Darlegungslast

Darlegungslast; Beschaffenheit; Mieterhöhungsausschluss; Gebäudeschaden

Der Vermieter trägt die Darlegungslast dafür, daß keine erheblichen Schäden am Gebäude vorliegen, die ein Mieterhöhung nach der Beschaffenheit (§ 2 2. GrundMV) ausschließen.

Der Bekl. steht nach § 2 Abs. 1 der 2. GrundMV die mit Anwaltsschriftsatz vom 27. Oktober 1992 zum 1. Januar 1993 geltend gemachte Mieterhöhung nach Beschaffenheit teilweise zu. Der Erhöhungsbetrag ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 und 2 der 2. GrundMV lediglich um 0,60 DM zu verringern und nicht - wie die Kl. meinen - um 0,90 DM.

Der Erhöhungsbetrag ist wegen der Außenwände nicht gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 der 2. GrundMV zu verringern. Die Außenwände weisen keine erheblichen Schäden im Sinne dieser Vorschrift auf. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hat ausweislich des Protokolls des Ortstermins vom 14. Januar 1994 festgestellt, daß im Hof der Putz der Außenfassade ca. 5 qm große Putzschäden aufweist. Diese Feststellung wird bestätigt durch die Fotos des Sachverständigen K. Angesichts des Umstandes, daß das Haus B.-Straße ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit entsprechend großen Fassadenflächen ist, ist die Kammer entgegen dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts nicht der Ansicht, daß es sich insoweit um erhebliche Schäden handelt.

Zu Recht hat das Amtsgericht hingegen eine Verringerung des Erhöhungsbetrages wegen erheblicher Schäden des Daches und der Fenster angenommen, § 2 Abs. 2 Nr. 1 und 2 der 2. GrundMV.

Die Bekl. trägt hinsichtlich der Abwesenheit solcher erheblicher Schäden die Darlegungslast (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rz. A 169), woran auch der Umstand nichts ändert, daß sich die Kl. auf die Verringerung des Erhöhungsbetrages berufen. Das eingereichte Privatgutachten des Sachverständigen K. ist zwar substantiierter Parteivortrag der Bekl. (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 18. Aufl., Rz. 5 vor § 402), es bezieht sich aber auf den Untersuchungszeitraum Oktober 1993, während es vorliegend auf den Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung, also Oktober 1992, ankommt. Die von der Bekl. eingereichten Rechnungen, aus denen sich ergibt, daß am Dach Reparaturen vorgenommen worden sind, sind gleichfalls unerheblich, denn sie datieren von Februar 1993. Die Bekl. hat hingegen nicht vorgetragen, daß das Dach im Oktober 1992 keine wesentlichen Schäden aufwies.

Darüber hinaus befaßt sich das Gutachten des Sachverständigen K. nur mit den Fenstern der Wohnung der Kl. Nach § 2 Abs. 2 der 2. GrundMV ist aber auf den Zustand des Gebäudes insgesamt und damit auf alle Fenster des Gebäudes abzustellen (vgl. auch Sternel, aaO., Rz. A 170). Zudem trägt die Bekl. selbst vor, es gäbe Mängelanzeigen von drei der acht Mietparteien bezüglich der Fenster. Die Bekl. hat aber nicht näher ausgeführt, welcher Art diese Mängel sind. Die Kammer konnte deshalb mangels näherer Anhaltspunkte nicht feststellen, daß die Schäden an den Fenstern nicht erheblich waren.

Nach § 2 Abs. 2 Zweite GrundMV verringert sich der Beschaffenheitszuschlag bei erheblichen Schäden am Gebäude.

Ein Mieter in Berlin-Pankow war mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden und meinte, es lägen erhebliche Schäden an den Außenwänden, am Dach und an den Fenstern vor.

In seinem Urteil vom 22. September 1994 gab das Landgericht Berlin dem Mieter teilweise Recht. Zwar hat ein Ortstermin des Amtsrichters ergeben, daß nur ein ca. 5 m2 großer Putzschaden vorliege, was kein erheblicher Schaden an den Außenwänden sei. Im übrigen hätte aber der Vermieter im Prozeß darlegen müssen, daß keine erheblichen Schäden am Dach und an den Fenstern vorhanden seien. Da er das nicht getan hatte, hielt das Landgericht die Mieterhöhung insoweit für unwirksam.

Die Entscheidung wirft mehr Fragen auf, als sie beantwortet. Ausdrücklich behandelt das Urteil nur die Darlegungslast, also die Frage, was eine Partei im Prozeß vortragen muß. Streng davon zu trennen ist die Frage der Beweislast, wer also was zu beweisen hat, wenn die Parteien Widersprüchliches vortragen. Was der Vermieter in solchen Fällen zur Schadensfreiheit vortragen soll außer der schlichten Behauptung, das Gebäude weise eben keine Schäden auf, ist unklar - ebenso wie die Frage, ob er diese Mangelfreiheit dann auch beweisen muß.