Darlegungslast für Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei extremen Preissteigerungen, Schätzung von Betriebskosten anhand des Berliner Betriebskostenspiegels

1. In Fällen eines Preisanstiegs von mehr als 50 % im Vergleich zum Vorjahr ist der Vermieter verpflichtet, darzulegen, welche Preisverhandlungen er geführt und welche Anstrengungen er unternommen hat, preisgünstigere Unternehmen zu verpflichten.

2. Angemessene Kosten können auf der Basis der Mittelwerte aus dem Berliner Betriebskostenspiegel ermittelt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieterin) fordert von der Bekl. Rückzahlung von durch Lastschrift eingezogenen Betriebskosten aus dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 479,23 €. Denn die Bekl. ist bezüglich der durch Lastschrift eingezogenen Zahlungen der Kl. auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013, 2014 und 2015 in Höhe dieses Betrages schadensersatzpflichtig. Denn da die Bekl. bezüglich der neu abgeschlossenen Verträge über die Erbringung des Winterdienstes, der Gartenpflege und der Hauswartsleistungen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit ver­stoßen hat, hat sie ihre diesbezüglichen mietvertraglichen Pflichten verletzt.

Denn bezüglich der Positionen Winterdienst, Gartenpflege und Hauswart beträgt der Preisanstieg - wenn man die dortigen Beträge für das Jahr 2012 auf den Abrechnungszeitraum von einem Jahr hochrechnet - im Verhältnis zu der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 im Jahr 2013 bezüglich des Winterdienstes 57 %, bezüglich der Gartenpflege 165 % und bezüglich der Hauswartkosten 160 %. Von den Beträgen für das Jahr 2012 zu den Beträgen im Jahr 2014 beträgt die Kostensteigerung bezüglich des Winterdienstes 89 %, bezüglich der Gartenpflege 90 % und bezüglich der Hauswartkosten 160 %. Im Vergleich zum Jahr 2012 sind im Jahr 2015 die Beträge bezüglich des Winterdienstes um 89 %, bezüglich der Gartenpflege um 90 % und bezüglich der Hauswartkosten um 160 % gestiegen.

Zwar ist grundsätzlich der Mieter darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass ein Verstoß gegen das Wirt­schaftlichkeitsgebot erfolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225). In Fällen eines Preisanstiegs von mehr als 50 % im Vergleich zum Vorjahr ist jedoch der Vermieter verpflichtet, dar­zulegen, welche Preisverhandlungen er geführt hat und welche Anstrengungen er unternommen hat, um andere, preisgünstigere Unternehmen für die jeweiligen Tätigkeiten vertraglich zu binden (vgl. KG, Urteil vom 12. Januar 2006 -12 U 216/04, Rn. 15, GE 2006, 382).

Der Vortrag der Bekl. genügt diesen Anforderungen nicht. Denn sie hat lediglich vorgetragen, dass die vorherigen Verträge von dem Unternehmen … zum 31. Dezember 2012 gekündigt worden seien, eine Ausschreibung erfolgt sei, Angebote eingeholt worden seien und der neue Vertragsschluss dann wiederum mit dem bezeichneten Unternehmen erfolgt sei. Die Bekl. hat jedoch weder die Preisangebote anderer Firmen noch ihre Ausschreibung noch sonstige konkrete Angaben zu dem Neuabschluss der Verträge dargelegt. Dies führt dazu, dass es für das Gericht nicht nachvollziehbar nachprüfbar ist, ob die Bekl. hier die ihr obliegenden Anstrengungen unternommen hat, um eine erhebliche Kostensteigerung zu vermeiden.

Sofern die Kl. die Differenz dergestalt berechnet, dass für die Jahre 2013 bis 2015 die für das Jahr 2012 in Rechnung gestellten Beträge mit einem Abzug von 10 % zugrunde zu legen sind, folgt das Gericht dem nicht. Denn da die Kündigung der Verträge nicht durch die Bekl. erfolgte, sondern durch die Dienstleistungsfirma, kann die Bekl. nicht an diesen Beträgen festgehalten werden. Die Kl. kann jedoch auch nicht besser gestellt werden, als sie es bei einer Neuausschreibung der Verträge mit letztlich abgeschlossenen durchschnittlichen Beträgen gewesen wäre. Die angemessenen Beträge sind daher im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO auf der Grundlage der Mittelwerte der Berliner Betriebskostenspie­gel der Jahre 2013 - 2015 zu ermitteln (vgl. zur Schätzung gemäß § 287 ZPO auf der Grundlage des Betriebskostenspiegels: AG Schöneberg, Urteil vom 2. August 2011 - 15 C 186/11, Rz. 13, GE 2011, 1622). Danach ergibt sich bezüglich der drei Positionen Winterdienst, Gartenpflege und Hauswart für das Jahr 2013 eine Differenz zwischen erfolgter Abrechnung und dem Mittelwert in Höhe von 234,35 € (498,92 € - 264,57 €), für das Jahr 2014 in Höhe von 160,11 € (424,68 € - 264,57 €) und für das Jahr 2015 in Höhe von 193,18 € (424,68 € - 231,50 €). Der Gesamtbetrag beläuft sich danach auf 587,64 €.

Sofern die Kl. zunächst ihren Klageanspruch auch damit begründet hat, dass ihr nach der Betriebskostenabrechnung 2012 ein monatliches Guthaben in Höhe von 6 € zugestanden habe und ihr dieses Gut­haben auch für die Jahre 2013 bis 2015 zustehe, wird diese Begründung offenbar mit der Neuformulierung des Klageantrags mit Schriftsatz vom 23. März 2017 und dessen Begründung nicht mehr aufrechterhalten. Selbst wenn dies doch der Fall wäre, folgte das Gericht dem nicht. Denn aus dem genannten Grund - hier der Vertragskündigung durch die Dienstleistungsfirma - wäre es nicht angemessen, die Bekl. an den Beträgen der gekündigten Verträge festzuhalten und die Kl. damit mit überwiegen­der Wahrscheinlichkeit besserzustellen, als sie dies bei sorgfältiger Neuverhandlung der Verträge durch die Bekl. gewesen wäre.

Steigen Betriebskosten von einem Jahr zum anderen um mehr als 50 %, muss der Vermieter darlegen, welche Preisverhandlungen er geführt und welche Anstrengungen er unternommen hat, preisgünstigere Unternehmen zu verpflichten. Kann er das nicht, sind Betriebskosten auf Basis des Berliner Betriebskostenspiegels zu schätzen.

Der Vermieter hatte für den Winterdienst, die Gartenpflege und die Hauswartsleistungen einen Dienstleister verpflichtet, der die Verträge gekündigt hatte. Anschließend schloss der Vermieter mit demselben Unternehmen neue Verträge ab, allerdings zu zwischen 60 % und 160 % höheren Preisen. Der Vermieter behauptete, Ausschreibungen vorgenommen und verschiedene Kostenangebote eingeholt und geprüft zu haben, sich aber dann doch wieder für denselben Dienstleister entschieden zu haben. Einzelheiten konnte er hierzu nicht vortragen. Die Klägerin (Mieterin) verlangt Betriebskosten zurück, weil der beklagte Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe. Die Klage hatte überwiegend Erfolg.

Grundsätzlich habe zwar der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen. In Fällen eines Preisanstiegs von mehr als 50 % im Vergleich zum Vorjahr sei jedoch der Vermieter verpflichtet darzulegen, welche Preisverhandlungen er geführt und welche Anstrengungen er unternommen habe, um preisgünstigere Unternehmen zu verpflichten. Nicht verlangen könne die Klägerin allerdings, dass die von ihr geschuldeten Betriebskosten auf Basis der alten Beträge und noch dazu mit einem Abzug von 10 % zugrunde zu legen seien. Stattdessen seien die Beträge zu schätzen, und zwar auf der Grundlage der Mittelwerte der Berliner Betriebskostenspiegel.