Darlegungslast bei angeblich überhöhter Miete

Darlegungslast bei angeblich überhöhter Miete; Mietpreisüberhöhung; unangemessen hohe Entgelte; geringes Angebot an Wohnraum

Keine Ausnutzung eines geringen Angebots im Sinne des § 5 WiStG bei Mietvertragsabschluß im März 1996.

Den Bekl. stehen keine Ansprüche wegen Überhöhung des Mietzinses aus § 134 i.V.m § 5 WiStG zu. Dazu fehlt es an der Darlegung der Tatbestandsmerkmale der Ausnutzung einer Zwangslage und eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum.

Wie die Bekl. selbst einräumen, ist jedenfalls ab Mitte 1996 eine spürbare Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt zu verzeichnen. Angesichts des Vertragsschlusses des Mietvertrages hier am 21. März 1996 (kurz vor Mitte 1996) ist es nicht recht nachvollziehbar, weshalb diese Entspannung sich nicht bereits ausgewirkt haben soll. Es ist jedenfalls nicht gerichtsbekannt, daß es für Wohnungen, die mit der von den Bekl. angemieteten vergleichbar sind, eine spürbare Überschreitung der Nachfrage gegenüber dem Angebot gab. Aus dem Vorbringen der Bekl. ergibt sich dafür ebenfalls nichts. Sie tragen insbesondere keinerlei Erfahrungen im Rahmen ihrer eigenen Wohnungssuche vor, wonach sie andere Wohnungen trotz entsprechender Bemühungen nicht erhalten hätten o.ä. Es ist auch nicht vorgetragen, daß die Bekl. etwa - zumal aus der Entfernung - bei Maklern oder bei großen Vermietern negative Bescheide hinsichtlich Vorhandenseins von vergleichbarem Wohnraum erhalten hätten.

Auch hinsichtlich der Ausnutzung einer Zwangslage tragen die Bekl. nicht vor, daß sie sich um anderen Wohnraum auch nur anderweitig bemüht hätten. Die Situation der Bekl. war jedenfalls nicht so, daß sie "von einem Tag auf den anderen" eine Wohnung gebraucht hätten. Es ist nicht ersichtlich, daß die Bekl. von der Anmietung der Wohnung nicht auch hätten Abstand nehmen können.

Der Mieter hatte sich im Prozeß unter anderem auf § 5 WiStG berufen und gemeint, die im März 1996 vereinbarte Miete sei überhöht.

Mit Urteil vom 27. November 1997 folgte das Amtsgericht Wedding dem nicht, da der Mieter das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum nicht dargelegt habe. Es sei jedenfalls nicht gerichtsbekannt, daß zu diesem Zeitpunkt eine spürbare Überschreitung der Nachfrage gegenüber dem Angebot bestand (vgl. zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters Beuermann, GE 1997, 1081). Mißverständlich sind allerdings die weiteren Ausführungen des Gerichts zur Ausnutzung einer Zwangslage. Dieses ist kein Tatbestandsmerkmal der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG, sondern kann nur darüber hinaus den Vorwurf des Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) begründen.