Darlegung der künftigen Betriebskosten nach Modernisierung

Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss neben den Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten.

I. 1 Die Kl. waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Bekl. in einem Mehrparteienhaus in S.

2 Im März 2023 kündigte die Bekl. gegenüber den Kl. schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines „KfW 70 EE-Wohnhauses“ angepasst werden sollte. Ferner teilte die Bekl. den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies darauf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungsmaßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 € erhöhen werde. Durch die Modernisierungsmaßnahmen würden „höhere Energiekosten“ infolge von Preissteigerungen „eingespart“.

3 Die Kl. verweigerten die von der Bekl. erbetene Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen.

4 Mit Schreiben vom 1. März 2024 teilte die Bekl. den Kl. mit, dass sich der „Baustart“ weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebskosten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser ca. 100 € pro Jahr und die Heizkosten ca. 310 € pro Jahr betragen würden, während die übrigen Betriebskosten von den Maßnahmen unberührt blieben.

5 Die Klage, mit welcher die Kl. die Feststellung begehrt hatten, dass sie nicht verpflichtet seien, die von der Bekl. im März 2023 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, haben die Parteien in erster Instanz übereinstimmend für erledigt erklärt.

6 Die von der Bekl. erhobene Widerklage, mit welcher diese die Kl. auf Duldung von im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen und Gewährung von Zugang für die von ihr beauftragten Handwerker nach schriftlicher Ankündigung in Anspruch genommen hat, hat das Amtsgericht abgewiesen und der Bekl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, der Bekl. stehe derzeit ein Anspruch auf Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen gegen die Kl. gemäß § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da sie die Modernisierungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe; die Bekl. habe die Kl. vorliegend nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) und auch nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB) informiert.

7 Auf die Berufung der Bekl., mit der diese sich allein gegen die Auffassung des Amtsgerichts gewandt hat, wonach die Bekl. die Kl. nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert habe, hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Widerklage stattgegeben sowie den Kl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

8 Zur Begründung hat das Berufungsgericht - soweit im derzeitigen Verfahrensstadium noch von Interesse - ausgeführt, die Bekl. habe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB. Die Kl. hätten dieser Ankündigung - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten infolge der Modernisierung jedenfalls nicht steigen würden.

9 Hiergegen haben sich die Kl. mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision gewendet. Im Verlauf des Revisionsverfahrens haben die Kl. das Mietverhältnis gekündigt, worauf die Parteien den Rechtsstreit vor dem Ablauf der (verlängerten) Revisionsbegründungsfrist übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

II. 10 Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO von Amts wegen - nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - über alle bisher entstandenen Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Danach sind die Kosten der Bekl. aufzuerlegen, denn diese wäre bei einer Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen.

11 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam.

12 a) Eine Erledigung der Hauptsache kann noch im Revisionsverfahren erklärt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, juris Rn. 2; vom 2. August 2022 - VIII ZR 314/20, juris Rn. 8; jeweils m.w.N.). Eine Beendigung des Rechtsstreits durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beider Parteien ist in dieser Instanz wirksam möglich, wenn die Revision statthaft und zur Zeit der Erledigungserklärungen auch ansonsten (noch) zulässig war (vgl. BGH, Beschlüsse vom 15. Januar 2004 - IX ZB 188/03, ZInsO 2004, 201 unter 2; vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 3; vom 31. März 2021 - XII ZB 102/20, NJW-RR 2021, 1012 Rn. 6; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, aaO.; BAGE 152, 335 Rn. 7). So liegt der Fall hier. Die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kl. war statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und zum vorbezeichneten Zeitpunkt auch im Übrigen zulässig. Der Umstand, dass die Kl. die Revision nicht (mehr) begründet haben, führt nicht zu einer Unzulässigkeit der Revision, weil die verlängerte Revisionsbegründungsfrist (§ 551 Abs. 2 Satz 2, 6 ZPO) bei Eingang der Erledigungserklärungen der Parteien bei Gericht noch nicht abgelaufen war.

13 b) Die Erledigungserklärung der Bekl. konnte von ihrem Prozessbevollmächtigten in zweiter Instanz wirksam abgegeben werden, auch wenn dieser nicht beim Bundesgerichtshof als Rechtsanwalt zugelassen ist (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO). Denn die Erledigungserklärung kann gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden und unterliegt daher nicht dem Anwaltszwang (§ 78 Abs. 3 ZPO; vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Juli 2012 - IX ZR 138/12, juris Rn. 4; vom 13. Juli 2022 - VII ZR 485/21, juris Rn. 2; vom 11. Januar 2024 - V ZR 163/22, juris Rn. 3; jeweils m.w.N.).

14 2. In der Sache wäre die zulässige Revision der Kl. voraussichtlich erfolgreich gewesen.

15 a) Für die Billigkeitsentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO kommt es vornehmlich darauf an, welchen Ausgang der Rechtsstreit mutmaßlich genommen hätte und welche Partei dementsprechend mit Kosten belastet worden wäre, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, GE 2021, 569 = NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, juris Rn. 2; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, juris Rn. 6; jeweils m.w.N.). Es kommt daher darauf an, ob die Revision der im Berufungsverfahren unterlegenen Kl. nach dem bisherigen Sach- und Streitstand Erfolg gehabt hätte.

16 Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht den Zweck hat, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden (BGH, Beschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, aaO.; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO. Rn. 7; jeweils m.w.N.). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang bedeutsamen Rechtsfragen zu entscheiden (Senatsbeschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, aaO.; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO.; jeweils m.w.N.).

17 b) Danach sind im Streitfall die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang der Bekl. aufzuerlegen. Denn die Revision der Kl. wäre schon deshalb begründet gewesen, weil die Berufung der Bekl. gegen das amtsgerichtliche Urteil durch das Berufungsgericht bereits mangels einer ordnungsgemäßen Berufungsbegründung als unzulässig hätte verworfen werden müssen (§ 522 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO).

18 aa) Die Zulässigkeit der Berufung stellt als Prozessfortsetzungsbedingung eine Sachverhandlungs- und Sachurteilsvoraussetzung dar, die auch in der Revisionsinstanz von Amts wegen zu prüfen ist, denn ein gültiges und rechtswirksames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechtsstreit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch die zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteil damit in der Schwebe gehalten ist. Bei seiner Prüfung ist das Revisionsgericht nicht an die Würdigung der Vorinstanz gebunden (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, GE 2020, 865 = NJW 2020, 2884 Rn. 18; siehe auch Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 11; jeweils m.w.N.).

19 bb) Im vorliegenden Fall wird die Berufungsbegründung der Bekl. den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO nicht gerecht.

20 (1) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungskl. die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskl. bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 15. März 2022 - VIII ZB 43/21, NZM 2022, 460 Rn. 11 f.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43/22, GE 2023, 189 = WuM 2023, 224 Rn. 19; jeweils m.w.N.).

21 Zudem muss die Begründung geeignet sein, das gesamte Urteil infrage zu stellen. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung jede tragende rechtliche Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 5. August 2020 - VIII ZB 18/20, NJW-RR 2020, 1132 Rn. 16; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 14; vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57/24, juris Rn. 7; jeweils m.w.N.).

22 (2) Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung der Bekl. nicht gerecht, da sie gegen die das amtsgerichtliche Urteil selbständig tragende Erwägung, die Bekl. habe die von ihr beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen auch deshalb nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt, weil sie die Kl. nicht gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert habe, keine Einwände erhoben hat.

23 (a) Das Amtsgericht hat einen derzeit bestehenden Anspruch der Bekl. auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB verneint, weil die Bekl. diese Maßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe.

24 (aa) Der Vermieter hat dem Mieter gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Diese Ankündigung muss nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Eine solche ordnungsgemäße Ankündigung ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs des Vermieters gemäß § 555d Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545 = NJW 2012, 63 Rn. 19 [zu § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.]).

25 (bb) Das Amtsgericht hat die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsankündigung mit zwei selbständig tragenden Erwägungen verneint. Es hat angenommen, dass die Bekl. zum einen nicht ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB informiert habe, weil sie gegenüber den Kl. nicht ausreichend dargelegt habe, inwieweit die baulichen Maßnahmen zur Energieeinsparung geeignet seien. Zum anderen habe die Bekl. die Kl. nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB informiert.

26 (b) Die Bekl. hat ihre Berufung jedoch lediglich damit begründet, dass sie die Kl. entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung informiert habe. Auf die - aus Sicht des Amtsgerichts - fehlenden Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten geht die Berufungsbegründung dagegen nicht ein. Das Berufungsgericht hätte somit nicht über die Begründetheit der Berufung - von deren Beurteilung der Senat im Rahmen der hier vorzunehmenden summarischen Prüfung angesichts der Komplexität der sich stellenden Rechtsfragen ohnehin (mit entsprechender Kostenfolge) hätte absehen können - entscheiden, sondern die Berufung als unzulässig verwerfen müssen. Diese Entscheidung wäre im Revisionsverfahren nachzuholen gewesen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 15. März 2002 - V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435 unter [II] 3; vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 6; Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 2; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 21 m.w.N.), wenn die Parteien den Rechtsstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt hätten.

27 Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, der Bekl. die Kosten der Rechtsmittelverfahren aufzuerlegen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der vom Amtsgericht - zu Gunsten der Kl. - getroffenen Kostenentscheidung.

Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss neben den Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten.

Die Kläger waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Beklagten in einem Mehrparteienhaus. Im März 2023 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines „KfW 70 EE-Wohnhauses“ angepasst werden sollte. Ferner teilte die Beklagte den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies darauf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungsmaßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 €

erhöhen werde. Hinsichtlich der künftigen Betriebskosten beließen es die Kläger bei dem floskelhaften Satz, dass durch die Modernisierungsmaßnahmen „höhere Energiekosten“ infolge von Preissteigerungen „eingespart“ würden.

Nachdem die Kläger die von der Beklagten erbetene Zustimmung zu den Modernisierungsmaßnahmen nicht erteilten, schob die Beklagte ein Jahr später eine ergänzende Ankündigung nach, dass sich der „Baustart“ weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebskosten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser ca. 100 € pro Jahr und die Heizkosten ca. 310 € pro Jahr betragen würden. Die Kläger verlangten zunächst die Feststellung, nicht zur Duldung der angekündigten Maßnahmen verpflichtet zu sein; die Beklagte verlangte widerklagend die Gewährung von Zutritt zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Feststellungsklage haben die Parteien in erster Instanz übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Widerklage der Beklagten hat das AG mit der Begründung abgewiesen, dass die Modernisierungsmaßnahmen von der Beklagten nicht ordnungsgemäß angekündigt worden seien. Weder die Angaben über Art und Umfang der Modernisierung noch die über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten seien ausreichend gewesen.

In der Berufung gab das LG der Widerklage statt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des 555c Abs. 1 BGB und die Kläger hätten der Ankündigung – entgegen der Auffassung des AG – auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten in Folge der Modernisierung „jedenfalls nicht steigen würden“.

Im Laufe des vom LG zugelassenen Revisionsverfahrens kündigten die Mieter, die Parteien erklärten übereinstimmend den Rechtsstreit für erledigt, so dass der BGH nur noch über die Kosten zu entscheiden hatte. Und die erlegte er in vollem Umfang

der Beklagten auf.

Das LG habe die Berufung als unzulässig zurückweisen müssen. Die Berufungsbegründung der Beklagten habe sich nur mit dem Teil der Begründung des Amtsgerichts auseinandergesetzt, der die Angaben über Art und Umfang der Modernisierung für unzureichend gehalten hatte, nicht aber mit dem Teil der Urteilsbegründung, der auch die Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für unzureichend angesehen hatte. Die Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten seien

Wichtig ist, konkrete Angaben über künftige Betriebskosten zu machen. Da es nur um die „voraussichtlichen“ geht, müssen sie sich im späteren Betrieb nicht zwingend als zutreffend herausstellen.