Darlegungslast für Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen

Darlegungslast für Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen; Aufwendungsersatz für Mieterinvestitionen; Zahlung variabler Betriebskosten direkt durch den Mieter; Mieter muss seinen Rückzahlungsanspruch darlegen Neuer Vermieter muss Investitionen ausgleichen

1. Der Mieter hat darzulegen, dass der von ihm vereinbarungsgemäß geschuldete und an den Vermieter gezahlte Betrag neben der Miete auch Betriebskostenvorauszahlungen enthält, wenn der Mieter die variablen Betriebskosten seit geraumer Zeit selbst entrichtet.

2. Für das Mietobjekt aufgewendete Investitionen kann der Mieter allenfalls nach Bereicherungsgrundsätzen vom Vermieter erstattet verlangen, wenn sie zu einer Ertragswertsteigerung geführt haben.

I. [...] 1. Die Bekl. kann gegenüber der Miete/Nutzungsentschädigung weder mit einem Betriebskostenguthaben noch mit jetzt zurückgeforderten Betriebskostenvorauszahlungen aufrechnen noch hat sie ein Zurückbehaltungsrecht an der eingeklagten Miete/Nutzungsentschädigung.

a) Das Landgericht hat zu Recht erkannt, dass die Bekl. nicht den Beweis erbracht hat, dass in dem monatlich unstreitig geschuldeten Betrag (1.773,67 €) eine Betriebskostenvorauszahlung enthalten ist. Dafür spricht auch nicht die (einmalig gebliebene) Betriebskostenabrechnung vom 24. März 2001 für das Jahr 2000, und zwar selbst dann nicht, wenn noch zu jener Zeit Vorauszahlungen von monatlich 440 DM (224,97 €) geschuldet wurden. Maßgeblich ist jetzt, dass es die Bekl. erstinstanzlich vermieden hat, die eine mündlich vereinbarte Vertragsabänderung aufzeigende Behauptung der Kl. zu bestreiten, sie (die Kl.) und vor ihr schon die Voreigentümerin hätten neben den Aufwendungen für Grundsteuer und Gebäudeversicherung keine sonstigen Betriebskosten für das von der Bekl. allein bewirtschaftete Grundstück (die Wohnung wurde von Mietern der Bekl. als Untermietern bewohnt) verauslagt, vielmehr seien alle variablen (in der Abrechnung vom 24. März 2001 noch als vom Vermieter verauslagt dargestellten) Betriebskosten neben der Miete von der Bekl. selbst bezahlt worden.

b) Diesem Vortrag ist die Bekl. weder ausdrücklich noch sinngemäß im Sinne des § 138 Abs. 3 ZPO entgegengetreten. Das wäre aber in substantiierter Weise erforderlich gewesen.

aa) Denn einerseits beruhte das Vertragsverhältnis auf mündlichen Vereinbarungen, an denen (im Gegensatz zur Kl.) der Geschäftsführer der komplementär haftenden Gesellschaft der Bekl. persönlich beteiligt gewesen ist. Andererseits indiziert die von der Bekl. zugestandene und mehrjährig unbeanstandet hingenommene Vertragspraxis, dass sie eben nicht auf einem Versehen beruht. Dies wäre bei der nach kaufmännischen Grundsätzen betriebenen Handelsgesellschaft der Bekl. auch nicht verständlich. Demgemäß entspricht dieses Verhalten der Parteien dem aktuellen Vertragsstatus (vgl. dazu BGH, NJW-RR 1998, 259 m. w. N.; NJW 2003, 2748 sub II. 2 b).

bb) Um diesbezüglich die Darlegungs- und Beweislast wieder auf die Kl. zurückzuverlagern (vgl. BGH, NJW 1962, 1354 = JZ 1963, 32 , 33 m. Anm. Scheuerle; BGH, NJW 2000, 3286, 3287 sub Nr. II. 1. m. w. N.; WM 2001, 1517, 1518 und jüngst NJW 2003, 3564, 3565; Senat, OLGR Düsseldorf 2006, 741; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., § 138 Rn 8 m. w. N.), hätte es detaillierten Vortrags der Bekl. zur dargestellten Vertragspraxis bedurft und welche Bedeutung sie für die Absprachen der Mietvertragsparteien haben soll. Stattdessen ist die Bekl. ausdrücklich nur dem weiteren Vortrag der Kl. entgegengetreten, sie habe die geänderte Vertragshandhabung von der Voreigentümerin erfahren. Darüber indes brauchte das Landgericht keinen Beweis zu erheben; denn woher die Kl. diese Information und unter welchen Umständen sie sie erhalten hatte, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne jede Bedeutung.

c) Der Senat folgt daher der vom Landgericht in verfahrensrechtlich nicht zu beanstandender Weise gezogenen Schlussfolgerung (§§ 138 Abs. 3, 286 ZPO), dass die von der Bekl. zuletzt gezahlte Miete (1.773,67 €) keine Betriebskostenvorauszahlung enthält.

2. Die Bekl. hat auch nicht den von ihr gem. § 362 Abs. 1 BGB zu führenden Beweis erbracht, dass die von der Kl. geforderte Nutzungsentschädigung für den Monat Dezember 2005 in Höhe eines Teilbetrags von 485 € durch Zahlung der Untermieter erloschen ist. Die Berufungsbegründung bringt dazu keine neuen Gesichtspunkte.

3. Die Bekl. kann schließlich auch nicht mit angeblich vorgenommenen Investitionen in behaupteter Höhe von 15.000 € gegen die Miete/Nutzungsentschädigung aufrechnen.

Dem Grunde nach scheitert eine solche Aufrechnung bereits an §§ 539, 536, 536 a Abs. 2 BGB (§§ 547, 537, 538 Abs. 2 BGB a. F.). Die Bekl. übersieht, dass vom Mieter veranlasste bauliche Maßnahmen nur dann zu einem Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter führen, wenn sie der Beseitigung eines Mietmangels dienen und der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hatte. Sodann müsste dieser entweder mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug gewesen sein oder eine umgehende Beseitigung ohne Benachrichtigung des Vermieters erforderlich gewesen sein. Schließlich kann bedeutsam sein, ob der Vermieter durch diese Maßnahme ungerechtfertigt bereichert worden ist. Keine der genannten rechtlichen Voraussetzungen liegt im Streitfall vor.

a) Die Bekl. trägt nicht vor, dass die von ihr behaupteten Investitionen (Erneuerung der Elektroinstallation, TV-SAT-Empfang, Fußbodenerneuerung, Rolltoreinbau, Baderneuerung etc.) der Beseitigung von Mängeln der Mietsache im Sinne des § 536 BGB gedient haben. Regelmäßig fehlt nämlich derartigen Modernisierungsdefiziten der Charakter von Mangelbeseitigungsmaßnahmen (vgl. BGH, NJW 2005, 218, 219 m. w. N.). Auch hatte sich die (damals) vermietende Vertragspartei weder mit der Beseitigung von ihr angezeigten Mängeln in Verzug befunden, bevor die baulichen Maßnahmen ausgeführt worden sind (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), noch ist dargelegt, dass die umgehende Beseitigung von Mängeln im Sinne des § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB erforderlich war, um die Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteil v. 16.1.2008 - VIII ZR 222/06 -, GE 2008, 325 = NJW 2008, 1216).

b) Da nicht feststeht, dass die Bekl. durch die behaupteten Investitionen Mängel im Sinne der §§ 536, 536 a Abs. 2 BGB beseitigt hat, steht ihr auch kein Aufwendungsersatz gem. §§ 539, 677 BGB zu (vgl. BGH aaO. S. 1216 f.).

Im Übrigen übersieht die Bekl., dass der hier in Rede stehende Aufwendungsersatzanspruch bereits im Zeitpunkt der Verwendungen entsteht (vgl. BGHZ 5, 197, 199) und sich deshalb bei einem Eigentumswechsel, wie er sich hier im Jahre 2004 vollzogen hat, gem. §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB gegen denjenigen Vermieter richtet, der im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen Eigentümer der Mietsache gewesen ist, und nicht gegen den (neuen) Vermieter, der erst nach deren Vornahme in das Mietverhältnis eingetreten ist (vgl. BGH, Urteil v. 5.10.2005 - XII ZR 43/02 -, GE 2006, 380, 381 = NJW-RR 2006, 294, 295 sub I. 3 a = MDR 2006, 505). Die Bekl. behauptet nicht, die in Rede stehenden Verwendungen erst nach dem Eigentumswechsel vorgenommen zu haben; dem Zusammenhang ihres Vortrags kann vielmehr entnommen werden, dass sie vollständig vor dem Eigentumswechsel gemacht worden sind, so dass die Kl. nicht passiv legitimiert ist.

c) Schließlich hat die Bekl. gegen die Kl. auch keinen Anspruch auf Bereicherungsausgleich gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB. Ein solcher Bereicherungsausgleich kommt in Betracht, wenn durch Investitionen des Mieters in die Mietsache deren Ertragswert gesteigert ist, eine Kompensation - wie hier festgestellt - weder als Mangelbeseitigung noch als Verwendungsersatz rechtlich in Betracht kommt und der Vermieter durch Auflösung des Mietvertrags imstande ist, die im Ertragswert gesteigerte Mietsache (etwa durch anderweitige Vermietung oder Eigennutzung) vorzeitig zu verwerten (vgl. BGH, NJW 1985, 313, 315 sub II c; Urt. v. 25.10.2000 - XII ZR 136/98 -, sub 4 b zit. nach juris, red. LS in NJW-RR 2001, 727; BGH, Urteil v. 5.10.2005 - XII ZR 43/02 -, GE 2006, 380, 381 = NJW-RR 2006, 294, 295 sub I. 3 c m. w. N. = MDR 2006, 505).

aa) Zwar ist richtig, dass sich Ansprüche des Mieters wegen Investitionen in die Mietsache, soweit sie in der rechtlichen Gestalt von Bereicherungsansprüchen in Betracht kommen, erst im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung entstehen. Denn der jetzige, nicht der frühere Eigentümer kommt ggf. in den Genuss der im Ertragswert gesteigerten Mietsache, so dass die Kl. wegen solcher Ansprüche durchaus passiv legitimiert ist (BGH, Urteil v. 5.10.2005 - XII ZR 43/02 -, GE 2006, 380, 381 = NJW-RR 2006, 294, 295 sub I. 3 a m. w. N. = MDR 2006, 505).

bb) Aber ganz abgesehen davon, dass die Bekl. nur zum angeblichen Investitionsaufwand, jedoch nichts zur allein maßgeblichen Ertragswertsteigerung vorträgt (BGH, aaO.), ist die Kl. nach der fristlosen Kündigung des Mietvertrags durch Erklärung vom 27. August 2005 in feststellbarer Weise auch nicht "vorzeitig" wieder in den Besitz der Mietsache gelangt. Vielmehr hat sie deren Besitz mangels unverzüglicher Räumung erst nach Ablauf des 10. April 2006 wiedererlangt. Zu diesem Zeitpunkt wäre das Mietverhältnis aber schon durch eine am 27. August 2005 ordentlich erklärte Kündigung beendet gewesen, nämlich gem. § 580 a Abs. 2 BGB bereits mit Ablauf des 31. März 2006. Damit bedarf es nicht mehr der Erörterung der Frage, ob die hier referierte höchstrichterliche Rechtsprechung ohnehin nur auf befristete Mietverhältnisse anwendbar ist, für die sie entwickelt worden ist. Bei unbefristeten Mietverträgen kann der Vermieter den Besitz "vorzeitig" nur vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist erlangen (vgl. BGH, aaO.). Unerheblich ist auch, ob der Mieter bei einem unbefristeten Mietverhältnis, wie es hier vorliegt, bereicherungsrechtlich nur für die Dauer der ordentlichen Kündigungsfrist, gerechnet ab Mietbeginn, geschützt ist. Dafür spricht allerdings mit Blick auf die vertragliche Risikoverteilung bei unbefristeten Mietverhältnissen einiges. [...]

Der Mieter muss für einen Anspruch auf Rückzahlung von angeblich geleisteten Betriebskostenvorschüssen darlegen, dass er diese neben der Miete auch entrichtet hat, entschied das OLG Düsseldorf. Außerdem entschied das Gericht: Hat der Mieter Investitionen auf die Mietsache getätigt, hat er allenfalls einen Bereicherungsanspruch, der sich - wenn das Grundstück verkauft wurde - gegen den Erwerber und neuen Vermieter richtet.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz. Der Mieter rechnete dagegen mit zurückgeforderten Betriebskostenvorauszahlungen und für die Mietsache aufgewendeten Investitionen (Erneuerung der Elektroinstallation, TV-SAT-Empfang, Fußbodenerneuerung, Rolltoreinbau, Baderneuerung etc.) auf. Über die ursprünglich vereinbarten Betriebskostenvorschüsse hatte der Vorvermieter im Jahre 2001 einmal abgerechnet. Der aktuelle Vermieter, der das Grundstück 2004 gekauft hatte, behauptete, er habe neben den Aufwendungen für Grundsteuer und Gebäudeversicherung keine sonstigen Betriebskosten für das von dem Mieter allein bewirtschaftete Grundstück verauslagt, vielmehr seien alle variablen Betriebskosten neben der Miete von den Beklagten selbst bezahlt worden. Das Landgericht gab der Klage in vollem Umfang statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Das OLG Düsseldorf wies darauf hin, dass die Aufrechnung nicht durchdringe. Ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen scheitere daran, dass nach dem vom Mieter nicht ausreichend bestrittenen Vorbringen des Vermieters die von ihm zugestandene und mehrjährig unbeanstandete Vertragspraxis, dass alle variablen Betriebskosten neben der Miete von ihm - dem Beklagten - selbst bezahlt worden seien, auf eine Vertragsänderung dahingehend deute, dass die von ihm gezahlte Miete keine Betriebskostenvorschüsse enthalten habe. Das Gegenteil habe er nicht dargelegt.

Für einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, der sich ohnehin nur gegen den ursprünglichen Vermieter habe richten können, fehle es an Vortrag, dass diese zur Beseitigung von Mängeln notwendig gewesen wären und der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich gewesen sei. Hinsichtlich eines sich gegen den jetzigen Vermieter richtenden Bereicherungsanspruchs sei nicht dargelegt, dass dadurch der Ertragswert des Grundstücks gesteigert worden sei.

Das OLG Düsseldorf bleibt auf der Linie des BGH (Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 -, GE 2006, 380, 381), dass Aufwendungsersatzansprüche des Mieters für die Beseitigung von Mängeln im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen entstehen und sich daher nicht gegen den (neuen) Vermieter richten, der erst danach in das Mietverhältnis eingetreten ist, wohingegen Bereicherungsansprüche auch dann gegen den (neuen) Eigentümer zu richten sind, wenn die wertsteigernden Aufwendungen, die der Bereicherung zugrunde liegen, bereits zu einer Zeit vorgenommen wurden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer war.