Darlegungs- und Beweislast für Mieter

Darlegungs- und Beweislast für Mieter; geringes Angebot an Wohnraum

1. Der Mieter hat die Ausnutzung eines geringen Angebots im Rahmen einer Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) darzulegen und zu beweisen.2. Bestimmte Indiztatsachen wie Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots oder Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf reichen dafür nicht.

Die Klage auf Erteilung von Auskunft über die Zusammensetzung der Miete der von den Kl. gemieteten Wohnung per 31. Dezember 1987 ist wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses abzuweisen, da vorliegend ein Mietvertrag und damit Rückforderungsansprüche aus der Zeit nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin (GVW Berlin) in Frage stehen, für die sich kein Bestandsschutz hinsichtlich der vormals preisrechtlichen Miete ergibt, so daß die Kl. der Auskunft zur Rückforderung überzahlter Mieten nicht bedürfen (vgl. LG Berlin, MM 1997/190 f.). Die Kammer hat in diesem Urteil ihre bisherige Rechtsprechung auf Mietverträge und Rückforderungsansprüche für die Zeit davor beschränkt.

Der geltend gemachte Rückforderungsanspruch aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative, 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG ist unbegründet, da die Kl. den Anspruch nicht ausreichend dargelegt haben und damit die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht festgestellt werden können.

Nach § 5 Abs. 1 WiStG handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordert. Dabei sind unangemessen hohe Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen - abgesehen von Ausnahmen und einzelnen Regularien.

Die Regelung lautet nicht, daß eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt, preisrechtswidrig ist, mit der Folge, daß eine entsprechende Miete (teil-) nichtig ist. Dem Gesetzgeber hätte es freigestanden, eine derartige Regelung zu treffen, die vielleicht aus Gründen der Rechtsklarheit, aus wohnungspolitischen (Wohnung als Lebensmittelpunkt, auf die der Wohnungsmieter angewiesen ist - BVersG GE 1993/796) notwendig, erwünscht oder angemessen wäre. Diese Frage zu beurteilen oder zu entscheiden, ist jedoch nicht Sache der Rechtsprechung, sondern der Gesetzgebung, die jedoch eine entsprechende Regelung, aus welchen Gründen auch immer, nicht getroffen hat. In Zeiten einer ganz allgemeinen Wohnungsknappheit mag es tatsächlich nur darauf angekommen sein, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, um zu ermitteln, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt (vgl. Beuermann, GE 1997/1081). Mit fortschreitendem Wohnungsbau ist die Frage eines Verstoßes gegen § 5 WiStG mit damit verbundener Möglichkeit einer Rückforderung überzahlter Miete (wieder) unter Berücksichtigung aller Tatbestandsmerkmale der Vorschrift zu beurteilen.

Es kommt auf die Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum an. Ein geringes Angebot an Wohnraum ist dann anzunehmen, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 59), wobei es nach einhelliger Ansicht in Rechtsprechung und Literatur nicht auf den Wohnungsmarkt insgesamt ankommt, sondern auf Teilmärkte, wie sich daraus ergibt, daß die Vorschrift nur auf vergleichbaren Wohnraum abstellt (LG Berlin GE 1997/187; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 712, 713; Beuermann GE 1996/12 ff. m. w. N.). Dafür ist nach allgemeiner Meinung der Mieter als Kl. eines Rückforderungsanspruches aus ungerechtfertigter Bereicherung darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 62). Das ergibt sich aus allgemeinen Grundsätzen, daß derjenige, der Rechte aus einer entsprechenden Norm geltend macht und Rückforderungen aus ungerechtfertigter Bereicherung begehrt, alle anspruchsbegründenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Gesetzgeber selbst oder eine gesetzesfortbildende Rechtsprechung eine Beweislastumkehr begründet hat. Das ist indes für § 5 WiStG nicht der Fall.

Wegen der Schwierigkeit der Darlegung im Hinblick darauf, daß geeignetes Material über Wohnungsbestand, -leerstand, -angebot, -bedarf fehlt, greifen Rechtsprechung und Literatur auf Beweis- und dementsprechend Darlegungserleichterungen zurück. Diese führen zum Ergebnis, daß derjenige, gegen den bestimmte Umstände sprechen, diese zu entkräften hat. Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 61) nennt bestimmte Indiztatsachen, die für ein geringes Angebot an Wohnraum sprechen und die demgemäß der Vermieter ausräumen muß:- ein Zweckentfremdungsverbot für das betreffende Gebiet- Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf- erheblicher Nachfrageüberhang nach Sozialwohnungen- hohe und gleichbleibende Zahl von Wohnungsnotfällen- weitgehende Verwendung von Formularmietverträgen von Vermieterseite.

Nach Sternel spreche der Beweis des ersten Anscheins bei Vorliegen aller Indizien zugunsten des beweispflichtigen Mieters dafür, daß ein geringes Angebot an angemessenem Wohnraum mit durchschnittlicher Ausstattung mit normaler Lage zu zumutbaren Bedingungen vorliege. Die Rechtsprechung zieht teilweise auch die Beweiserleichterung des Beweises des ersten Anscheines heran und meint, die Ausweisung Berlins zu einem Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung (Rechtsverordnung des Berliner Senats vom 22.9.1995 im Hinblick auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB = GVBl. 1995/632) begründe im Wege des Beweises des ersten Anscheines zugunsten des Mieters die Annahme, daß ein geringes Angebot an (jeweils vergleichbarem) Wohnraum bestehe (LG Berlin, Urteil vom 9.1.1998 zu 64 S 360/97). Eine andere Kammer des Landgerichts (LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 2.12.1997 = MM 1998/80) meint, in Ballungsgebieten wie Berlin sei zu vermuten, daß bei einer entsprechenden Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und in einem Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB eine höhere Nachfrage als das Angebot bestehe und dementsprechend der Vermieter entgegenstehende Anhaltspunkte konkret dartun müsse.

Die angeführten Indizmerkmale sind jedoch nach Ansicht der Kammer nicht geeignet, entsprechende Vermutungen zu begründen bzw. zum Beweis des ersten Anscheins zu gelangen, wobei dahingestellt bleiben mag, welche Art Beweiserleichterung vorliegend zum Tragen kommen würde, da es sich in beiden Fällen um Modifizierungen der Darlegungs- und Beweislast handelt (vgl. dazu Zöller-Greger, vor § 284 ZPO Rdnr. 32 ff.).Zweckentfremdungsverbote bzw. die Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf haben keinen ausreichenden Bezug zum Einzelfall, nicht einmal zu bestimmten Wohnraum-Teilmärkten. Es handelt sich überdies um Instrumente mit anderer Zielrichtung (Vermeidung von Wohnungsleerstand bzw. Kündigungsschutz), die auch von wohnungspolitischen Vorgaben abhängig sind und auch nicht ständig, und wenn, dann nur nach einem entsprechenden politischen Willensbildungsprozeß, aktualisiert werden.

Ein erheblicher Nachfrageüberhang an Sozialwohnungen ist ebenfalls ein ungeeignetes Indiz für ein geringes Angebot an Wohnraum i. S. d. § 5 WiStG. Abgesehen davon, daß hier nur ein ganz bestimmter Teilmarkt angesprochen ist, damit also keine auf andere Fallkonstellationen übertragbare Aussage gemacht werden kann, handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum, der wegen der preisbegrenzten und damit relativ günstigen Mieten von bestimmten Bevölkerungskreisen besonders nachgefragt ist. Selbst wenn mithin zum übrigen Wohnungsbestand kein geringes Angebot bestehen sollte, dürfte für die in Betracht kommenden Bevölkerungskreise (Wohnberechtigungsschein) nahezu immer ein zu geringes Angebot an derart entsprechend günstigem Wohnraum bestehen.

Einer hohen Zahl von Wohnungsnotfällen kann ebenfalls keine Indizwirkung zu § 5 WiStG beigemessen werden. Denn hier spielt nicht der Umstand des geringen Angebots eine Rolle, sondern die finanzielle Situation bestimmter Bevölkerungskreise im Hinblick auf die allgemeine Wirtschaftslage oder andere soziale Gründe vielfältigster Natur.

Einer ausschließlichen bzw. ganz überwiegenden Verwendung von Formularverträgen, die von Vermieterseite entworfen wurden, kann überhaupt keine Indizwirkung zugesprochen werden. Mietvertragsformulare werden von verschiedenster Seite vorgeschlagen und unterliegen jeweils der Inhaltskontrolle nach dem AGBG, und zwar insgesamt (§ 13 AGBG) oder für den jeweiligen Einzelfall im entsprechenden Streit vor den Mietgerichten. Auch Formulare, die von der Vermieterseite nahestehenden Organisationen oder Verlagen herausgebracht werden, unterliegen dieser Prüfung und hier vor allem auch der Selbstprüfung im Hinblick darauf, daß Formulare, die im Konfliktfall keinen Bestand haben, auch nicht zur Verwendung anempfohlen werden können.

Demgemäß stellt sich die Frage nach anderen Indizien, die indes nicht festzustellen sind. Aussagekräftige Statistiken sind nicht ersichtlich bzw. unterliegen nicht dem Zugriff, wenn sie vorhanden sein sollten (z. B. Feststellungen über Wohnungsleerstand seitens der öffentlichen Hand oder von Energieversorgungsunternehmen o. ä.). Umstände, wie zunehmende Zahlen von Zeitungsinseraten für zur Vermietung anstehende Wohnungen, erheblicher Anstieg von Rechtsstreitigkeiten über die Berechtigung von Kündigungen durch Mieter, keine Schlangen von Wohnungssuchenden am Sonnabend nach dem Kauf der Sonntagszeitung, Schlangen von Wohnungsinteressenten im Treppenhaus einer vermietbaren Wohnung (vgl. die plastisch geschilderte Situation von Beuermann in GE 1997/1081, 1082), stetig zunehmender Bestand von Zweitwohnungen (Partner ziehen zusammen, jeder behält seine bisherige Wohnung als "Refugium"), leerstehende Wohnungen sind zwar aufschlußreich, bringen aber auch nur Teilaspekte. Sie könnten für einen Trend sprechen, stellen jedoch kein ausreichendes Indiz dar, um zu einer Beweiserleichterung zugunsten des Mieters zu kommen.

Es hat daher bei der allgemeinen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast zu verbleiben, die vorliegend beim rückfordernden Mieter liegt. Bei einer entsprechenden Darlegung (Einzelangaben zum Zustandekommen des Mietvertrages unter Berücksichtigung der konkreten Wohnsituation) kann es jedoch in Anwendung der Grundsätze des § 138 ZPO dazu kommen, daß nunmehr der Vermieter seinerseits einen substantiierten Vortrag entgegenzusetzen hat. Anderenfalls kann ein entsprechender Vortrag eines anspruchstellenden Mieters als unstreitig, weil nicht ausreichend bestritten, angesehen werden. Ferner ist in einem derartigen Fall auch an eine Modifizierung der Darlegungslast (vgl. Zöller-Greger, a. a. O. vor § 284 Rdnr. 34) zu denken, mit der Folge, daß nunmehr der Vermieter darzulegen hat, daß kein geringes Angebot an Wohnraum in dem entsprechenden Fall anzunehmen war.

Im vorliegenden Falle fehlt ein entsprechender Vortrag der Kl. Dabei kommt die Besonderheit hinzu, daß die streitgegenständliche Wohnung insofern Besonderheiten aufweist, als es sich um eine Maisonette-Wohnung handelt, deren obere Etage sich im neugebauten Dachgeschoß befindet, die untere Etage dagegen im Altbau, der unbestritten derart umfangreich modernisiert worden ist, daß er dem Standard nach dem Dachgeschoß entspricht und somit eine Vergleichbarkeit mit sonstigen Altbauwohnungen nicht aufweist. Die Wohnung mag zwar vom Preis her nicht gerade "billig" sein. Darauf kommt es jedoch im Rahmen des § 5 WiStG nicht an. Wenn die Kl. meinten, eine derartige Wohnung sich leisten zu können, war es ihre Entscheidung. Da der Mietpreis sich nicht nach Preisvorschriften richtet, eine entsprechende Vorschrift, daß preisrechtswidrig eine Wohnungsmiete ist, die die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erheblich übersteigt, mußten die Kl. die weiteren Voraussetzungen des § 5 WiStG darlegen und gegebenenfalls beweisen.

In diesem Zusammenhang ist weiter anzumerken, daß ein allgemeiner Hinweis, Wohnungen in bestimmter Lage und Gegend seien nach wie vor rar und gesucht, nicht ausreicht. Es geht bei § 5 WiStG nicht um die Frage, ob ein geringes Angebot an Wohnraum für bestimmte Lage bzw. Straßen (etwa City-Bereich, angenehme Wohngegend in Grunewald, Zehlendorf oder dergleichen) gering ist. Vielmehr ist auf die gesamte Gemeinde abzustellen, damit auf Gesamt-Berlin in vergleichbaren Wohnlagen. Die bisherige (möglicherweise günstige) Wohnlage mag im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB berücksichtigungsfähig sein, wenn es darum geht, ob der Kündigung widersprochen werden kann. Derartige Gesichtspunkte spielen jedoch zu § 5 WiStG keine Rolle.

Der Mieter, der den Teil seiner Mietzahlungen wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG zurückverlangt, muß nicht nur beweisen, daß die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich überschritten wurde. Nötig ist auch, daß der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat. Zugunsten des Mieters wird dies von der herrschenden Meinung so interpretiert, daß das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage spürbar übersteigen müsse; anderenfalls ist der Tatbestand erfüllt.

Mit eingehend begründetem Urteil vom 5. März 1998 hat die 62. Kammer des Landgerichts Berlin dargelegt, daß Indiztatsachen wie Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots nicht ausreichen. Der Mieter muß also Angaben zum Zustandekommen des Mietvertrages unter Berücksichtigung der konkreten Wohnsituation machen. Dann muß der Vermieter dem substantiiert entgegentreten. Was die Parteien im Einzelfall darzulegen und zu beweisen haben, kann also nicht generell gesagt werden; auch nach Auffassung der Kammer muß offenbar der Mieter sich nicht immer auf ein (teures) Sachverständigengutachten berufen. In dem von der Kammer entschiedenen Fall handelte es sich im übrigen um einen Mietvertrag vom August 1995; wie für weiter zurückliegende Zeiträume kann die Beurteilung anders ausfallen.