Darstellung der Verteilung von Heizkosten und Instandsetzungskosten

1. Zur Darstellung von durch Entnahmen aus der Rücklage finanzierter Ausgaben in der Jahresabrechnung.

2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern (vgl. BGH GE 2012, 551 = NJW 2012, 1434).

3. Die Entnahme von Instandsetzungskosten nicht aus den Vorschusszahlungen, sondern direkt aus der Rücklage muss in der Jahresgesamtabrechnung deutlich dargestellt werden.

(Leitsätze zu 2 und 3 von der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 22.5.2018 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 4, 5 und 6 gefassten Beschlüsse. Unter TOP 4 wurden die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2017, unter TOP 5 die Entlastung des Verwaltungsbeirats und unter TOP 6 die Entlastung des Verwalters beschlossen.

Mit der Klage begehrt die Kl. die Ungültigerklärung der gefassten Beschlüsse. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil die Jahresabrechnung 2017 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sei auf S. 3 zureichend dargestellt, getrennt nach Soll-Rücklage und Ist-Rücklage. Die auf S. 1 in der Abrechnungsposition in Höhe von 2.491,04 €, genannt „Entnahme aus RL Wohnungen“ sei nicht zu beanstanden. Hier sei eine Rechnung in gleicher Höhe aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt worden. Deshalb sei die Position auch richtig bei den Ausgaben dargestellt. Die Berufung der Kl. hatte nur teilweise Erfolg.

3. Die Berufung hat hingegen teilweise Erfolg, als sie die Darstellung der Energiekosten rügt. Nach dem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes vom 17.2.2012 sind in die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern (BGH, Urt. v. 17. 2. 2012 - V ZR 251/10 -, GE 2012, 551 = NJW 2012, 1434). Schon diesen grundsätzlichen Anforderungen genügt die angefochtene Jahresabrechnung nicht, sodass die Darstellung insoweit nicht verständlich und nicht nachvollziehbar ist. Weder ihr selbst noch der Heizkostenabrechnung ist eine nachvollziehbare Darstellung zu entnehmen, ob und wie der in der Gesamtabrechnung angegebene Betrag von … € auf die Anschaffung von Heizöl und ggf. sonstige im Abrechnungszeitraum geleistete Zahlungen zurückzuführen ist. Ebenso wenig lässt sich anhand der Heizkostenabrechnung nachvollziehen, wie sich der vermeintlich tatsächliche Verbrauch in Höhe von … € ergibt. Eine Erläuterung zum Unterschiedsbetrag fehlt. Ferner ist die Jahresabrechnung auch hinsichtlich des unstreitig im Jahr 2016 gekauften, aber erst im Jahr 2017 verbrauchten Heizöls fehlerhaft. Ausgaben für nicht im Anschaffungsjahr verbrauchten Brennstoff sind in dem (Folge-) Jahr, in dem sie verbraucht werden, in der Abrechnung jenes Jahres nach Maßgabe der HeizkostenV auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Da diese aber bereits für die Anschaffung des Brennstoffs im Vorjahr nach vereinbartem oder dem allgemeinen Verteilungsschlüssel bezahlt hatten, müssen damals nicht verbrauchte Vorschüsse zur Vermeidung einer Doppelbelastung im Folgejahr als fiktive Einnahme angerechnet und abgegrenzt werden (Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 28 Rn. 126 m.w.N.; so auch BeckOGK/Hermann, 1.12.2019, WEG § 28 Rn. 136). Dies ist hier aber nicht geschehen.

Damit entspricht die Jahresabrechnung hinsichtlich der Position Heiz- und Wasserkosten-Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist insoweit und folglich auch hinsichtlich der Abrechnungsspitzen für ungültig zu erklären.

4. Was die Ausgabe in Höhe von 2.491,04 € angeht, hat das Amtsgericht seiner Entscheidung zu Recht die Annahme zugrunde gelegt, dass der Betrag aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt worden sei. … In diesem Sachzusammenhang ist der Vortrag der Kl. so zu verstehen, dass sie nicht den Abfluss von 2.491,04 € aus der Rücklage bestreitet, sondern dessen Aufnahme als Ausgabe in die Gesamtabrechnung.

Dass die der Instandhaltungsrücklage entnommene Zahlung als Ausgabe Eingang in die Gesamt- als auch die Einzelabrechnung gefunden hat, ist, so wie es hier geschehen ist, nicht zu beanstanden. Zwar ist im Einzelnen nicht abschließend geklärt, wie die Abrechnung darzustellen ist, wenn Instandhaltungsmaßnahmen aus der Rückstellung gezahlt werden. Hierzu werden verschiedene Ansichten vertreten (zum Meinungsstand allgemein BeckOK WEG/Bartholome, 39. Ed. 1.11.2019, WEG § 28 Rn. 89). Auf diesen Streit kommt es aber vorliegend nicht an.

Teilweise wird dafür eingetreten, diese Entnahmen allein in der Rücklagenentwicklung darzustellen (AG Düsseldorf ZMR 2013, 313 = BeckRS 2013, 7043; zustimmend Sauren/Sauren, 6. Aufl. 2014, WEG § 28 Rn. 27d). Dies wird damit begründet, dass es sich bei aus der Rücklage finanzierten Reparaturen bzw. Instandsetzungs-/Instandhaltungsmaßnahmen einerseits nicht um Einnahmen handele, da diese Gelder tatsächlich nicht im Wirtschaftsjahr geflossen sind, andererseits aber auch nicht um Ausgaben, da sie nicht aus den Vorschusszahlungen, sondern aus der Rücklage finanziert wurden (AG Düsseldorf aaO.).

Weiter wird vertreten, die aus der Instandhaltungsrückstellung finanzierte Sanierungsmaßnahme zwar in der Gesamtjahresabrechnung auszuweisen, hingegen nicht in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen. Zusätzlich sei zur Plausibilität der Abrechnung der Abgang aus der Rücklage in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung auszuweisen (Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, 13. Aufl. 2019, § 28 Rn. 97; Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 28 Rn. 153b; Blankenstein ZWE 2010, 318 [322]). In den Einzelabrechnungen seien die aus der Instandhaltungsrücklage finanzierten Kosten nicht als Ausgaben zu verteilen, weil es sich um nicht verteilungsrelevante Kosten handele, die bereits durch in der Vergangenheit geleistete Zahlungen finanziert wurden (Niedenführ aaO.).

Ferner gibt es die Ansicht, dass die aus der Instandhaltungsrückstellung finanzierte Maßnahme neben der Darstellung bei der Entwicklung der Rücklage und in der Gesamtabrechnung auch in den Einzelabrechnungen als Ausgabe kenntlich gemacht werden müsse (LG Dortmund ZMR 2016, 221; LG München ZMR 2011, 64; ZMR 2007, 567; zustimmend BeckOK aaO.). Zur Begründung wird angeführt, dass bei einem Fehlen der rücklagenfinanzierten Instandhaltungskosten in der Einzelabrechnung, die aber in der Gesamtabrechnung angegeben wurde, zusätzliche Unklarheit gestiftet und die Nachvollziehbarkeit für einen durchschnittlichen Eigentümer weiter erschwert werde (LG München ZMR 2011, 64).

In diese Richtung geht auch die vermittelnde Ansicht, dass eine Aufnahme in den Einzelabrechnungen mit einer fiktiven Verteilung mit der Beschreibung „aus Rücklage finanziert“ möglich sein soll, da so eine doppelte Belastung der Wohnungseigentümer vermieden werde (Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 28 Rn. 153b; Hügel/Elzer WEG § 28 Rn. 105).

Die Auffassungen, die eine Abrechnung im Rahmen der Gesamtabrechnung befürworten, dürften jedenfalls zutreffend sein. Denn so wird den Wohnungseigentümern klar und verständlich, dass überhaupt eine Ausgabe getätigt wurde. Vorliegend ist die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage allerdings nicht als Einnahme gebucht worden, sondern klar und deutlich bei der Berechnung der Instandhaltungsrücklage als auf den Eigentümer entfallende Entnahme angeführt (vgl. Häublein ZWE 2011, 1 [4 f.]; ZWE 2010, 237 [243]). Bei dieser Darstellung ist die Annahme ausgeschlossen, es handele sich um eine echte Einnahme der Gemeinschaft, die den Eigentümern zugerechnet wird. Daher ist eine Darstellung in der Einzelabrechnung jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn - wie hier geschehen - transparent dargestellt wird, wie der entnommene Betrag auf die an sich bestehenden Ausgaben der Eigentümer verteilt wird, um so eine Doppelbelastung im Rahmen der Abrechnungsspitze auszuschließen. Auf diesem Weg wird (1) durch Angabe in der Gesamtabrechnung transparent, dass eine Ausgabe getätigt wurde, (2) durch Angabe in den Einzelabrechnungen einer Verwirrung durch Unterschiede zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung vorgebeugt und (3) durch Kompensation bei der Instandhaltungsrücklage eine Doppelbelastung der Wohnungseigentümer bei der Abrechnungsspitze vermieden. Danach ist die hier vorgenommene Darstellung in der Jahresabrechnung nicht zu beanstanden.

5. Infolge der teilweisen Ungültigkeit der Jahresabrechnung, welche vom Verwaltungsbeirat geprüft und von der Verwaltung zur Beschlussfassung vorgelegt wurde, sind auch die jeweiligen Entlastungsbeschlüsse für ungültig zu erklären, da jedenfalls ein Anspruch auf Neuerstellung der Abrechnung besteht.

Die Entnahme von Instandsetzungskosten nicht aus den Vorschusszahlungen, sondern direkt aus der Rücklage muss in der Jahresgesamtabrechnung deutlich dargestellt werden. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung ebenfalls verständlich zu erläutern.

Die Parteien streiten über den Eigentümerbeschluss vom 22. Mai 2018 betreffend die Jahresabrechnung 2017 und die Entlastung des Verwaltungsbeirats bzw. des Verwalters. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil sowohl die Verteilung der Heizkosten als auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung zureichend dargestellt sei, getrennt nach Soll-Rücklage und Ist-Rücklage. Insbesondere sei die in der Abrechnung in Höhe von 2.491,04 € genannte „Entnahme aus Rücklage Wohnungen“ nicht zu beanstanden, hier sei eine Rechnung in gleicher Höhe aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt worden. Hiergegen die Berufung der Klägerin.

Die Berufung hat teilweise Erfolg, insoweit als sie die Darstellung der Energiekosten rügt. Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 17. Februar 2012 (GE 2012, 551 = NJW 2012, 1434) sind in die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich, wobei der Unterschiedsbetrag in der Gesamtabrechnung einerseits und den Einzelabrechnungen andererseits verständlich zu erläutern ist. In der angefochtenen Jahresabrechnung ist hier die Darstellung insoweit nicht verständlich, wie der in der Gesamtabrechnung angegebenen Betrag für die Anschaffung von Heizöl und gegebenenfalls sonstige im Abrechnungszeitraum geleistete Zahlungen zurückzuführen ist. Ebenso wenig lässt sich anhand der Heizkostenabrechnung nachvollziehen, wie sich der vermeintlich tatsächliche Verbrauch ergibt, weil eine Erläuterung zum Unterschiedsbetrag fehlt. Ferner ist die Jahresabrechnung auch hinsichtlich des im Jahr 2016 gekauften, aber erst im Jahr 2017 verbrauchten Heizöls fehlerhaft. Ausgaben für nicht im Anschaffungsjahr verbrauchten Brennstoff sind in dem Folgejahr, in dem sie verbraucht werden, in der Abrechnung nach Maßgabe der Heizkostenverordnung auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Da diese aber bereits für die Anschaffung des Brennstoffs im Vorjahr nach dem vereinbarten oder allgemeinen Verteilungsschlüssel bezahlt hatten, müssen damals nicht verbrauchte Vorschüsse zur Vermeidung einer Doppelbelastung im Folgejahr als fiktive Einnahme angerechnet und abgegrenzt werden, was hier nicht geschehen ist. Damit entspricht die Jahresabrechnung hinsichtlich der Position Heiz- und Wasserkostenabrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist insoweit und folglich auch hinsichtlich der Abrechnungsspitzen für ungültig zu erklären, was sich dann auch für die Beschlüsse betreffend die Entlastung des Beirats und des Verwalters auswirkt.

Was die Ausgabe in Höhe von 2.491,04 € angeht, hat das AG zu Recht angenommen, dass der Betrag direkt aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt worden sei. In diesem Sachzusammenhang ist der Vortrag der Klägerin zu verstehen, dass sie nicht den Abfluss dieses Betrages aus der Rücklage bestreitet, sondern dessen Aufnahme als Ausgabe in die Gesamtabrechnung. Die in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen unterschiedlichen Auffassungen, die eine Abrechnung im Rahmen der Gesamtabrechnung befürworten, dürften zutreffend sein, denn so wird den Wohnungseigentümern klar und verständlich, dass überhaupt eine Ausgabe getätigt wurde. Vorliegend ist die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage allerdings nicht als Einnahme gebucht worden, sondern klar und deutlich bei der Berechnung der Instandhaltungsrücklage als auf den Eigentümer entfallende Entnahme angeführt. Bei dieser Darstellung ist die Annahme ausgeschlossen, dass es um eine echte Einnahme der Gemeinschaft geht, die dem Eigentümer zugerechnet wird. Daher ist eine Darstellung in der Einzelabrechnung jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn wie hier transparent dargestellt wird, wie der entnommene Betrag auf die Ausgaben der Eigentümer verteilt wird, um so eine Doppelbelastung im Rahmen der Abrechnungsspitze auszuschließen.

Auf diesem Weg wird (1) durch Angabe in der Gesamtabrechnung transparent, dass eine Ausgabe getätigt wurde, (2) durch Angabe in den Einzelabrechnungen einer Verwirrung durch Unterschiede zwischen Gesamt-und Einzelabrechnung vorgebeugt und (3) durch Kompensation bei der Instandhaltungsrücklage eine Doppelbelastung der Wohnungseigentümer bei der Abrechnungsspitze vermieden. Danach ist die hier vorgenommene Darstellung in der Jahresabrechnung nicht zu beanstanden.

Das Urteil erörtert umfassend die in Rechtsprechung und Schrifttum vorgeschlagenen abweichenden Rechtsauffassungen zur Darstellung der Instandsetzungskosten, wenn diese direkt aus der Rücklage entnommen werden, was dann in der Gesamtabrechnung deutlich zum Ausdruck kommen muss, damit die Kosten eindeutig nicht doppelt veranschlagt werden.