Darlegung des geringen Angebots und Zweckentfremdungsverbot

Darlegung des geringen Angebots und Zweckentfremdungsverbot; Wirtschaftsstrafgesetz; überhöhte Miete

Das Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist kein Indiz für eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG.

Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die Feststellungsklage in der erhobenen Form überhaupt zulässig ist, denn jedenfalls ist sie unbegründet (BGH NJW 1978, 2031; OLG Karlsruhe VersR 1989, 805). Die Kl. könnten mit der beantragten Feststellung der Miethöhe zum 1. Februar 1998 nur durchdringen, wenn die Voraussetzungen des § 5 WiStG dargelegt wären. Dieser Obliegenheit sind sie jedoch nicht nachgekommen. Zutreffend weist das Amtsgericht auf die gleitende Nichtigkeit bei Verstoß gegen § 5 WiStG hin. Dann jedoch bedarf es des Vorliegens der Voraussetzungen des § 5 WiStG auch zum 1. Februar 1998. Dieser Obliegenheit sind die Kl. nicht nachgekommen.

Nach § 5 I WiStG handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordert. Dabei sind unangemessen hohe Entgelte grundsätzlich diejenigen, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen. Ein geringes Angebot an Wohnraum ist dann anzunehmen, wenn das örtliche Wohnungsangebot die bestehende Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt. Für diese Voraussetzung sind die Kl. nach den allgemeinen Grundsätzen in vollem Umfang darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin, Urteil vom 9. Juli 1998 - 62 S 406/98 - GE 1998, 1211), ohne daß er sich hierbei auf die lndizwirkung

- einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für das betreffende Gebiet

- einer Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf

- eines erheblichen Nachfrageüberhangs noch Sozialwohnungen

- einer hohen und gleichbleibenden Zahl von Wohnungsnotfällen

- einer weitgehenden Verwendung von Formularmietverträgen durch die Vermieter

berufen könnte (LG Berlin, Urteil vom 5. März 1998 - 62 S 316/97 - MM 1998, 33). Auf das Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbot Verordnung allein kann schon deshalb nicht abgestellt werden, weil die Beurteilung, ob die Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 MRVerbG in Berlin noch gegeben sind, der normativen Gestaltungsfreiheit des Verordnungsgebers unterfällt (BerlVerfGH, Beschluß vom 20. November 1996 - VerfGH 51/94 - GE 1997, 125), mithin eine politische Entscheidung darstellt. Das BVerfG hat in einer Entscheidung vom 4. Februar 1975 (BVerfGE 38, 348 (360 ff.) NJW 1975, 727) näher ausgeführt, wie die Tatbestandsvoraussetzungen der gesetzlichen Ermächtigung in Art. 6 § 1 S. 1 MRVerbG im einzelnen auszulegen sind. Es hat dargelegt, daß die Begriffe ausreichende Versorgung und "angemessene Bedingungen" nicht auf einen wünschbaren Idealzustand, sondern auf die Sicherstellung des Normalen verwiesen. Ausreichende Versorgung bedeute nur ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage, nicht ein preisdrückendes Überangebot; sie bedeute ferner nicht ein Angebot von Wohnungen besonders gehobener Qualität oder von besonders geringer Größe und einfacher Ausstattung, sondern von Wohnungen, wie sie dem Standard entsprechen, der allgemein bei Wohnungen der betreffenden Gegend und Lage anzutreffen sei. Angemessene Bedingungen lägen nicht erst bei außergewöhnlich niedrigen Mieten, sondern schon bei Mieten vor, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt für Wohnungen der entsprechenden Art allgemein, d. h. auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht würden, und zwar einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen; diese entbehrlich zu machen, sei nicht Ziel des Gesetzes. Die in der Ermächtigung verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe seien zwar einer numerischen Quantifizierung zugänglich, indem bestimmte Verhältniszahlen der Wohnungsuchenden zum Wohnungsangebot und der vorhandenen Einkommen zu den geforderten Mieten festgelegt würden; eine solche zahlenmäßige Präzisierung sei aber verfassungsrechtlich nicht geboten, weil dem Verordnungsgeber ein gewisser Beurteilungsspielraum für sein Eingreifen verbleiben solle und weil überdies eine aktuelle statistische Erfassung des Wohnungsmarkts schwierig sei. Demgegenüber hat die Kammer im Rahmen der Prüfung des § 5 WiStG auf die objektiven Gegebenheiten abzustellen. Der Mieter hat daher für die Zeit des Vertragsabschlusses darzulegen, warum er aus seiner vorigen Wohnung aus- und in die jetzige eingezogen ist, wieviel Zeit er für die Wohnungssuche aufgewendet hat, was er unternommen hat, um eine neue Wohnung zu finden, ob er bestimmte Vorstellungen über Lage und Ausstattung hatte oder nehmen mußte, was sich bot, ob er unter mehreren Angeboten wählen konnte, oder ob die streitige Wohnung das einzige Angebot war, und wie sich die Vertragsverhandlungen mit dem jetzigen Vermieter gestaltet haben, ob er die Vertragsbedingungen diktiert oder zur Disposition gestellt hat (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9. September 1997 - 2/11 S 77/97 - GE 1998, 181) und daß sich die Mangellage sowie die Ausnutzung des geringen Angebots bis zum entscheidungserheblichen Datum fortsetzten. Dieser Entscheidung steht der Vorlagebeschluß des LG Hamburg (WuM 1998, 408) nicht entgegen, denn der Anspruch der Mieter scheitert vorliegend bereits an der mangelnden Darlegung. Bei den Anforderungen an die Substantiierung im Rahmen des § 812 BGB handelt es

die Ausnutzung des geringen Angebots bis zum entscheidungserheblichen Datum fortsetzten. Dieser Entscheidung steht der Vorlagebeschluß des LG Hamburg (WuM 1998, 408) nicht entgegen, denn der Anspruch der Mieter scheitert vorliegend bereits an der mangelnden Darlegung. Bei den Anforderungen an die Substantiierung im Rahmen des § 812 BGB handelt es sich jedoch um allgemeine zivilprozessuale Fragen, die einem Rechtsentscheid nicht zugänglich sind.

Der Mieter, der sich auf eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG beruft, muß auch darlegen, daß der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat. Maßgeblicher Zeitpunkt ist in der Regel der Vertragsabschluß, wenn auch andere Anknüpfungspunkte wie etwa Zeitpunkt einer Mieterhöhung nach § 3 MHG denkbar sind. Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin vertritt dazu ihre "Stichtagsrechtsprechung", wonach ab dem 1. September 1995 dem Mieter Beweiserleichterungen nicht zugute kommen, er also im einzelnen die Tatbestandsmerkmale der Mietpreisüberhöhung darzulegen hat.

In ihrem Urteil vom 15. Februar 1999 setzt die Kammer diese Rechtsprechung fort, wobei die Ausführungen zur Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bemerkenswert sind. Die Kammer verweist auf die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Aufrechterhaltung des Zweckentfremdungsverbots eine politische Entscheidung des Gesetzgebers darstellt, während für die Anwendung des § 5 WiStG auf die objektiven Gegebenheiten, also den jeweils aktuellen Wohnungsmarkt abzustellen ist. Diese - zutreffende - Begründung trifft allerdings für jeden Mietpreisüberhöhungsfall zu, auch für einen Vertragsabschluß vor dem Stichtag des 1. September 1995. Der letzte Satz des Urteils, in dem es um die angeblich fehlenden Voraussetzungen für die Einholung eines Rechtsentscheids geht, ist aber zweifelhaft, denn es dürfte sich um eine Frage des Mietrechts handeln, was eine Partei vortragen muß, die sich auf § 5 WiStG beruft.