Darlegungslast bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bei Betriebskostenabrechnung

Darlegungslast bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bei Betriebskostenabrechnung; Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes

a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in H. Mit Schreiben vom 12. November 2008 rechnete die Kl. die Betriebskosten für das Jahr 2007 gegenüber den Bekl. ab. Darin wurde der auf die Bekl. entfallende Anteil der Müllentsorgungsgebühren mit 525,71 € angegeben. Mit Anwaltsschreiben vom 9. Dezember 2008 beanstandeten die Bekl. diese Abrechnungsposition unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland", der für eine Wohnung vergleichbarer Größe hinsichtlich der Müllabfuhrgebühren lediglich eine Kostenumlage von 185,76 € als berechtigt ausweise, und forderten die Kl. zur Rückzahlung des Differenzbetrages in Höhe von 339,95 € auf, da die Kl. durch ihren überhöhten Kostenansatz das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt habe.

2 In der Folgezeit behielten die Bekl. von der Miete für Januar 2009 einen Teilbetrag von 395,95 € ein. Die ihnen von ihrem Rechtsanwalt berechneten Kosten für das Beanstandungsschreiben vom 9. Dezember 2008 in Höhe von 99,60 € brachten die Bekl. von der Miete für Februar 2009 in Abzug.

3 Mit der Klage nimmt die Kl. die Bekl. auf Zahlung der einbehaltenen Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klage sei begründet, da die Bekl. Teile der von ihnen geschuldeten Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55 € zu Unrecht einbehalten hätten. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der von der Kl. für das Jahr 2007 in Ansatz gebrachten Abfallentsorgungskosten könne nicht festgestellt werden.

7 Nach dem sogenannten Wirtschaftlichkeitsgebot treffe den Vermieter gegenüber dem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten hätten, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht könne zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richte. Die Voraussetzungen eines derartigen Schadensersatzanspruchs hätten die Bekl. aber nicht ausreichend substantiiert dargelegt.

8 Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trage der Mieter. Dies folge aus der Einordnung als Schadensersatzanspruch. Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters sei allerdings im Hinblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitze, durch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast eingeschränkt. Demnach sei es zunächst Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Sei dies geschehen, so könne der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit nur wirksam bestreiten, indem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darlege. Sodann sei es wiederum Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen. Dies sei den Bekl. nicht gelungen.

9 Zwar sei der von der Kl. in Ansatz gebrachte Anteil der Bekl. an den Müllbeseitigungskosten für H. Verhältnisse, die der Kammer bekannt seien, ungewöhnlich hoch, so dass es einen Anhaltspunkt für einen überhöhten Kostenansatz gebe. Auf entsprechenden Hinweis der Kammer habe die Kl. jedoch im Einzelnen dargelegt, welche Müllgefäße bereitgestellt worden seien, welche Überlegungen hierfür maßgeblich gewesen seien und welche Kosten hierfür angefallen seien. Damit habe die Kl. ihrer sekundären Darlegungslast genügt.

10 Die Bekl. hätten in Auseinandersetzung hiermit keinen Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen können. Die von der Beklagtenseite aufgezeigte Überschreitung des im Betriebskostenspiegel für Deutschland ausgewiesenen Kostenansatzes für eine hinsichtlich der Wohnungsgröße mit der Wohnung der Bekl. vergleichbare Wohnung genüge hierfür nicht. Insbesondere werde dieser Betriebskostenspiegel den Unterschieden in den durch öffentliches Recht vorgegebenen Kostenstrukturen je nach Region und Kommune sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnissen der konkreten Anwesen nicht gerecht, so dass bundesweiten Durchschnittswerten keine ausreichende Aussagekraft zukommen könne.

II. 11 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

12 Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nach § 535 Abs. 2 BGB zu. Die von den Bekl. mit dem teilweisen Einbehalt der für Januar und Februar 2009 geschuldeten Mieten stillschweigend erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Erstattung überhöhter Müllgebühren aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten geht ins Leere, weil den Bekl. kein Erstattungsanspruch zusteht. Denn die Kl. hat die Bekl. in der genannten Betriebskostenabrechnung ohne Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot mit anteiligen Müllgebühren in Höhe von 525,71 € belastet.

13 1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der - nach entsprechender Vereinbarung - vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, GE 2008, 116 = NJW 2008, 440 Rn. 14). Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs haben die Bekl. nicht dargelegt.

14 a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist umstritten, wer im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot die Darlegungs- und Beweislast trägt. Eine verbreitete Meinung weist dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür zu, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet habe (AG Hannover, WuM 2011, 30; AG Leipzig, WuM 2006, 568 f.; WuM 2003, 452; AG Düren, WuM 2003, 153; AG Frankfurt am Main, WuM 2002, 376 f.; AG Mitte, ZMR 2002, 761 f.; LG Hamburg, NZM 2001, 806; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 84; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 14; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 116; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rn. 119; Schmid, ZMR 2007, 177 ff.). Soweit eine Begründung hierfür gegeben wird, stellt diese Auffassung darauf ab, dass die Kostenumlage von vornherein hinsichtlich Art und Höhe auf solche Aufwendungen begrenzt sei, die dem Gebot einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung genügten (Blank/Börstinghaus, aaO.; Schmid, ZMR 2007, 177 ff.).

15 b) Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenansicht stellt darauf ab, dass der Mieter mit der Behauptung, der Vermieter habe seine Pflicht zur Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots verletzt, einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB geltend mache; deshalb treffe nach dem allgemeinen Grundsatz, dass jede Partei die ihr günstigen Tatsachen im Prozess vorzutragen habe, den Mieter die Darlegungs- und Beweislast (LG Berlin, GE 2005, 1129; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 560 BGB Rn. 126; Wall in Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., Vor §§ 556, 556 a und 560 BGB Rn. 1448 ff.; Streyl, NZM 2008, 23; Ludley, NZM 2011, 417, 419; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 359 a; differenzierend Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 566 Rn. 96).

16 c) Der Senat hat die Frage, wen im Prozess die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit trifft, bisher offen lassen können (Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 78/06, GE 2007, 1051 = NJW-RR 2007, 1242 Rn. 13), jedoch bereits entschieden, dass es sich bei der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters handelt (Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, aaO.). Aus dieser Einordnung, an der der Senat festhält, folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt.

2. Danach hat das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Bekl. im Streitfall eine Pflichtverletzung der Kl. nicht dargelegt haben.

18 a) Der Hinweis der Bekl., dass die von der Kl. in Ansatz gebrachten Kosten für die Müllentsorgung die im vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland" hierfür ausgewiesenen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe erheblich übersteigen, ist nicht geeignet, eine Pflichtverletzung der Kl. darzutun. Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, tragen derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung, so dass aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu entscheidenden Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261 = NJW 2010, 3363 Rn. 23; Ludley, aaO. S. 420 ff.). Dies wird am Beispiel der im Streitfall in Rede stehenden Kosten der Müllentsorgung besonders deutlich; denn diese durch die Kommunen von den Grundstückseigentümern erhobenen und durch Gebührenbescheid festgesetzten Kosten können sich von Kommune zu Kommune stark unterscheiden, so dass sich aus vergleichsweise hohen Kostenansätzen nichts für eine Pflichtverletzung des Vermieters im Einzelfall gewinnen lässt.

19 b) Die Bekl. sind ihrer Darlegungslast auch nicht durch den Hinweis darauf nachgekommen, dass die Müllbeseitigungskosten mit 571,71 € für eine Wohnung von 86 m2 Größe auch für die Verhältnisse der Stadt H. ungewöhnlich hoch sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Kl. auch mit Rücksicht auf diesen Umstand nicht gehalten, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darzulegen, etwa durch nähere Angaben zu Anzahl und Art der bereitgestellten Müllgefäße und der hierfür maßgeblichen Überlegungen.

20 Zwar entspricht es einer verbreiteten Meinung, dass die Darlegungslast des Mieters für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch die von der Rechtsprechung zur sekundären Darlegungslast entwickelten Grundsätze einzuschränken sei, weil allein der Vermieter die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit seines Kostenansatzes notwendigen Kenntnisse und Informationen besitze (so z. B. Schmidt-Futterer/Langenberg aaO.; Sternel, aaO.; Streyl, aaO.). Dem kann jedenfalls in dieser Allgemeinheit jedoch nicht zugestimmt werden.

21 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs finden die Grundsätze der sekundären Darlegungslast nur Anwendung, wenn der an sich Darlegungsbelastete außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen Geschehensablaufs steht, der Gegner aber alle erheblichen Tatsachen kennt und ihm nähere Angaben zumutbar sind (BGH, Urteile vom 17. Februar 2004 - X ZR 108/02, NJW-RR 2004, 989 unter II 2 b bb; vom 17. Januar 2008 - III ZR 239/06, NJW 2008, 982 Rn. 16). So verhält es sich bei der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung regelmäßig nicht. Bei der Frage, ob der Vermieter bei finanziellen Dispositionen, die Auswirkungen auf die Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht genommen hat, geht es regelmäßig nicht um interne, für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulationen des Vermieters, sondern um objektive Gegebenheiten, wie etwa durch Bescheid festgesetzte öffentlich-rechtliche Gebühren und Abgaben oder die ortsübliche Entlohnung eines Hauswarts oder die Beschaffung von Brennstoff für die Heizungsanlage zu marktüblichen Preisen. Der Mieter hat das Recht, die für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters maßgebenden Belege einzusehen (Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419 Rn. 21 ff.). Erscheinen dem Mieter nach Belegeinsicht einzelne Abrechnungspositionen als zu hoch, ist es ihm unbenommen, diese Positionen im Hinblick auf einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einer weiteren Prüfung zu unterziehen. Dies ist dem Mieter auch möglich und zumutbar.

22 c) Der Auffassung der Bekl., dass die Kl. mit der Auswahl der Müllgefäße, zu der sie auf den Hinweis des Berufungsgerichts im Einzelnen vorgetragen hat, unwirtschaftlich gehandelt habe, ist das Berufungsgericht zu Recht nicht gefolgt. Denn es fehlt auch insoweit bereits an der schlüssigen Darlegung einer Pflichtverletzung der Kl.

23 Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Kl. ist in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

24 Dass die Kl. in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, ist von den Bekl. ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Kl. insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Kl. informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, haben die Bekl. ebenfalls nicht vorgetragen.

Nach dem das Betriebskostenrecht beherrschenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Der Mieter trägt allerdings die volle Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, entschied der Bundesgerichtshof und bestätigte damit ein Urteil des LG Heidelberg (GE 2011, 888). Der BGH wies in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass dafür ein Hinweis auf den jährlichen „Betriebskostenspiegel für Deutschland" des Deutschen Mieterbundes nicht ausreicht.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche für Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten die Beklagten von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen (vgl. GE 2011, 888). Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt.

Im Streitfall ist den Mietern, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen.

Den überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.