Darlegungs- und Beweislast für Verlängerung der Räumungsfrist

1. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO trägt der Mieter.

2. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reicht zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus.

3. Die bloße Einreichung von Bewerbungsunterlagen erbringt ohne Weiteres keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat.

Die Kammer hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückweisung gemäß § 572 Abs. 3 ZPO Gebrauch gemacht, da das Amtsgericht den Sachvortrag des Kl., mit der dieser die tatsächlichen Voraussetzungen des beklagtenseits geltend gemachten Anspruchs auf Verlängerung der im Urteil gewährten Räumungsfrist in Abrede gestellt hatte, verfahrensfehlerhaft nicht berücksichtigt hat.

Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist - trotz hinreichender Bemühungen des Mieters - erfolglos war (st. Rspr., vgl. nur Kammer, Beschl. v. 19. Oktober 2023 - 67 T 79/23, WuM 2024, 50, beckonline Tz. 3). Diese Voraussetzungen sind nach dem bisherigen Vortrag des Kl. nicht erfüllt.

Der Kl. hat nicht nur die angeblichen Bemühungen des Bekl. um Ersatzwohnraum, sondern auch dessen Angaben zu seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse bestritten.

Das Amtsgericht hat gleichwohl eine Verlängerung der Räumungsfrist angeordnet, da der Berliner Wohnungsmarkt „gerichtsbekannt angespannt“ sei. Zudem habe der Bekl. seine Bemühungen um Ersatzwohnraum „unter Vorlage von Unterlagen dargelegt“.

Das ist nicht frei von Verfahrensfehlern, da den Mieter - nicht anders als bei § 574 Abs. 2 BGB - die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, ob die Voraussetzungen für eine Verlängerung nach § 721 Abs. 3 ZPO vorliegen (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2024 - 67 S 264/22, GE 2024, 241 = juris Tz. 25 [zu § 574 Abs. 2 BGB]). An die Beweisführung sind zwar keine für den Mieter unüberwindlichen Anforderungen zu stellen (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2024, aaO. Tz. 26 ff. [zu § 574 Abs. 2 BGB]). Gleichwohl sind die Gerichte verpflichtet, im Falle gegenläufigen Sachvortrags die zwischen den Parteien streitigen Tatsachen im Rahmen einer Beweiserhebung aufzuklären und dazu die angebotenen Beweise zu erheben und zu würdigen. Der bloße tatrichterliche Pauschalverweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reicht dazu weder bei § 574 Abs. 2 BGB noch bei § 721 Abs. 3 ZPO aus (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 = ZMR 2019, 848 [zu § 574 Abs. 2 BGB]). Diesen Grundsätzen genügt die angefochtene Entscheidung nicht.

Bei der neuerlich im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wird das Amtsgericht den gesamten Vortrag des Kl. zu berücksichtigen und zu befinden haben, ob dem Bekl. bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist unmöglich gewesen wäre. Dabei wird es zu klären haben, ob sich der Bekl. tatsächlich innerhalb der ursprünglich gewährten Räumungsfrist um Ersatzwohnraum beworben hat. Insoweit trägt der bisherige Verweis des Amtsgerichts auf angeblich eingereichte Unterlagen nicht. Denn der Bekl. hat - wie die Beschwerde zu Recht rügt - überhaupt keine Unterlagen eingereicht. Es kommt hinzu, dass mit der bloßen Einreichung von Bewerbungsunterlagen durch den Mieter noch nicht der Beweis geführt wäre, dass den Unterlagen auch tatsächliche Bewerbungsbemühungen des Mieters zugrunde liegen.

Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist trägt der Mieter. Die bloße Einreichung von Bewerbungsunterlagen für die Wohnungssuche reicht allein nicht als Beweis, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Das AG darf eine Verlängerung der Räumungsfrist nicht mit dem schlichten Hinweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt begründen.

Das AG hat die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist mit pauschalem Hinweis auf die „gerichtsbekannte Lage am Berliner Wohnungsmarkt“ verlängert, obwohl der klagende Vermieter nicht nur die angeblichen Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum, sondern auch dessen Angaben zu seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen bestritten hatte. Auf die Beschwerde des Klägers hin verwies das LG die Sache an das AG zurück.

Das AG habe den Sachvortrag des Klägers verfahrensfehlerhaft nicht berücksichtigt. Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist könne zwar bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist trotz hinreichender Bemühungen des Mieters erfolglos war. Das AG habe die Verlängerung der Räumungsfrist aber nur mit dem pauschalen Hinweis auf den „gerichtsbekannt angespannten Berliner Wohnungsmarkt“ und damit begründet, dass der Beklagte seine Bemühungen um Ersatzwohnraum „unter Vorlage von Unterlagen dargelegt“ habe. Tatsächlich habe der Beklagte aber überhaupt keine Unterlagen eingereicht. Mit der Einreichung von Bewerbungsunterlagen allein könne der Mieter auch nicht den Beweis erfolgter Bewerbungsbemühungen führen.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Verlängerung der Räumungsfrist treffe aber den Mieter. Zwar seien an die Beweisführung keine für den Mieter unüberwindlichen Anforderungen zu stellen, doch seien die Gerichte verpflichtet, im Falle gegenteiligen Sachvortrags durch den Vermieter die zwischen den Parteien streitigen Tatsachen im Rahmen einer Beweiserhebung aufzuklären und dazu die angebotenen Beweise zu erheben und zu würdigen.

Bei der neu vorzunehmenden Interessenabwägung werde das Amtsgericht nun zu klären haben, ob sich der Beklagte tatsächlich innerhalb der ursprünglich gewährten Räumungsfrist um Ersatzwohnraum beworben habe.