Datschengrundstück

Datschengrundstück; Erholungsgrundstück; Wohnhausbebauung; Kleingarten; Billigung staatlicher Stellen

Ein Nutzungsverhältnis über ein Grundstück innerhalb einer geschlossenen Kleingartenanlage fällt auch dann nicht in den Anwendungsbereich des SachRBerG, wenn der Nutzer das Grundstück mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Wohnhaus bebaut hat.

I. Der Vater des Bekl., E. U., war u. a. Eigentümer eines Grundstücks mit einer Größe von 1557 m2. Das Grundstück ist ein Teil der Kleingartenanlage "Neues Leben". E. U. schloß am 15.10.1963 mit dem Kreisverband L. des VKSK (Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter) einen "Kleingarten-Generalpachtvertrag" über eine Grundfläche von 11.743 m2, zu der auch das streitgegenständliche Grundstück gehörte. Zweck des Vertrages war die Weiterverpachtung zu kleingärtnerischer Nutzung. Am 29.1.1985 schlossen die Kl. mit dem VKSK, Kreisvorstand M., einen "Kleingarten-Nutzungsvertrag" über den Kleingarten Nr. 25 mit einer Teilfläche von 403 m2 dieses Grundstücks. Gemäß § 1 dieses Vertrags war die Grundfläche den Kl. zum Zwecke kleingärtnerischer Bodennutzung überlassen. Gemäß § 3 Abs. 2 d) durften auf der überlassenen Bodenfläche bauliche Anlagen errichtet werden, die der kleingärtnerischen Nutzung und der Gesamtkonzeption der Sparte entsprachen. Nach Beendigung des Pachtverhältnisses hatte der Pächter die Einrichtungen, Pflanzungen sowie bauliche oder sonstige Anlagen, mit denen er oder ein Unterpächter das Pachtgelände versehen hatte, zu entfernen (Nr. 7 Abs. 2 des Generalpachtvertrages).

Die Vornutzer hatten auf dem Grundstück ein Haus errichtet. Die Kl. beabsichtigten, dieses Haus zu erwerben.

Am 6.11.1984 wurde den Kl. eine "Wohnraumzuweisung" für die auf dem Grundstück befindliche Wohnung erteilt, die den Zusatz "Hauskauf" trug. Der Rat des Stadtbezirks Berlin M. teilte dem Kl. zu 1. mit Schreiben vom 20.12.1984 mit, daß gegen den Erwerb des Hauses keine Bedenken bestünden, nachdem die Abteilungen Stadtplanung und Wohnungspolitik die Unbedenklichkeit des Eigentumsübergangs in Schreiben vom 13.12.1984 bzw. 8.1.1995 gegenüber dem staatlichen Notariat, Außenstelle M., bestätigt hatten. Zu der geplanten notariellen Beurkundung kam es jedoch nicht. Am 20.3.1985 schlossen die Kl. mit den Vornutzern einen privatschriftlichen Vertrag über den Verkauf des Hauses zu einem Preis von 44.950, M/DDR.

Der Bekl. wurde aufgrund eines mit seinem Vater am 26.7.1990 abgeschlossenen Überlassungsvertrages am 22.3.1991 als Grundstückseigentümer eingetragen.

Die Kl. leiteten ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem SachRBerG vor der Notarin S. ein, das mit Beschluß vom 17.8.1995 ausgesetzt wurde.

Die Kl. behaupten, bei dem auf dem Grundstück befindlichen Haus han-dele es sich um ein Wohnhaus. Den Vornutzern sei die Erweiterung zum Wohnhaus genehmigt worden. Sie selbst hätten das Grundstück dann schon als Hausgrundstück gepachtet und seither zu Wohnzwecken genutzt.

Sie beantragen, festzustellen, daß sie nach dem SachRBerG Anspruch auf Kauf der von ihnen genutzten Grundstücksfläche von 403 m2 haben.

II. Der mit der Klage gestellte Feststellungsantrag, dessen Zulässigkeit sich nach § 108 SachRBerG richtet, war abzuweisen.

Unzutreffend ist allerdings die Auffassung des Bekl., das SachRBerG sei schon deshalb nicht anwendbar, weil es um eine unvermessene Teilfläche geht. Die §§ 21 ff. SachRBerG gehen gerade davon aus, daß die Nutzungsbefugnis räumlich nicht mit den Grundstücksgrenzen übereinstimmen muß und regeln, auf welche Flächen sich die Rechte nach dem SachRBerG in diesen Fällen beziehen. Eine ausdrückliche Regelung für den hier interessierenden Fall ist in den §§ 22 ff. SachRBerG zwar nicht enthalten, die geregelten Konstellationen betreffen andere Fälle, es kann aber nur so sein, daß sich ein etwaiges Ankaufsrecht auf die Fläche bezieht, die bisher genutzt wurde.

Einer der in den §§ 5, 7 SachRBerG aufgezählten Fälle, der zugunsten der Kl. ein Ankaufsrecht begründen könnte, liegt aber nicht vor. In Betracht käme hier allein die direkte oder analoge Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr. 1 c) i.V.m. § 3 Abs. 2 S. 2, § 5 Abs. 1 S. 3 e) SachRBerG, dessen Voraussetzungen allerdings nicht vorliegen.

Der nach dem Wortlaut erfaßte Fall ist der, daß Privatpersonen Nutzungsverträge über Grundstücksflächen zu Erholungszwecken (§§ 312-315 ZGB) geschlossen haben, wobei die Bebauung mit einem Wohnhaus vertraglich verboten war. Zu einem späteren Zeitpunkt ist die Bebauung durch die Nutzer jedoch durch staatliche Stellen der DDR ausdrücklich gebilligt (z.B. durch Erteilung einer Baugenehmigung) oder jedenfalls hingenommen worden. Diese sog. unechten Datschen sind in das SachRBerG einbezogen worden, weil die Vollzugsdefizite der DDR-Behörden bei Anwendung ihres eigenen Rechts nicht dem Nutzer zur Last fallen sollten, der als ebenso schutzwürdig angesehen wurde wie etwa bei der Nutzung aufgrund eines Überlassungsvertrags (Regierungsentwurf zum SachRBerG, BT-Drucks. 12/5992, Teil 3., Einzelbegründung zum Gesetzentwurf; die entsprechende Passage ist in der Stellungnahme des Bundesrats vom 24.9.1993, BT-Drucks. 12/5992, Teil lll., unverändert geblieben; zustimmend zu dieser Begründung etwa v. Falkenhayn, RIV, Bd. 3, Stand August 1995, Rn. 29, 30 zu § 5 SachRBerG).

Die Tatsache, daß die streitgegenständliche Grundstücksfläche ursprünglich lediglich zu Erholungszwecken zugewiesen wurde, schlösse die Anwendbarkeit des SachRBerG damit noch nicht prinzipiell aus. Die für die Einbeziehung dieser "unechten Datschen" maßgeblichen Gründe lassen sich auf die Errichtung von als Wohnhäuser geeigneten und dazu dienenden Gebäuden innerhalb von jedenfalls - wie hier - in sich geschlossenen Kleingartenanlagen im Ergebnis nicht übertragen.

Nach dem Wortlaut des Gesetzes scheint es allerdings so, als sollten auch solche Konstellationen vom SachRBerG erfaßt werden, denn § 5 Abs. 1 S. 3 e) SachRBerG verweist auch auf § 315 ZGB, der innerhalb der Vorschriften über die Zuweisung von Grundstücken zur Erholung Sonderregelungen für Kleingartenanlagen trifft. Auch macht es aus der Sicht des betroffenen Nutzers keinen entscheidenden Unterschied, wo ein mit staatlicher Billigung errichtetes Gebäude belegen ist.

Der Gesetzgeber hat für die mit der Nutzung von Grundflächen innerhalb von Kleingartenanlagen verbundenen Fragen jedoch an verschiedenen Stellen Sonderregelungen geschaffen, die die Anwendung des SachRBerG ausschließen. So regelt Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB, daß - entgegen der Grundregel des Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB, der die Fortgeltung des bisherigen Rechts für Verträge über Nutzung von Bodenflächen zur Erholung anordnet - für Nutzungsverhältnisse innerhalb von Kleingartenanlagen nur das Bundeskleingartengesetz anwendbar ist. Es handelt sich bei Art. 232 § 4 EGBGB zwar um eine schuldrechtliche Regelung, daraus wird aber deutlich, daß der Gesetzgeber einen Bedarf für Sonderregelungen gesehen hat.

Die mit der Überleitung dieser Nutzungsverhältnisse verbundenen Fragen werden in § 20 a Bundeskleingartengesetz differenziert und umfassend geregelt. Dabei kann aus dem Fehlen einer sachenrechtlichen Regelung zur Ermöglichung des Eigentumserwerbs nicht der Schluß gezogen werden, daß dann die Vorschriften des SachRBerG ergänzend herangezogen werden könnten.

Aus den oben zitierten Gesetzesbegründungen zum SachRBerG läßt sich zu dieser Frage zwar nichts entnehmen, die Regelungen können in ihrem Gesamtzusammenhang aber nur so verstanden werden, daß ein sachenrechtlicher Schutz des Nutzers von Grundflächen innerhalb jedenfalls in sich geschlossener Kleingartenanlagen nicht gewollt war (so im Ergebnis auch Schnabel, DtZ 1995, 258, 261 f.; Horst, ZOV 1994, 342, 349 - jedoch ohne eigene Begründung -).

Dieses Auslegungsergebnis trägt auch den Besonderheiten derartiger Kleingartenanlagen am besten Rechnung. Solchen Kleingartenanlagen liegt und lag, wie sich hier auch aus dem von den Kl. eingereichten formularmäßigen Nutzungsvertrag nebst Kleingartenordnung ergibt, ein einheitliches Konzept zugrunde, in dem Gemeinschaftseinrichtungen und die einzelnen Nutzflächen wechselseitig aufeinander bezogen sind und sich gegenseitig ergänzen. Ein solches aufeinander abgestimmtes System kann nur unter Schwierigkeiten oder gar nicht funktionieren, wenn einzelne Nutzer die Möglichkeit haben, an den von ihnen genutzten Teilflächen Eigentum zu erwerben. Es hinge weitgehend vom Zufall ab, nämlich vom Umfang einer vorgenommenen Bebauung, wer innerhalb ein- und derselben Anlage Nutzer und damit den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes unterworfen bliebe und wer unbeschränkt Eigentum erwerben könnte. Unter diesem Gesichtspunkt sind die Nutzer von Grundflächen innerhalb von Kleingartenanlagen auch weniger schutzwürdig als die Nutzer anderer Erholungsflächen, weil ihnen die Einbindung in eine solche in sich geschlossene Anlage und die daraus folgende besondere Gemeinschaftsbeziehung bei Abschluß des Vertrages bekannt waren.

Hinzu kommt, daß die vertraglichen Beziehungen der Kl. allein zum VKSK als Zwischenpächter, nicht zum Grundstückseigentümer bestehen. Auch dies ist ein Grund, den Schutz der Kl. allein durch die schuldrechtlichen Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes zu gewährleisten, ihnen aber nicht die Möglichkeit eines Eigentumserwerbs einzuräumen.

Die hier vorgenommene Auslegung trägt außerdem auch den verfassungsrechtlichen Bedenken Rechnung, die gegen das SachRBerG wegen eines möglichen Verstoßes gegen Art. 14 GG erhoben wurden (z.B. Horst, ZOV 1994, 342, 361; Hoffmeister; ZOV 1994, 9). Diese Bedenken fallen besonders ins Gewicht, wenn in einer Kleingartenanlage mehrere einzelne Teilflächen eines zusammenhängenden Grundstücks der Sachenrechtsbereinigung unterlägen, andere dagegen nicht. Dies machte es dem Eigentümer unverhältnismäßig schwierig, wenn nicht gar unmöglich, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu verwerten. Auch dies ist aber ein Teil des grundgesetzlich garantierten Eigentums.

Ein Nutzungsverhältnis über ein Grundstück innerhalb einer geschlossenen Kleingartenanlage fällt auch dann nicht in den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, wenn der Nutzer das Grundstück mit Billigung der staatlichen Stellen mit einem Wohnhaus bebaut hat.

Die Kläger waren Nutzer einer Kleingartenanlage, auf dem die Vornutzer ein Wohnhaus errichtet hatten. Ihnen wurde am 6. November 1984 eine "Wohnraumzuweisung" mit dem Zusatz "Hauskauf" erteilt. Zu einer Beurkundung kam es nicht. Sie verlangen gegen die Eigentümer die Feststellung des Anspruchs nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf Kauf von 403 m2 Grundstücksfläche.

Das LG Berlin hat mit seinem Urteil vom 23. Februar 1996 die Klage abgewiesen und ausgeführt: Der Gesetzgeber habe für die mit der Nutzung als Kleingarten verbundenen Fragen verschiedentlich Sonderregelungen getroffen, die die Anwendbarkeit des SachRBerG ausschlössen. So regele Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB entgegen der Grundregel des Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB, daß für Nutzungsverhältnisse innerhalb einer Kleingartenanlage nur das Bundeskleingartengesetz anwendbar sei. Wenngleich es sich dabei nur um eine schuldrechtliche Regelung handele, zeige sich doch, daß das Bedürfnis von Sonderregelungen bestanden habe. Gleichwohl habe der Gesetzgeber aber davon abgesehen, über § 20 a BKlGG hinaus sachenrechtliche Regelungen zu treffen. Dies könne aus dem Gesamtzusammenhang nur dahin verstanden werden, daß ein sachenrechtlicher Schutz des Nutzers von Grundflächen innerhalb einer geschlossenen Kleingartenanlage vom Gesetzgeber nicht gewollt war.