Darlegungslast bei Berufung auf sittenwidrig überhöhte Miete

Der Mieter, der sich auf eine sittenwidrige Miethöhe beruft, muß dazu nachvollziehbare und hinreichend konkrete Tatsachen vortragen; die Berufung auf eine Marktübersicht der IHK reicht dann nicht, wenn wesentliche Abweichungen von der Übersicht vorliegen (Vermietung mit Inventar; Lage nicht an einer Wohnstraße).

(Leitsatz der Redaktion)

2. Die in dem Mietvertrag enthaltene Mietzinsabrede ist nicht als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Dies ergibt sich allerdings nicht schon daraus, daß die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB nicht vorliegen. Denn die Vorschriften schließen sich nicht aus, sondern sind unabhängig voneinander anwendbar (vgl. BGH WPM 1981, 404; Bub/Treier, aaO., II Rn. 698).

a. Es ist bereits kein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ersichtlich.

Dies folgt aber nicht daraus, daß nicht auf den Zeitpunkt des Beitritts des Bekl. zum Mietvertrag mit der Vereinbarung vom 17. Mai 1996 abgestellt werden könnte, wie dies der Bekl. in erster Linie tut. Denn im Falle der Vereinbarung einer Vertragsänderung oder eines Vertragszusatzes kommt es für die Beurteilung des Vorliegens eines wucherähnlichen Geschäftes auf den Zeitpunkt dieser Vereinbarung an (vgl. BGHZ 100, 359 = NJW 1987, 1878 unter Hinweis auf BGH WM 1977, 399; ebenso Erman/Palm, aaO., § 138 Rn. 49; strenger Michalski, ZMR 1996, 1, 6: nur, wenn sich die Änderungen auf den Wert auswirken). Dem steht auch nicht entgegen, daß der Kl. letztlich an einer Vertragsänderung tatsächlich kein zwingendes Interesse hatte, weil er einen bis zum Jahre 2009 befristeten Mietvertrag abgeschlossen hatte. Denn für die Anwendung des § 138 BGB kommt es nicht darauf an, daß der Vertrag bzw. die Vertragsänderung auf das Bestreben des angeblich sittenwidrig Handelnden zurückgeht (vgl. BGH BGH-Report 2002, 224, 225). Insoweit soll es sogar ausreichen, daß diese Vertragspartei lediglich ein Vertragsangebot annimmt (vgl. Erman/Palm, aaO., § 138 Rn. 19). Mindestens das ist hier aber zu un-terstellen, weil auf Grund der angefertigten Vereinbarung der Parteien vom 17.5.1996 nichts dafür ersichtlich ist, daß sich der Mieterwechsel auf Grund der Regelung in Ziffer 7 der Anlage 1) zu dem Untermietvertrag vom 8.5.1995 ohne Mitwirkung des Kl. vollzogen hätte.

Der Bekl. hat eine wesentliche Überhöhung zum Zeitpunkt des 17. Mai 1996 aber bereits nicht ausreichend vorgetragen. Insoweit ist ihm allerdings darin Recht zu geben, daß von dem ein wucherähnliches Geschäft Behauptenden nicht die vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens verlangt werden kann. Dieser muß vielmehr Tatsachen vortragen, die nachvollziehbar und hinreichend konkret auf eine Überhöhung hinweisen, ohne daß der Eindruck einer Behauptung ins Blaue hinein erweckt wird. Insoweit kann auch die Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder - wie hier - auf eine anerkannte Marktübersicht ausreichen. Dies setzt aber voraus, daß diese Marktübersicht auch für den vorliegenden Fall verwertbare Erkenntnisse enthält. Dies ist in bezug auf die vorgelegte Übersicht der IHK über die Entwicklung der Bandbreiten der Mieten für Läden, Büro- und Praxisräume, Gaststätten, Fabrik- und Werkstattgebäude in West-Berlin in der Zeit von 1994 bis 2000 aber gerade nicht der Fall. Insoweit berücksichtigt der Bekl. schon nicht, daß ihm nicht lediglich die Gewerberäume überlassen sind, sondern - wovon die Parteien jedenfalls erstinstanzlich übereinstimmend ausgegangen sind - auch das zum Betreiben eines Imbisses notwendige Inventar. Dann aber bestehen schon Zweifel daran, ob eine einfache Bezugnahme auf die IHK-Übersicht ausreichend ist. Entscheidend dürfte aber sein, daß sich der Bekl. auf eine Einordnung der B. als Wohnstraße beruft. Unabhängig davon, was mit einer Wohnstraße im Sinne der Übersicht im einzelnen gemeint ist, müßte es sich nach allgemeinem Verständnis in Anlehnung an die Definitionen in der BaunutzungsVO um eine Straße handeln, die allein oder vorwiegend dem Wohnen dient und in der eine Nichtwohnnutzung nur zur Versorgung dieses Gebietes in Betracht kommt, vgl. §§ 3, 4 BauNutzVO. Diese Voraussetzung erfüllt die B. ausweislich des vom Kl. eingereichten Auszugs aus dem Straßenbranchenverzeichnis aus dem Buch Schmidt-Röhmhild, "Gewußt wo", Ausgabe 1998/1999, selbst an der Stelle des Imbisses nicht. Denn unter nahezu jeder Hausnummer ist mindestens ein Betrieb angesiedelt; viele Unternehmen (Druckerei, Vielzahl von Rechtsanwälten, Landesverband, Motorradhändler u. a.) befriedigen nicht nur den lokalen Bedarf. Darüber hinaus ist ebenfalls unstreitig, daß die B. an der entscheidenden Stelle sechsspurig verläuft, so daß auch aus verkehrstechnischer Sicht keine Wohnstraße vorliegt. Dann aber weist die IHK-Übersicht für den vorliegenden Zeitraum überhaupt kein einschlägiges Feld aus oder die Lage wäre in das nächste Feld einzuordnen (Besondere Stadtteilzentren), wo für Juni 1996 eine Spanne von 30-65 DM ausgewiesen wird, so daß der zu diesem Zeitpunkt verlangte Betrag nicht mehr als das Doppelte der höchsten üblichen Miete ausmacht. Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, daß der Bekl. behauptet, die Einordnung der B. als Wohnstraße sei von einem IHK-Mitarbeiter bestätigt worden. Insoweit wird schon nicht der Name des Mitarbeiters angegeben, es fehlt auch an der Wiedergabe nachvollziehbarer Kriterien für diese Einordnung. Dann aber kann auch dahinstehen, ob es sich nicht um eine Gaststätte handelt, für die die Übersicht besondere Angaben enthält, die sich allerdings nicht auf den hier entscheidenden Zeitraum beziehen.

Der Vortrag des Bekl. ist nicht deshalb ausreichend, weil er sich auch noch auf Vergleichsmieten bestimmter Geschäfte beruft. Insoweit ist schon eine Vergleichbarkeit der Geschäfte fraglich. Der Bekl. hat aber nach der Formulierung der Angaben auch lediglich die aktuellen Mietdaten für 2001 mitgeteilt. Wegen gerichtsbekannt fallender Preise für Gewerbeimmobilien in der hier entscheidenden Zeit lassen diese Mieten keinen Rückschluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Vereinbarung im Jahr 1996 zu.

Die Berufung auf die sog. EOP-Methode scheidet ebenfalls aus (vgl. generell BGHZ 141, 257), weil nicht ersichtlich ist, daß es an vergleichbaren Objekten überhaupt fehlt.

Schließlich reicht auch der in dem Einspruchsschriftsatz enthaltene Vortrag nicht aus. Der Bekl. nimmt dort zwar auf bestimmte Gewerberäume Bezug, die ebenfalls als Imbiß genutzt werden. Er stellt dabei auch die Höhe der Mieten dar. Unberücksichtigt bleibt aber, daß nach dem Mietvertrag der Parteien Einrichtungsgegenstände mitüberlassen worden sind. Auch die schlichte Behauptung des Bekl., daß sich die Vergleichsobjekte in einer ähnlichen Lage befinden wie das Streitobjekt, wird nicht mit Tatsachen belegt. Dies wäre aber erforderlich gewesen, weil alle Objekte in völlig anderen Stadtteilen liegen.

b. Auch für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Mai 1995 ist ein auffälliges Mißverhältnis zwischen den Leistungen nicht zu erkennen. Selbst unter Anwendung der IHK-Übersicht und der Annahme einer Wohnstraße ergäbe sich eine ortsübliche Höchstmiete von 50 DM, auf die noch ein Betrag für die Überlassung der Einrichtung aufgeschlagen werden müßte. Dann aber ist eine Überschreitung um mehr als das Doppelte nicht erkennbar.

c. Nach alldem kommt es nicht mehr darauf an, ob der Kl. verwerflich gehandelt hätte, wofür allerdings gesprochen hätte, daß nach der neueren Rechtsprechung des BGH zum gewerblichen Miet- und Pachtrecht die Vermutung einer verwerflichen Handlung zwar nicht mehr allein bei einer Überschreitung des ortsüblichen Zinses um mehr als das Doppelte eingreift (vgl. dazu BGH DWW 2001, 770 ff.), auf Grund der vor dem Senat durchgeführten Verfahren, an denen der Kl. beteiligt war, aber einiges dafür gesprochen hätte, bei ihm eine besondere Marktkenntnis zu unterstellen. Denn in allen bisherigen Verfahren ist er als gewerblicher Zwischenmieter von lmbißständen aufgetreten.

Beruft sich der Gewerbemieter auf eine sittenwidrige Miete, muß er die Behauptung durch nachvollziehbare und hinreichend konkrete Tatsachen belegen. Die Gewerbemietenübersicht der IHK Berlin jedenfalls reicht nicht, wenn der konkrete Fall wesentlich von der Übersicht abweicht - etwa wenn Inventar mitvermietet ist.

Ein Imbiß war mit Inventar vermietet worden; die monatliche Miete von über 3.000 DM hielt der Mieter für sittenwidrig überhöht und stellte seine Zahlungen ein. Er berief sich auf eine Übersicht der IHK über die Entwicklung der Geschäftsraummieten in West-Berlin von 1994 bis 2000.

Mit Urteil vom 27. Juni 2002 verurteilte das Kammergericht den Mieter zur Zahlung und meinte, zur Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens über die Höhe der ortsüblichen Miete habe keine Veranlassung bestanden. Der Mieter dürfe die Behauptung der Sittenwidrigkeit nicht ins Blaue hinein machen, sondern müsse nachvollziehbare Tatsachen dazu vortragen. Die Übersicht der IHK sei keine solche nachvollziehbare Tatsache, da hier nicht berücksichtigt sei, daß der Imbiß mit Inventar vermietet wurde. Auch sei entgegen der Übersicht der Imbiß nicht an einer Wohnstraße gelegen, sondern an einer sechsspurigen Straße mit vielen Betrieben und Unternehmen. Die IHK-Übersicht weise deshalb überhaupt kein einschlägiges Feld auf.