Darlegung der Mangellage für behauptete Mietpreisüberhöhung in einem Einfamilienhaus

Darlegung der Mangellage für behauptete Mietpreisüberhöhung in einem Einfamilienhaus; Wirtschaftsstrafgesetz

Die Indizwirkung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bzw. der Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf gemäß § 564 b BGB für das Ausnutzen eines geringen Angebots i. S. v. § 5 WiStG greift bei Einfamilienhäusern nicht ein.

Der Mietvertrag vom 29. August 1994 ist entgegen der Auffassung der Bekl. weder nach § 138 Abs. 2 BGB noch nach § 291 StGB in Verbindung mit § 134 BGB noch nach § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB nichtig. Es kann dahinstehen, ob die im Gutachten vom 18. Juni 1997 genannte ortsübliche Vergleichsmiete von dem Sachverständigen zutreffend ermittelt wurde und ob die vereinbarte Miete objektiv die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Denn die Bekl. haben das Vorliegen der subjektiven Tatbestandsmerkmale des § 138 Abs. 2 BGB bzw. 291 StGB, nämlich das Ausnutzen einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche durch die Kl. nicht dargetan. Es ist schon fraglich, ob allein die Tatsache, daß die Bekl. vor ihrem Zuzug nach Berlin drei Jahre im Ausland gelebt haben, ausreicht, um eine Zwangslage oder geschäftliche Unerfahrenheit der Bekl. anzunehmen. Zu berücksichtigen ist hierbei, daß die Bekl. zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits eine Bleibe in Berlin hatten, so daß es ihnen durchaus zuzumuten gewesen wäre, den Berliner Wohnungsmarkt zu beobachten und die entsprechenden Angebote zu vergleichen. Es fehlt aber jedenfalls an der Darlegung, daß die Kl. bzw. die von ihr bevollmächtigte Hausverwaltung bei Vertragsabschluß die Umstände der Wohnungssuche der Bekl. kannte und sie somit für ihre Zwecke überhaupt ausnutzen konnte.

Auch die Tatbestandsvoraussetzungen des § 5 WiStG, insbesondere das Ausnutzen eines geringen Angebotes an Wohnungen durch die Kl., wurde von den Bekl. nicht hinreichend dargetan. Entgegen der Auffassung der Bekl. greift bei Einfamilienhäusern die Indizwirkung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bzw. der Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht ein. Die vorgenannten Verordnungen sollen die flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gewährleisten. Dies bedeutet jedoch nicht, daß diese flächendeckende Versorgung mit Einfamilienhäusern zu gewährleisten ist. Im Gegenteil handelt es sich bei Wohnraum in einem Einfamilienhaus um sogenannten privilegierten Wohnraum, für den ein gesonderter Teilmietmarkt anzunehmen ist. Im Gegensatz zu Wohnraum in Mehrfamilienhäusern verfügen Einfamilienhäuser im Regelfall über einen Hof bzw. Gartenraum sowie über verbesserte Abstellmöglichkeiten. Des weiteren entfällt durch die alleinige Nutzung des Hauses durch eine einzige Mietpartei die Rücksichtnahmepfllicht auf andere im Hause ebenfalls wohnende Personen und die damit verbundene Einschränkung des Privatlebens. Von daher hätten die Bekl. darlegen müssen, daß bei Abschluß des Mietvertrages ein geringes Angebot an Einfamilienhäusern im Sinne des § 5 WiStG bestand, d. h. es hätte eine Darlegung erfolgen müssen, daß die Nachfrage an Wohnraum in Einfamilienhäusern das vorhandene Angebot überstiegen hat.