Darlehensschuld

Darlehensschuld; Rat des Stadbezirks; Aufbaugrundschulden; Valutierungsvermutung

1. Der Rat des Stadbezirks konnte eine persönliche Darlehensschuld des Grundeigentümers zugunsten des Kreditinstitus begründen.

2. Es spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, daß eingetragene Aufbaugrundschulden und -hypotheken valutiert haben.

Die Kl. hat die Bekl. aus ihrer persönlichen Verpflichtung auf Rückzahlung von Darlehen in Anspruch genommen, die durch drei Aufbaugrundschulden und drei Aufbauhypotheken gesichert waren.

Die vom Landgericht gebilligte Auffassung der Bekl., der Rat des Stadtbezirks Köpenick habe eine persönliche Darlehensschuld der Erblasserin nicht begründen können, trifft nicht zu. Das Verwaltungshandeln beruht auf der Verordnung vom 28. April 1960 über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28. April 1960 (GBl. I S. 351, künftig FinanzierungsVO genannt). Sie ist in der Fassung der Zweiten VO vom 14. Juni 1967 auch abgedruckt unter Nr. 5.1 der Gesetzessammlung Bodenrecht, Staatsverlag der DDR, Berlin 1986. Die FinanzierungsVO galt gemäß der VO vom 30. September 1960 (VOBl. für Groß-Berlin S. 691) auch in Ost Berlin. § 16 FinanzierungsVO lautet:

"Verweigert ein Hauseigentümer eine angeordnete Baumaßnahme in Auftrag zu geben, so hat sowohl der örtlich zuständige Rat als auch die Mietervertretung das Recht, die erforderlichen Baumaßnahmen auf Rechnung des Hauseigentümers durchführen zu lassen. Ist die Durchführung der angeordneten Baumaßnahme finanziell nicht gesichert, und lehnt es der Hauseigentümer ab, einen Kredit aufzunehmen, veranlaßt der örtlich zuständige Rat die Aufnahme des Kredites, die Eintragung des Grundpfandrechts und die Regelung der Kreditrückzahlung."

Daß hier ein Kredit zu Lasten des Hauseigentümers gemeint ist, der diesen unmittelbar gegenüber dem Kreditinstitut verpflichtet, kann ernsthaft nicht bezweifelt werden. Denn die behördliche Maßnahme soll das ersetzen, was der Hauseigentümer verweigert: die angeordnete Baumaßnahme selbst durchzuführen und dafür den erforderlichen Kredit aufzunehmen und sichern zu lassen. Das 16 Jahre nach der FinanzierungsVO am 1. Januar 1976 in Kraft getretene ZGB bekräftigt in § 457 dieses Verständnis, der Paragraph lautet:

"Für staatlich angeordnete Baumaßnahmen kann die Aufnahme eines Kredites und die Belastung des Grundstücks mit einer Aufbauhypothek auf Antrag des zuständigen staatlichen Organs veranlaßt werden. Hierfür gelten besondere Rechtsvorschriften."

In dem vom Ministerium der Justiz herausgegebenen Kommentar zum ZGB heißt es unter Anm. 2:

"Stellt der Grundstückseigentümer zur Finanzierung der angeordneten Maßnahmen weder Eigenmittel zur Verfügung noch einen Kreditantrag, kann die Aufnahme eines Kredites zu seinen Lasten durch einen Beschluß des örtlichen Rates herbeigeführt werden. Gesichert wird dieser Kredit auf der Grundlage der FinanzierungsVO und der 1. DB vom 19.10.1968 ... durch Eintragung einer Aufbauhypothek auf Veranlassung des Organs, das die Baumaßnahme angeordnet hat."

Im Sinne eines durch Verwaltungszwang begründeten Darlehensvertrages zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Kreditinstitut hat auch der 9. Zivilsenat des Kammergerichts im Urteil vom 12. November 1993, 9 U 2997/92, das Rechtsverhältnis gewürdigt. Die Kl. zitiert das Urteil im Schriftsatz vom 24. März 1994 auf Seite 4 und 5. In diesen Teilen ist die Entscheidung des Kammergerichts vom Bundesgerichtshof bestätigt worden. Der Bundesgerichtshof hat nämlich im Urteil vom 6. Dezember 1994 (XI ZR 233/93, WM 1995, 282) die Anschlußrevision der klagenden Grundstückseigentümerin nicht angenommen und auf sein Urteil vom 15. November 1994 (XI ZR 64/94 , WM 1995 150 = ZOV 1995, 33) hingewiesen. Im letztgenannten Urteil geht der Bundesgerichtshof davon aus, daß § 16 FinanzierungsVO den örtlich zuständigen Rat dazu ermächtigt hat, einen Kreditvertrag für Rechnung und zu Lasten des Hauseigentümers abzuschließen und zu seinen Lasten eine Hypothek zu bestellen, es handele sich um eine privatrechtsgestaltende hoheitliche Einzelmaßnahme. Für erörterungsbedürftig hat der Bundesgerichtshof nur gehalten, ob die Mißachtung einzelner Voraussetzungen des § 16 den Kreditvertrag nichtig machten.

Die Verordnung über die Lenkung des Wohnraums (WLVO) vom 16. Oktober 1985 (GBl. I S. 301, auch abgedruckt bei Bermann/Meinhardt/v. Steinaecker, Regelung offener Vermögensfragen in den neuen Bundesländern, 3. Aufl., S. 323 ff.) stützt das Gesetzesverständnis der Bekl. nicht. Gemäß § 24 WLVO (früher § 16 Abs. 2 der WLVO vom 14. September 1967, GBl. II S. 733) konnten die Räte den Eigentümern zur Instandsetzung und Instandhaltung Auflagen erteilen und bei Nichterfüllung die entsprechenden Bauarbeiten für den Verpflichteten auf dessen Kosten in Auftrag geben (Ersatzvornahme). Mit Recht führt der 9. Zivilsenat auf S. 22 a. E., 23 UA aus, es gehe nicht um die Verbindlichkeit des Grundstückseigentümers aus der Baumaßnahme, sondern um die Begründung einer Darlehensverbindlichkeit und einer Hypothek; dieses Detail sei in der WLVO nicht geregelt.

Formale Fehler der auf § 16 FinanzierungsVO gestützten Verwaltungsmaßnahme sind grundsätzlich unerheblich, weil auch ein anfechtbarer Verwaltungsakt Tatbestandswirkung hat, zivilrechtlich also hinzunehmen ist (BGH, Urteil vom 15. November 1994 aaO.; s. auch Art. 19 des Einigungsvertrages). Die Auffassung der Bekl., ihre Haftung sei auf das Grundstück und seine Erträgnisse beschränkt, hilft schon deshalb nicht weiter, weil ihr ein Surrogat in Gestalt des Kaufpreises zugeflossen ist, der mit seinem Barteil von 810.000 DM weit höher ist als die hier geltend gemachten Forderungen und der komplettiert wird durch die Verpflichtung der Käufer, die Bekl. zu entlasten und die Grundpfandrechte abzulösen. Im übrigen spricht die FinanzierungsVO nur von "Stundung", nicht von einem Erlaß der Forderung, s. § 8.

Ohne Erfolg bestreitet die Bekl. pauschal, daß die Rechtsvorgängerin der Kl. die Kredite ausgezahlt habe. Eine tatsächliche Vermutung spricht dafür, daß die eingetragenen Aufbaugrundschulden und -hypotheken valutiert worden sind (ebenso der 9. Zivilsenat des Kammergerichts aaO). In den von der Kl. vorgelegten Kreditanträgen wird jeweils ein Bedarf zur Instandsetzung oder Erhaltung dieses Grundstücks erwähnt, die minimalen Mieteinnahmen von jährlich 6.908,16 Ostmark (1963) und die Höhe der Schulden (im Oktober 1963 65.000,00 Ostmark) machten es der - privaten - Verwaltung unmöglich, größere Baumaßnahmen aus den Mieten aufzubringen. Von der Vermutung, daß Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte valutiert sind, geht auch der Gesetzgeber in § 18 Abs. 2 des Vermögensgesetzes aus: Der Nominalbetrag von Aufbauhypotheken ist nur dann nicht der Ausgangspunkt der dort vorgesehenen Berechnung, wenn der Rückerstattungsberechtigte nachweist, daß eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wurde, oder wenn Tilungsleistungen unstreitig auf das Recht erbracht worden sind.