Datschenpächter

Datschenpächter; Nutzungsentgelt; gesetzlicher Vertreter; Landkreis; Pächter

1. Bestellt der Landkreis die Datschenpächter zum gesetzlichen Vertreter, können diese nicht im Wege des "zweiseitigen Geschäfts" Nutzungsentgeldforderungen sich selbst gegenüber erklären.

2. Der Landkreis wäre allerdings verpflichtet gewesen, einen anderen gesetzlichen Vertreter als den Pächter zu bestellen.

I. Die Kl. sind Eigentümer eines Grundstücks in F. Die Bekl. sind dessen Pächter aufgrund eines Vertrages vom 13.11.1973. Der Landkreis H. bestellte die Bekl. am 28.12.1993 zu den gesetzlichen Vertretern der damals noch unbekannten Kl. Die Bekl. nutzten das Grundstück weiterhin auf Grundlage des bestehenden Pachtvertrages. Die nunmehr bekannt gewordenen Eigentümer sind der Ansicht, die Bekl. hätten es schuldhaft versäumt, die notwendigen und angezeigten Pachtzinserhöhungen durchzuführen. Ihre hierauf gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen, weil die Bekl. zur Durchführung der Pachtzinserhöhungen nicht verpflichtet gewesen seien. Hiergegen wenden sich die Kl. Mit ihrer Berufung machen sie geltend, daß auch die Erhöhung des Pachtzinses zu dem Umfang der ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks gehört habe. (...)

II. Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht entschieden, daß die Kl. gegen die Bekl. keinen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung des Auftragsverhältnisses haben, das aufgrund der Bestellung der Bekl. gem. § 11 b VermG zu den gesetzlichen Vertretern der Kl. im streitgegenständlichen Zeitraum bestand.

Die Bekl. waren zwar als gesetzliche Vertreter der Kl. verpflichtet, wie Beauftragte die Interessen der Kl. zu wahren. § 11 b VermG verweist insofern ausdrücklich auf die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Auftrag. Die gesetzliche Vertretung umfaßt alles, was für die Bewirtschaftung des Vermögensgegenstandes erforderlich ist, und beinhaltet auch die Verpflichtung, das Vermögen des Eigentümers zu vermehren. Ein gemäß § 11 b VermG bestellter gesetzlicher Vertreter hat die Erhöhung des Pachtzinses durchzuführen, sobald diese möglich und wirtschaftlich angebracht ist, tut er dieses nicht, macht er sich wegen positiver Vertragsverletzung schadenersatzpflichtig (LG Potsdam ZOV 2001, 252, [253]).

Dieses gilt jedoch nicht für einen gem. § 11 b Abs. 1 VermG bestellten gesetzlichen Vertreter, der selbst Mieter oder Pächter des betreffenden Grundstücks ist. Die Bekl. waren als gesetzliche Vertreter der Kl. nicht verpflichtet, sich selbst als Pächtern gegenüber die Erhöhung des Pachtzinses zu erklären, denn sie waren aufgrund des Selbstkontrahierungsverbotes gem. § 181 BGB rechtlich daran gehindert. Um die Pachtzinserhöhung durchzuführen, hätten die Bekl. als gesetzliche Vertreter der Kl. sich selbst als Pächtern gegenüber gem. § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Pachtzinserhöhung schriftlich erklären müssen.

Die Bekl. waren auch vom Selbstkontrahierungsverbot nicht befreit. Die in § 11 b Abs. 1 S. 3 VermG vorgesehene Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens gilt nur für den gesetzlichen Vertreter, der auch Miteigentümer ist (§ 11 b Abs. 1 S. 2 VermG), nicht aber für alle gesetzlichen Vertreter und somit auch nicht für die Bekl.

Die Frage, ob die Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens des § 11 b Abs. 1 S. 3 VermG nur für den Miteigentümer oder für alle gesetzlichen Vertreter gem. § 11 b VermG gilt, ist in Literatur und Rechtsprechung bisher nicht einheitlich beantwortet. Von der Befreiung des Selbstkontrahierungsverbots für alle gesetzlichen Vertreter gehen ohne Begründung Kuhlmey/Wittmer aus (in: Radler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, 16. Ergänzungslieferung, Ziff. 17 zu § 11 b VermG), allerdings mit dem Hinweis, daß dies "im Einzelfall problematisch" sein könne, weil dies "nicht im Rahmen der Wahrnehmung der Vermögensinteressen des Eigentümers" stehe. Das LG Potsdam (Beschluß vom 27. Juli 2000 - 5 T 180/99, in: ZOV 2000, 402) folgt der Ansicht, nach der sich § 11 b Abs. 1 Satz 3 VermG sowohl auf den gesetzlichen Vertreter nach Satz 2 als auf denjenigen nach Satz 1 bezieht, weil sich § 11 b Abs. 1 Satz 3 VermG grammatikalisch aufgrund des Begriffs "er" sowohl auf den Vertreter nach Satz 2 als auch auf alle zuvor geregelten Tatbestände der Vertreterbestellung beziehen könne. Ferner sei nicht ersichtlich, daß die abstrakte Gefahr einer Benachteiligung des Vertretenen zugunsten des Vertreters bei der Vertretung durch einen Miteigentümer geringer sei, als bei der Vertretung durch einen nach § 11 b Abs. 1 Satz 1 VermG bestellten Vertreter (LG Potsdam ZOV 2000, 402). Auch das LG Berlin (Beschluß vom 22. Juni 1995 - 83 T 259/95, in: ZOV 1995, 472, [473]) geht - ohne Begründung - davon aus, daß alle gesetzlichen Vertreter vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit seien.

Nach der entgegenstehenden Auffassung gilt die Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens nur für den zum gesetzlichen Vertreter bestellten Miteigentümer (Budde in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus [Hrsg.], Vermögensgesetz, Rz. 12 zu § 11 b VermG, unter Hinweis auf die systematische Stellung der Vorschrift und unter Hinweis auf den Sinn und Zweck der Vorschrift, sowie Gisselmann in: Kimme [Hrsg.], Vermögensgesetz, Band 1, Rz. 40 zu § 11 b VermG). Beide vorgenannten Kommentatoren verweisen auf den möglichen Interessenkonflikt und halten die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters, der ein Nutzungsrecht hat, für äußerst bedenklich. Bei einem bestehenden Dauerschuldverhältnis sei der Interessenkonflikt vorprogrammiert (Budde in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus a. a. O.).

Entgegen der Auffassung des LG Potsdam (ZOV 2000, 402) führt die grammatikalische Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis. Zwar kann sich das Personalpronomen "er" zu Beginn des § 11 b Abs. 1 S. 2 VermG sprachlich abstrakt auch auf den gesetzlichen Vertreter beziehen, der kein Miteigentümer ist (§ 11 b Abs. 1 S. 1 VermG). Jedoch spricht auch gerade die Verwendung des Begriffs "er" gegen diese Auslegung. Diese Wortwahl bezieht sich nach dem Sprachgebrauch nur auf den unmittelbar vorhergehenden Satz und Sinnzusammenhang. Sollten hingegen alle gesetzlichen Vertreter gemeint sein, läge zur Verdeutlichung die Verwendung des unmißverständlicheren und umfassenderen Begriffs "der gesetzliche Vertreter" näher. Auch die systematische Auslegung aufgrund der Reihenfolge der Sätze spricht gegen die abstrakte grammatikalische Auslegung: Wäre die Befreiung des Selbstkontrahierungsverbots für alle gesetzlichen Vertreter beabsichtigt gewesen, hätte näher gelegen, § 11 b Abs. 1 Satz 3 VermG unmittelbar auf Satz 1 folgen zu lassen.

Die systematische und grammatikalische Auslegung ergeben kein eindeutiges Ergebnis, und der mögliche Wortsinn und der Bedeutungszusammenhang lassen noch verschiedene Möglichkeiten offen. Es kommt entscheidend auf die erkennbaren Zwecke der Regelung und damit auf die Absicht des Gesetzgebers an. Aus den Gesetzgebungsmaterialien ergibt sich, daß § 11 b Abs. 1 Satz 1 und 4 VermG dem § 8 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Beschleunigung der Planungen für Verkehrswege in den neuen Ländern sowie im Land Berlin (Verkehrswegeplanungsbeschleunigungsgesetz) vom 16. Dezember 1991 nachgebildet wurden (RWS-Dokumentation Nr. 14, 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz, 1992, Hrsg.: Fieberg/Reichenbach, III.2.1., § 11 b VermG). § 8 Verkehrswegeplanungsbeschleunigungsgesetz (BGBl. I 1991 S. 2174, [2176]) regelt die Bestellung eines Vertreters des Eigentümers bei ungeklärten Eigentumsverhältnissen an Grundstücken. § 8 S. 2 Verkehrswegeplanungsbeschleunigungsgesetz enthält - wie § 11 b Abs. 1 S. 4 VermG - den Hinweis auf § 16 VwVfG. Zwischen die Sätze 1 und 4 des § 11 b Abs. 1 VermG wurden zusätzlich - als getrennter, in § 8 Verkehrswegeplanungsbeschleunigungsgesetz nicht enthaltener Komplex - die zusammengehörenden Sätze 3 und 4 eingefügt, durch die der Sonderfall des gesetzlichen Vertreters geregelt wird, der auch Miteigentümer ist (RWS-Dokumentation Nr. 14, a. a. O.). Hieraus ergibt sich, daß sich die in Satz 4 vorgesehene Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot nicht von vornherein und für alle gesetzlichen Vertreter gelten sollte, sondern nur im Zusammenhang mit zu gesetzlichen Vertretern bestellten Miteigentümern in § 11 b Abs. 1 VermG eingefügt wurde.

Auch die teleologische Auslegung führt zu diesem Ergebnis. Entgegen der Auffassung des LG Potsdam ZOV 2000, 402 ist die abstrakte Gefahr der Benachteiligung des Vertretenen bei einem gesetzlichen Vertreter, der nicht Miteigentümer ist, größer als im Falle des gesetzlichen Vertreters, der auch Miteigentümer ist. Denn nur bei letzterem ist schon durch die Miteigentümerstellung gewährleistet, daß der gesetzliche Vertreter und Miteigentümer auch im Interesse der übrigen Eigentümer handelt. Dieses ist hingegen bei einem gesetzlichen Vertreter, der Mieter oder Pächter ist, aber nicht auch eigene (Mit-) Eigentumsinteressen zu wahren hat, gerade nicht der Fall. § 181 BGB will verhindern, daß verschiedene einander entgegenstehende Interessen durch ein und dieselbe Person vertreten werden, soweit dies nicht durch Gesetz oder Vollmacht gestattet ist, weil ein solches Selbstkontrahieren stets die Gefahr eines Interessenkonfliktes und damit einer Schädigung des einen oder anderen Teils mit sich bringt (BGHZ 51, 210 [215]; 56, 97 [101]). Wegen der Gefahr eines solchen Interessenkonflikts im Falle des gesetzlichen Vertreters, der nicht Miteigentümer ist, bezieht sich die Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens gem. § 11 b Abs. 1 S. 3 VermG nicht auf den nach § 11 b Abs. 1 S. 1 VermG bestellten gesetzlichen Vertreter. Die Bekl. waren somit wegen des Verbots des Selbstkontrahierens an der Durchführung der Pachtzinserhöhung gehindert.

Die Bekl. waren auch nicht verpflichtet, den Landkreis H., der sie zu den gesetzlichen Vertretern der Kl. bestellt hatte, auf den Interessenkonflikt hinzuweisen. Auch der Landkreis hätte nicht für die Kl. als Vertretene die Pachtzinserhöhungen genehmigen können. In den Fällen des § 181 BGB kann nur der Vertretene selbst das schwebend unwirksame Rechtsgeschäft genehmigen (Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Auflage 2003, Rz. 15 zu § 181 BGB, RGZ 71, 162, [169]). Auch aus dem Verweis in § 11 b Abs. 1 S. 5 VermG auf § 1821 BGB ergibt sich nichts anderes. Zwar ist der Landkreis, der einen gesetzlichen Vertreter nach § 11 b Abs. 1 VermG bestellt hat, auch für die Genehmigung der Erklärungen des Vertreters zuständig, soweit die Wirksamkeit der Erklärungen des Vertreters gegen den Vertretenen nach § 1821 BGB von einer Genehmigung abhängt (BGH ZOV 2003, 32, [33]). Aus der Zuständigkeit für die Genehmigung der in § 1821 genannten Rechtsgeschäfte ergibt sich aber nicht, daß der Landkreis auch im Falle eines Insichgeschäfts das Rechtsgeschäft anstelle des Vertretenen genehmigen durfte. § 1821 BGB dient der vormundschaftsgerichtlichen Überprüfung zum Schutz des Mündels bei einzelnen wichtigen Rechtsgeschäften, beseitigt aber nicht die spezifische aus dem Interessenkonflikt erwachsende Gefahr der Benachteiligung des Vertretenen im Falle des Selbstkontrahierens und kann deshalb auch nicht zur Umgehung des § 181 BGB führen. Was das Gesetz nicht zuläßt, kann das Vormundschaftsgericht - bzw. im vorliegenden Fall: der Landkreis - nicht gestatten (RGZ 71, 162, [169]).

Um im Interesse der Kl. eine wirksame Pachtzinserhöhung herbeizuführen, wäre den Bekl. somit nur die Möglichkeit geblieben, bei dem Landkreis Havelland ihre Abberufung zu beantragen. Hierzu waren sie aber im Rahmen des Auftragsverhältnisses nicht verpflichtet. Der Landkreis hatte die Bekl. zu den gesetzlichen Vertretern bestellt. Die aus dem Auftragsverhältnis erwachsende Sorgfaltspflicht reicht nicht so weit, daß die Bekl. zu umfassenderer Prüfung der Folgen ihrer Bestellung verpflichtet gewesen wären als der Landkreis selbst. Nach Ansicht der Kammer war es hingegen die Aufgabe des Landkreises H., den Interessenkonflikt, der als Folge der Bestellung der Bekl. zu gesetzlichen Vertretern der Kl. fast sicher zu erwarten war, durch Bestellung einer anderen Person zum gesetzlichen Vertreter zu vermeiden.

Die Revision war zuzulassen, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).