Datschenkündigung

Datschenkündigung; Bauzustimmung; Schriftform; Beseitigung von Nutzerbaulichkeiten; Anpflanzungen; Entschädigungsanspruch; Zurückbehaltungsrecht

1. Eigentümerseitiges Kündigungsrecht besteht ab 1. Januar 2003, wenn für die vom Nutzer errichteten Baulichkeiten (Datsche und Swimmingpool) keine Zustimmung des Verpächters erteilt worden ist (verfassungskonforme Auslegung des § 23 Abs. 6, BVerfG-Beschl. v. 14.7.1999, GE 1999, 1573).

2. Vertragliche Bauzustimmungen, die dem Schriftformerfordernis unterliegen, können durch konkludente Abbedingung des Schriftformerfordernisses aufgehoben werden.

3. Die vertragliche Bauzustimmung muß vom Nutzer bewiesen und diese von einem befugten Mitarbeiter des Verpächters (hier VEB KM) erteilt worden sein.

4. Die bloße Besichtigung eines bebauten Grundstückes durch einen (VEB KWV-) Mitarbeiter stellt allein keine nachträgliche vertragliche Bauzustimmung dar.

5. Eine nachträgliche Bauzustimmung des Verpächters schließt das Kündigungsrecht des Eigentümers analog § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG nicht aus.

6. Vertragswidrig vom Nutzer errichtete Baulichkeiten sind von diesem auf dessen Kosten zu beseitigen.

7. Dem Räumungsanspruch des Eigentümers kann ein Zug-um-Zug-Anspruch des Nutzers auf Entschädigung für Anpflanzungen auf der Grundlage eines noch anzufertigenden Sachverständigengutachtens nicht entgegengehalten werden.

I. Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee - 2 C 420/03 - vom 25. Februar 2004 Bezug genommen.

Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihre auf Räumung und Herausgabe sowie die auf Beseitigung der errichteten Baulichkeiten gerichtete Klage weiter. Zunächst wird die Verwendung des Begriffes "Zwangsverwalter" gerügt. Entscheidend sei, ob die VEB KWV eine Zustimmung erteilt habe, und dies könne dem Schreiben vom 8. Juni 1990 gerade nicht entnommen werden, denn dieses stamme weder vom Verpächter noch vom staatlichen Verwalter, sondern von der Ableitung Grundstücksverkehr beim Magistrat von Berlin. Auch stelle dieses Schreiben keine Zustimmung dar, denn die dort erwähnte Bebauung betreffe nicht die streitgegenständliche Teilfläche, sondern die Nachbarfläche, die von dem Sohn des Bekl. bebaut worden sei. Auch aus der Wegerechtsvereinbarung ergebe sich keine Zustimmung hinsichtlich der streitgegenständlichen Bebauung. Im übrigen habe die Schriftform nicht abbedungen werden können, denn es handele sich nicht um einen Überlassungsvertrag, sondern um einen ZGB-Nutzungsvertrag. Zwar sei das Schriftformerfordernis abdingbar, aber eine entsprechende Erklärung fehle gerade. Auch gehe der amtsgerichtliche Verweis auf § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG fehl, denn dieser stelle nur klar, daß ein Vertrag i. S. d. § 312 ZGB, unabhängig von dem DDR-gesetzlichen Schriftformerfordernis, nach dem SchuldRAnpG als wirksam zu beurteilen ist, wenn der Vertrag mündlich abgeschlossen worden ist. Voraussetzung sei aber auch der nachgewiesene mündliche Vertragsabschluß. Eine solche Absprache habe das Amtsgericht aber gerade nicht festgestellt. (...)

Der Bekl. behauptet, Frau K. habe von der Genehmigung der KWV bezüglich der Errichtung des Gebäudes Kenntnis gehabt. Eine Woche, nachdem er das Grundstück bekommen habe, sei er bei der KWV gewesen und habe dort mit einem Mann gesprochen, dem er erklärt habe, daß er auf dem Grundstück einen Bungalow und einen Swimmingpool errichten möchte. Dieser habe ihn gefragt, wie der das Grundstück begrenzen wolle. Als er daraufhin erklärt habe, daß im hinteren Teil des Grundstücks bereits eine Abgrenzung durch die Gärtnerische Produktionsgenossenschaft K. vorhanden sei und auf der anderen Seite nach vorn eine Abgrenzung durch das Gewerbegrundstück erfolgt sei, habe der Mann gesagt: "Na, dann kann dir doch gar nichts passieren" und sei weggegangen. Er sei für eine 1/4 Stunde weggewesen, und dann sei die Angelegenheit für ihn, den Bekl., erledigt gewesen. Schließlich habe er seit 1981 in erheblichem Umfange Anpflanzungen vorgenommen, für die ihm mindestens gemäß § 27 SchuldRAnpG eine Entschädigung nach dem Zeitwert zustehe. Aus eigenem Wissen könne er den Wert der Anpflanzungen nicht beziffern, weshalb dieser ggf. durch einen vom Gericht zu benennenden Sachverständigen festzustellen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitgegenstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Kl. ist in vollem Umfange begründet, denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist das Pachtverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Kl. vom 15. April 2003 beendet worden, denn es kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Bekl. die streitgegenständlichen Baulichkeiten mit Zustimmung der Verpächterseite errichtet hat.

Auf den vorliegenden Nutzungsvertrag ist zunächst das SchuldRAnpG anzuwenden. Gemäß § 312 ZGB konnten land- und forstwirtschaftlich genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Garagen, Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten und Wochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312-315 ZGB sind, soweit sie kleingärtnerische Flächennutzung betreffen, mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nach Maßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20 a Nr. 1 BKleinG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Flächen galten zunächst die §§ 312-315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 EGBGB). Mit Inkrafttreten des SchuldRAnpG zum 1. Januar 1995 sind diese Mietverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG). Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriften des BKleinG oder den allgemeinen Bestimmungen des Miet- und Pachtrechtes, modifiziert durch die Regelungen des SchuldRAnpG, zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (BGH WuM 2000, 779, 783; BGHZ 139, 235, 238 ff.). Vorliegend sind die Parteien von Prozeßbeginn an übereinstimmend von der Anwendbarkeit des SchuldRAnpG ausgegangen.

Entsprechend der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 2000, 1471, 1475 = GE 1999, 1573 ff. = ZOV 2000, 18) ist eine Einschränkung des Kündigungsschutzes für die Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die diese bis zum 16. Juni 1994 bebaut haben, von Verfassungs wegen dann geboten, wenn die Bebauung vorgenommen wurde, ohne daß der Nutzer nach dem zugrunde liegenden Nutzungsvertrag hierzu berechtigt war. Von der Zielrichtung des § 23 SchuldRAnpG her gesehen, dem Nutzer einen zeitlich abgestuften Bestandsschutz einzuräumen, ist der besondere Kündigungsschutz, den § 23 Abs. 2 und 3 SchuldRAnpG über den 31. Dezember 2002 hinaus und § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG für Nutzer gewähren, die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, nur gerechtfertigt, wenn der Nutzer gegenüber dem Grundstückseigentümer nach dem für ihr Rechtsverhältnis maßgebenden Vertrag zur Errichtung der Baulichkeit befugt war. Allein eine solche Interpretation bringt die Interessen der Beteiligten in ein ausgewogenes Verhältnis. Deshalb ist der Nutzer, der das ihm überlassene Grundstück vertragswidrig bebaut hat, wie derjenige zu behandeln, der bis zum 16. Juni 1994 kein Bauwerk auf dem Grundstück errichtet hat.

Unstreitig hat der Bekl. die streitgegenständlichen Baulichkeiten um 1981 errichtet. Daß dies mit Zustimmung des VEB KWV geschah, hat der Bekl. jedoch nicht darzulegen vermocht, auch kann nicht von einer konkludenten Zustimmung ausgegangen werden.

Zunächst ist die Berufung allerdings nicht schon deshalb begründet, weil der Bekl. keine schriftliche Zustimmung zur Errichtung seiner Baulichkeiten vorlegen kann, im Nutzungsvertrag jedoch bestimmt war, daß die Zustimmungserklärung des Überlassers schriftlich zu erfolgen hat. Zwar hilft dem Bekl. die Regelung des § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG insoweit nicht weiter, denn dessen Voraussetzungen liegen nicht vor. Vorliegend ist der Nutzungsvertrag weder von einer staatlichen Stelle abgeschlossen worden, noch hat eine Behörde dieser Körperschaft dem Nutzer eine Bauzustimmung erteilt. Vorliegend geht es vielmehr um eine reine ver-tragliche Zustimmung. Allerdings hat das Amtsgericht zu Recht darauf hingewiesen, daß es sich um ein vertraglich vereinbartes Formerfordernis handelt, das, wie auch die Kl. nicht in Frage stellt, auch zu DDR-Zei-ten wieder aufgehoben werden konnte. Nach dem Recht der DDR konnte die Zustimmung zur Errichtung von Baulichkeiten im Sinne des § 296 ZGB auch mündlich erteilt werden (vgl. auch Röske in Thiele/Krajewski/Winterstein/Röske, Schuldrechtsänderungsgesetz, 2. Aufl., § 11 SchuldRAnpG Rdnr. 10; BGH ZOV 2003, 169). Mithin konnte vertraglich vereinbartes Schriftformerfordernis - wie nach den allgemeinen Regeln des BGB - wieder abbedungen werden. Im übrigen ist es gerade Sinn des SchuldRAnpG, das Vertrauen des Pächters zu schützen, wenn er in Übereinstimmung mit dem Verpächter Baulichkeiten errichtete.

Soweit der Bekl. eine mündliche Zustimmung behauptet hat, hat er allerdings selbst angegeben, daß er diese nicht mehr beweisen könne, weil ihm der Name des seinerzeitigen Mitarbeiters der KWV nicht mehr in Erinnerung sei. Soweit der Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung am 11. Juni 2004 seinen Vortrag dahingehend konkretisiert habe, daß der Mann bei der KWV, nach dem er ihm mitgeteilt habe, daß eine ausreichende Abgrenzung des Grundstückes vorhanden sei, erklärt habe, na, dann kann dir ja nichts mehr passieren, kann die Kammer hierin eine Zustimmung der KWV zur Errichtung der streitgegenständlichen Baulichkeiten nicht erblicken, denn der angetroffene Mann hat eine eigene Erklärung der KWV zu den Bauvorhaben damit gerade nicht abgegeben. Zudem ist seine Funktion völlig offengeblieben und mithin auch die Frage, inwieweit der Mann, mit dem der Bekl. gesprochen hat, überhaupt zur Erteilung einer Zustimmung befugt gewesen ist.

Soweit der Bekl. eine Zustimmung aus dem Schreiben vom 8. Juni 1990 entnehmen will und darüber hinaus behauptet, daß die für sein Grundstück zuständige Sachbearbeiterin, Frau K., Anfang der 80er Jahre bei einem Besuch auf seinem Grundstück erklärt habe, daß sie nicht verstehen könne, warum er ausreisen wolle, nachdem er doch gerade den Garten hergerichtet und einen schönen Bungalow nebst einem großen Swimmingpool gebaut habe, könnte hieraus allenfalls eine nachträgliche Zustimmung entnommen werden, die jedoch nicht ausreichend ist. Der Schutz des § 23 SchuldRAnpG wird dem Pächter nur dann gewährt, wenn der Nutzer gegenüber dem Grundstückseigentümer nach dem für ihr Rechtsverhältnis maßgebenden Vertrag zur Errichtung der Baulichkeit befugt war. Auf eine nachträgliche Zustimmung kann es damit nicht ankommen. Sinn des Schutzes des § 23 SchuldRAnpG ist der Vertrauensschutz des Pächters, der im Vertrauen auf eine ihm erteilte Zustimmung Baulichkeiten errichtet hatte. Baute der Pächter ohne eine solche Zustimmung, bestand ein derartiges Vertrauen nicht, auch wenn die Baulichkeiten der Verpächterseite später bekannt wurden und von dieser geduldet wurden. Hinzu kommt, daß eine Duldung einer Zustimmung nicht automatisch gleichkommt. Die Kenntnisnahme von der Bebauung ist mit deren Genehmigung noch nicht gleichzusetzen.

Aus diesem Grunde ergibt sich auch keine Zustimmung zu den Bauvorhaben daraus, daß sich in der vom Bekl. überreichten Liegenschaftszeichnung ein handschriftliches Kästchen befindet, das den streitgegenständlichen Bungalow wiedergeben soll.

Soweit der Bekl. schließlich im Termin zur mündlichen Verhandlung am 11. Juni 2004 behauptet hat, daß Frau K. Kenntnis von der Genehmigung der KWV bezüglich der Baulichkeiten gehabt habe und zum Beweis die Vernehmung der Zeugin K. angeboten hat, war diesem Beweisantritt nicht nachzugehen, weil es sich insoweit um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis gehandelt hätte. Entsprechend den obigen Ausführungen hat der Bekl. gerade nicht darlegen können, daß und wann unter welchen Umständen ihm von der Verpächterseite eine Genehmigung hinsichtlich der streitgegenständlichen Aufbauten erteilt worden ist. Mithin hätte hierzu die Zeugin K. allenfalls im Rahmen einer Ausforschung befragt werden können.

Soweit der Bekl. auf den Schriftsatz der Kl. vom 27. Mai 2004 Erklärungsfrist beantragt hat, war ihm diese nicht zu gewähren, denn dieser Schriftsatz enthielt nur Rechtsansichten und keinen neuen Tatsachenvortrag, auf den der Bekl. hätte Stellung nehmen müssen.

Der Anspruch auf Beseitigung der Aufbauten ergibt sich als Annex zum Herausgabeanspruch.

Schließlich war der Bekl. auch nicht Zug um Zug gegen Zahlung einer durch das Gericht auf der Grundlage eines anzufertigenden Sachverständigengutachtens festzusetzenden Entschädigung für seine Anpflanzungen zu verurteilen. Ob und inwieweit eine Zug-um-Zug-Verurteilung gegen eine konkrete Entschädigungssumme überhaupt möglich ist, kann vorliegend unbeantwortet bleiben, denn eine solche ist im vorliegenden Fall gar nicht bekannt und müßte erst durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden. Abgesehen davon, daß ein solches erst eingeholt werden könnte, wenn der Kl. vorgetragen hätte, welche Anpflanzungen er vorgenommen hat, setzt eine Zug-um-Zug-Verurteilung voraus, daß der Gegenanspruch fällig ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 320 Rdnr. 5). Dies wäre aber allenfalls dann der Fall, wenn der Bekl. seinen Anspruch bereits jetzt bezifferte.