Datschengrundstück

Datschengrundstück; Erholungsgrundstück; Wohnhausbebauung; Kleingarten; Billigung staatlicher Stellen

Ein Nutzungsverhältnis über ein Grundstück innerhalb einer geschlossenen Kleingartenanlage fällt auch dann nicht in den Anwendungsbereich des SachRBerG, wenn der Nutzer das Grundstück mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Wohnhaus bebaut hat (Anschluß an Urteil vom 23.2.1996, ZOV 1996, 201)

Die Bekl. sind seit dem 28.5.1985 eingetragene Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Pankow/Weißensee von Pankow eingetragenen, in Berlin belegenen Grundstücks, das im Bestandsverzeichnis als Erholungsfläche - Kleingartenanlage - ausgewiesen ist.

Maßnahmen zur Beschränkung der Eigentümerrechte waren im Grundbuch zu keiner Zeit eingetragen. Das Grundstück war an den Verband der Kleingärtner und Kleintierzüchter (VKSK), Kreisvorstand Pankow, verpachtet.

Die Kl. hatten ihren Wohnsitz zunächst in Berlin-Pankow. Am 28.1.1983 erteilte ihnen der Rat des Stadtbezirks Berlin-Pankow eine Genehmigung zum Wohnungstausch betreffend das Grundstück.

Die Kl. sind seit dem 17.2.1983 auf der Parzelle polizeilich gemeldet. Auf dem Grundstück befindet sich ein 1948 erbautes Einfamilienhaus, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad, WC, Flur und Heizungsraum, das durch Zentralheizung beheizt wird.

Mit Vertrag vom 4.1.1983 erwarb der Kl. zu 2. dieses Haus.

Am 4.3.1984 schlossen die Kl. mit dem VKSK eine als "Kleingarten Nutzungsvertrag" bezeichnete Vereinbarung betreffend das streitgegenständliche Grundstück.

Gemäß § 1 des Vertrages wurde die Grundstücksfläche zur kleingärtnerischen Bodennutzung überlassen.

Die Kl. nutzten das Grundstück zu Wohnzwecken.

Mit Schreiben vom 13.5.1996 forderten die Kl. die Bekl. auf, mit ihnen einen Erbbaurechtsvertrag nach dem SachenRBerG abzuschließen. Dies lehnten die Bekl. zunächst unter Hinweis auf die bisherige abweichende Rechtsprechung der Kammer ab.

Die Klage ist als Feststellungsklage gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBerG zulässig.

Die Klage ist jedoch nicht begründet, weil für die streitgegenständliche Grundstücksteilfläche kein Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts gemäß §§ 32 ff. SachenRBerG besteht, die hier allein in Betracht kommenden §§ 1 Abs. 1 Nr. 3, 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e) SachenRBerG sind nicht anwendbar, so daß das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis nicht den Vorschriften des SachenRBerG unterliegt.

Nach dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e), Abs. 2 SachenRBerG wären diese Voraussetzungen gegeben. Diese Vorschrift bezieht sich pauschal auf Bodenflächen zur Erholung und verweist ausdrücklich auch auf § 315 ZGB, der Besonderheiten von Nutzungsverhältnissen innerhalb von Kleingartenanlagen gegenüber anderen Formen der Erholungsnutzung regelte. Es handelt sich nach der unwidersprochenen Beschreibung des Hauses auch um eine sog. "unechte Datsche", d. h. ein Gebäude, das - trotz formaler Zuweisung des Grundstücks als Erholungsgrundstück - zur dauerhaften Nutzung als Wohnhaus bestimmt und geeignet war (festes Mauerwerk, zwei Zimmer, die für ein Wohnhaus üblichen sanitären Anlagen, Heizung). Das Gebäude ist daher als Eigenheim i. S. v. § 5 Abs. 2 SachenRBerG anzusehen; auf dem Grundstück hatten die Kl. zum Stichtag am 2.10.1990 auch ihren Lebensmittelpunkt, § 5 Abs. 3 SachenRBerG.

Der Nutzung durch die Kl. hatten die Bekl. auch nicht widersprochen, § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e) am Ende SachenRBerG, die Billigung der Bebauung durch staatliche Stellen ist zumindest gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG zu vermuten.

Der Anspruch scheitert auch nicht daran, daß die Kl. das 1948 - und damit innerhalb der zeitlichen Begrenzung des § 8 SachenRBerG - errichtete Haus nicht selbst erbaut haben, da § 5 SachenRBerG ausdrücklich auch den Erwerb eines Einfamilienhauses erfaßt. Erworben hat das Haus zwar nur der Kl. zu 2., mit der späteren Eheschließung sind die Rechte an dem Gebäude aber gemäß § 13 Abs. 2 FGB auf die Ehegatten in ehelicher Vermögensgemeinschaft übergegangen.

Die Kammer hält jedoch nach Prüfung an ihrer in der Entscheidung vom 23.2.1996 (KPS § 5 SachenRBerG 101/96 mit ablehnender Anmerkung Schmidt-Räntsch) vertretenen Auffassung fest, daß die Bestimmung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e) SachenRBerG einschränkend ausgelegt werden muß mit der Folge, daß das SachenRBerG auf Grundflächen innerhalb geschlossener Kleingartenanlagen nicht anwendbar ist.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist für die Entscheidung davon auszugehen, daß es sich um eine geschlossene Kleingartenanlage im Sinne des § 315 ZGB handelt. Dies entscheidet sich nicht vorrangig danach, ob es neben der Nutzung als Wohngebiet "typisch kleingärtnerische" Nutzungen gab wie Gemüseanbau oder Kleintierhaltung, sondern vor allem danach, ob es die in der Kleingartenordnung vorgesehene Organisationsstruktur gab, nämlich eine Kleingartensparte mit entsprechenden Vertretungsorganen, Gemeinschaftsflächen, gemeinschaftliche Aufgaben, an denen alle Mitglieder mitzuwirken hatten etc.

Für die Einordnung als Kleingartenanlage spricht nicht nur die Vertragsgestaltung - Regelung der Beziehung der einzelnen Nutzungsberechtigten untereinander, Regelung von gemeinschaftlichen Aufgaben, Zahlung des Nutzungsentgelts an den Kassierer der Kleingartensparte -, sie folgt auch aus den eigenen Angaben der Kl. im Verhandlungstermin: Sie haben auf Nachfrage bestätigt, daß die tatsächliche Verwaltung der Anlage durch die Gemeinschaft der Nutzungsberechtigten erfolgte. Sie haben insoweit wörtlich von einem "gewachsenen Gemeinwesen" gesprochen und damit selbst zum Ausdruck gebracht, daß die Strukturen einer geschlossenen Anlage während der Dauer der Nutzung erhalten geblieben sind. Hier liegt ein wesentlicher Unterschied zu bloß benachbarten Nutzungsflächen, zwischen deren Berechtigten keine weiteren rechtlichen Beziehungen bestehen.

Hinzu kommen die unstreitigen örtlichen Gegebenheiten. Nach der von den Kl. eingereichten Skizze handelt es sich um ein in sich abgeschlossenes Gelände, dessen Einzelparzellen nur zum Teil über öffentliche Straßen und Wege erreichbar sind, außerdem existiert mit dem Kulturhaus mindestens eine gemeinschaftliche Anlage.

Vor diesem Hintergrund hätte es den Kl. oblegen vorzutragen, daß es sich entgegen diesen Merkmalen nicht um eine geschlossene Kleingartenanlage handelt. Soweit sie sich auf fehlende gärtnerische Nutzung berufen, rechtfertigt dies, wie dargelegt, keine abweichende Beurteilung. Auf die ergänzenden Ausführungen der Bekl. kam es daher nicht mehr an.

Die Bestimmung des § 5 Abs. 1 S. 3 e) SachenRBerG ist einschränkend dahin auszulegen, daß Grundflächen innerhalb solch geschlossener Kleingartenflächen nicht in den Regelungsbereich des SachenRBerG fallen.

Das Gericht hält allerdings nicht mehr an der in der o. g. Entscheidung vertretenen Auffassung fest, daß es sich bei den Regelungen des § 20 a BKleingG um das speziellere Gesetz zum SachenRBerG handele. Von Spezialität spricht man, wenn der Anwendungsbereich der einen Norm völlig in dem der anderen aufgeht und darüber hinaus noch mindestens ein zusätzliches Merkmal enthält (Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft [Studienausgabe], 2. Aufl. 1992, S. 155). In § 20 a. Nr. 1 BKleingG sind Kleingartennutzungsverhältnisse geregelt, die vor Wirksamwerden des Beitritts begründet und nicht beendet worden sind. Diese Rechtsverhältnisse erfaßt - durch die Verweisung auf § 315 ZGB - auch § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e) SachenRBerG, diese Norm enthält aber darüber hinaus noch mehrere weitere Tatbestandsmerkmale (Errichtung eines Eigenheims mit staatlicher Billigung, Lebensmittelpunkt etc.), so daß das BKleingG nicht das speziellere Gesetz sein kann (so auch Schmidt-Räntsch, a. a. O.; KG Urteil vom 1.8.1997, 18 U 4894/96).

Die Kammer geht nunmehr auch davon aus, daß das SachenRBerG nach dem Willen des Gesetzgebers auch für Grundstücke oder Grundstücksteile innerhalb geschlossener Kleingartenanlagen gelten sollte. Hierfür spricht schon der Wortlaut des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG. In der Begründung des Regierungsentwurfs zum SachenRBerG heißt es zu Buchstabe e) zudem ausdrücklich, daß bauliche Investitionen entsprechend der Rechtswirklichkeit der DDR unabhängig von der vorgefundenen Rechtsform geschützt werden sollen. In der DDR seien vielfach Baugenehmigungen etc. erteilt worden, ohne gleichzeitig die Grundlage der Nutzung zu ändern und ein Nutzungsrecht zu bestellen. Entscheidend sei in der Praxis die Billigung staatlicher Stellen gewesen, so daß bei Vorliegen dieser Billigung auch die Anwendung des SachenRBerG eröffnet sein sollte (BT-Drucks. 12/5992, S. 102 f.). Hinzu kommt, daß die Anwendung der Regelbeispiel-Technik vom Gesetzgeber gerne damit begründet wurde, daß noch unentdeckte Fälle bestehen könnten, auch dies also für eine weite Ausdehnung des Anwendungsbereichs sprechen könnte.

Auch hinsichtlich des Arguments, daß die vertraglichen Beziehungen lediglich zum Zwischenpächter und nicht zum Eigentümer bestehen, schließt sich die Kammer der Auffassung Schmidt-Räntschs (a.a.O.) an, daß dies als ein dem SachenRBerG systemimmanenter Umstand nicht gegen dessen Anwendbarkeit spricht.

Die Kammer hält allerdings aus verfassungsrechtlichen Gründen weiterhin eine einschränkende Auslegung des Gesetzes für geboten, weil die schrankenlose Anwendung zu einer von Art. 14 Abs. 1 GG nicht mehr gedeckten Belastung der Eigentümer führte.

Für den Normalfall der Sachenrechtsbereinigung hat die Kammer allerdings entschieden, daß es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG handelt, die dem Ausgleich zweier verfassungsrechtlich geschützter Positionen dient (Urteil vom 14.6.1996, O. 48/96).

Eine solche Inhaltsbestimmung ist - unter Beachtung der Sozialbindung des Eigentums - verfassungsrechtlich zulässig, wenn sie die allgemeinen Grundsätze der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne - beachtet. Dabei sind Schwere, Intensität und Tragweite des Eingriffs zu berücksichtigen (Jarass/Pieroth, GG, 3. Aufl. 1993, Rn. 32 zu Art. 14 GG). Der Beurteilungsspielraum des Gesetzgebers wird um so weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht.

Daraus kann auch die Pflicht zur Berücksichtigung der Interessen des Nichteigentümers folgen, wenn dieser das Schutzobjekt zur Sicherung seiner Freiheitsinteressen und zur eigenverantwortlichen Lebensgestaltung benötigt. Daher können auch Rechtspositionen, die sich nicht verdinglicht haben, verfassungsrechtlich geschützt sein (vgl. dazu etwa BVerfGE 89, 1, 5; 87, 114, 146; 82, 6, 16).

Danach sind auch die Interessen der Nutzer, die auf dem Grundstück ihren Lebensmittelpunkt haben, verfassungsrechtlich geschützt, ein wesentlicher Teil ihrer Lebensgestaltung hängt von der Frage ab, ob und in welcher Rechtsform sie dieses Grundstück weiter als Wohnraum nutzen können. Bei der gebotenen Abwägung der Nutzer- und der Eigentümerinteressen ergeben sich für den Regelfall der Sachenrechtsbereinigung gegen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes keine Bedenken. Gesetzgeberisches Ziel war die Schaffung eines sozialverträglichen Ausgleichs zwischen diesen beiden Positionen unter Berücksichtigung der sozialen Wirklichkeit in der ehemaligen DDR (dazu z. B. Vossius, SachenRBerG, Einleitung, Rn. 43 ff; Czub, Sachenrechtsbereinigung, Teil A., Rn. 4 ff.). Dabei sollten die während der Existenz der DDR geschaffenen Werte Bestands- und Vertrauensschutz genießen; zum Ausgleich der gegenläufigen Interessen sollte die nach der Wiedervereinigung eingetretene Wertsteigerung hälftig geteilt werden (Eickmann, DNotZ 1996, 145, 146). Daß es sich hierbei um eine geeignete, erforderliche und auch verhältnismäßige Ausübung des gesetzgeberischen Beurteilungspielraums handelt, ist in den Fällen, in denen ein Einzelgrundstück oder eine Teilfläche davon Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung ist, im Ergebnis nicht zu bezweifeln.

Von dieser Konstellation unterscheidet sich der hier zu entscheidende Fall aber grundlegend, weil bei einer eventuellen Sachenrechtsbereinigung innerhalb geschlossener Kleingartenanlagen tatsächliche Schwierigkeiten auftreten, die über die normale Grundstücksteilung hinausgehen und der Grundstückseigentümer über den Halbteilungsgrundsatz hinaus belastet wird.

Entgegen der Auffassung Schmidt-Räntschs (a.a.O.) sind die tatsächlichen Schwierigkeiten durchaus bei der Abwägung zu berücksichtigen, denn die Eignung einer gesetzgeberischen Maßnahme ist ebenfalls Voraussetzung ihrer Verfassungsmäßigkeit (Bryde in v. Münch/Kunig, GG, 4. Aufl. 1992, Rn. 63 zu Art. 14 GG). An einer Eignung bestehen hier aber gravierende Zweifel. Wie sich aus der von den Kl. eingereichten Skizze ergibt, hat die Mehrzahl der Parzellen keinen direkten Zugang zu öffentlichem Straßenland, so daß Zugang und Erschließung problematisch sind. Durch § 27 SachenRBerG wird dieses Problem nicht gelöst, weil die für einen Zugang oder eine Versorgungsleitung erforderlichen Flächen kaum als Restflächen bezeichnet werden können.

Auch für den Lösungsvorschlag, daß der bisherige Nutzungsvertrag teilweise fortbestehen soll (einerseits Herauslösen der Fläche aus dem Hauptnutzungsvertrag, andererseits Fortbestehen von Nebenpflichten und einer Art "Nutzergemeinschaft", vgl. Schmidt-Räntsch, a.a.O.) findet sich weder im SachenRBerG noch in anderen Rechtsvorschriften eine Stütze. Rechtsbeziehungen bestanden nur zum VKSK bzw. dessen Rechtsnachfolger, nicht aber zu anderen Nutzern oder Neueigentümern. Der bisherige Nutzungsvertrag würde durch einen Vertrag nach dem SachenRBerG entfallen, vertragliche Lösungen der Zugangs- und Erschließungsproblematik wären dann nur auf freiwilliger Basis möglich. Gleiches gilt im übrigen für den von den Kl. im Termin vorgeschlagenen Weg, Verkehrs- und Zugangsflächen durch eine Gemeinschaft der nach dem SachenRBerG berechtigten neuen Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten ankaufen zu lassen. Auch insoweit ließe sich eine Mitwirkung nicht erzwingen.

Selbst wenn diese Problematik durch Notwegrechte, Analogien hierzu oder im Einzelfall Ansprüchen nach § 116 SachenRBerG noch rechtlich zu lösen wäre, bliebe doch das Ergebnis, daß je nach den örtlichen Gegebenheiten der Anlage einzelne Grundstücke isoliert würden, und zwar sowohl solche Flächen, die der Sachenrechtsbereinigung unterliegen als auch solche, die aus unterschiedlichsten Gründen nicht unter dieses Gesetz fallen. Solche Grundstücke würden nach der Verkehrsanschauung kaum als eigenständiges vermarktungsfähiges Grundstück angesehen. Es kann aber nicht Sinn des SachenRBerG sein, solche "Inselgrundstücke" zu schaffen.

Hinzu kommt, daß durch die Sachenrechtsbereinigung innerhalb geschlossener Kleingartenanlagen der Eigentümer über den Halbteilungsgrundsatz hinaus belastet würde.

Durch eine Aufsplitterung des Gesamtgrundstücks in der dargestellten Weise, die nicht mit einer normalen Parzellierung eines größeren Grundstücks vergleichbar ist, werden nämlich auch die Flächen betroffen, die wegen der Art ihrer Bebauung oder der Nutzung zum Stichtag nicht dem SachenRBerG unterliegen Es könnten Teilflächen entstehen, die nur durch Notwege und -leitungen zugänglich sind. Diese Grundstücke würden nach der Verkehrsanschauung in ihrem Wert erheblich gemindert, wenn nicht im Einzelfall sogar verkehrsunfähig. Denkbar ist auch, daß im Extremfall alle bewohnten Flächen ins Eigentum der Nutzer übergehen und dem Eigentümer nur Gemeinschaftswiesen und/oder Wegeflächen verbleiben. Diese Mitbeeinträchtigung des ihm verbleibenden, nicht der Sachenrechtsbereinigung unterliegenden Eigentums stellt keine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums mehr dar, weil sie über den Gesetzeszweck eines sozialverträglichen Ausgleichs hinausreicht und den Eigentümer unzumutbar belastet.

Unerheblich ist dabei, ob die Nutzer den Ankauf des Grundstücks oder die Einräumung eines Erbbaurechts begehren. Bei einer regelmäßigen Dauer des Erbbaurechts von 90 Jahren für Einfamilienhäuser (§ 53 Abs. 2 Nr. 1 a) SachenRBerG) ist jedenfalls das Recht des gegenwärtigen Eigentümers wirtschaftlich so beeinträchtigt, daß es praktisch nicht mehr nutzbar ist.

Ohne rechtliche Bedeutung ist es auch, daß nach den ergänzenden Angaben der Kl. im Termin ein anderer Teil der Siedlung im Eigentum des Landes Berlin steht und das Land Berlin Verträge nach dem SachenRBerG abschließt. Unter dem Gesichtspunkt des Verbots widersprüchlichen Verhaltens wäre eine abweichende Beurteilung allenfalls dann gerechtfertigt, wenn derselbe Eigentümer durch Einzelverträge selbst mit der Aufsplittung der Anlage beginnt.

Das Verhalten anderer Eigentümer - auch in unmittelbarer örtlicher Nähe - kann den Bekl. aber nicht zugerechnet werden.

Die Nutzer werden bei dieser Auslegung auch nicht rechtlos gestellt, denn auch nach den Bestimmungen des BKleingG behalten sie das Recht zur Nutzung der Parzelle; bestehende Baulichkeiten bleiben zudem in ihrem Eigentum (Mainczyk, BKleingG, 7. Aufl. 1997, Rn. 4 i zu § 20 BKleingG). Auch die berechtigten Interessen der Nutzer führen daher nicht zu einer abweichenden Bewertung.

Das Gericht folgt aus diesem Grunde nicht der Entscheidung des Kammergerichts vom 1.8.1997, 18 U 4894/96, das unter Berufung auf die überwiegende Auffassung in der Literatur die Anwendbarkeit des SachenRBerG auf Grundstücke innerhalb von Kleingartenanlagen bejaht.

Die Kammer war nicht gemäß Art. 100 GG gehalten, das Verfahren auszusetzen und den Rechtsstreit dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorzulegen, weil eine verfassungskonforme bzw. verfassungsorientierte Auslegung im Wege teleologischer Reduktion dergestalt zulässig ist, Verträge über die Nutzung von Kleingärten in geschlossenen Anlagen aus dem Anwendungsbereich des SachenRBerG auszunehmen.

Eine solche verfassungskonforme Auslegung geht der Richtervorlage vor, d. h. eine Vorlage ist unzulässig, solange nicht feststeht, daß eine einschränkende Auslegung einer Norm auf einen noch verfassungsmäßigen Inhalt nicht möglich ist (ständige Rechtsprechung, zuletzt etwa BVerfG NJW 1997, 2230, 2231; 1997, 792, 793; BVerfGE 85, 329, 333; 83, 201, 214 f.). Dabei ist nicht am Wortlaut der Norm zu haften; die Bedeutung der teleologischen Reduktion besteht vielmehr gerade darin, daß die auszulegende Vorschrift entgegen ihrem Wortlaut hinsichtlich eines Teils der von ihr erfaßten Fälle für unanwendbar erachtet wird, weil Sinn und Zweck, Entstehungsgeschichte oder Gesamtzusammenhang gegen eine uneingeschränkte Anwendbarkeit sprechen (BVerfG; NJW 1997, 2230, 2231; Larenz, Methodenlehre, S. 228; MünchKomm-Säcker, BGB, Bd. 1. 3. Aufl. 1993, Einl. Rn 126, 127).

Die verfassungskonforme Auslegung ist lediglich begrenzt durch den erkennbaren Sinn des Gesetzes. Sie darf weder mit dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten noch das gesetzgeberische Ziel in einem wesentlichen Punkt verfehlen, verfälschen oder ihm einen entgegengesetzten Sinn geben (BVerfGE 90, 263, 275 mit weit. Nachw.; Stern, Das Staatsrecht der Bundesrepublik Deutschland, 2. Aufl. 1984, § 4 II. 8. d), S. 135 f.; Larenz, Methodenlehre, S. 227 f.). Die teleologische Reduktion, d. h. die Einschränkung auf den verfassungsrechtlich zulässigen Maximalinhalt, ist dabei in weiterem Umfang zulässig als eine erweiternde verfassungskonforme Auslegung (Larenz, Methodenlehre, S. 228; MünchKomm-Säcker, BGB, Bd. 1. 3. Aufl. 1993, Einl. Rn. 126, 127) Im Hinblick auf den erkennbaren Zweck des Gesetzes, einen sozialverträglichen Ausgleich zu schaffen und den durch die Wiedervereinigung erzielten Wertzuwachs hälftig zu teilen, bestehen gegen eine teleologische Reduktion hier keine Bedenken, weil der Eigentümer in der hier zu entscheidenden Konstellation, wie dargelegt, über den Halbteilungsgrundsatz hinaus belastet wird und dies mit dem Ausgleichsgedanken nicht mehr vereinbar ist. Im übrigen betrifft die hier vertretene Auslegung nur einen einzigen Anwendungsfall der vielfältigen Möglichkeiten der Nutzung eines ursprünglich Erholungszwecken dienenden Grundstücks. Der § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e) SachenRBerG bleibt daher in seinem Kernbereich erhalten.

Die von den Kl. genutzte Grundstücksfläche fällt daher nicht in den Anwendungsbereich des SachenRBerG, so daß die Klage abzuweisen war.