Darlegungslast des Mieters für überhöhte Heizkosten

Darlegungslast des Mieters für überhöhte Heizkosten; hoher Heizenergieverbrauch; Heizgewohnheiten; Unwirtschaftlichkeit; Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Mieter kann von dem Vermieter grundsätzlich keine Erklärung über den hohen Verbrauch der Heizkosten verlangen, da ein überdurchschnittlicher Verbrauch in der Regel das Resultat seiner Heizgewohnheiten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

In der Sache [...] wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO mitgeteilt, dass beabsichtigt ist, die Berufung der Kl. gegen das am 28. Dezember 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 12 C 289/07 - gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

Die gemäß § 522 Abs. 1 ZPO erforderliche Prüfung ergibt, dass die Berufung gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft ist und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer erreicht ist sowie die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO erfüllt sind.

Die Berufung hat nach Auffassung der Kammer in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Das Amtsgericht ist zu Recht zu der Auffassung gelangt, dass die Kl. von dem Bekl. nicht die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 810 € verlangen kann, weil der Bekl. zu Recht mit einer Forderung aus einer Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten für den Zeitraum vom 6. Dezember 2004 bis zum 30. Juni 2005 in Höhe von 751,14 € und mit einer Forderung aus einer Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2004 in Höhe von 40,50 € sowie mit einer Forderung auf Erstattung von Kopierkosten von 2,60 €, einer Forderung auf Zahlung von Mahnkosten in Höhe von 5 € und einer Forderung auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 21,69 € aufgerechnet hat, §§ 387, 389 BGB.

Die Kl. war unstreitig aufgrund eines am 6. Dezember 2004 mit dem Bekl. geschlossenen Mietvertrag Mieterin einer Wohnung in Hause D.straße in Berlin. Neben der Grundmiete hatte die Kl. unstreitig eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 75 € gemäß der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung und eine Vorauszahlung auf die Heizkosten in Höhe von 39 € entsprechend der Heizkostenverordnung zu zahlen. Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten sollte vom 1. Januar bis zum 31. Dezember eines jeden Jahres und der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten jeweils vom 1. Juli bis zum 30. Juni des folgenden Jahres laufen. Die Kl. hatte ferner eine Kaution in Höhe von 810 € zu zahlen.

Mit einem Schreiben vom 1. November 2005 übersandte die den Bekl. vertretende Hausverwaltung der Kl. eine von der Firma B. erstellte Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten des Zeitraums vom 6. Dezember 2004 bis zum 30. Juni 2005, die mit einer Nachzahlungsforderung von 751,14 € endete. Ferner übersandte sie der Kl. eine Abrechnung über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 6. bis zum 31. Dezember 2004, die zu einer Nachforderung von 40,50 € führte. Die Kl. zahlte die genannten Beträge nicht.

Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. Dezember 2005 aufgrund einer ordentlichen Kündigung der Kl.

Die Kl. hat die Bekl. mit der am 6. August 2007 eingereichten Klage auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 810 € in Anspruch genommen.

Der Bekl. hat zu Recht mit einem Anspruch auf Zahlung in Höhe von 751,14 € gegenüber der Forderung auf Rückzahlung der Kaution aufgerechnet. Dieser Anspruch steht dem Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

Die Abrechnung entspricht in formeller Hinsicht den gemäß § 259 BGB in Verbindung mit den §§ 7, 8 und 9 der Heizkostenverordnung zu stellenden Anforderungen und ist damit geeignet, eine fällige Forderung zu begründen. Grundsätzlich muss eine Abrechnung die folgenden Mindestangaben enthalten:

- eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben,

- Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Kosten sowohl der Heizung als auch der Warmwassererzeugung werden zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem Verbrauch umgelegt. Die mit 20.536,70 € angegebenen Gesamtkosten hat die Firma B. unter Berücksichtigung der für Erwärmung des Wassers erforderlichen Wärmemenge zu 8,64 % auf die Kosten der Warmwassererzeugung verteilt und somit die reinen Heizkosten mit 18.762,33 € und die Warmwasserkosten mit 1.774,37 € angesetzt. Die Grundkosten der Heizung betragen danach 5.628,70 € und die Verbrauchskosten der Heizung 13.133,63 €. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beträgt 1.804,25 m2 und die Wohnfläche der Kl. 64,91 m2. Bei der Berechnung der Grundkosten hat die Firma B. der Tatsache Rechnung getragen, dass die Kl. die Wohnung während der Abrechnungsperiode am 6. Dezember 2004 bezogen hatte. Unter Berücksichtigung der in der Abrechnung im Einzelnen dargestellten Gradtagzahltabelle hat sie einen Zeitfaktor von 717/1.000 eingefügt und einen Anteil der Kl. von 145,19 € errechnet. Bei den Verbrauchskosten hat sie einen Betrag von 13.133,63 €, einen Gesamtbetrag von Stricheinheiten in Höhe von 2.597,50, einen Betrag von Stricheinheiten der Kl. in Höhe von 164,90 angegeben und einen Anteil der Kl. von 833,78 € errechnet. Die auf den Heizkostenverteilern abgelesenen Stricheinheiten hat sie in der Summe mit 179,5 angegeben, dabei aber auch auf eine Zwischenablesung hingewiesen, so dass sie für die Kl. nur 164,90 Einheiten angegeben hat. Die Grundkosten der Warmwasserzeugung hat sie mit 532,31 € angegeben und hieraus unter Berücksichtigung einer Gesamtwohnfläche von 1.804,25 m2, der Wohnfläche der Kl. von 64,91 m2 und einem zeitlichen Anteil von 207 Tagen zu 365 Tagen einen Anteil der Kl. von 10,86 € errechnet. Bei den Verbrauchskosten hat sie einen Gesamtbetrag von 1.242,06 €, einen Gesamtverbrauch von 255,66 m3 und einen Verbrauch der Kl. von 0,23 m3 zugrunde gelegt und somit einen Anteil von 1,12 € errechnet. Unter Berücksichtigung der genannten anteiligen Kosten, einer Nutzerwechselgebühr von 13,69 € und einer Vorauszahlung von 253,50 € hat sie eine Nachzahlung von 751,14 € errechnet.

Die Kl. kann die Richtigkeit der in der Abrechnung angegebenen Verbrauchswerte nicht mit der Behauptung bestreiten, diese seien mehr als doppelt so hoch, als dies allgemein üblich sei. Die Kl. hat nach einer Einsichtnahme in die ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen die in der Abrechnung angegebenen abgelesenen Werte der Heizkostenverteiler nicht bestritten. Die Kl. hat selbst vorgetragen, dass der Bekl. ihr mit Schreiben vom 25. November 2005 die erforderlichen Belege übersandt hat. Die Kl. behauptet nicht, dass die Geräte andere Werte angezeigt hätten, als sie in der Abrechnung angegeben seien. Die Kl. hat nicht dargelegt, dass die Messgeräte einen irgendwie erkennbaren Defekt aufgewiesen hatten. Die Kl. kann von dem Bekl. keine Erklärung über den hohen Verbrauch an Heizkosten verlangen. Ein überdurchschnittlicher Verbrauch an Heizkosten ist in der Regel das Resultat der Heizgewohnheiten des Mieters.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat unter www.

heizspiegel-berlin.

de Hinweise für die Einsparung von Heizenergie erteilt, in denen es auszugsweise wie folgt heißt:

"Ein sehr wichtiger Einflussfaktor auf die Höhe Ihres Heizenergieverbrauchs und die damit verbundenen Kosten ist Ihr persönliches Heizverhalten. Denn genau hier, bei Ihrem ganz persönlichen Verhalten, können Sie als Erstes ansetzen. So bedeutet beispielsweise die Erhöhung der Temperatur in Ihrer Wohnung um ein einziges Grad Celsius, dass Sie in etwa die Energiemenge verheizen, die ein Geschirrspüler bei täglicher Nutzung in einem Jahr verbraucht. Schauen Sie doch mal in unsere Rubrik Tipps. Hier halten wir für Sie viele praxiserprobte und leicht umsetzbare Vorschläge bereit, die Ihnen beim Sparen helfen."

Unter der Rubrik Tipps heißt es auszugsweise:

"Alle Räume sollten abhängig von ihrer Funktion und ihrer Nutzung unterschiedlich geheizt werden. Halten Sie Türen zu weniger genutzten Räumen geschlossen. Schalten Sie die Heizkörperthermostate bei geöffnetem Fenster ab, da der Heizkörper sonst unnötig Wärme abgibt. Bei hohen Decken empfiehlt es sich, mit einem Deckenventilator die aufgeheizte Luft, die sich oben ansammelt, über den Raum zu verteilen.

Falls die Heizkörper durch Thermostatventile geregelt werden, lässt sich die Raumtemperatur konstant regeln. Andere Wärmequellen (Herd, Sonneneinstrahlung, Körperwärme, Beleuchtung, Kühlschrank) können beim Heizen der Räume genutzt werden. Die Thermostatventile sorgen automatisch für eine geringere Wärmeleistung des Heizkörpers. Ähnliches gilt für Raumthermostate.

Senken Sie die Temperatur

Jedes Grad Celsius weniger Raumtemperatur bedeutet sechs Prozent weniger Energieverbrauch und geringere Kosten. Daher sollte die Temperatur der verschiedenen Räume der entsprechenden Raumnutzung angepasst sein.

Bei längerer Abwesenheit, z. B. im Urlaub, kann die Heizung auf Frostschutzstellung heruntergedreht werden. Aber auch bei mehrstündiger Abwesenheit lohnt sich eine niedrigere Einstellung des Ventils.

Entlüften Sie regelmäßig die Heizkörper

Nur durch das Entlüften der Heizkörper können diese optimal genutzt werden. Das Entlüften ist ganz einfach: Sie halten ein Gefäß unter das Ventil am Heizkörper, öffnen dieses mit einem speziellen Vierkantschlüssel und lassen die Luft entweichen, bis Wasser austritt. Dann schließen Sie das Ventil wieder. Sollte öfter Luft in den Heizkörpern sein, informieren Sie den Vermieter umgehend, damit dieser das zumeist im Keller, in der Nähe des Heizkessels, befindliche Ausdehnungsgefäß wieder auffüllen lässt.

Lüften

Grundsätzlich sind alle Räume in Abhängigkeit von Funktion und Nutzung zu lüften. Richtiges Lüften heißt: Stoßlüften. Öffnen Sie dazu die Fenster weit und sorgen Sie für Durchzug. Im Winter sind ständig gekippte Fenster zu vermeiden, da hierbei in der Regel kein Luftaustausch mehr stattfindet sondern einzig und allein Heizenergie entweicht.

Während des Lüftens sollte der Thermostat am Heizkörper von der Kaltluft abgeschirmt oder abgestellt werden, da der Heizkörper ansonsten während des Lüftens unnötige Heizenergie produziert."

Diese Hinweise zeigen, dass der Mieter selbst einen entscheidenden Einfluss auf seinen Heizverbrauch und damit seine Heizkosten hat. Deshalb kann die Kl. von dem Bekl. nicht verlangen, dass dieser ihr Erklärungen für ihren hohen Heizverbrauch liefert, und dessen Vortrag über mögliche Ursachen sodann bestreiten.

Soweit die Kl. behauptet, es fehle jeder Nachweis über die abgerechneten Einheiten, lässt sich dies mit ihrem eigenen Vortrag, dass ihr mit Schreiben vorn 25. November 2005 Rechnungsbelege übersandt worden seien, nicht vereinbaren. Die Kl. liefert auch keine Erklärung dafür, in welcher Form die in ihrer Wohnung befindlichen Geräte abgelesen worden seien. Sofern die Kl. andeuten will, dass ihr keine Aufzeichnungen übersandt worden seien, ist dies kein tragfähiger Gesichtspunkt, um die Richtigkeit der angegebenen Werte zu bestreiten. Dies könnte sie nur nach einer Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung des Bekl. tun, weil ihr ein Anspruch auf Übersendung von Unterlagen nicht zusteht.

Der Mieter kann die Richtigkeit der in der Heizkostenabrechnung angegebenen Verbrauchswerte weder mit der Behauptung bestreiten, diese seien mehr als doppelt so hoch, wie dies allgemein üblich sei, noch kann er von dem Vermieter Erklärungen über den hohen Verbrauch der Heizkosten verlangen.

Der Vermieter übersandte der Mieterin mit Schreiben vom 1. November eine von der Abrechnungsfirma erstellte Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten des Zeitraumes vom 6. Dezember 2004 - Bezug der Wohnung - bis zum 30. Juni 2005, die mit einer Nachzahlungsforderung von 751,14 € endete. Als Abrechnungszeitraum war derjenige vom 1. Juli bis zum 30. Juni des Folgejahres vereinbart.

Bei der Berechnung der mit 30 % der Gesamtkosten nach der Wohnfläche umgelegten Heizkosten trug die Abrechnungsfirma dem Einzug der Mieterin erst am 6. Dezember 2004 dadurch Rechnung, dass sie unter Berücksichtigung der in der Abrechnung im Einzelnen dargestellten Gradtagszahlen einen Zeitfaktor von 717/1.000 zugrunde legte.

Die Grundkosten der Warmwassererzeugung legte sie mit einem zeitlichen Anteil von 207 Tagen zu 365 Tagen auf die Mieterin um.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2005 klagte die Mieterin die von ihr geleistete Kaution von dem Vermieter ein, der seinerseits mit der Nachzahlungsforderung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung dagegen aufrechnete. Die Mieterin bestritt die in der Abrechnung angegebenen Verbrauchswerte mit der Behauptung, diese seien mehr als doppelt so hoch wie allgemein üblich. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Die zuständige Berufungskammer 67 des LG Berlin wies die Mieterin darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, weil die Kautionsrückzahlungsforderung infolge der Aufrechnung mit der Heiz- und Warmwasserkostennachforderung erloschen sei. Die ihr zugrunde liegende Abrechnung sei formell ordnungsgemäß. Der Einzug der Mieterin erst während der Abrechnungsperiode sei durch Aufteilung der Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen und der zeitanteiligen Aufteilung der Grundkosten der Warmwasserversorgung sowie durch Berücksichtigung nur der tatsächlichen Verbrauchswerte ordnungsgemäß berücksichtigt worden.

Die Mieterin könne weder die Richtigkeit der in der Heizkostenabrechnung angegebenen Verbrauchswerte mit der Behauptung bestreiten, diese seien mehr als doppelt so hoch, wie dies allgemein üblich sei, nachdem sie nach einer Einsichtnahme in die ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen die in der Abrechnung angegebenen abgelesenen Werte der Heizkostenverteiler nicht bestritten habe, noch könne sie von dem Vermieter Erklärung über den hohen Verbrauch der Heizkosten verlangen, denn ein überdurchschnittlicher Verbrauch sei in der Regel das Resultat der Heizgewohnheiten des Mieters.

Der Hinweisbeschluss entspricht § 9 b Abs. 2 HeizkV, wonach bei Nutzerwechsel die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen - oder zeitanteilig - und die übrigen Kosten der Warmwasserversorgung zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen sind. Die Parteien eines Mietvertrages können aber auch vereinbaren, auf eine an sich gebotene Zwischenablesung für die korrekte Ermittlung der Verbrauchskosten für die Heizung zu verzichten. Nach einem solchen Verzicht sind die Kosten auf der Grundlage der Gradtagszahlentabelle aufzuteilen (AG Hamburg, Urteil vom 6. Dezember 2005, 48 C 331/05, ZMR 2006, 132). Ohne Erläuterung des in der Heizkostenabrechnung verwendeten Begriffs der "Heizgradtage" ist die Abrechnung jedoch unwirksam (AG Dortmund, Urteil vom 6. Februar 2004, 107 C 8704/03, WuM 2004, 148). Die Gradtagszahlmethode zur Rückrechnung von Heiz- bzw. Warmwasserkostenanteilen setzt immer einen Mieterwechsel bzw. eine Zwischenablesung voraus, ist im laufenden Mietverhältnis aber nicht einsetzbar (LG Osnabrück, Urteil vom 17. Juli 2003, 5 S 197/03, NZM 2004, 95).

Auch hinsichtlich der Darlegungslast für den behaupteten überdurchschnittlichen Verbrauch an Heizkosten liegt der Hinweisbeschluss auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung. Zunächst ist der Mieter verpflichtet, den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 78/06, GE 2007, 1051 = NZM 2007, 563 = ZMR 2007, 685) substantiiert dazulegen (LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2001, 64 S 257/00, NZM 2002, 65; Urteil vom 21. August 2001, 64 S 476/00, GE 2001, 1677; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 114). Pauschale Einwendungen des Mieters gegen die Höhe einzelner Betriebskosten sind unerheblich (LG Berlin, Urteil vom 9. März 2000, 62 S 463/99, GE 2000, 539). Will der Mieter Ansätze bestreiten, so muss er nach Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, warum die Kostenansätze überhöht sein sollen (LG Berlin, Urteil vom 30. August 2001, 62 S 106/01, GE 2001, 1469). Der pauschale Hinweis darauf, dass die Betriebskosten im Allgemeinen niedriger seien, reicht nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 30. März 2000, 62 S 58/99).

Die Berufung ist aufgrund des Hinweisbeschlusses zurückgenommen worden.