Darlegungslast bei angeblich überhöhter Miete

Darlegungslast bei angeblich überhöhter Miete; Mietpreisüberhöhung; unangemessen hohe Entgelte; geringes Angebot an Wohnraum

Ohne besonderen Vortrag des Mieters kann nicht von einem Unterangebot an Luxuswohnungen ausgegangen werden, so daß eine Mietpreisüberhöhung ausscheidet.

Ein Rückzahlungsanspruch aus § 5 WiStG scheidet aus, weil nicht festgestellt werden kann, daß der vorliegend vereinbarte Mietzins auf der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen beruht.

Zwar ist das Land Berlin entsprechend den Verordnungen zu § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 Satz 3 BGB und zum Sozialklauselgesetz als Gebiet anzusehen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (besonders) gefährdet ist. Deshalb ist zwar nach ständiger Rechtsprechung der Kammer bei Wohnungsvermietungen in Berlin im Regelfall davon auszugehen, daß die Mietzinshöhe durch ein geringes Angebot an Vergleichswohnungen mitbestimmt worden ist. Ein solcher Regelfall liegt hier aber nicht vor. Schon der Umstand, daß der Kl. bei Vertragsschluß einen Nettokaltmietzins von 5.000 DM, d.h. 32,47 DM/qm monatlich akzeptiert hat, deutet darauf hin, daß die Wohnung außerhalb des Rahmens liegt, den der Verordnungsgeber zur angemessenen Versorgung der Bevölkerung im Blick hat. Der Einwand des Kl., daß eine besondere Höhe des Mietzinses sich nicht selbst rechtfertigen könne, ändert nichts daran, daß ein atypischer Fall vorliegt, wenn jemand eine Wohnungsmiete verspricht, die über dem durchschnittlichen Einkommen der Bevölkerung liegt.

Vor allem aber gehört die vorliegende Wohnung auch von ihrer Lage und Ausstattung her zu einem besonderen Teilmarkt, für den die genannten Verordnungen keine Aussagekraft haben. Die Kammer hat bereits mit Urteil vom 7.11.1997 - 65 S 269/97 - festgestellt, daß von einem Unterangebot an Luxuswohnungen in repräsentativen Gebäuden mit überdurchschnittlicher Ausstattung nicht ohne besonderen Vortrag der Mieterseite ausgegangen werden kann. Die streitgegenständliche Wohnung liegt im Grunewald in einem Villenviertel und befindet sich in einem architektonisch bedeutsamen Landhaus aus der Kaiserzeit mit höchst repräsentativere Eingangsbereich. Ebenso hervorstechend ist die Ausstattung der Wohnung mit Geschirrspüler und Waschmaschine, Kühl- und Tiefkühlschrank, Marmorbad, Intarsienparkett im Wohnzimmer und umfangreichem, teils antikem Mobiliar. (...)

Der Kl. hat nicht ausreichend dargetan, daß für derartigen Wohnraum bei Abschluß des Mietvertrages vom 17.8.1994 nur ein - im Verhältnis zur Nachfrage - geringes Angebot bestanden hätte. Konkrete Anhaltspunkte hierfür, etwa Schwierigkeiten bei der eigenen Wohnungssuche, hat er nicht vorgetragen. Seine Recherche, wonach in den drei Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpost vom 7., 14. und 21. August 1994 jeweils nur drei Wohnungen im Grunewald mit 4 bis 5 Zimmern inseriert waren, wobei es sich insgesamt nur um 4 verschiedene Wohnungen gehandelt habe, vermag die Behauptung eines relativ geringen Angebotes nicht zu untermauern. Zum einen kann der relevante Teilmarkt nicht auf Grunewald beschränkt werden (ebenso Beuermann GE 1997, 1081), sondern wären auch vergleichbare Villengegenden (z. B. Dahlem und Westend) mit zu berücksichtigen gewesen. Zum anderen spricht der Umstand, daß die annoncierten Wohnungen im Grunewald Überwiegend mehrfach inseriert wurden, eher gegen einen Nachfragenüberhang. (...)

Eine Unwirksamkeit des vereinbarten Mietzinses wegen Mietwuchers im Sinne von § 302 a StGB kommt nicht in Betracht, weil von einer geschäftlichen Unerfahrenheit beim Kl. keine Rede sein kann.

Der vertraglich festgelegte Mietzins ist auch nicht im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig überhöht. Solches könnte erst angenommen werden, wenn die Miete etwa das Doppelte des Üblichen betragen würde. Selbst der Kl. gesteht auf der Grundlage seiner - niedrig erscheinenden - Wertansätze für das Inventar einen Möblierungszuschlag von 103,22 DM als angemessen zu. Die Überlassung des Pkw-Stellplatzes (ohne zusätzliche Kosten) ist vom Kl. gar nicht berücksichtigt worden, nach Einschätzung des Gerichts aber 50 bis 100 DM wert.

Hinzu kommt ein Zuschlag für die mietvertragliche Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung eines Zimmers. Insoweit handelte es sich nicht etwa um ein Scheingeschäft, sondern der Kl. wollte, wie er in der Klageschrift eingeräumt hat, das Arbeitszimmer zum gelegentlichen Empfang von Kunden nutzen können. Auf die tatsächliche gewerbliche Nutzung kommt es nicht an (...). Selbst nach dem Vorbringen des Kl. in der Berufungsbegründungsschrift zur Höhe üblicher Teilgewerbezuschläge wäre mithin die ortsübliche Miete für die 25 qm des Arbeitszimmers um 40 % höher anzusetzen; tatsächlich wird der Wert der teilgewerblichen Nutzungsmöglichkeit angesichts der eindrucksvollen Erscheinung des Gebäudes auf Geschäftspartner und Kunden noch deutlich darüber zu veranschlagen sein.

Es kann in Berlin beinahe schon als herrschende Meinung in der Rechtsprechung angesehen werden, daß eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 WiStG nicht in jedem Falle anzunehmen ist, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % überschritten wird. Hinzu kommen muß nämlich die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum, was zwar im Regelfall bei einer "normalen" Wohnung noch immer angenommen werden kann. Bei ungewöhnlichen Umständen, wozu auch der Mietpreis gehört, trägt jedoch der Mieter die Darlegungs- und Beweislast einer Mangellage.

Das Landgericht Berlin hat deshalb mit seinem Urteil vom 2. Dezember 1997 die Rückzahlungsklage eines Mieters einer Luxuswohnung im Grunewald abgewiesen. Die eingereichten drei Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpost reichten dem Landgericht nicht für einen substantiierten Vortrag aus. Lesenswert sind auch die Ausführungen des Gerichts zur Sittenwidrigkeit, zum Möblierungszuschlag und zur teilgewerblichen Nutzung.

Auf derselben Linie liegt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg mit seinen Urteilen vom 25. November und 16. Dezember 1997. Die zusätzliche Erwägung des Amtsgerichts, der Eigentümer habe einen Anspruch auf Eigenkapitalverzinsung von 8 % und könne so auch seine Miete kalkulieren, ist allerdings kaum überzeugend. Nach einhelliger Auffassung ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf den Wohnwert abzustellen und nicht etwa auf Kostengesichtspunkte. Daß für § 5 WiStG etwas anders zu gelten habe, ist, soweit ersichtlich, bisher von niemandem vertreten worden. Im Urteil vom 16. Dezember 1997 hält das AG Tempelhof-Kreuzberg den Vermieter bei einem längerfristigen Mietvertrag für verpflichtet, starke Senkungen des allgemeinen Mietzinsniveaus an den Mieter weiterzugeben. Hier sei die Geschäftsgrundlage weggefallen, da die Leistung nicht mehr der Gegenleistung entspreche. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Vertragsanpassung, also auf Herabsetzung der vereinbarten Miete.