Darlegungslast

Darlegungslast; Ausnutzung eines geringen Angebots; Aufklärungspflicht; Überraschungsentscheidung

Das Amtsgericht kann seine Aufklärungspflicht gem. § 139 ZPO verletzen, wenn es die Darlegungslast im Rahmen der "Ausnutzung eines geringen Angebots" nach § 5 Abs. 2 WiStG überspannt.

Das angefochtene Urteil ist wegen eines wesentlichen Verfahrensmangels aufzuheben (§ 539 ZPO). Das AG hat seine Aufklärungspflicht nach § 139 ZPO verletzt, wodurch eine typische Überraschungsentscheidung zustande gekommen ist. Wie das BVerfG in NJW-RR 1993, 764/765 zutreffend ausführt, kommt es im Ergebnis einer Verhinderung des Vortrags gleich, wenn das Gericht ohne vorherigen Hinweis Anforderungen an den Sachvortrag stellt, mit denen auch ein gewissenhafter und kundiger Prozeßbeteiligter nach dem bisherigen Prozeßverlauf nicht zu rechnen brauchte. Insoweit weist der Kommentar von Baumbach/Lauterbach/Hartmann/Albers, 55. Aufl., ZPO unter dem Stichwort "Überraschungsentscheidung" (§ 139 Rn. 86) richtig auf folgendes hin:

"Die Parteien sollen nicht aus dem Urteil mit Staunen erfahren müssen, daß das Gericht den Prozeß ohne eine genügende Kenntnis der Streitfrage sachlich oder daß es unvoraussehbar nur förmlich entschieden hat. Das Gericht muß den Prozeß fair, mit Waffengleichheit gestalten, und darf die Parteien insbesondere weder tatsächlich noch rechtlich überrumpeln. Oft trägt eine Partei eine Tatsache nicht vor, weil sie gerade an diese rechtliche oder tatsächliche Beurteilung überhaupt nicht denkt. ..."

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze war es nicht nur für die Kl., sondern auch für die Kammer äußerst überraschend, die Klageabweisung auf einen Gesichtspunkt zu stützen, mit dem sich die Prozeßbeteiligten nicht auseinandergesetzt hatten, sondern der auch äußerst fern lag. Die Frage der "Ausnutzung eines geringen Angebots" im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG ist für einen Mieter mangels statistischen Materials und Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten fast unmöglich, sachgerecht zu beurteilen, geschweige denn außer allgemeinen Mutmaßungen konkrete Details mitzuteilen. Aus diesem Grunde hat z. B. das LG Hamburg (WM 1994, 436) für Hamburg ausgeführt, es sei offenkundig, daß in Hamburg ein geringes Angebot an durchschnittlichen Wohnungen vorhanden sei bei verschärfter Situation seit dem Jahre 1989. Dem folgt der Kommentar von Staudinger/Emmerich (12. Aufl. Vorbemerkung zu §§ 535, 536 Rn. 295), wonach in vielen Gebieten die Gerichte heute ohne weiteres von einer derartigen Mangellage ausgehen würden. Selbst die vom AG herangezogenen Fundstellen in der inzwischen acht Jahre alten dritten Auflage 1988 (III 61) von Sternel, Mietrecht, belegen letztlich nur, wie schwierig die Feststellung eines geringen Angebots an Wohnraum wegen des Fehlens verläßlichen Materials ist. Gerade dies hätte jedoch das AG veranlassen müssen, seiner Hinweispflicht nach § 139 BGB nachzukommen, zumal auch Sternel fünf Indiztatsachen anführt, von denen ersichtlich im vorliegenden Rechtsstreit drei vorgelegen haben. Nach der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf v. 24.6.1980 ist Mönchengladbach seit 1.7.1980 als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf ausgewiesen. Die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum v. 24.4.1990 weist darüber hinaus Mönchengladbach als Stadt aus, in der Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung zugeführt werden darf. Die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete im Sinne des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung - Sozialklauselverordnung - v. 15.3.1994 (GVNW v. 30.3.1994) weist darüber hinaus Mönchengladbach als Gebiet aus, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Damit lagen auch nach der Ansicht von Sternel kraft landesrechtlicher Verordnungen die ersten beiden Indiztatsachen vor (ebenso Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. Rn. II 689, der diese beiden Indiztatsachen im Rahmen des § 5 WiStG für ausreichend erachtet). Die von Sternel unter Ziffer 5 aufgeführte weitere Indiztatsache, daß die Mietvertragsbedingungen weiterhin von den Vermietern diktiert werden durch ausschließlich Formulare der Vermieterverbände, lag ebenfalls vor, denn die Parteien haben den Einheitsmietvertrag Bl. 7 f. verwandt. Lagen somit selbst unter Zugrundelegung der Rechtsansicht von Sternel drei von fünf Indiztatsachen vor, dann ist darauf hinzuweisen, daß zu den restlichen zwei Indiztatsachen (Nachfrageüberhang nach Sozialwohnungen sowie eine hohe und gleichbleibende Zahl von Wohnungsnotfällen) den Mietern sachgerechter Vortrag nicht möglich ist, da die darüber gefertigten Statistiken höchstens behördenintern bei den örtlichen Sozial- und Wohnungsämtern in Umlauf sind (ablehnend insoweit auch Bub/Treier a. a. O.).

Soweit das AG meint, angesichts der Hinweise der Bekl, sei bei den anwaltlich vertretenen Kl. ein gerichtlicher Hinweis entbehrlich gewesen, wird übersehen, daß die Bekl. nur in allgemeiner Form unter Wiederholung des Gesetzeswortlautes vorgetragen hat. Bei diesen abstrakten Hinweisen der Bekl. war jedoch für niemanden erkennbar, daß das AG gerade auf das Merkmal "Ausnutzung eines geringen Angebotes" seine Entscheidung stützen werde. Dies war umso weniger erkennbar, als die Kl. Rückforderungsansprüche seit Januar 1991 geltend machen, einen Zeitraum also, in dem in Mönchengladbach gerichtsbekannt ein geringeres Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestanden hat. Vorliegend handelt es sich nämlich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von ca. 58 qm, die nach dem Mietvertrag unrenoviert überlassen wurde und für die auch noch eine Kaution von 4.000 DM als Sicherheit geleistet wurde, die über dem zulässigen Rahmen (dreifache Wohnungsmiete) des § 550 b Abs. 1 sowohl in der alten als auch in der neuen Gesetzesfassung gelegen hat. Hält man sich dann noch vor Augen, daß der klägerische Ehemann als Ausländer (Engländer) erhebliche zusätzliche Probleme bei der Wohnungsbeschaffung gehabt haben dürfte und bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im November 1990 die Bekl. einen Quadratmeterpreis von 12,93 DM verlangt hat, dann wird deutlich, daß der Sachverhalt eingehender Untersuchung daraufhin bedarf, ob die Voraussetzungen der § 5 WiStG, § 138 BGB vorgelegen haben. Dies gilt um so mehr, als die Mietrichtwerte für Mönchengladbach mit Stand Juli 1995 bei Wohnungen mit Baujahr 1954 mit Bad/Dusche und Heizung und Kategorie C Mieten zwischen 9,05 DM und 9,45 DM und bei Kategorie B Mieten zwischen 9,40 DM und 9,80 DM ausweisen.

Selbst wenn zugunsten der Bekl. noch ein Zuschlag von 5 % für Isolierverglasung und ggf. ein Zuschlag für Kleinwohnungen von 5 % zugerechnet wird, dann ergibt sich selbst im Jahre 1995 noch eine geringere Miete als die zwischen den Parteien im Jahre 1990 vereinbarte Miete von 12,93 DM pro Quadratmeter, wobei hinzukommt, daß die Mietwohnung den Kl. nicht renoviert überlassen worden war.

Eine eigene Sachentscheidung hält die Kammer nicht für sachdienlich. Wie ausgeführt, muß den Parteien die Möglichkeit eingeräumt werden, ergänzend in sachlicher Hinsicht vorzutragen, außerdem weist der Rechtsstreit vielfältige Rechtsprobleme auf, die eingehend erörtert werden müssen. Die Frage, nach welcher Methode der höchstzulässige Mietpreis zu ermitteln ist, wurde durch die Kammer noch nicht entschieden und ist in der Fachliteratur sehr bestritten (vgl. BVerwG NJW 1996, 2046; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. D 35; OLG Frankfurt WM 1994, 436; MK-Voelskow vor § 535 Rn. 83 Fn. 158). Neu zu befinden haben wird das AG auch über die Frage, wann eine "Ausnutzung" der Marktlage im Sinne des § 5 WiStG vorliegt. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, aus welchen Beweggründen die Bekl., die ersichtlich den Mietvertrag nicht selbst unterzeichnet hat, handelte und ob sie eine etwaige Zwangslage ausnutzte. Unerheblich ist des weiteren, ob andere Mieter des Hauses eine vergleichbare Miete bezahlen mußten, weil daraus nicht die Folgerung eines funktionierenden Wohnungsmarktes gezogen werden kann, denn § 5 WiStG stellt allein auf die Marktlage und nicht auf die persönlichen Verhältnisse des Mieters ab (Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. D 46; Sternel, MietR 3. Aufl. III 63). Selbst wenn damit die Kl. die einzigen Mietinteressenten für die im Streit befindliche Mietwohnung gewesen sein sollten, sagt das noch nichts darüber, daß die Bekl. nicht ein geringes Angebot an Wohnraum ausgenutzt hätte, vielmehr dürfte auch hier auf objektive Indizien zurückzugreifen sein.