Darlehensablösung

Wird ein vom Vermieter aufgenommenes dinglich gesichertes Darlehen, das der Finanzierung des Erwerbs eines Gebäudes gedient hat, durch ein anderes Darlehen abgelöst so scheitert die Umlegung einer damit eingetretenen Erhöhung der Kapitalkosten auf den Mieter des Gebäudes nach § 5 MHRG weder daran, daß das erste Darlehen, noch daran, daß das zweite Darlehen nach Zuteilung eines Bausparvertrags des Vermieters mit der Bausparsumme abgelöst werden sollte bzw. soll und eine entsprechende Begrenzung der Laufzeit des jeweiligen Darlehens von vornherein vereinbart worden ist. Zu der weiter vorgelegten Frage ergeht kein Rechtsentscheid.

Das Landgericht Waldshut-Tiengen hat mit Beschluß vom 8.6.1982 dem Senat folgende Fragen gemäß Art. III des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Darf der Vermieter von Wohnraum Kapitalmehrkosten, die ihm durch die Erhöhung des Zinssatzes für ein Darlehen erwachsen, unter den in § 5 Abs. 1 MHRG genannten Voraussetzungen auch dann anteilig auf den Mieter abwälzen, wenn das Darlehen der "Zwischenfinanzierung" der Herstellung oder des Erwerbs der vermieteten Wohnung in dem Sinne gedient hat, daß es nach der Zuteilung eines Bausparvertrags des Vermieters mittels der Bausparsumme abgelöst werden soll und eine entsprechende Begrenzung seiner Laufzeit vereinbart worden ist? 2. Ist es dem Vermieter erlaubt, Kapitalmehrkosten auch insoweit nach § 5 Abs. 1 MHRG anteilig auf den Mieter umzulegen, als sich der Mietzins dadurch auf einen Betrag erhöht, der den ortsüblichen Mietzins im Sinne von § 5 WiStG nicht wesentlich übersteigt?

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Bekl. sind Mieter, die Kl. sind Eigentümer und Vermieter eines - als Wohnraum nicht preisgebundenen - Wohnhauses mit Garage. Das Mietverhältnis der Parteien wurde mit Vertrag vom 31.12.1977 zum 1.2.1978 begründet. Die Kl. hatten das Wohnanwesen 1976 erworben und zur Finanzierung des Erwerbs u. a. ein durch Grundschuld gesichertes sog. Bankvorausdarlehen von 85.000 DM aufgenommen, und zwar für die Zeit bis zur Ablösung des Darlehens durch ein Bauspardarlehen, jedoch längstens bis 31.10.1983. Das Darlehen war bis 31.10.1981 mit 7,5 % jährlich zu verzinsen, für die Zeit danach sollten erforderlichenfalls neue Konditionen vereinbart werden. Zum 1.11.1981 lösten die Kl. dieses Darlehen durch ein - wiederum dinglich gesichertes - Darlehen einer anderen Bank über ebenfalls 85.000 DM ab. Das letztere Darlehen, das zu gegebener Zeit durch das Bauspardarlehen ersetzt werden soll, ist variabel zu verzinsen, z. Zt. mit 12 % jährlich; die Auszahlungs- und derzeitigen Zinsbedingungen sind günstiger als die von der Erstbank für eine Fortführung ihres Darlehens angebotenen Bedingungen. Mit Schreiben vom 12.10.1981 haben die Kl. den Bekl. gegenüber erklärt, den Mietzins um monatlich 200 DM zu erhöhen, und dies mit dem Zinsanstieg begründet. Das Amtsgericht hat die - auf entsprechend erhöhte Mietzinsen für die Monate November 1981 bis Januar 1982 gerichtete - Klage abgewiesen. Das Landgericht als Berufungsgericht möchte der Klage unter Bejahung der Vorlagefrage Nr. 1, jedoch vorbehaltlich der Entscheidung über die Vorlagefrage Nr. 2 stattgeben.

Die Vorlage der Frage Nr. 1 ist zulässig.

Der Vorlagefrage kommt grundsätzliche Bedeutung zu; sie ist - soweit ersichtlich - bisher von keinem Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden. Das Landgericht will mit der Vorlage ersichtlich zweierlei geklärt wissen, ob nämlich eine Umlegung der bei einer Umschuldung entstandenen Kapitalmehrkosten daran scheitert, daß das abgelöste Darlehen nur der "Zwischenfinanzierung" gedient hat, und ob sie weiter daran scheitert, daß das neue Darlehen, durch das das alte Darlehen abgelöst worden ist, seinerseits nur der "Zwischenfinanzierung" dient. Beide Fragen sind zu verneinen. Wird ein dinglich gesichertes Darlehen im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHRG durch ein anderes dinglich gesichertes Darlehen ersetzt, so schließt die Tatsache einer solchen Umschuldung eine Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG wegen Steigens des Zinssatzes nicht grundsätzlich aus. In dieser Vorfrage schließt sich der Senat der Auffassung des OLG Hamm im Rechtsentscheid vom 27.12.1981 (NJW 1982, 891) an (vgl. auch Münchener Kommentar, Anh. zu § 564 b BGB, § 5 MHRG, Rdn. 9; Staudinger, BGB, 12. Aufl., 1981, Rdn. 17 zu § 5 MHRG; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 326; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 167 Rdn. 3, Sternel, Mietrecht, 4. Aufl., III 318, Palandt, BGB, 41. Aufl. Anm. 2 a zu § 5 MHRG). Der vom Landgericht verwandte Begriff der "Zwischenfinanzierung" ist dadurch bestimmt, daß eine Umschuldung, nämlich die Ablösung des zunächst aufgenommenen Darlehens durch ein anderes Darlehen, von vornherein vorgesehen ist. Steht aber eine Umschuldung als solche der Umlegung mit ihr entstandenen Kapitalmehrkosten nicht entgegen, dann kann nicht deshalb etwas anderes gelten, weil eine solche Umschuldung von vornherein vorgesehen war. Stichhaltige Gründe hierfür vermag der Senat nicht zu erkennen (im Ergebnis ebenso: Staudinger a. a. O., Rdn. 11, Köhler, a. a. O., § 166 Rdn. 2, anderer Ansicht: Schmidt-Futterer/Blank a. a. O., C 311). Ein Korrektiv dagegen, daß der Vermieter zu Lasten des Mieters eine rechtlich oder wirtschaftlich unnötige oder unnötig teure Umschuldung vorsieht und vornimmt, liegt darin, daß nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHRG eine Kapitalkostenerhöhung auf den Mieter nicht umgelegt werden kann, wenn sie auf Umständen beruht, die der Vermieter zu vertreten hat (vgl. Staudinger a. a. O., Rdn. 17, Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. C 326, Münchener Komm., a. a. O. Rdn. 12, Köhler a. a. O., Sternel a. a. O., Palandt a. a. O., und - zu § 1211 BVO - BGH LM Nr. 12/13 zu 2. WoBauG). Auf die zweite Vorlagefrage ist ein Rechtsentscheid nicht zu erlassen, da nicht geklärt ist, ob diese Frage für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich ist. Allerdings ist das Oberlandesgericht bei der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Frage grundsätzlich an die Auffassung des vorlegenden Gerichts hierzu gebunden. Insoweit schließt sich der Senat der ausführlichen Darstellung im Rechtsentscheid des 3. Zivilsenats des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981 (Die Justiz 1981, 279) an. Es gelten hier entsprechende Grundsätze wie bei Vorlagen nach Art. 100 GG, § § 121 GVG, 28 Abs. 2 FGG. Ergibt sich jedoch aus dem Inhalt des Vorlagebeschlusses, daß das vorlegende Gericht die Rechtsfrage für seine Entscheidung selbst als nicht erheblich ansieht, dann ist die Vorlage unzulässig (vgl. BGH LM Nr. 21 zu § 28 FGG), ebenso dann, wenn nach dem Vorlagebeschluß noch nicht feststeht, ob die Rechtsfrage entscheidungserheblich ist (vgl. OLG Oldenburg, Beschl. vom

us dem Inhalt des Vorlagebeschlusses, daß das vorlegende Gericht die Rechtsfrage für seine Entscheidung selbst als nicht erheblich ansieht, dann ist die Vorlage unzulässig (vgl. BGH LM Nr. 21 zu § 28 FGG), ebenso dann, wenn nach dem Vorlagebeschluß noch nicht feststeht, ob die Rechtsfrage entscheidungserheblich ist (vgl. OLG Oldenburg, Beschl. vom 11.9.1980, RiM Nr. 12 und vom 22.1.1981, RiM Nr. 28; OLG Hamburg, Beschl. vom 3.5.1982 - 4 U 215/81). So aber ist es hier. Nach dem Vorlagebeschluß ist noch nicht geklärt, ob bei Abwälzung der Kapitalmehrkosten auf die Bekl. als Mieter sich der Mietzins auf einen Betrag erhöht, der den ortsüblichen Mietzins im Sinne des § 5 WiStG nicht unwesentlich übersteigt. Das Landgericht hält hierzu weitere Feststellungen tatsächlicher Art für erforderlich, die nur dann entbehrlich wären, wenn die zweite Vorlagefrage, die das Landgericht verneinen möchte, zu bejahen wäre. Diese Feststellungen wird das Landgericht aber zunächst zu treffen haben, erst dann wird sich zeigen, ob die Frage entscheidungserheblich ist (vgl. BVerfGE 58, 153, 157 und 11, 330, 334 zu Art 100 GG, § 80 Abs. 2 S. 1 BVerfGG). Darauf ist jedenfalls hier abzuheben, wo - wie zu erwarten ist - die weitere Aufklärung des Sachverhalts keinen besonderen Aufwand erfordert und ihr auch keine besonderen Schwierigkeiten entgegenstehen und wo das vorlegende Gericht selbst zu erkennen gibt, daß es auf die Rechtsfrage aus tatsächlichen Gründen wohl kaum ankommen wird.