Darlegungs- und Beweislast für Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskostenabrechnungen

1. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot „trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen" (BGH, NJW 2008, 440).

2. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter.

3. Es gelten aber einschränkend die Grundsätze der sekundären Darlegungslast. Der Mieter hat zunächst nur konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so obliegt es dem Vermieter, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darzulegen. Sodann ist es Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Kl. begehrt als Vermieterin mit ihrer Klage Zahlung nicht entrichteter Teilbeträge der Mieten Januar und Februar 2009. Die Bekl. haben diese nicht gezahlt, weil sie in entsprechender Höhe Ansprüche im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für 2007 geltend machen, mit denen sie aufrechnen. Sie rügen nämlich Unwirtschaftlichkeit der abgerechneten Kosten für die Abfallentsorgung.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Anwesen ... in Heidelberg. In dem Anwesen befinden sich auch Gewerbeeinheiten. Am 30.1.2002 teilte das Amt für Abfallwirtschaft und Stadtreinigung Heidelberg der Kl. mit, dass nach mehrfacher Beanstandung des Inhalts der „gelben Container" diese eingezogen würden. Verpackungsabfälle aus Kunststoff und Metall des Anwesens könnten künftig über gelbe Säcke entsorgt werden, welche in jedem Bürgerbüro, den Recyclinghöfen und beim Amt für Abfallwirtschaft unentgeltlich erhältlich seien. Die Kl. informierte die Mieter des Anwesens entsprechend. [...] Seither waren für das Anwesen lediglich noch Restmüllgefäße, Biomüllgefäße und Müllgefäße für Papier vorhanden.

Die Bekl. beanstandeten verschiedentlich die Höhe der abgerechneten Betriebskosten für Abfallentsorgung. Die Kl. reagierte hierauf mit Schreiben an die Bekl. vom 25.2.2008 und mit Rundschreiben an alle Mieter vom 27.2.2008 mit der Aufforderung, das Trennverhalten zu verbessern und Verpackungsabfälle aus Kunststoff und Metall über die gelben Säcke zu entsorgen. Nach neuerlichem Anschreiben der Bekl. erhöhte die Kl. die Zahl der Papiercontainer.

Die Kl. erteilte am 12.11.2008 den Bekl. die Betriebskostenabrechnung für 2007, welche u. a. einen auf die Bekl. entfallenden Anteil von Müllabfuhrgebühren von 525,71 € enthält. Mit Anwaltsschreiben vom 9.12.2008 beanstandeten die Bekl. diese Abrechnungspositionen, errechneten unter Heranziehung des „Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen berechtigten Betrag von 185,76 € und forderten die Rückzahlung der Differenz von 339,59 €. Sodann behielten sie von der Miete Januar 2009 einen Teilbetrag von 395,95 € ein. Mit Kostennote vom 29.12.2009 berechnete der Bekl.vertreter für seine Tätigkeit 99,60 €, welche die Bekl. von der Miete Februar 2009 einbehielten.

Die Kl. hat Zahlung des einbehaltenen Betrages nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit begehrt. Die Bekl. sind dem entgegengetreten mit dem Vortrag, die Kl. habe bei der Abfallentsorgung gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen. Außerdem habe die Kl. den von den 7 Gewerbeeinheiten in der Anlage verursachten Abfall nicht auf alle Mieter umlegen dürfen; hierdurch würden die Wohnraummieter unverhältnismäßig belastet. Ein Vorwegabzug habe durchgeführt werden müssen.

Das Amtsgericht hat nach Vernehmung von Zeugen mit Urteil vom 4.5.2010 der Klage stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz könne nicht durch einen bundesweiten Vergleich wie im Betriebskostenspiegel festgestellt werden. Hierzu seien insbesondere bei der Abfallentsorgung die Strukturen zu unterschiedlich. Ihren Verpflichtungen bei der Festlegung der Abfallgefäße und deren Überwachung sei die Kl. nachgekommen, insbesondere auch soweit es um die Frage einer Entsorgung von Gewerbemüll im normalen Hausmüll gehe. Dies ergebe sich aufgrund der Vernehmung der Zeugen. [...]

II. Die Berufung der Bekl. ist zulässig, aber nicht begründet.

Die Bekl. schulden die in der Betriebskostenabrechnung für 2007 ausgewiesenen Beträge für Abfallentsorgung. Infolgedessen erfolgten die von den Bekl. vorgenommenen Einbehalte bei der Zahlung der Mieten für Januar und Februar 2009 unberechtigt. Die einbehaltenen Beträge sind nachzuzahlen.

1) Ein Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Betriebskosten für Abfallentsorgung des Jahres 2007 kann nicht festgestellt werden.

a) Nach dem so genannten Wirtschaftlichkeitsgebot „trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet" (BGH, NJW 2008, 440). Hieraus folgt für den Vermieter, dass sein Verhalten dem Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält, entsprechen muss, wobei ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum zusteht (Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. G 9; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 1055 f.).

b) Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter. Dies hat der BGH zwar bisher - soweit ersichtlich - nicht ausdrücklich entschieden (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1242). Aus der vom BGH vorgenommenen Einordnung als Schadensersatzanspruch folgt aber nach allgemeinen Grundsätzen diese Beweislast (anders AG Köln, Urt. v. 21.4.2008, 203 C 74/08 - zit. nach juris). Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters ist allerdings im Hinblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitzt, durch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast einzuschränken (ebenso Langenberg, Betriebskostenrecht, Rn. K 23; Schmid, Mietnebenkosten, Rn. 1077 e). Danach ist es Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so kann der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit nur wirksam bestreiten, indem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darlegt. Sodann ist es wiederum Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.

c) Der Obliegenheit, zunächst konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen, sind die Bekl. nachgekommen. Hierfür genügte im vorliegenden besonderen Fall bereits der bloße Hinweis auf die ungewöhnlich hohen Kosten der Abfallentsorgung von 525,71 € für eine Wohnung von 86 m². Zwar dürfte nicht jede Abweichung von Durchschnittswerten, schon gar nicht von bundesweiten Durchschnittswerten, als Anhaltspunkt für Unwirtschaftlichkeit ausreichen (zum so genannten Betriebskostenspiegel kritisch BGH, NJW 2010, 3363). Im vorliegenden Fall sind allerdings die konkreten Kosten von 525 €/86 m² entsprechend 6,10 €/m² jährlich, dies entspricht einer monatlichen Belastung für die Wohnung von 43,75 € (ca. 6,5 % der Bruttomiete von 680,43 €), für Heidelberger Verhältnisse ganz ungewöhnlich hoch, wie der Kammer aus ihrer Tätigkeit in anderen Wohnraummietsachen bekannt ist. Eine ganz ungewöhnliche Kostenhöhe genügt als Anhaltspunkt für Unwirtschaftlichkeit.

d) Auf entsprechenden Hinweis der Kammer hat die Kl. in zweiter Instanz im Einzelnen dargelegt, welche Müllgefäße bereitgestellt wurden, welche Überlegungen hierfür maßgeblich waren und welche Kosten hierfür anfielen. Damit hat die Kl. ihrer sekundären Darlegungslast genügt. Da der entsprechende Hinweis erst in zweiter Instanz gegeben wurde, war das Vorbringen zu berücksichtigen, §§ 531 Abs. 2 Nr. 1, 139 Abs. 2 ZPO.

e) Die Bekl. haben in Auseinandersetzung hiermit einen Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht darlegen können.

i) Die von Bekl.seite aufgezeigte Überschreitung des vom Deutschen Mieterbund e. V. aufgestellten Betriebskostenspiegels genügt hierfür nicht. Insoweit schließt sich die Kammer der Erwägung des Amtsgerichts an, dass angesichts der öffentlich-rechtlichen Überlassungspflicht nach § 13 KrW/AbfG, der Unterschiede in der durch öffentliches Recht vorgegebenen Kostenstruktur je nach Region und Kommune, und angesichts der unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnisse der konkreten Anwesen solchen bundesweiten Durchschnittswerten keine ausreichende Aussagekraft zukommt (vgl. auch BGH, NJW 2010, 3363).

ii) Ohne Erfolg beanstanden die Bekl. im Schriftsatz vom 12.11.2010, dass für das Anwesen im maßgeblichen Zeitraum keine Müllbehälter der „gelben Fraktion" bereitgestellt waren. Hierzu ist das Vorbringen der Kl., dass diese Müllbehälter im Jahr 2002 vom Amt für Abfallwirtschaft wegen Fehleinwürfen (Einwurf von Restmüll) eingezogen wurden, unstreitig geblieben. Dies liegt nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters. Darüber, dass Mülltrennung weiterhin erforderlich ist und Verpackungsmüll künftig über die kostenfrei erhältlichen gelben Säcke entsorgt werden kann, wurden die Mieter informiert.

iii) Dass die Kl. in der Folgezeit bis einschließlich des Jahres 2007 sich nicht erneut um die Bereitstellung von gelben Müllbehältern bemüht hat, verstieß nach Ansicht der Kammer nicht gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Aufgrund der negativen Erfahrungen durfte die Kl. zunächst davon ausgehen, dass von den Bewohnern dieses Anwesens eine Mülltrennung im erforderlich zuverlässigen Umfang nicht zu erwarten ist. Konkrete Umstände, aufgrund derer diese Einschätzung zu überprüfen war, sind von den Bekl. nicht aufgezeigt. Es lag deshalb innerhalb des Handlungsspielraums der Kl. als Vermieter, es bis auf Weiteres bei der Entsorgung von Verpackungsmüll über gelbe Säcke zu belassen.

IV. Dass die Kl. im Jahr 2007 lediglich 2 Container für Altpapier bei wöchentlicher Leerung aufgestellt hatte, begründet ebenfalls keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Bekl. haben zwar behauptet, dass infolgedessen Altpapier in die Restmüllcontainer eingeworfen worden sei. Beweis hierfür haben sie allerdings nicht angetreten. Die vom Amtsgericht auf Beweisantritt der Kl.seite hin vernommenen Zeugen A. und H. haben hiervon nicht berichtet. Allein die Tatsache, dass im Jahr 2008 die Zahl der Papiercontainer erhöht wurde (von 2/wöchentliche Leerung auf 6/zweiwöchentliche Leerung), genügt der Kammer noch nicht als Nachweis dafür, dass die Notwendigkeit einer solchen Umstellung schon im Jahr 2007 erkennbar war.

V. Dass in den Müllbehältern durch unbekannte Dritte unberechtigt Müll entsorgt wurde und die Kl. dies durch zumutbare Maßnahmen hätte verhindern können (vgl. hierzu Langenberg, Betriebskostenrecht, Rn. A 76), ist von den Bekl. schon nicht substantiiert behauptet.

2) Die Kl. war auch nicht verpflichtet, die Abfallentsorgungskosten für die in der Wirtschaftseinheit vorhandenen sieben Gewerbeeinheiten vorweg zu erfassen. Dies wäre nur der Fall, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führten, wofür die Bekl. als Mieter die Darlegungs- und Beweislast tragen (BGH, NJW 2006, 1419; BGH, NJW 2010, 3363). Insoweit ist die Darlegung der Bekl. schon nicht ausreichend. Hierfür genügt nicht die Behauptung, die Gewerbetreibenden würden ihren Abfall über die bereitgestellten Müllgefäße entsorgen; erforderlich wäre nämlich, dass das Abfallaufkommen der Gewerbeeinheiten, bezogen auf ihre Fläche, überproportional ist. Dies ist von Bekl.seite nicht aufgezeigt.

Es kommt deshalb nicht darauf an, ob entsprechend dem Kl.vortrag und den Angaben der erstinstanzlich gehörten Zeugen „kein Gewerbemüll" in den Restmüllbehältern festzustellen war. Ein Vorwegabzug wäre erst geboten gewesen, wenn dies in überproportionalem Umfang der Fall war. Dies ist nicht nachgewiesen. [...]

Wenn der Mieter Betriebskostenvorschüsse zahlt, hat der Vermieter wie ein Treuhänder darüber abzurechnen, wobei er bei Maßnahmen und Entscheidungen über Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten hat. Die bloße Behauptung des Mieters, dagegen sei verstoßen worden, reicht allerdings nicht aus.

Die Müllabfuhrkosten lagen erheblich über den ortsüblichen Sätzen und auch über den Werten des „Betriebskostenspiegels". Die Mieter verlangten Rückzahlung eines Teils der Betriebskostenabrechnung (die sie offenbar zunächst voll gezahlt hatten) und rechneten alsdann gegen eine laufende Mietzahlung auf. Sie meinen, die Vermieterin habe pflichtwidrig nach Einzug der Gelben Tonnen die teuren Restmüllbehälter stehen lassen und auch keinen Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten vorgenommen.

Mit Urteil vom 26. November 2010 bestätigt das Landgericht Heidelberg das Urteil des Amtsgerichts, das die Mieter zur Zahlung der einbehaltenen Miete verurteilt hatte. Grundsätzlich habe der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Dafür reiche ein Verweis auf den bundesweiten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes nicht aus. Hier seien die Kosten aber gerichtsbekannt ungewöhnlich hoch, so dass der Vermieter zu den Umständen näher vortragen müsse. Das sei hier geschehen, denn die gelben Mülltonnen seien wegen des Verhaltens der Mieter (Einwurf von Restmüll) eingezogen und die Mieter informiert worden, dass sie künftig kostenfrei gelbe Säcke nutzen könnten.

Konkrete Umstände, dass Mülltrennung in Zukunft möglich sein würde, hätten nicht vorgelegen. Auch wenn später die Zahl der Müllgefäße für Papier erhöht worden sei, habe die Beweisaufnahme die Behauptung der Mieter nicht bestätigt, dass vorher Altpapier in den Restmüllcontainer in erheblichem Umfang eingeworfen worden sei. Schließlich sei auch nicht dargelegt, dass hier ein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten nötig gewesen sei.