Darlegung einer Mangellage bei Großwohnungen

1. Für ungewöhnlich große Wohnungen besteht ein Teilmarkt im Sinne des § 5 WiStG, so daß der Mieter die Ausnutzung eines geringen Angebots durch den Vermieter darlegen und beweisen muß.

2. Die Darlegung der Wohnungssituation nur in einigen Bezirken (Grunewald, Dahlem und Wannsee) reicht nicht aus.

Der Kl. schuldet den vertraglich vereinbarten Mietzins. Die Vereinbarung ist nicht nach § 134 BGB i.V.m. § 5 WiStG teilweise nichtig, denn der Bekl. hat nicht darzulegen vermocht, daß sie auf der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum beruht (§ 5 Abs. 2 WiStG). Die Darlegungslast für diese Voraussetzung des § 5 WiStG liegt nach allgemeinen Grundsätzen bei dem Mieter, der zu seinen Gunsten Rechtsfolgen aus der behaupteten Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung herleiten will. Eine Umkehrung der Darlegungslast kommt dem Bekl. nicht zugute. Zwar geht die Kammer bisher davon aus, daß die Existenz der Verordnungen zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 4 BGB und zum Sozialklauselgesetz sowie einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Indizien dafür darstellen, daß ein geringes Angebot an Wohnungen mit normaler Ausstattung in normaler Lage besteht. Dies gilt jedoch wegen der Zielrichtung dieser Verordnungen nicht für Teilmärkte exklusiver Wohnungen, die wegen besonderer Merkmale von vornherein nicht für breite Bevölkerungsschichten zur Verfügung standen (vgl. Kammer GE 1998, 745). Letzteres trifft auf die Wohnung des Bekl. schon wegen der herausragenden Größe zu. Denn allein diese Größe bedingt schon bei Zugrundelegung des von dem Bekl. als ortsüblich bezeichneten Quadratmetermietzinses eine absolute Mietzinsbelastung, die nur für finanzstarke Bevölkerungsschichten tragbar ist.

Als somit darlegungsbelastete Partei hat der Bekl. hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß für Wohnraum der mit seiner Wohnung vergleichbaren Art ein geringes Angebot bestand, nicht vorgetragen. Denn der Bekl. hat seine Wohnungssuche - und dementsprechend auch seinen Prozeßvortrag zu dem behaupteten geringen Angebot - auf einen dem Normzweck des § 5 WiStG zuwider verengten Teilmarkt beschränkt. Unstreitig hat der Bekl. seine Wohnungssuche primär auf Grunewald, Dahlem und Wannsee konzentriert, was auch nach seiner Ansicht für das behauptete geringe Angebot ursächlich gewesen sein soll. Eine in dieser Weise eingeschränkte Suche stand dem Bekl. selbstverständlich frei; zur prozessualen Ausfüllung des Tatbestandes von § 5 WiStG hätte er jedoch darlegen können müssen, daß das Angebot an vergleichbarem Wohnraum auch in vergleichbaren Wohngebieten allgemein gering war.

Doch selbst nach dem von ihm vorgegebenen Grobraster standen dem Bekl. unstreitig mindestens 59 Objekte zur Auswahl. Die Kriterien, warum diese als ebenfalls zu berücksichtigendes "Angebot an vergleichbarem Wohnraum" ausscheiden sollten, sind nicht erheblich. Daß dem Bekl. einige Objekte wegen der Zimmergrößen nicht repräsentativ genug waren, spricht dafür, daß er zur Zahlung des von dem Kl. verlangten Mietzinses nicht wegen eines geringen Angebotes, sondern aus Gründen der Repräsentativität und des allein subjektiven Interesses an der Wohnung bereit war. Das Objekt in der Kstraße schied nicht allein deshalb als zur Verfügung stehender vergleichbarer Wohnraum aus, weil der Bekl. sich mit dem Vermieter nicht über einen Preis einigen konnte. Gleiches gilt für die Objekte, bei denen eine Sanierung erforderlich gewesen sein soll, denn mit dem an den Kl. gezahlten Mietzins vergütete der Bekl. gerade auch den Vorteil, daß die streitgegenständliche Wohnung sich in gutem baulichen und malermäßigen Zustand befand.

Hinzu kommt, daß der Bekl. den Teilmarkt, in dem ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestehen soll, in unzulässiger Weise mit solchen Teilmarktkriterien definiert, die ausschließlich der gewerblichen Nutzung zugute kommen sollten. Dies widerspricht dem Sinn und Zweck des § 5 WiStG, der nicht darauf gerichtet ist, den Mieter vor überhöhten Zahlungen für seine geschäftlichen Interessen zu schützen. Der Prozeßvortrag des Bekl. macht jedoch deutlich, daß der Anlaß für die Wohnungssuche maßgeblich in der beabsichtigten teilgewerblichen Nutzung lag. Denn nach der Schilderung des Bekl. genügte die bisherige Wohnung vor allem deshalb nicht mehr den Ansprüchen, weil die beabsichtigte Repräsentation und die "vertraulichen geschäftlichen Gespräche" darin nicht zu verwirklichen waren. Daß für die beabsichtigte Wohnnutzung nach den Vorstellungen der Familie die eigene Wohnung in der Kallee oder eine andere Wohnung dieses Zuschnitts nicht mehr genügt hätte, trägt der Bekl. nicht vor.

Schließlich spricht auch die Schilderung des Bekl., in welcher Weise der Kl. ihn zum Abschluß des Mietvertrages gedrängt habe, nicht für sondern eher gegen die Ausnutzung eines geringen Angebotes. Gleiches gilt für den unstreitigen Umstand, daß der Bekl. sich bei den Vertragsverhandlungen ein Vorkaufsrecht für die Wohnung ausbot und dies durchzusetzen vermochte.

Der Mieter hatte eine ungewöhnlich große Wohnung zur teilgewerblichen Nutzung in bester Wohnlage Berlins gemietet. Später berief er sich auf einen Verstoß gegen § 5 WiStG und meinte, der Vermieter habe ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt. Dazu schilderte er im Prozeß Einzelheiten der Wohnungssuche in den Stadtteilen Grunewald, Dahlem und Wannsee.

Mit Urteil vom 15. April 1999 stellte das Landgericht Berlin fest, daß für Großwohnungen keine Vermutung der Mangellage im Sinne des § 5 WiStG besteht, da die absolute Mietbelastung nur für finanzstarke Bevölkerungsschichten tragbar ist. Der Mieter hatte daher darzulegen und zu beweisen, daß eine solche Mangellage bei Vertragsabschluß gegeben war. Die Darlegung der Wohnungsmarktsituation in einigen wenigen Stadtteilen Berlins reicht dafür nicht; der Mieter hätte vielmehr auch andere vergleichbare Wohnlagen berücksichtigen müssen.