Darlegungslast des Mieters für Ausnutzung eines geringen Angebots bei außergewöhnlichem Wohnraum

Darlegungslast des Mieters für Ausnutzung eines geringen Angebots bei außergewöhnlichem Wohnraum; Voraussetzungen der Zwangslage bei Mietwucher; Sittenwidrigkeit einer Mietzinsvereinbarung

1. Bei einer Wohnung in einem außergewöhnlich repräsentativen Gebäude in besonders bevorzugter Lage ist der Mieter darlegungspflichtig dafür, daß ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG vorlag.

2. Zu den Voraussetzungen des Mietwuchers und des wucherähnlichen Rechtsgeschäfts wegen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 100 %.

Dem Kl. steht ein Anspruch gegen den Bekl. auf Rückzahlung anteiligen Mietzinses nicht zu.

I. Ein Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB i. V. m. § 134 BGB, § 5 WiStG besteht nicht, weil nicht festgestellt werden konnte, daß die Mietzinsvereinbarung auf der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen beruht (§ 5 Abs. 2 WiStG). Die Darlegungslast für diese Voraussetzung des § 5 WiStG liegt nach allgemeinen Grundsätzen bei dem Mieter, der zu seinen Gunsten Rechtsfolgen aus der behaupteten Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung herleiten will.

1. Eine Umkehrung der Darlegungslast kommt dem Kl. nicht zugute. Die Kammer geht zwar bisher davon aus, daß die Existenz einer Verordnung zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 4 BGB und zum Sozialklauselgesetz sowie einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Indizien dafür darstellen, daß ein geringes Angebot an Wohnungen mit normaler Ausstattung in normaler Lage besteht (mit derselben Einschränkung Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdn. 60, 61). Um solcherart normalen Wohnraum handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt jedoch nicht. Für diese Feststellung kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die Wohnung des Kl. ihrer Ausstattung nach als "Luxus" bezeichnet werden kann. Denn unstreitig liegt die Wohnung jedenfalls in einem außergewöhnlich repräsentativen Gebäude in besonders bevorzugter Lage. Dies wird zusätzlich unterstrichen durch den Umstand, daß der Kl. bereit war, für diese Wohnung einen Nettomietzins von 5.000 DM zu zahlen, obgleich sie nach seinem Vortrag hinsichtlich der Ausstattung einer "normalen Altbauwohnung" entsprechen soll.

Dafür, ob an Wohnungen mit in dieser Weise besonders exklusiven Eigenschaften ein im Verhältnis zur Nachfrage geringes Angebot bestand oder besteht, lassen sich nach Ansicht der Kammer aus der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und der Verordnung zum Sozialklauselgesetz keine Erkenntnisse gewinnen. Denn die letztgenannte Verordnung war ein rechtspolitisches Mittel, um einer Umwandlungswelle entgegenzuwirken, durch die große Mengen von vermietbarem Wohnraum dem Wohnungsmarkt entzogen zu werden drohten (zu den gesetzgeberischen Intentionen vgl. Börstinghaus, NJW 1993, 1353). Da die eigentumsbeschränkende Wirkung der Verordnung mit der Verfassung nicht vereinbar gewesen wäre, wenn der Schutz des breiten Wohnungsbestandes die Maßnahme nicht erfordert hätte, ist davon auszugehen, daß der Verordnungsgeber generelle Feststellungen über die Situation des Wohnungsmarktes getroffen hat. Ob hingegen Erkenntnisse auch über die Angebots- und Nachfragesituation in den Teilmärkten exklusiver Wohnungen vorlagen, ist nicht feststellbar. Die Kammer hält dies auch für wenig wahrscheinlich, weil wegen der absolut geringeren Zahl dieser Wohnungen der Wohnungsmarkt insgesamt durch Umwandlung und Spekulation mit jenen Objekten nicht in Gefahr geraten wäre. Die finanzstarken Bevölkerungsschichten, die von einer Umwandlung exklusiven Wohnraums betroffen werden könnten, bedurften zudem eines verstärkten gesetzlichen Schutzes nicht, da sie weniger in Gefahr stehen, anderen Wohnraum nicht zu finden.

2. Als somit darlegungsbelastete Partei hat der Kl. hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß für Wohnraum der mit seiner Wohnung vergleichbaren Art ein geringes Angebot bestand, nicht vorgetragen. Wegen des Klägervortrages zu den Immobilienanzeigen in drei Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpost betreffend Wohnungen in Grunewald kann auf die zutreffenden Ausführungen der Zivilkammer 65 in dem zu den Akten gereichten Urteil vom 2. Dezember 1997 betreffend den Parallelrechtsstreit des Kl. gegen den Vorvermieter - 65 S 298/97 - verwiesen werden. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens über das behauptete geringe Angebot kam deshalb mangels substantiierten Klägervortrages nicht in Betracht.

II. Ein Anspruch aus § 134 BGB i.V.m. § 302 a StGB a.F. (jetzt: § 291 StGB) besteht ebenfalls nicht, denn der Tatbestand der Strafvorschrift ist nicht erfüllt. Unerfahrenheit, die der Bekl. hätte ausnutzen können, liegt bei dem Kl. ersichtlich nicht vor. Doch auch daß er sich in einer Zwangslage befunden habe, hat der Kl. nicht hinreichend vorgetragen. Eine Zwangslage wird insbesondere nicht bereits dadurch begründet, daß der Kl. wegen der zu erwartenden Geburt seines Kindes dringend nach Wohnraum für seine Familie suchte. Denn § 302a StGB a.F. /§ 291 StGB soll in der Alternative "Ausnutzung einer Zwangslage" den Mieter schützen, der sich dem überhöhten Mietzinsverlangen ausgesetzt sieht, um überhaupt zu einer Wohnung zu gelangen, weil ihm ein Ausweichen in einen anderen Teilmarkt aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht möglich ist (vgl. Sternel a.a.O. III Rdn. 50). Der Kl. hat jedoch schon nicht vorgetragen, daß ihm eine Wohnung, die den Wohnbedarf einer dreiköpfigen Familie zumindest übergangsweise gedeckt hätte, nicht zur Verfügung stand. Er hat außerdem, wie auch seine Äußerung in der mündlichen Verhandlung erkennen ließ, seine Suche auf eine ganz spezielle Lage beschränkt, weil er auf die Vorzüge des ruhigen Wohnens ebensoviel Wert legte wie auf die Nähe zu seiner Arbeitsstätte am Kurfürstendamm.

3. Die Mietzinsvereinbarung ist schließlich auch nicht nach § 138 Abs. 1 BGB als sogenanntes wucherähnliches Rechtsgeschäft nichtig, denn der Kl. hat nicht schlüssig vorgetragen, daß sie den ortsüblichen Mietzins bei Vertragsschluß um wenigstens 100 % überstieg. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Höhe des ortsüblichen Mietzinses für ein möbliertes Objekt mit teilgewerblicher Nutzungsmöglichkeit überhaupt mit Hilfe des Mietspiegels dargelegt werden kann, woran die Kammer erhebliche Zweifel hat. Denn der Kl. verwendet in seinen Darlegungen einen rechnerisch nicht nachvollziehbaren Möblierungszuschlag von 0,67 DM/qm und läßt einen Möblierungszuschlag bei seiner Berechnung gänzlich außer Betracht. Die Möglichkeit der teilgewerblichen Nutzung war jedoch bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses für die Wohnung des Kl. zu berücksichtigen; insoweit kann ebenfalls auf die zutreffenden Ausführungen der Zivilkammer 65 in dem Urteil vom 2. Dezember 1997 - 65 S 298/97 - verwiesen werden.

Doch selbst bei einer eigenen "Hochrechnung" des Gerichts auf der Grundlage der erstinstanzlichen Berechnung des Kl. ergibt sich nach Berücksichtigung eines Gewerbezuschlages und eines Möblierungszuschlages nicht, daß der vertraglich vereinbarte Mietzins zumindest 200 % des ortsüblichen Mietzinses betrug:

Ausgehend von dem Oberwert des Feldes L3 aus dem Mietspiegel 1994 von 9,54 DM und den von dem Kl. zugestandenen Zuschlägen von 1,31 DM für Villenlage, 0,62 DM für Teppichboden, 0,52 DM für repräsentativen Eingangsbereich und 0,33 DM für modernes Bad ergibt sich nach Abzug der ortsüblichen Betriebskosten von 1,71 DM ein ortsüblicher Nettomietzins von 10,61 DM/qm, für 154 qm also 1.633,94 DM. Bei einem Gewerbemietzins von 40 DM/qm, der wegen der Repräsentativität des Gebäudes und der Lage marktüblich erscheint, ergibt sich für ein 25 qm großes "Arbeitszimmer" ein Gewerbezuschlag von 25 qm x (40 - 10,61 DM/qm) = 734,75 DM. Aus 2 % des von dem Kl. behaupteten Wertes der Einrichtungsgegenstände von 11.260 DM - der allerdings betont niedrig erscheint - ergäbe sich ein Möblierungszuschlag von 225,20 DM. Unter Berücksichtigung des unentgeltlich zu nutzenden Stellplatzes mit einem Wert von 100 DM betrüge der ortsübliche Mietzins somit auf der Grundlage der klägerischen Wertansätze - wenn er diese entsprechend vorgetragen hätte - jedenfalls 2.693,89 DM. Dies bietet keinen hinreichenden Anlaß, allein aus dem behaupteten Preis-Leistungs-Verhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung des Bekl. im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu schließen.

Der Mieter hatte eine Wohnung in einer Gründerzeit-Villa gemietet, wofür er einen Nettomietzins von 5.000 DM monatlich zahlen wollte. Später berief er sich auf Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG. Das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Klage abgewiesen; wir verweisen wegen der Einzelheiten auf GE 1998, 44.

Mit Urteil vom 23. April 1998 hat das Landgericht Berlin die Berufung zurückgewiesen. Die 61. Kammer meint, jedenfalls bei Wohnungen mit Besonderheiten (nicht mit normaler Ausstattung in normaler Lage) müsse nach allgemeinen Grundsätzen der Mieter darlegen, daß ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 WiStG vorlag. Ob es sich hier um eine Luxuswohnung handelte, konnte die Kammer offenlassen, da jedenfalls die Wohnung in einem außergewöhnlich repräsentativen Gebäude lag. Die Bezugnahme auf Immobilienanzeigen in drei Sonntagsausgaben für Wohnungen in Grunewald reichte nicht. Die 61. Kammer schloß sich ausdrücklich der Auffassung der 65. Kammer an (GE 1998, 299). Auf Mietwucher konnte sich der Kläger nicht berufen, da seine persönliche Zwangslage nicht ausgenutzt worden war. Schließlich fehlte es auch an den Voraussetzungen für eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB, die in der Regel bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 100 % angenommen werden kann.