DDR-Mietvertrag

DDR-Mietvertrag; Kündigungsfrist; Kündigungsklausel

Die in einem aus der DDR-Zeit stammenden Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter mit einer Frist von nur 14 Tagen kündigen kann, ist grundsätzlich wirksam.

Die Parteien streiten um die Fortgeltung der in einem aus der DDR-Zeit stammenden Mietvertrag enthaltenen Klausel über die 14tägige Kündigungsfrist. Der Bekl. schloß am 3.8.1988 mit dem VEB Gebäudewirtschaft Annaberg-Buchholz einen Mietvertrag, in den der Kl. später eingetreten ist. Der Vertrag enthielt die Klausel: "Die Kündigung muß schriftlich - spätestens 2 Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses - erfolgen."

Das Berufungsgericht hat nicht die Überzeugung gewinnen können, daß die strittige Kündigungsklausel keine vertragliche Vereinbarung darstellte, so daß gemäß Art. 170 EGBGB von ihrem Fortbestand auszugehen ist.

I. Aus folgenden Gründen kann eine vertragliche Vereinbarung nicht verneint werden:

1. Dafür spricht bereits das Vertragsformular, insbesondere der einleitende Satz, wonach nur von dem ZGB "ausgegangen" wird.

2. Die Klausel über die Kündigungsfrist wiederholt auch nicht den Text des § 120 II ZGB, sondern wählt eine andere Formulierung. Insoweit mag die Formulierung, welche vom LG Berlin (ZOV 92, 389) zu beurteilen war, anders gelautet haben.

3. Die Kündigungsfrist des § 120 II ZGB war nicht gänzlich zwingend, sondern konnte (zugunsten des Vermieters) verlängert werden (Einheitskommentar zum ZGB, Berlin 1983, § 120 Rn. 2.1).

4. Die Behauptung des Kl., "schon die Inanspruchnahme eines staatlich verordneten Formularmietvertrages beweist, daß dispositive Regelungen nicht möglich" seien, ist angesichts des § 100 II ZGB unschlüssig: Nur, wenn der Vermieter (oder Mieter) nicht zum Abschluß des Mietvertrages bereit gewesen wäre, oder man sich über seinen Inhalt nicht geeinigt hätte, wäre der Vertragsinhalt durch das zuständige Lenkungsorgan festgelegt worden. Nach dieser Regelung wird daher eine Einigung zunächst für möglich gehalten und vorausgesetzt.

Das Gericht will zwar nicht ausschließen, daß in Ausnahmefällen aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls trotz Verwendung des Vertragsformulars eine echte Einigung im Sinne eines freiwillig ausgehandelten Vertragsschlusses nicht gegeben war; im vorliegenden Fall hat der Kl. dies jedoch nicht schlüssig vorgetragen und unter Beweis gestellt.

II. Damit bleibt entsprechend dem in Artikel 170 EGBGB enthaltenen allgemeinen Rechtsgedanken die Vereinbarung einer 14tägigen Kündigungsfrist weiterhin wirksam.

Sofern hier überhaupt im Hinblick auf eine unechte Rückwirkung eine Güterabwägung stattzufinden hätte zwischen dem Anspruch des Staates auf Gesetzesfortbildung und dem Vertrauen des Bürgers auf den Fortbestand ihm günstiger Vorschriften (vgl. Münchner Kommentar, 2. Aufl., Art. 170 EGBGB, Rn. 6), so würde die Abwägung nach Auffassung des Gerichts hier zugunsten des Bürgers ausfallen, da dieser in den neuen Bundesländern angesichts der Fülle und Kompliziertheit der Mietrechtsänderungen in erster Linie auf das in seinem Mietvertrag schriftlich Niedergelegte vertrauen darf.

III. Artikel 232 § 2 I EGBGB steht nicht entgegen.

Zwar richtet sich nach dieser Bestimmung der Mietvertrag der Parteien nach den Vorschriften des BGB, so daß an sich die (längeren) Kündigungsfristen des § 565 II BGB gelten würden; jedoch läßt das BGB die Vereinbarung kürzerer Kündigungsfristen zugunsten des Mieters zu (Palandt, 55. Aufl., § 565 BGB, Rn. 20), so daß hier von einer nach dem BGB wirksamen Vereinbarung einer 14tägigen Kündigungsfrist auszugehen ist (im Ergebnis ebenso LG Potsdam WM 95, 288; BezG Cottbus WM 94, 146; LG Mühlhausen WM 94, 148; anders Kinne, WM 94, 403, 405).