Datschengrundstück:Sachenrechtsbereinigungsausschluss, Überlassungsvertrag für Erholungszwecke, Schwarzbau, Billigung staatlicher Stellen, Nachzeichnungsprinzip, Nutzungsänderung

1. Zur Abgrenzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum Schuldrechtsänderungsgesetz.

2. Zu den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachenRBerG

a) Bei Nichteinholung der Bauzustimmung (Schwarzbau) führte auch ein Zeitablauf von 5 Jahren nicht zur Billigung staatlicher Stellen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG, da diese Vorschrift unter Berücksichtigung des Nachzeichnungsprinzips (§ 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG) zu interpretieren ist.

b) Auch die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken muß die Billigung staatlicher Stellen gefunden haben.

Zwangsverwaltete Westgrundstücke wurden von Herbst 1961 bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches (ZGB) am 1. Januar 1976 und teilweise auch noch danach durch sogenannte Überlassungsverträge vergeben.

Durch diese "Verträge zur Überlassung eines unbebauten/bebauten Grundstückes" (ein Vertragsmuster findet sich beispielsweise bei Schnabel, Schuldrechtsänderungsgesetz, Seite 555 [Vertragsmuster 10], GRUNDEIGENTUM-VERLAG 1995) konnte eine Erholungsnutzung, aber auch eine Wohnnutzung vereinbart werden.

Wurde auf dem Grundstück lediglich eine Erholungsnutzung ausgeübt, ist ein solcher Überlassungsvertrag auch nur als ein Erholungsvertrag im Sinne § 1 Abs. 1 Nr. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz anzusehen. Der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, das dem Grundstücksnutzer ein Recht zum Ankauf für den hälftigen Verkehrswert gewährt, ist in solchen Fällen ausgeschlossen (§ 2 Abs. 1 SachenRBerG). Der Nutzer kann sich dann nicht auf den wahlweise in dem Vertragsmuster angegebenen Nutzungszweck "oder zu Wohnzwecken" berufen, wenn eine solche Wohnungsnutzung tatsächlich nicht erfolgt ist.

Mit einem derartigen Fall hatte sich das Oberlandesgericht Brandenburg auseinanderzusetzen (Urteil vom 6. November 1997). Zunächst wurde mit staatlicher Billigung ein zu Wochenendzwecken vorgesehenes Gebäude (Datscha, Bungalowtyp "Colbitz") errichtet. Ausnahmsweise können allerdings unechte Datschen im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e Sachenrechtsbereinigungsgesetz in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen werden mit der Möglichkeit, daß der Nutzer das Grundstück zum halben Bodenwert erwerben kann. Voraussetzung ist, daß mit ausdrücklicher staatlicher Billigung der Umbau/die Umnutzung des zunächst nur zu Erholungszwecken errichteten und genutzten Gebäudes hin zur alleinigen Wohnungsnutzung erfolgt ist.

Diese Wohnungsnutzung wird von Nutzern vielfach nur behauptet. Im betreffenden Fall hatte der Grundstücksnutzer seine Hauptwohnung in Potsdam niemals aufgegeben. Diese zweigleisige Wohnsitzbegründung hat das OLG Brandenburg nicht als ausreichend für die nach § 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG notwendige alleinige Lebensmittelpunktbegründung auf dem Erholungsgrundstück angesehen und folgende Voraussetzungen für die Einbeziehung solcher Fälle in die Sachenrechtsbereinigung aufgestellt:

1. Ein solcher Bungalow muß am 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken bestimmt und geeignet gewesen sein,

2. der Nutzer muß den Bungalow bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken tatsächlich genutzt und seinen Lebensmittelpunkt dort gehabt haben,

3. diese Nutzung muß staatlich gebilligt worden sein,

4. der Überlasser darf der Nutzung nicht widersprochen haben.

Ähnlich gelagert sind Fälle, wo es darum geht, ob Erholungsnutzungsverträge in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen werden können. Dabei geht es letztlich um dieselben Grundsätze.

Der Bundesgerichtshof hat dabei durch Beschluß vom 11. Dezember 1997 die vom Brandenburger Oberlandesgericht aufgestellten Grundsätze zur Einbeziehung von Erholungsnutzungsverträgen in die Sachenrechtsbereinigung bestätigt.

In dem betreffenden Fall war auf einem Erholungsnutzungsgrundstück ein Bungalow (B 34-Datsche) errichtet worden. Der war um 60 % größer als genehmigt. Der Nutzer meldete in der Folgezeit seinen ersten Wohnsitz auf dem Grundstück an (September 1990), behielt aber seine Berliner Wohnung bei. Der Überlassende widersprach der Nutzung allerdings unverzüglich.

Das Brandenburger Oberlandesgericht traf zu dem Fall folgende wichtige Aussagen:

1. Erholungsnutzungsgrundstücke sind nur ausnahmsweise in die Sachenrechtsbereinigung einbeziehbar.

2. Umbau und Nutzungsänderung eines Erholungsbungalows zu Wohnzwecken müssen mit ausdrücklicher staatlicher Billigung erfolgt sein. Die Errichtung eines Schwarzbaus oder eine ohne staatliche Zustimmung erfolgte Erweiterung eines genehmigten Bungalows gilt stets als ohne staatliche Billigung erfolgt.

3. Erfährt der Grundstückseigentümer erst nach mehreren Jahren von der Nutzungsänderung, kann er noch ab Kenntnis innerhalb eines angemessenen zeitlichen Zusammenhangs wirksam Widerspruch erheben.