Darlehensanpassung an gesunkene Miete

Darlehensanpassung an gesunkene Miete; Wohnungsmarkt

Der Einbruch der Mieten am Wohnungsmarkt rechtfertigt auch dann keine Anpassung des Errichtungsdarlehens nach den Grundsätzen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, wenn der öffentlich-rechtliche Kreditgeber durch Zinsverbilligung einen Anreiz für die Schaffung des Wohnraums gegeben hat.

Die zulässige Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die auf Anpassung der laufenden Darlehensverträge in Form der Ermäßigung der vereinbarten Annuitäten auf die in den Wohnhäusern jeweils erzielte Netto-Ist-Miete, hilfsweise auf Stundung der Annuitäten bis zum 31.12.2009 gerichtete Klage abgewiesen. 1. Entgegen ihrer mit der Berufung weiterverfolgten Ansicht können die Kl. die geltend gemachten Ansprüche nicht auf die Regeln zum Wegfall der Geschäftsgrundlage stützen (vgl. nunmehr § 313 BGB). Unabhängig davon, ob die sonstigen Voraussetzungen vorliegen (vgl. dazu zuletzt BGH, Urteil vom 22.12.2004 - VIII ZR 41/04 unter II 1 m. w. N., GE 2005, 174 f.), scheitern solche Ansprüche jedenfalls daran, daß die Kl. das Risiko der Verwendung der zinsverbilligt ausgereichten Darlehen und damit das Risiko der Rentierlichkeit ihrer Investitionen allein zu tragen haben.

a) Zutreffend gehen die Kl. selbst davon aus, daß beim Darlehensvertrag das Verwendungsrisiko grundsätzlich beim Darlehensnehmer liegt (vgl. BGH NJW-RR 1986, 467 [469]; Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 313 Rn. 43, 54 m. w. N.; ähnliches gilt beim Grundstückskauf für den Käufer [BGHZ 74, 370; OLG Dresden OLGR 2001, 256], im Bereich der gewerblichen Miete für den Mieter [OLG Dresden ZMR 2002, 261, bestätigt durch Nichtannahmebeschluß des BGH vom 1.9.2004 - XII ZR 73/01] und im Falle eines gewerblich geleasten Fahrzeuges für den Leasingnehmer [Senat, OLG-NL 1996, 193]). Umstände, die es ausnahmsweise rechtfertigen könnten, ihnen dieses Risiko jedenfalls teilweise abzunehmen und es der Bekl. aufzubürden, sind nicht ersichtlich.

Die angeführte gravierende Äquivalenzstörung, der Einbruch des Wohnungsmietmarktes in Görlitz, betrifft nicht das jeweilige Darlehensverhältnis als solches, namentlich die insoweit vereinbarten Konditionen, sondern die Frage, ob sich die - wenn auch von der Bekl. befürworteten und deshalb subventionierten - Immobilieninvestitionen wirtschaftlich lohnen. Der erstinstanzlich in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.1.1963 (DB 1963, 448), die Roth an der zitierten Literaturstelle (MüKo-BGB, 4. Aufl., § 313 Rn. 200) als durchaus problematisch einschätzt, läßt sich nichts für die Kl. Günstiges entnehmen. Diese Entscheidung hatte ein Darlehen zum Gegenstand, welches der dortige Kl. aus dem Verkauf von Ford-Aktien mit der Maßgabe zur Verfügung gestellt hatte, daß das Darlehen später in Höhe des dann geltenden Wiederbeschaffungspreises der Aktien zurückzuzahlen war. Der Bundesgerichtshof bejahte einen Wegfall der Geschäftsgrundlage, nachdem die Ford-Aktien in der Zwischenzeit aufgrund besonderer, für die börsenunerfahrenen Parteien unvorhersehbarer Umstände weit über das normale Maß hinaus gestiegen waren und zugleich die von den Darlehensnehmern übernommenen Verpflichtungen die Grenzen ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit völlig sprengten. Mit diesem besonderen Sachverhalt ist der vorliegende Fall nicht annähernd vergleichbar. Der Zweck, zu dem die bekl. Darlehensnehmer jenes Rechtsstreites das Darlehen aufgenommen hatten, spielte für die Entscheidung gerade keine Rolle. Umgekehrt hängt das Ausmaß der Verpflichtungen der hiesigen Kl. gerade nicht von äußeren, ihrem Einfluß entzogenen Umständen ab, sondern ist im jeweiligen Darlehensvertrag abschließend festgelegt. b) Soweit die Berufung im Anschluß an die Kommentierung von Heinrichs (a.a.O., § 313 Rn. 44) eine relevante Überschreitung des Risikobereiches einer Partei dann annimmt, wenn sich der andere Teil die geplante Verwendung soweit zu eigen gemacht hat, daß sein Verlangen, den Vertrag trotz der aufgetretenen Störung unverändert durchzuführen, gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens verstößt, mag der genannte Rechtssatz in dieser Allgemeinheit richtig sein. Auch kann, wie die Berufung weiter geltend macht, die Berücksichtigung der Verwendung bei der Höhe des Entgeltes im Einzelfall durchaus indizielle Bedeutung dafür haben, ob sich der andere Teil die geplante Verwendung zu eigen gemacht hat. Anders als in den bei Palandt-Heinrichs (a.a.O.) und in der Berufungsbegründung wiedergegebenen Beispielen scheidet im Streitfall aber eine Neuordnung des Verwendungsrisikos zu Lasten der anderen Partei aus. Mit ihrer Risikobetrachtung stellen die Kl. die Dinge gewissermaßen auf den Kopf. Zwar hat die Bekl. auf die Verwendung der Darlehen Einfluß genommen, indem sie das jeweilige Darlehen objektbezogen gewährte, eine Subvention in Form der Zinsvergünstigung als Anreiz für die Schaffung (seinerzeit) vergleichsweise preiswerten Wohnraums bewilligte und im Gegenzug für einen überschaubaren Zeitraum Höchstmieten von anfänglich 9,00 DM bzw. 9,50 DM je Quadratmeter Wohnfläche vorgab. Dieses Maß an Einflußnahme, an "Sich-zu-Eigen-Machen" der Darlehensverwendung, reicht indessen nicht ansatzweise aus, um den Standpunkt der Bekl., die ausgereichten Darlehen seien unverändert zu bedienen, zumal die Kl. bereits von den Subventionen profitiert hätten, als widersprüchlich erscheinen zu lassen. Die Investitionsbereitschaft knüpfte in allererster Linie an eine

e, an "Sich-zu-Eigen-Machen" der Darlehensverwendung, reicht indessen nicht ansatzweise aus, um den Standpunkt der Bekl., die ausgereichten Darlehen seien unverändert zu bedienen, zumal die Kl. bereits von den Subventionen profitiert hätten, als widersprüchlich erscheinen zu lassen. Die Investitionsbereitschaft knüpfte in allererster Linie an eine Wirtschaftlichkeitsberechnung an, die die jeweilige Kl. im ureigenen Interesse vornehmlich unter Berücksichtigung der zu erwartenden Sanierungskosten einerseits und der erzielbaren Mieten andererseits anzustellen hatte; auch steuerliche Vorteile spielten eine erhebliche Rolle. Der gewisse zusätzliche Investitionsanreiz, den die Bekl. mit Blick auf eigene bzw. auf wohnungswirtschaftliche Ziele des Freistaates Sachsen gesetzt hat, begrenzte für die ersten Jahre - im Interesse sozial schwächerer Mieter - lediglich die Ertragschancen der Kl. nach oben. Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es jedoch umgekehrt nicht, die Bekl. an sich aus einem Nachgeben des Wohnungsmietmarktes ergebenden Investitionsrisiken zu beteiligen.

In Zeiten des Überangebots von Wohnungen und dadurch verursachten Einbruchs der Mieten versucht mancher Vermieter, der mit öffentlichen Krediten Wohnungen gebaut hat, aus den für ihn nunmehr ungünstigen Darlehensbedingungen herauszukommen, indem er eine Ermäßigung der vereinbarten Annuitäten verlangt. Dem hat das OLG Dresden mit dem Argument einen Riegel vorgeschoben, daß das Verwenderrisiko beim Darlehensnehmer liegt.

Zwei Grundstücksgesellschaften verlangten von dem öffentlichen Kreditgeber die Anpassung der laufenden Darlehensverträge in Form der Ermäßigung der vereinbarten Annuitäten auf die in den Wohnhäusern jeweils erzielte Netto-Ist-Miete mit dem Argument, dieser habe auf die Verwendung der Darlehen Einfluß genommen, indem er das jeweilige Darlehen objektbezogen gewährt habe, eine Subvention in Form der Zinsvergünstigung als Anreiz für die Schaffung (seinerzeit) vergleichsweise preiswerten Wohnraums bewilligt und im Gegenzug Höchstmieten von anfänglich 9 DM bzw. 9,50 DM je m2 Wohnfläche vorgegeben habe.

Mit seinem Hinweisbeschluß vertritt das OLG Dresden die Auffassung, die Grundstücksgesellschaften könnten keine Anpassung verlangen. Unabhängig davon, ob die sonstigen Voraussetzungen (vgl. dazu BGH, GE 2005, 174 vorlägen, hätten die Gesellschaften das Risiko der Verwendung der zinsverbilligt ausgereichten Darlehen und damit das Risiko der Rentierlichkeit ihrer Investitionen allein zu tragen. Die angeführte gravierende Äquivalenzstörung, der Einbruch des Wohnungsmietmarktes, betreffe nicht das Darlehensverhältnis als solches, namentlich die vereinbarten Konditionen. Die Darlehensnehmer könnten sich auch nicht darauf berufen, daß der Darlehensgeber einen gewissen Investitionsanreiz gegeben habe. Denn die vorgegebenen Höchstmieten hätten - im Interesse sozial schwächerer Mieter - die Ertragschancen der Gesellschaften nur nach oben begrenzt, rechtfertigten aber ungekehrt nicht, den Darlehensgeber an sich aus dem Nachgeben des Wohnungsmarktes ergebenden Investitionsrisiken zu beteiligen.