Darlegung des Mietausfallschadens, Einmietbetrug, Anfechtung

Die bloße Überreichung eines „Tätigkeitsnachweises“ des Maklers reicht nicht zur Darlegung von Vermietungsbemühungen aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vertragsunterzeichnung zwischen dem Kl. und der Bekl. lag eine Wohnungsbewerbung der Bekl. zugrunde, der sie drei gefälschte Gehaltsabrechnungen beifügte, um ihre Bonität darzulegen. Nachdem die Kl. u. a. von der Fälschung der Gehaltsabrechnungen erfuhr, erklärte sie die Anfechtung des Vertrags, erklärte vorsorglich die fristlose Kündigung und erhob Räumungsklage, die sie zurücknahm, nachdem die Bekl. aus der streitgegenständlichen Wohnung noch vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgezogen ist. Vorliegend macht die Kl. Grundmieten für die Monate Dezember 2015 bis Februar 2016 als Mietausfallschaden geltend.

Ein Mietausfallschaden in Höhe von 435 € steht der Kl. gemäß § 280 Abs. 1 54 BGB lediglich für den Monat Dezember 2015, hingegen nicht auch für die Monate Januar und Februar 2016 in Höhe von weiteren 870 € zu. Hat der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 542 BGB Rz. 102). Ein Mietausfall entsteht, wenn der Mieter auszieht und die Räume nicht sofort weitervermietet werden können. Hier kann der Vermieter grundsätzlich denjenigen Betrag ersetzt verlangen, den der gekündigte Mieter beim Fortbestand des Mietvertrags hätte zahlen müssen. Dabei darf der Vermieter mit seinen Bemühungen um die Weitervermietung zuwarten, bis das Objekt zurückgegeben worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 542 BGB Rz. 106, 109). Im Streitfall trägt allerdings der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass infolge der Kündigung ein Mietausfall entstanden ist. Ist der Mietausfall - wie vorliegend behauptet - auf fehlende Mietinteressenten zurückzuführen, so muss der Vermieter darlegen und unter Beweis stellen, dass er das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten hat, und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert haben (Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 542 BGB Rz. 106).

Unter Anwendung der vorstehenden Grundsätze kann die Kl. lediglich die Miete für den Monat Dezember 2015 von der Bekl. erstattet verlangen. Da die Bekl. das Mietobjekt erst am 30. November 2015 zurückgegeben hat, war es der Kl. erst ab Dezember 2015 möglich, sich um Mietinteressenten zu bemühen, sodass das Mietobjekt aus diesem Grunde auch nicht bereits zum Dezember 2015 weitervermietet werden konnte. Entsprechend hat die Bekl. den Mietausfallschaden der Kl. für den Monat Dezember 2015 zu tragen.

Für die Monate Januar 2016 und Februar 2016 gilt dies demgegenüber nicht. Denn nach Rückgabe des Objekts hätte es der Kl. oblegen, sich bereits im Dezember 2015 um einen Mietinteressenten jedenfalls für Januar 2016 zu bemühen. Entgegen der ihr obliegenden Darlegungslast hat die Kl. hingegen nicht hinreichend substantiiert dargelegt, das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten zu haben, und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert hätten. Die bloße Überreichung eines „Tätigkeitsnachweises“ des Maklers nebst entsprechenden Beweisantritts reicht insoweit nicht. Zum einen ersetzt ein Beweisantritt nicht den erforderlichen Sachvortrag, der fehlt. Zum anderen obliegt es nicht dem Gericht, sich aus einem 26-seitigen Tätigkeitsnachweis den relevanten Sachvortrag herauszusuchen.

Darüber hinaus ergibt sich aus dem „Tätigkeitsnachweis“ auch nicht, welche Aktivitäten der Makler konkret vorgenommen hat, welche Interessenten sich jeweils gemeldet hatten und woran eine Vermietung jeweils gescheitert sein soll.

Auf die fehlende Substantiierung haben im Übrigen auch die Bekl. sowie das Gericht in beiden Verhandlungsterminen hingewiesen. Der Beweisantritt vermag schlüssigen Sachvortrag nicht zu ersetzen. Eine Vernehmung des Maklers U. stellte einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar.

Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er substantiiert darlegen, dass er das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten hat, aber keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert haben. Die bloße Überreichung eines „Tätigkeitsnachweises“ des Maklers reicht zur Darlegung von Vermietungsbemühungen nicht aus, meint das AG Köln, übersieht dabei aber Wesentliches.

Die Beklagte (Mieterin) hatte der Klägerin in einer Wohnungsbewerbung mitgeteilt, dass sie bei einer bestimmten Firma beschäftigt sei. Zum Nachweis ihrer Bonität hatte sie drei Gehaltsabrechnungen vorgelegt – allesamt gefälscht. Nachdem der Mietvertrag am 8. Oktober 2015 abgeschlossen und die Beklagte am selben Tag in die Wohnung eingezogen war, erfuhr die Klägerin von der Unrichtigkeit der getroffenen Angaben und erklärte mit Anwaltsschreiben vom 2. November 2015 die Anfechtung des Vertrages, den sie zugleich „vorsorglich“ fristlos kündigte und die Beklagte zur Räumung aufforderte.

Weil zunächst keine Räumung der Wohnung erfolgte, reichte die Klägerin am 13. November 2015 Räumungsklage ein, die sie noch vor Zustellung der Klage mit Schriftsatz vom 1. Dezember 2015 zurücknahm, weil die Beklagte am 30. November 2015 geräumt hatte.

Die Klägerin verlangt nunmehr von der Beklagten u. a. die Grundmieten für die Monate Dezember 2015 bis einschließlich Februar 2016, weil eine Neuvermietung der Wohnung erst nach dem 1. März 2016 habe erfolgen können.

Das Amtsgericht gab der Klage – soweit sie auf Ersatz des Mietausfalls gerichtet war – nur im Umfang der Grundmiete für Dezember 2015 statt. Zwar habe der Vermieter, wenn er wie im vorliegenden Fall wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt habe, Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens. Hierzu gehöre auch der Mietausfall, der dadurch entstehe, dass die Räume nicht sofort weitervermietet werden könnten. Wenn der Mietausfall mit fehlenden Mietinteressenten begründet werde, müsse der Vermieter darlegen und unter Beweis stellen, dass er die Wohnung unverzüglich nach Rückgabe zur Weitervermietung angeboten habe, oder dass sich nur ungeeignete Interessenten gemeldet hätten. Soweit es den Monat Dezember 2015 angehe, sei es wegen der Rückgabe erst am 30. November 2015 nicht möglich gewesen, eine Anschlussvermietung vorzunehmen, sodass für diesen Monat Mietausfall verlangt werden könne. Soweit es die Monate Januar und Februar 2016 betreffe, habe die Klägerin nicht ausreichend dargelegt, dass sie entsprechende Vermietungsbemühungen unternommen habe. Der vorgelegte Tätigkeitsnachweis eines Maklers reiche hierfür nicht aus.

Weil die Beklagte die Klägerin über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse i.S.d. § 123 Abs. 1 BGB arglistig getäuscht und dadurch den Vertragsabschluss erreicht hatte, war die am 2. November 2015 erklärte Anfechtung begründet mit der Folge der Nichtigkeit des Vertrages nach § 142 Abs. 1 BGB. Die „vorsorglich“ erklärte Kündigung ging daher mangels eines zu kündigenden Vertrages ins Leere, womit alle Ausführungen des Amtsgerichts zum Kündigungsfolgeschaden neben der Sache liegen. Auszugehen ist davon, dass in einer arglistigen Täuschung bei Vertragsschluss zugleich eine culpa in contrahendo liegt, sodass der Getäuschte (auch) aus diesem Rechtsgrund Schadensersatz verlangen kann (MünchKommBGB/Armbrüster, 7. Aufl., § 123 Rn. 90). Nach § 249 Abs. 1 BGB ist der Getäuschte so zu stellen, wie er ohne das schädigende Verhalten des anderen Teils gestanden hätte (allg. Meinung, vgl. nur Palandt/Grüneberg, BGB, 7. Aufl., § 311 Rn. 54). Hier hätte die Klägerin daher einen (unterstellt) unbefristeten Mietvertrag und jedenfalls Mieteinkünfte für die Monate Januar und Februar 2016 gehabt. Das gilt jedenfalls für den Monat Januar 2016 auch dann, wenn man zugunsten der Beklagten deren Kündigungsrecht nach § 573c Abs. 1 BGB berücksichtigen wollte: Eine bis zum 3. November 2015 auszusprechende Kündigung hätte den Mietvertrag jedenfalls erst zum 31. Januar 2016 beendet, sodass jedenfalls auch für den Monat Januar 2016 ein Schadensersatzanspruch in Höhe der vereinbarten Miete bestanden hätte.