Datschenvertrag

Datschenvertrag; Nutzungsvertrag über Wochenendgrundstück; befristeter Nutzungsvertrag mit Verlängerungsklausel; Eigenbedarfskündigung

1. Befristeter Nutzungsvertrag mit Verlängerungsklausel gilt nach § 312 Abs. 2 ZGB als unbefristet, wenn im Vertrag selbst keine "gesellschaftlich gerechtfertigten Gründe" für eine Befristung angegeben sind.

2. Kündigung eines Nutzungsvertrages über ein Wochenendgrundstück nur bei Eigenbedarf; zur Frage des Überwiegens des Interesses beim Verpächter.

Die Kl. sind durch Mietvertrag vom 1. März 1982 Nutzungsberechtigte eines Wochenendgrundstückes auf dem Gebiet der ehemaligen DDR. Der Bekl. ist der Verpächter des Grundstücks. Durch anwaltliches Schreiben vom 28. November 1990 hat er, der Bekl., den Kl. mitgeteilt, daß er das zum 28. Februar 1991 auslaufende Vertragsverhältnis nicht weiter verlängere. Die Kl. haben dem widersprochen. Durch anwaltliches Schreiben vom 18. März 1991 ließ der Bekl. den Kl. mitteilen, sein Schreiben vom 28. November 1990 sei als Kündigung zum 31. Oktober 1991 zu verstehen. Zugleich wurden die Kl. aufgefordert, ab 1. April 1991 eine monatliche Miete in Höhe von 180 DM zu leisten. Die Kl. begehren zum einen die Feststellung, daß der Pachtvertrag über den 31. Oktober 1991 hinaus fortbestehe und außerdem, daß das Pachtzinserhöhungsverlangen des Bekl. unwirksam sei.

Der Bekl. seinerseits stützt seinen Wunsch nach Auflösung des Nutzungsverhältnisses darauf, daß er sein Gewerbegrundstück auf der Grundlage einer erarbeiteten Konzeption neu gestalten wolle, um den Anforderungen der Wassersportler in Zukunft auch servicemäßig besser entsprechen zu können. Zum anderen verweist er darauf, daß das von den Kl. gezahlte Nutzungsentgelt die Kosten nicht decke. Das AG hielt die Klage für zulässig und im wesentlichen auch für begründet.

Der Nutzungsvertrag der Parteien ist nicht durch das Schreiben des Bekl. vom 28. November 1990 beendet worden.

Auf das Rechtsverhältnis der Parteien sind die Vorschriften der §§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuches der früheren DDR noch anzuwenden (vgl. Anlage I Kapitel III Sachgebiet B Abschn. II Nr. 1 des Einigungsvertrages i. V. m. Artikel 232 § 4 Abs. 1 EGBGB).

Der Nutzungsvertrag der Parteien ist zwar seinem Wortlaut nach befristet und mit einer Verlängerungsklausel abgeschlossen. Nach § 312 Abs. 2 ZGB gilt er jedoch als unbefristet, weil im Vertragswerk selbst keine gesellschaftlich gerechtfertigten Gründe für eine Befristung angegeben sind.

Aufgrund des Schreibens des Bekl. vom 28. November 1990 konnte das Mietverhältnis folglich nicht zum 28. Februar 1991 auslaufen. Nach § 314 Abs. 3 ZGB kann der Überlassende das Nutzungsverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen. Dies setzt allerdings voraus, daß dafür "gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen". Als ein solcher Grund käme im Lichte des im vereinigten Deutschland geltenden Rechts im vorliegenden Fall nur ein Eigenbedarf des Bekl. in Betracht. Eine entsprechende Wertung enthält § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB. In diesem Zusammenhang ist die Frage, welchem Interesse der Parteien der Vorgang zuzuordnen ist, von Bedeutung.

Das Interesse der Kl. an dem Fortbestand des Nutzungsverhältnisses liegt in der Erhöhung ihrer Lebensqualität. Durch die Nutzung des Grundstücks und des Wochenendhauses wird der Erholungswert gefördert und der Freizeitwert angehoben.

Es läßt sich nicht feststellen, daß das Interesse des Bekl. an einer Beendigung des Nutzungsverhältnisses demgegenüber überwiegt. Was er in diesem Zusammenhang vorträgt, läßt jedenfalls einen derartigen Schluß nicht zu. Lediglich pauschal macht er geltend, "daß er sein Gewerbegrundstück auf der Grundlage einer erarbeiteten Konzeption neu gestalten wird, um den Anforderungen der Wassersportler in den Folgejahren auch servicemäßig besser entsprechen zu können". Welche konkrete Planung dieser Konzeption zugrunde liegt, und aus welchen Gründen im einzelnen eine Einbeziehung des von den Kl. genutzten Grundstücks erforderlich ist, trägt der Bekl. nicht vor. So ist eine Notwendigkeit zur Einbeziehung des Grundstücks einer Nachprüfung durch das Gericht nicht im geringsten zugänglich.

Tatsächlich macht der Bekl. rein wirtschaftliche Gründe geltend, welche sich auf eine Verwertung des von den Kl. innegehaltenen Grundstücks selbst beziehen. So verweist er darauf, daß durch den gegenwärtigen Mietzins nicht einmal die Kosten abgedeckt sind, und daß er für die Vermietung von Bootsplätzen auf dem Grundstück einen Quadratmeterpreis in Höhe von 3,00 DM erzielen könnte.

Damit geht es dem Bekl. offensichtlich nur um die Erhöhung des wirtschaftlichen Ertrags des Grundstücks.

Diese kann er jedoch im Wege der Eigenbedarfskündigung nicht erreichen, weil auf diesem Umweg das fortgeltende Preisrecht der früheren DDR (vgl. Anlage II Kapitel V Sachgebiet A Abschn. III Nr. 1 a) dd) des Einigungsvertrages) umgangen würde.

Hieraus ergibt sich zugleich, daß die willkürliche Anhebung des monatlichen Nutzungsentgelts auf 180,00 DM unwirksam ist. Dies war daher ebenfalls festzustellen. Um das Nutzungsentgelt für Grundstükke der vorliegenden Art erhöhen zu können, setzt Art. 232 § 4 Abs. 2 EGBGB voraus, daß eine entsprechende Regelung durch die Bundesregierung erfolgt (vgl. Klaus Stern, Bruno Schmidt-Bleibtreu, Verträge und Rechtsakte zur deutschen Einheit, Band 2, München 1990, Seite 318).

Da es bislang an einer entsprechenden Regelung mangelt, kommt eine einseitige Erhöhung des Nutzungsentgeltes durch den Bekl. nicht in Betracht.

Soweit der Bekl. darauf verweist, daß die Kosten für Wasser, Strom, Abwasser, Instandhaltung, Steuern etc. höher seien als das gegenwärtige Nutzungsentgelt, so konnte er damit schon deshalb nicht gehört werden, weil nach dem Mietvertrag die verbrauchten Stromkosten von den Mietern zu zahlen sind, die auch für die Instandhaltung der für wichtig gehaltenen Grundstückseinrichtungen (Stromzuleitung, Holzzaun und Brandmauer) zu sorgen haben. Inwiefern für das hier fragliche Grundstück weitere Kosten anfallen, wird substantiiert nicht vorgetragen.

Nach alledem war der Klage im wesentlichen stattzugeben.

Nicht antragsgemäß ausgesprochen werden konnte, daß das Nutzungsverhältnis der Parteien "über den 31. Oktober 1991 hinaus fortbesteht". Dies tut es zwar zweifellos, soweit dies die Kündigungserklärungen des Bekl. anbelangt. Auf der anderen Seite läßt sich nicht in die Zukunft schauen. So sind durchaus Gründe denkbar (z. B. Zahlungsverzug), die zu einer vorzeitigen Beendigung des Nutzungsverhältnisses führen können. Im Interesse der Vermeidung etwaiger formal-widersprüchlicher Entscheidungen und weil die Erwähnung des Fortbestands des Nutzungsverhältnisses über den 31. Oktober 1991 hinaus im Urteilstenor in der Sache nicht unbedingt erforderlich ist, war der in dieser Weise weitergehende Antrag der Kl. zurückzuweisen.