Darlehen

Darlehen; öffentliche Wohnungsfürsorgemittel; befristetes Wohnungsbesetzungsrecht

Hat der Vermieter/Eigentümer einer Wohnung für die Errichtung des Hauses seinerzeit öffentliche Wohnungsfürsorgemittel in Anspruch genommen und sich dabei gegenüber der öffentlichen Hand u. a. verpflichtet, während der Laufzeit des Darlehns die Wohnung nur an einen näher bestimmten Kreis von Bediensteten der öffentlichen Hand zu vermieten sowie keine die sog. Kostenmiete übersteigende Miete zu erheben, so kann der Mieter (Bediensteter der öffentlichen Hand) dem Vermieter einem jetzt auf § 2 MHG gestützten Erhöhungsverlangen die vereinbarte Bindung an die Kostenmiete auch dann entgegenhalten, wenn das seinerzeit mitvereinbarte befristete Wohnungsbesetzungsrecht der öffentlichen Hand (Recht zur Benennung der Mieter) inzwischen erlöschen ist, der Vermieter aber das Darlehn der öffentlichen Hand noch nicht vollständig zurückgezahlt hat.

Die Kl. ist Nießbraucherin eines bebauten Grundstücks, auf dem die Bekl. - aufgrund eines am 10. Juni 1964 mit Wirkung ab 15. Juli 1964 mit dem Grundstückseigentümer (dem Rechtsvorgänger der Kl.) auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages - Mieter einer 102,18 m2 großen Wohnung sind.

Für die Errichtung des Hauses hat der Grundstückseigentümer (Rechtsvorgänger der Kl.) öffentliche Mittel und Wohnungsfürsorgemittel in Anspruch genommen.

Bei der Mietsache handelt es sich um eine Wohnung, die mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden ist. Der hierzu mit der Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen am 15. November 1963 abgeschlossene Darlehnsvertrag enthält u. ä. folgende Regelungen:

In § 2 (Allgemeine Darlehnsbedingungen) heißt es u. a. zu den Pflichten des Schuldners (Eigentümers):

"Er verpflichtet sich, die Rechtsvorschriften und Bestimmungen einzuhalten und für die Wohnungen keine höhere Miete sowie keine höheren Umlagen, Vergütungen und Zuschläge - unter Berücksichtigung der Nichterhebung der Zinsen für das in § 1 a bezeichnete Darlehen gemäß § 5 Abs. 1 - zu erheben, als es nach den für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden Mietpreisvorschriften, besonders nach § 72 des 2. Wohnungsbaugesetzes zulässig ist.

...

§ 4 (Nutzung der Wohnungen) hat u. a. folgenden Wortlaut:

1. Der Schuldner verpflichtet sich, die Wohnungen, die mit den in § 1 genannten Darlehen gefördert werden, nur entsprechend den Auflagen des Bewilligungsbescheides zu nutzen, insbesondere sie für die Dauer des Darlehnsverhältnisses nur solchen Personen zu überlassen, die zu dem in Nr. 2 LBWD bezeichneten Personenkreis gehören, mit der Maßgabe, daß sie auf die Dauer von 20 Jahren seit dem Tage der Eintragung der zur Sicherung dieses Besetzungsrechts zugunsten des Landes Nordrhein-Westfalen zu bestehenden beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 13 Abs. 5) nur an vom Land Nordrhein-Westfalen, vertreten durch den Regierungspräsidenten in Arnsberg als zuständige Wohnungsfürsorgebehörde, benannte Personen überlassen werden dürfen ...

2. Der Schuldner verpflichtet sich, bei jeder Vermietung einer der geförderten Wohnungen die vorgeschriebenen Miet-/Nutzungsverträge abzuschließen und diese der zuständigen Wohnungsfürsorgebehörde spätestens 6 Wochen nach dem jeweiligen Bezug der Wohnung zur Kenntnis vorzulegen. Er verpflichtet sich, keine höheren Mieten als die auf seinen Vorschlag von der Wohnungsfürsorgebehörde genehmigten Einzelmieten zu vereinbaren ...

3. Der Schuldner verpflichtet sich, der Wohnungsfürsorgebehörde während der Dauer des Besetzungsrechtes jedes Freiwerden einer Wohnung unverzüglich anzuzeigen ... Der Schuldner verpflichtet sich ferner, bei jeder Neuvermietung einer geförderten Wohnung nach Ablauf des Besetzungsrechts der Wohnungsfürsorgebehörde unverzüglich anzuzeigen, mit welchen Personen das neue Mietverhältnis abgeschlossen wird ... § 5 (Verzinsung und Tilgung) hat u. a. folgenden Wortlaut:

1. Das in § 1 genannte Darlehen ist zum 1. Januar des auf den Bezug der geförderten Wohnungen folgenden Kalenderjahres oder - wenn sich der Bezug der Wohnungen aus Gründen verzögert, die der Schuldner zu vertreten hat - vom 1. Januar des Kalenderjahres an, das auf den im Bewilligungsbescheid festgesetzten Fertigstellungstermin folgt, mit jährlich 4 v.H. zu verzinsen und mit jährlich 1 v.H. zuzüglich der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen. Die Zinsen werden bis auf Widerruf durch Erlaß des Ministers für Wiederaufbau oder durch den Gläubiger, längstens jedoch auf die Dauer von 30 Jahren vom Beginn der Laufzeit des Darlehens gemäß Satz 1 an, nicht erhoben ...

§ 11 (Rückzahlungsrecht des Schuldners) enthält in Abs. 2 folgende Regelung: ... Der Schuldner ist berechtigt, bei dem Gläubiger über die Wohnungsfürsorgebehörde - unbeschadet der Bestimmungen der Nr. 83 - 86 WFB 1957 - die Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausführung des Besetzungsrechtes für die geförderten Wohnungen zu beantragen, wenn das gewährte Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt ist.

Er verpflichtet sich jedoch, vor dem Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechtes begründete Miet- oder Nutzungsverhältnisse nicht aus anderen Gründen als wegen erheblicher Belästigung oder wegen Mietrückstandes (vgl. §§ 2 und 3 MSchG) zu kündigen und bei solchen Mietverhältnissen auch nach der vorzeitigen Rückzählung des Darlehens keine höhere Miete als die im Mietvertrag vereinbarte tatsächlich zu zahlende Miete zu erheben, solange der Mieter Bediensteter des Landes Nordrhein-Westfalen ist ...

Schließlich lautet § 12 (Kündigungsrecht des Gläubigers):

1. Grundsätzlich ist das Darlehn seitens des Gläubigers unkündbar.

2. Der Gläubiger kann die sofortige Rückzahlung des Darlehns ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist verlangen, wenn a) der Schuldner die Auflagen und Bedingungen des Bewilligungsbescheides nicht beachtet,

b) der Schuldner seinen sonstigen Verpflichtungen aus diesem Vertrage nicht nachkommt, namentlich den §§ 2, 3, 4, 8, 9, 9 a und 10 zuwiderhandelt, c) der Schuldner eine höhere Miete, als sie nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes preisrechtlich zulässig sein würde, oder bei der Darlehnsbewilligung nicht genehmigte Mietleistungen fordert; dies gilt auch, wenn das Darlehn ausschließlich aus Wohnungsfürsorgemitteln gewährt worden ist,

d) der Schuldner die Bewilligung und Auszahlung des Darlehns durch unrichtige Angaben oder unrichtige Unterlagen herbeigeführt hat oder bei der Durchführung des Bauvorhabens von den genehmigten Plänen und der Baubeschreibung abgewichen ist oder das Darlehn nicht zu Zwecken verwendet hat, für die es beantragt oder bewilligt worden ist,

e) die im Bewilligungsbescheid festgesetzte Bauzeit überschritten wird,

f) der Schuldner mit der Zahlung der geschuldeten Beträge in Verzug kommt; das Recht des Gläubigers zur Forderung von Verzugszinsen gemäß § 288 BGB bleibt unberührt,

g) nicht binnen 14 Tagen nach besonderer Aufforderung der Nachweis dafür erbracht wird, daß die wiederkehrenden Leistungen aus der Hypothek des Gläubigers im Range vorgehenden Grundpfandrechten und öffentlichen Lasten, die Steuern sowie die sonstigen auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Abgaben (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) nicht länger als 4 Monate rückständig sind,

h) über das Vermögen des Schuldners das Konkursverfahren eingeleitet oder eröffnet wird, oder wenn der Schuldner die Zahlungen - wenn auch nur vorübergehend - einstellt,

i) die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundstücks oder eines Teils desselben eingeleitet oder angeordnet wird,

k) das beliehene Erbbaurecht erlischt.

3. Wird das Darlehn gem. Abs. 2 gekündigt, bleibt der Schuldner im übrigen an die Bestimmungen dieses Vertrages bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Darlehns gebunden, soweit sich nicht aus gesetzlicher Vorschrift eine längere Bindung ergibt ..."

Das in diesem Vertrag vereinbarte Wohnungsfürsorgedarlehn ist bislang von dem Grundstückseigentümer noch nicht vollständig zurückgezahlt worden. Das zugunsten das Landes Nordrhein-Westfalen germ. § 4 Abs. 3 des Darlehnsvertrages vereinbarte Besetzungsrecht ist - was unstreitig ist - am 24. November 1983 abgelaufen. Im Hinblick auf diesen Termin haben der Grundstückseigentümer und die (nießbrauchberechtigte) Kl. mit Schreiben vom 17. November 1983 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der derzeitigen Miete für die Wohnung von monatlich 3,60 DM/m2 auf monatlich 5,20 DM/m2 und für die Garage von bislang monatlich 27,13 DM auf monatlich 40 DM verlangt. Mit Schreiben vom 27. Januar 1984 haben die Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung abgelehnt; ihre Weigerung haben sie darauf gestützt, daß der Regierungspräsident in Arnsberg die Auffassung vertrete, die vertragliche Bindung an die Kostenmiete wirke bis zur endgültigen Tilgung des Darlehns fort, er sei deshalb nicht bereit, eine andere Miethöhe zu genehmigen.

Die (nießbrauchberechtigte) Kl. und der Grundstückseigentümer (Darlehnsschuldner) haben mit der Klage die Zustimmung zur Erhöhung der Kostenmiete gem. § 2 MHG verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der (nießbrauchberechtigten) Kl., mit der sie ihren Klageantrag weiterverfolgt. Die Bekl. beantragen Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das Landgericht Arnsberg hat am 20. September 1985 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage einzuholen:

"Kann einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG eine vertragliche Regelung im Rahmen der Wohnungsfürsorge für Landesbedienstete entgegengehalten werden, die eine Fortgeltung der Mietpreisbindung auf die Kostenmiete vorsieht, wenn bereits das Wohnungsbesetzungsrecht nach § 87 a Abs. IV des II. WohnBauG erloschen ist?"

Das Landgericht hält die Rechtsfrage für entscheidungserheblich und begründet dieses im einzelnen wie folgt:

Die Berufung der Kl. sei unbegründet, wenn sich die Bekl. gegenüber dem auf § 2 MHG gestützten Erhöhungsverlangen mit Erfolg darauf berufen könnten, daß nach dem Darlehnsvertrag nur eine von der Wohnungsfürsorgebehörde genehmigte Erhöhung der Miete verlangt werden könne, obgleich das Besetzungsrecht - unstreitig - bereits erloschen sei, die Genehmigung der Wohnungsbehörde nicht vorliege, demnach das Recht, Erhöhung zu verlangen, gem. § 1 S. 3 MHG ausgeschlossen sei.

II. Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 S. 2 des 3. MietRÄndG).

1. Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft den Bestand des Mietverhältnisses über Wohnraum und kann entscheidungserheblich sein; denn von der Beantwortung der Rechtsfrage hängt die Begründetheit der Berufung der Kl. ab.

2. Die - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht entschiedene Rechtsfrage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung (Art. III Abs. 1 S. 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG). Die Rechtsfrage kann zukünftig in einer Vielzahl von gleichgelagerten Fällen auftreten und - wie bisher - unterschiedlich beurteilt werden.

III. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet.

1. Dem auf § 2 MHG gestützten Mieterhöhungsverlangen der (nießbrauchberechtigten) Kl. steht nicht (schon) § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG entgegen. Soweit hiernach die Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten, ist eine in diesem Zusammenhang relevante Preisbindung (ohnehin) mit Ablauf des Besetzungsrechts am 24. November 1983 weggefallen (§§ 2, 4 Abs. 1 des Darlehnsvertrages i.V.m. § 87 a Abs. 4 des II. WohnBauG).

a) Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehnsvertrages am 15. November 1963 waren allerdings für den streitgegenständlichen (steuerbegünstigten) freifinanzierten Wohnraum, der (lediglich) mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert wurde - es handelt sich demnach nicht um eine öffentlich geförderte Wohnung (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Kommentar zum Wohnungsbaugesetz, 67. NL, 1982, § 87 a Anm. 01) -, die seinerzeit für die öffentlich geförderten Wohnungen geltenden Vorschriften, insbesondere die Vorschriften über die Preisbindung nicht anzuwenden (vgl. Bericht des Ausschusses für Kommunalpolitik, Raumordnung, Städtebau und Wohnungswesen vom 2. Mai 1968, BT-Drucksache V/2840; Fischer-Dieskau Pergande-Schwender, a.a.O.); eine gesetzliche Preisbindung bestand also nicht. Die Regelung des § 87 a des II. WohnBauG, wonach für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert werden, nur die Kostenmiete gefordert werden darf, solange das Besetzungsrecht besteht, ist erst am 1. August 1968 in Kraft getreten (Art. III Nr. 4 des II. WohnBauG vom 17. Juli 1968 BGBl. I S. 821); eine dieser gesetzlichen Regelung vergleichbare Vorschrift existiert bei Abschluß des Darlehnsvertrages nicht. Mangels gesetzlicher Preisbindungen konnten die Parteien des Darlehnsvertrages, wenn eine Bindung des Darlehnsschuldners an die Kostenmiete gewollt war, dies nur durch vertragliche Abrede regeln (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender a.a.O.; Schade-Schubert Wieneke, Wohn- und Mietrecht, 23. Erg., 1985, Anhang D, AFWOG, § 9 Anm. 1 a E; Volkening, Die Mietpreisbindung und deren Freigabe bei mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen, insbesondere bei Bundesdarlehnswohnungen, ZMR 1979, 324 ff.; Riedmeier, Zu den Rechten des Mieters in Bundesdarlehnswohnungen in ZMR 1977, 289 ff.; Buschmann, Die Mieterhöhungsklausel nach den Wohnungsfürsorgeregelungen des Bundes für seine Verwaltungsangehörigen in ZMR 1969, 33 ff.; Pfaff, Steuervergünstigungen im Wohnungsbau in BlGBW 1982, 81 ff.; Schmid, Probleme der teilweisen Zustimmung zur Mieterhöhung in BlBGW 1982, S. 83 ff.; Soergel-Kummer, Kommentar zum BGB, Stand 1980, vor § 535 Rdn. 271; Emmerich-Sonnenschein, Mietrechtskommentar, 2. Aufl., § 1 MHG Rdn. 7; Neugebauer, Zur Miete für Landesbedienstetenwohnungen in ZMR 1985, 32).

b) Eine solche vertragliche Abrede über die Beschränkung der Miete auf die Kostenmiete haben die Parteien in dem Darlehnsvertrag vom 15. November 1963 getroffen. Denn der Darlehnsschuldner hat - wie sich aus der unmißverständlichen Regelung des § 2 S. 1 des Darlehnsvertrages ergibt - nicht nur zur Kenntnis genommen, daß für die mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen die - im einzelnen aufgeführten - gesetzlichen Bestimmungen gelten sollten, sondern sich auch verpflichtet, die Rechtsvorschriften und Bestimmungen einzuhalten und für die Wohnung keine höhere Miete zu verlangen, als es nach den für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden Preisvorschriften (insbesondere §72 des II. WohnBauG) zulässig war. Hieraus folgt nun schon, daß die Parteien - in Ermangelung gesetzlicher Regelungen über die erstrebte Preisbindung - für den mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten freifinanzierten Wohnraum jedenfalls eine vertragliche Abrede treffen wollten und getroffen haben, die den Darlehnsschuldner verpflichtete, keine höhere Miete als die Kostenmiete zu verlangen. Dieses Regelungsbedürfnis der Parteien, das sich in § 2 S. 1 des Darlehnsvertrages niedergeschlagen hat, erhält erkennbares Gewicht durch das in § 12 Abs. 2 des Darlehnsvertrages vereinbarte sofortige Kündigungsrecht des Darlehnsgebers für den Fall, daß der Darlehnsschuldner eine höhere Miete, als nach § 72 des II. WohnBauG zugelassen, fordert, dessen Geltung für den hier interessierenden Bereich der Darlehnsgewährung ausschließlich aus Wohnungsfürsorgemitteln in § 12 Abs. 2 d ausdrücklich betont wird.

c) Diese (darlehns-) vertragliche Regelung begünstigt die Bekl.; sie könnten sich auch dann darauf berufen, wenn die Regelung nicht Gegenstand des zwischen ihnen und dem Rechtsvorgänger der Kl. geschlossenen Mietvertrages wäre. Bei dem eingangs dargestellten Vertrag zwischen dem Land Nordrhein-Westfalen und dem Rechtsvorgänger der Kl. handelt es sich um einen sog. Werkförderungsvertrag, durch den das Land seinen Bediensteten preisgünstigen Wohnraum verschaffen wollte. Dieser Vertrag stellt sich als echter Vertrag zugunsten Dritter dar, durch den die Bekl. (als Bedienstete des Landes Nordrhein-Westfalen) unmittelbar eigene Rechte erwarben (vgl. BGH NJW 1967, 2261; Sternel, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl., S. 277; Ermann/Westermann, Kommentar zum BGB, 5. Aufl., § 328 Rdn. 40 m.w.N.; Soergel-Kummer, a.a.O., Rdn. 44; Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., Rdn. 7).

d) Die Parteien des Darlehnsvertrages sind davon ausgegangen, daß Regelungen über die Miethöhe, d. h. insbesondere die Bindung des Darlehnsnehmers an die Kostenmiete, bis zur planmäßigen Tilgung des Darlehns gelten. Diese - in § 2 des Darlehnsvertrages enthaltene - originäre vertragliche Bindung des Rechtsvorgängers der Kl. an die Kostenmiete ist zeitlich nicht ausdrücklich befristet; Angaben über die Dauer dieser von dem Rechtsvorgänger der Kl. übernommenen Verpflichtung enthält der Vortrag nicht. Soweit in § 4 Abs. 1 S. 1 die Frage des - auf 20 Jahre befristeten - Besetzungsrechts ausdrücklich geregelt ist, gilt die weitere Verpflichtung des Darlehnsnehmers, die Wohnung nur bestimmten Personen zu überlassen, für die Dauer des Darlehnsverhältnisses. Eine zeitliche Beschränkung, etwa bis zum Ende das ausdrücklich benannten und befristeten Besetzungsrechtes, ist der darlehnsvertraglichen Verpflichtung insoweit nicht zu entnehmen.

e) Die dargestellte vertraglich vereinbarte Preisbindungsklausel wurde ab 1. August 1968, und zwar mit Inkrafttreten des § 87 a des II. WohnBauG durch eine gesetzliche Preisbindung, zumindest überlagert; gem. §§ 111, 116 Nr. 3 des II. WohnBauG gilt die Regelung des § 87 a II. WohnBauG für alle (steuerbegünstigten und) freifinanzierten Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln unter Vereinbarung eines Besetzungsrechts gefördert wurden, gleichgültig, wann die Wohnung seit dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden ist (vgl. schriftlicher Bericht a.a.O., BT-Drucks. V/2840; Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, a.a.O., § 87 a Anm. 1, 6). Der gesetzgeberische Zweck des § 87 a des II. WohnBauG bestand darin, die Wohnungen aus dem Bereich der Wohnungsfürsorge hinsichtlich ihrer Bindung an die Kostenmiete mit den öffentlich geförderten Sozialwohnungen gleichzustellen. Für die mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen, die zwar gem. § 6 Abs. 2, 3 des II. WohnBauG steuerbegünstigt und freifinanziert waren, war - im Gegensatz zu den preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnungen (§ 5 Abs. 1 des II. WohnBauG) - bis dahin grundsätzlich eine freie Mietzinsvereinbarung (im Rahmen der §§ 85 des II. WohnBauG bzw. 45 des I. WohnBauG) zulässig. Nachdem nun schon in aller Regel die Empfänger von Wohnungsfürsorgedarlehn von den Wohnungsfürsorgestellen im Rahmen der - dargestellten - zulässigen freien Mietzinsvereinbarung vertraglich verpflichtet worden waren, bei der Miete sich an den für öffentlich geförderte Wohnungen geltenden Preisbindungen, d. h. an der Kostenmiete zu orientieren, sollte der Empfänger von Wohnungsfürsorgedarlehn nunmehr ebenfalls kraft Gesetzes an die Kostenmiete gebunden werden (vgl. schriftlicher Bericht, a.a.O., BT-Drucks. V/2840).

f) Soweit nun andererseits in dem Darlehnsvertrag vom 15. November 1963 das Recht des Darlehnsschuldners auf die Bestimmung der Miethöhe schon gem. vertraglicher Abrede auf die Kostenmiete beschränkt war, wurde diese dargestellte vertragliche Abrede durch die gesetzliche Regelung des § 87 a des II. WohnBauG überlagert in der Weise, daß die vertragliche Abrede insoweit nunmehr ohnehin der gesetzlicher Rechtslage entsprach. Hieraus folgt, daß die gesetzlich vorgesehene Preisbindung des § 87 a des II. WohnBauG gem. § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG einem auf § 2 ff. des MHG gestützten Mieterhöhungsverlangen jedenfalls bis zum Ablauf des Besetzungsrechts, d. h. im vorliegenden Falle (nur) bis zum 24. November 1983 entgegengestanden hätte (vgl. BGH ZMR 1971, 206 m.w.N.).

2. Die Kl. als (nießbrauchsberechtigte) Vermieterin könnte folglich gem. § 2 des MHG (grundsätzlich) die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses (nur) verlangen, wenn dieses Recht nicht durch entgegenstehende vertragliche Vereinbarungen gem. § 1 S. 3 MHG ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt.

a) Der Umstand, daß hier schon vor Ablauf des Besetzungsrechtes (24. November 1983), nämlich mit Schreiben vom 17. November 1983, das auf § 2 MHG gestützte Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen wurde, wäre im Ergebnis hier nicht schädlich (vgl. Rechtsentscheid des Senats vom 9. Oktober 1980 - 4 REMiet, 2/80 = NJW 1981, 234; ZMR 1981, 56). b) Da nun im vorliegenden Fall das Besetzungsrecht des Darlehnsgebers am 24. November 1983 weggefallen ist, folglich die aus § 87 a des II. WohnBauG herzuleitende gesetzliche Preisbindung (die insoweit die vertragliche Abrede vom 15. November 1963 überlagert hat) aufgehoben ist, andererseits aber das Wohnungsfürsorgedarlehn - was unstreitig ist - noch nicht getilgt ist, der Darlehnsvertrag demnach Bestand hat, stellt sich die Frage, ob einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG eine vertragliche Regelung im Rahmen der Wohnungsfürsorge für Landesbedienstete entgegengehalten werden kann, die eine Fortgeltung die Mietpreisbindung vorsieht, wenn bereits das Wohnungsbesetzungsrecht gem. § 87 a des II. WohnBauG erlöschen ist.

Diese Frage ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

Ausdrücklich verneint wird sie - soweit ersichtlich - vom Landgericht Düsseldorf (ZMR 1985, 339 f.) sowie von Fliedner ("Können die Bestimmungen eines Darlehnsvertrages stärker sein als die Paragraphen eines Gesetzes?" in ZMR 1964, 398 f; "Weiterhin Kostenmiete im Landesbedienstetenwohnungsbau?" in ZMR 1984, 148 f). Den gegenteiligen Standpunkt vertreten das Landgericht Arnsberg (ZMR 1984, 340) und Neugebauer (Zur Miete für Landesbedienstetenwohnungen in ZMR 1985, 329 ff).

Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an, wobei folgende Erwägungen maßgeblich sind:

1. Wohnungsfürsorgemittel werden von der öffentlichen Hand nicht nur vergeben, um an den einzelnen Dienstorten eine möglichst hohe Zahl von Wohnungen für Bedienstete zur Verfügung zu haben; die Wohnungsfürsorgestelle ist auch daran interessiert, daß die Bedingungen, unter denen die Wohnungen vermietet werden, möglichst günstig sind. Dabei kommt der Dienstherr nicht nur der ihm gegenüber den Bediensteten obliegenden Fürsorgepflicht nach; der Zweck, Kosten einzusparen, kann nämlich selbst bei Vorhandensein verfügbaren Wohnraums dann nicht erreicht werden, wenn dieser für den in Betracht kommenden Personenkreis zu teuer ist (vgl. BGH ZMR 1971, 255; ZMR 1969, 206).

Der Darlehnsnehmer ist seinerseits bestrebt, den in seinem Bauvorhaben zu errichtenden Wohnraum möglichst günstig zu finanzieren. Das beiderseitig zum Vertragsinhalt gemachte Bestreben wird durch die eingangs dargestellte darlehnsvertragliche Regelung der Nutzung (§ 4) sowie der Verzinsung und Tilgung (§ 5) beispielhaft verdeutlicht und unterstützt.

2. Zwischen der ersichtlich den Darlehnsnehmer begünstigenden Regelung der Tilgung in Verbindung mit dem (zeitlich begrenzten) Zinsverzicht (§ 5 des Darlehnsvertrages) und der übernommenen Nutzungsverpflichtung des § 4 besteht ein Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das die Parteien bei Vertragsabschluß als ausgewogen angesehen haben. Darlehnshingabe sowie die Darlehnsbedingungen stehen dann - entsprechend dem Parteiwillen - in enger leistungsmäßiger Verknüpfung mit dem Besetzungsrecht (zeitlich auf 20 Jahre befristet) und der Verpflichtung des Darlehnsnehmers, "die Wohnungen ... für die Dauer des Darlehnsverhältnisses nur solchen Personen zu überlassen ..." (§ 4 Abs. 1, 3 des Darlehnsvertrages).

Das die Nutzungsmöglichkeiten sehr konkret einschränkende Besetzungsrecht steht naturgemäß - zumal grundbuchmäßig gesichert - im Vordergrund, der dargestellten weiteren Verpflichtung des Darlehnsnehmers kommt aber eine ebenso bedeutsame Funktion zu, weil sie die über das Besetzungsrecht hinausgehende Zweckbestimmung des Darlehns bis zum Rückzahlungstermin garantiert.

Stehen hiernach Darlehnshingabe, Besetzungsrecht, Nutzungsvereinbarung und Zweckbindung des Darlehns in der Tat von vornherein in eng verknüpfter Beziehung, könnte der vertraglich erstrebte funktionelle Gleichlauf völlig störungsfrei nur abgewickelt werden, wenn Besetzungsrecht und Dauer des Darlehnsverhältnisses zeitlich identisch sind.

Störungen in diesem Gleichlauf können aber hier schon auftreten, wenn die beiderseitigen Vertragsleistungen zeitlich nicht parallel laufen, z.B. weil der Darlehnsschuldner vor Ablauf des Besetzungsrechts das Darlehn vollständig zurückzahlt. Insoweit entspricht es allerdings anerkanntem Recht (vgl. BGH ZMR 1969, 315; MDR 1970, 489; ZMR 1970, 209; NJW 1971, 2316; MDR 1971, 126; OVG Münster, ZMR 1986, 16), daß der Darlehnsschuldner das vereinbarte Besetzungsrecht durch vorzeitige Rückzahlung des Darlehns nicht unterlaufen kann. Da Darlehnshingabe und Besetzungsrecht eng miteinander verknüpft sind, gilt die Vereinbarung der Kostenmiete auch im Falle der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehns in jedem Falle noch bis zum Ablauf des Besetzungsrechtes; eine über die Dauer des Besetzungsrechts noch hinausgehende Zweckbindung kommt allerdings nicht in Betracht.

3. Eine andere tatsächliche Situation ist aber gegeben, wenn - wie hier - nach Ablauf des Besetzungsrechts das Darlehn noch nicht zurückgezahlt ist, der Darlehnsschuldner folglich über das Darlehn (jedenfalls teilweise) noch verfügt, die Zweckbindung des Darlehns deshalb nicht (selbstverständlich) weggefallen ist und die Frage der Fortdauer der Nutzungsvereinbarung im Raums steht.

aa) Soweit nun auch für diesen Fall ein Teil der Rechtsprechung und Literatur (LG Düsseldorf a.a.O.; Fliedner a.a.O.) bereits mit dem Wegfall des (vereinbarten) Besetzungsrechts - unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen - dem Darlehensschuldner das Recht auf Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG einräumt, kann dem nicht gefolgt werden.

Diese Auffassung stellt allein darauf ab, daß nach § 87 Abs. IV des II. WohnBauG der mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderte Wohnraum nur während der Dauer des Besetzungsrechtes preisgebunden sein könne, folglich das einseitige Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung der vereinbarten Miethöhe an die Kostenmiete und die grundsätzliche Bindung der Mieterhöhung nur während der Dauer des Besetzungsrechtes gelte, somit nach dessen Ablauf nicht mehr anzuwenden sei. Zu Unrecht beruft sich diese Auffassung (vgl. Fliedner a.a.O.) indessen auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes in ZMR 1971, 255. In jener Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof im Rahmen des Art. X § 3 b des AbbauG über die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter nach Inkrafttreten des § 87 a des II. WohnBauG die Kostenmiete zu fordern berechtigt ist. Zu der hier dargestellten Frage hat der Bundesgerichtshof in jener Entscheidung nicht Stellung genommen.

Nach Auffassung des Senats übersteht die dargestellte Meinung, daß vor Inkrafttreten des § 87 a des II. WohnBauG eine hier einschlägige gesetzliche Preisbindung nicht bestand, folglich die Parteien des Darlehnsvertrages allein durch Individualvereinbarung eine Bindung des Darlehnsnehmers an die Kostenmiete erreichen konnten (so zutreffend: Neugebauer, a.a.O.). Der Wegfall der (ohnehin später in Kraft getretenen) gesetzlichen Preisbindung des § 87 a IV des II. WohnBauG läßt aber durchaus Raum für die Weitergeltung der vertraglichen Abrede nach Ende des Besetzungsrechtes; solche Vereinbarungen können (schon) vor Inkrafttreten des § 87 a des II. WohnBauG getroffen worden sein und wirken fort, sofern die ihnen zugrunde liegende tatsächliche vertragliche Ausgangslage unverändert ist. Daß der Gesetzgeber durch die Regelung des § 87 a IV des II. WohnBauG in bestehende (vertraglich geregelte) Preisbindungsabreden eingreifen, sie gleichsam gegenstandslos machen wollte, findet weder im Wortlaut des Gesetzes noch in seiner Begründung eine Stütze. In dem schriftlichen Bericht des Ausschusses für Kommunalpolitik, Raumordnung, Städtebau und Wohnungswesen (BT-Drucks. V/2840) ist hierzu ausgeführt:

"Nach der vom Ausschuß vorgesehenen Neuregelung durch den einzufügenden § 87 a soll der Vermieter daher ebenso wie im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau berechtigt sein, bei nicht zu vertretenden Kostenerhöhungen die bisherige Miete durch schriftliche Erklärungen nach § 10 WoBindG 1965 auf die zulässige Kostenmiete zu erhöhen. Damit wird vermieden, daß der Vermieter das Mietverhältnis kündigen muß, wenn sich der Mieter weigert, die erhöhte Kostenmiete zu entrichten ... Die Bindung an die Kostenmiete soll im übrigen nur solange wirksam sein, wie das beim Einsatz der Wohnungsfürsorgemittel bestellte Wohnungsbesetzungsrecht besteht. Nach Ablauf des Besetzungsrechtes kann die Miete frei vereinbart werden; eine einseitige Mieterhöhung ist dann aber nicht mehr möglich."

Soweit Fliedner sich zur Stützung seiner - dargestellten - Auffassung entscheidend auf die Kommentierung von Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender (a.a.O., § 87 a Anm. 6) beruft, in der ausgeführt ist, daß die Wohnungen nur während dieses Zeitraumes preisgebunden seien, insbesondere das einseitige Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung der vereinbarten Miete an die jeweilige Kostenmiete nur während der Dauer dieses Besetzungsrechts gelte, somit nach Ablauf nicht mehr anwendbar sei, übersieht Fliedner, daß diese Kommentarstelle eine Begründung für die Lösung des hier allein Interessierenden Falles der Fortgeltung eines Darlehnsvertrages trotz Ablaufes des Besetzungsrechtes ersichtlich nicht gibt. Im übrigen gehen auch Fischer-Dieskau-Pergande Schwender (Kommentar zum MHG, Anh. 1 a, 75. Ergänzungslieferung 1984) davon aus, daß mit dem Erlöschen des Besetzungsrechtes die steuerbegünstigten und freifinanzierten Wohnungen nicht mehr preisgebunden und auf sie die Vorschriften des MHG anwendbar seien (vgl. im Ergebnis ebenso: Emmerich-Sonnenschein, a.a.O.; Soergel-Kummer, a.a.O., RN 271; Schade-Schubert-Wieneke, a.a.O., § 1 MHG Anm, 1).

bb) Die Vorlagefrage läßt sich demnach nur unter dem Gesichtspunkt der §§ 2, 1 S. 3 des MHG beantworten. Der Fortfall des Besetzungsrechtes wirft nämlich (nachdem eine gesetzliche Preisbindung im Sinne des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG damit nicht mehr relevant ist) die Frage auf, ob dem hiernach formell zulässigen Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG (allein deshalb) der Erfolg versagt werden kann und muß, weil das Recht, die Erhöhung zu verlangen, für die Dauer der Laufzeit des Darlehnsvertrages durch vertragliche Abrede ausgeschlossen ist (§ 1 S. 3 MHG).

Diese Frage ist nach Lage der Dinge zu bejahen.

Nach Auffassung des Senats liegt ein solcher vertraglicher Ausschluß im Sinne des § 1 S. 3 MHG schon dann vor, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens von der Zustimmung eines Dritten abhängt, die nicht erteilt ist (vgl. Sternel, a.a.O., S. 298, RN 97; Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., C 36 m.w.N.; Schade-Schubert-Wieneke, a.a.O., § 1 MHG Anm. 1; Fischer Dieskau-Pergande-Schwender, MHG, § 1 Anm. 6).

Nach § 4 Abs. 2 S. 1 des Darlehnsvertrages vom 15. November 1963 hat sich der Darlehnsschuldner verpflichtet, keinen höheren Mietzins zu verlangen als die auf seinen Vorschlag von der Wohnungsfürsorgestelle genehmigten Einzelmieten. Diese Abrede sollte ersichtlich für die gesamte Dauer der Laufzeit des Darlehnsvertrages gelten. Die Übernahme der Pflicht durch den Darlehnsschuldner, nur die von der Wohnungsfürsorgestelle genehmigten Einzelmieten zu verlangen, ist weder unbillig noch belastet sie Darlehnsschuldner unangemessen. Ihm sind öffentliche Mittel in beträchtlicher Höhe zur Verfügung gestellt, die er mit 1 % jährlich zu tilgen und für die er für die Dauer von 30 Jahren keinerlei Zinsen zu zahlen hat. Diesen (vertraglich eingeräumten erheblichen) Vergünstigungen entspricht nun durchaus als Gegenleistung, dem Darlehnsgeber weiterhin kostengünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, wenn auch der Darlehnsgebers die Besetzung der Wohnungen im Einzelfall keinen Einfluß (mehr) hat, nachdem das Besetzungsrecht weggefallen ist. Den vertraglichen Verpflichtungen könnte sich der Darlehnsschuldner (oder für ihn seine Rechtsnachfolgerin) nun allerdings dadurch entledigen, daß er die ihm zur Verfügung gestellten Mittel (vorzeitig) zurückzahlt. Geschieht dies aber nicht, verbleiben ihm also die Vergünstigungen des Darlehnsvertrages, so muß er auch die übernommenen Verpflichtungen einhalten; nichts anderes entsprach auch bei Vertragsschluß dem erkennbaren Willen der Parteien; denn die Vertragspartner sind davon ausgegangen, daß während der gesamten Dauer der planmäßigen Rückzahlung (Tilgung) die vertraglichen Bindungen, also auch die Bindung der Mieterhöhung an die Zustimmung des Darlehnsgebers gem. § 4 Abs. 2 S. 2 des Darlehnsvertrages, gewollt waren. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß schon nach Ablauf des mit 20 Jahren vereinbarten Besetzungsrechts das Zustimmungserfordernis des § 4 Abs. 2 S. 2 des Darlehnsvertrages nicht mehr gelten sollte. Dagegen spricht einmal die Regelung des § 12 Abs. 3 des Darlehnsvertrages, nach welcher der Darlehnsnehmer an die Bestimmungen des Vertrages bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Darlehns gebunden ist, soweit sich nicht aus den gesetzlichen Bestimmungen eine (sogar noch) längere Bindung ergibt. Treffen die Parteien eine derartige Abrede für den Fall der Kündigung, entspricht es auch ihrem Parteiwillen, eine solche Bindung zumindest auch für den störungsfreien Vertragsablauf zu wählen. Eine solche langfristige Bindung - auch über das 20jährige Besetzungsrecht hinaus - entspricht im übrigen auch dem Sinn und Zweck der vertraglichen Abrede. Hat der Darlehnsschuldner - wie im vorliegenden Fall - auch nach Ablauf des 20jährigen Besetzungsrechts weiterhin die eingangs dargestellten Vorteile dieses Wohnungsfürsorgedarlehns, würde ein - von keinem Vertragspartner gewolltes - Mißverhältnis zwischen der Leistung des Landes einerseits und der des Darlehensschuldners andererseits entstehen, wenn letzterer, obwohl er die Vergünstigungen des Darlehns weiterhin nutzt, sich an ein vertraglich vereinbartes Genehmigungserfordernis der Wohnungsfürsorgestelle für die Einzelmiete nicht mehr zu halten brauchte, also trotz fortbestehender Zweckbindung des Darlehns.

c) Entgegen der Auffassung des Kl. vermag der Senat verfassungsrechtliche Bedenken zur Anwendung des § 1 S. 3 MHG hier nicht zu sehen. Das Gesetz verfolgt vorrangig das Ziel, die näher angesprochenen Mietergruppen vor nicht durch Kostensteigerungen notwendig bedingten Erhöhungen der bei Vertragsabschluß vereinbarten Miete zu schützen. Angesichts der Bedeutung, die der Wohnung für den einzelnen und die Familie als Mittelpunkt der privaten Existenz zukommt, steht dieser gesetzliche Schutz mit den daraus erforderlichen Beschränkungen des Vermieters in Übereinstimmung mit den Grundprinzipien des Grundgesetzes (vgl. BVGE 371, 140), zumal der Vermieter, wie gezeigt, die Beschränkung freiwillig im Gegenzug gegen Finanzierungsvorteile übernommen hat. Die Regelung des MHG führt auch nicht zu einer Stoppmiete, sondern legt vielmehr nur die formalen und materiellen Voraussetzungen fest, unter denen dem Vermieter unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Belange des Mieters ein Anspruch auf erhöhten Mietzins zusteht.

d) Die Vereinbarung zwischen dem Darlehnsschuldner, dem Rechtsvorgänger der Kl., und dem Land Nordrhein Westfalen entfalten auch Wirkungen zwischen den Parteien. Die Kl. ist durch das ihr eingeräumte Nießbrauchsrecht gem. §§ 577, 571 BGB in die Parteistellung des Darlehnsschuldners eingetreten und damit Rechtsnachfolgerin des Darlehnsschuldners. Auf die aus dem Darlehnsvertrag herzuleitenden Rechtsfolgen, insbesondere auf das Zustimmungs- bzw. Genehmigungserfordernis der Wohnungsfürsorgestelle können sich die Bekl. hier berufen, weil der Darlehnsvertrag, wie oben bereits ausgeführt, als echter Vertrag zugunsten Dritter die Bediensteten des Landes Nordrhein-Westfalen, damit auch die Bekl., unmittelbar begünstigt.