Dahinscheiden als vertragsgemäßer Gebrauch

1. Das Versterben in der Mietwohnung stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar (AG Bad Schwartau, Beschluss vom 5. Januar 2001 - 3 C 1214/99).

2. Wenn im Abnahmeprotokoll die Überschrift „festgestellte Mängel“ gestrichen wurde, spricht dies gegen eine Übernahme der Malerkosten durch die Erben des verstorbenen Mieters.

Die Kl. sind Erben des verstorbenen Mieters; Vermieterin der Wohnung war die Bekl., die von dem Verstorbenen als Mietsicherheit einen Betrag von 2.000 € bar erhalten hatte.

Der Mieter starb nach dem 17. Oktober 2018 und wurde dort am 24. Oktober 2018 im Schlafzimmer aufgefunden. Wegen des in der Wohnung herrschenden schlechten Geruchs ließen die Kl. eine Sonderreinigung zum Preis von 2.261 € durchführen; sie ließen außerdem das Laminat der Wohnung zum Preis von 1.150 € neu verlegen und eine Wohnungsgrundreinigung zum Preis von 113,05 € durchführen.

Nachdem der Mietvertrag von den Kl. zum 31. Januar 2019 gekündigt worden war, fand am 14. Januar 2019 eine Wohnungsabnahme zwischen der Bekl. und dem Kl. zu 3 statt, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob anlässlich der Abnahme eine Vereinbarung über den Verbleib der Mietsicherheit getroffen wurde. Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Bekl. und der Kl. zu 3 ein Wohnungsabnahmeprotokoll sowie ein von dem Kl. zu 3 aufgesetztes Schreiben, in dem die Erbengemeinschaft bittet, die gezahlte Kaution von 2.000 € auf ein näher bezeichnetes Konto zu überweisen. In das Wohnungsabnahmeprotokoll wurde von der Bekl. handschriftlich hinzugefügt: „Malerarbeiten werden vom Vermieter durchgeführt. Der Nachlass von Herrn […] übergibt die Wohnung mit neuem Laminat und in einem ordnungsgemäßen Zustand.“

Mit Schreiben vom 10. September 2019 ließen die Kl. die Bekl. vergeblich auffordern, die Mietsicherheit bis zum 25. September 2019 an sie zu erstatten und fordern vorliegend klageweise Rückgabe der Kaution nebst Zinsen.

Die Bekl. behauptet, auch nach der von den Kl. durchgeführten Sonderreinigung sei die Wohnung von Fliegen und Maden befallen gewesen; außerdem habe in der Wohnung weiterhin Verwesungsgeruch und strenger Geruch als Folge des von den Bekl. beauftragten Tatortreinigers geherrscht. Im Schlafzimmer hätten sich Spritzer vom Hinaustragen des Verstorbenen und Exkremente befunden. Anlässlich der Wohnungsübergabe am 14. Januar 2019 sei mit dem Kl. zu 3 vereinbart worden, die Bekl. solle die Mietsicherheit behalten und dafür veranlassen, dass Wände und Decke sowie Heizkörper im Schlafzimmer gestrichen werden. Das Gericht hat über die wechselseitigen Behauptungen Beweis erhoben.

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kl. haben als Miterben einen Anspruch auf Rückgewähr der von dem Verstorbenen geleisteten Mietsicherheit (§§ 241, 2032 BGB). Das Mietverhältnis ist beendet. Damit ist die der Mietsicherheitsleistung zugrunde liegende aufschiebende Bedingung der Beendigung des Mietvertrages eingetreten. Der Anspruch ist auch fällig (hierzu 1.). Der Anspruch ist auch nicht durch eine von den Parteien getroffene Vereinbarung untergegangen (hierzu 2.).

1. Der Anspruch ist fällig. Insbesondere stehen der Bekl. aus dem Mietvertrag keine Ansprüche gegen die Kl. zu. Dabei ist es ohne Belang, ob im Schlafzimmer wegen der Arbeiten des sogenannten Tatortreinigers oder wegen des Versterbens des Mieters ein schlechter Geruch herrschte und ob die Wohnung mit Ungeziefer befallen war. Denn das Sterben in der gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Versterbens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches dar (AG Bad Schwartau, Urteil vom 5. Januar 2001 - 3 C 1214/99 -). Im Übrigen ist auf dem von der Bekl. vorbereiteten Wohnungsabnahmeprotokoll vermerkt, dass die Wohnung in einem „ordnungsgemäßen Zustand übergeben wurde“. Dies spricht nicht dafür, dass die Wohnung der Bekl. in einem dramatischen Zustand übergeben wurde.

2. Soweit die Bekl. behauptet, sie habe mit dem Kl. zu 3 vereinbart, sie solle wegen der Folgen des über Tage unentdeckt gebliebenen Leichnams die Kaution behalten, so ist ihr der Beweis für diese Behauptung nicht gelungen.

Der Inhalt des Wohnungs-Abnahmeprotokolls vom 14. Januar 2019 ist nicht eindeutig. Hier findet sich zwar der Satz „Malerarbeiten werden vom Vermieter durchgeführt“. Hieraus kann aber nicht gefolgert werden, dass damit Einigung über die Einbehaltung der gesamten Mietsicherheit erzielt wurde. Denn es wurde zugleich aufgenommen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wird. Die Überschrift „festgestellte Mängel“ ist gestrichen. Es erschließt sich nicht, wieso die Bekl., der eine „Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand“ übergeben wurde, berechtigt gewesen sein sollte, Malerarbeiten auf Kosten der Kl. auszuführen.

Der auf Antrag der Bekl. als Partei vernommene Kl. zu 3 hat bekundet, anlässlich der Wohnungsabnahme am 14. Januar 2019 sei nicht über den Zustand der Wohnung und noch erforderliche Arbeiten gesprochen worden. Aus seiner Sicht seien die notwendigen Arbeiten ausgeführt worden. Deshalb sei in das Abnahmeprotokoll auch aufgenommen worden, dass die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben worden sei. Er habe der Bekl. am 14. Januar 2009 am Tag der Wohnungsübergabe auch ein von ihm zuvor mit einem Handwerker aufgesetztes Übergabeprotokoll vom 26. November 2018 vorgelegt und um Überweisung der vom verstorbenen Mieter gezahlten Kaution gebeten.

Auch das Ergebnis der Anhörung der Bekl., die mit Blick auf den Grundsatz der prozessualen Waffengleichheit (vgl. KG, Urteil vom 11.7.2017 - 21 U 100/16 -) in dem Termin vom 3. November 2020 angehört wurde, hat das Gericht zu keiner anderen Beweiswürdigung veranlasst. Die Bekl. hat zwar erklärt, die Wohnung habe trotz der Reinigung durch den Tatortreiniger gestunken; außerdem habe das Schlafzimmer Flecken aufgewiesen. Es sei deshalb mit dem Kl. zu 3 vereinbart worden, dass die Bekl. selbst für ein Streichen der Schlafzimmerwände sorgen werde und dafür die Mietsicherheit einbehalten werde. Das Gericht hält es aber nicht für glaubhaft, dass der Kl. zu 3 diese Angaben - mögen sie von der Bekl. so auch verstanden worden sein - tatsächlich machte. Es ist bereits nicht plausibel, wieso der Kl. zu 3 sich einverstanden erklärt haben sollte, dass die Bekl. für das Streichen des Schlafzimmers einen Betrag von 2.000 € einbehalten sollte. Es versteht sich von selbst, dass das Streichen der Schlafzimmerwände selbst bei Beauftragung eines Fachbetriebes keine Kosten in Höhe von 2.000 € verursacht hätte. Im Übrigen ist auf dem von dem Kl. zu 3 in der Verhandlung vom 3. November 2020 überreichten Schreiben dokumentiert, dass der Kl. zu 3 um Überweisung der Kaution gebeten hatte. Diese Erklärung wurde auch von der Bekl. unterschrieben. Es ist daher nicht ersichtlich, wieso der Kl. zu 3 sich dennoch bereit erklärt haben sollte, dass die Bekl. die Mietsicherheit einbehält.

Da die Kl. auch beantragt haben, die Mietsicherheit an sie gemeinschaftlich zu zahlen, ist die Klage begründet.

Wenn der Mieter stirbt, in der Wohnung verwest und dadurch die Ursache für Verunreinigungen setzt: Hat er dann den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten? Hiermit u. a. befasst sich die Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, das im „schönsten“ Juristendeutsch formuliert: „Das Sterben in der gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Versterbens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches dar.“

Der Mieter starb nach dem 17. Oktober 2018 und wurde dort am 24. Oktober

2018 im Schlafzimmer aufgefunden. Wegen des in der Wohnung herrschenden schlechten Geruchs ließen die Kläger, die Erben des verstorbenen Mieters, eine Sonderreinigung zum Preis von 2.261 € durchführen; sie ließen außerdem das Laminat der Wohnung zum Preis von 1.150 € neu verlegen und eine Wohnungsgrundreinigung zum Preis von 113,05 € durchführen.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses verlangen die Kläger von der beklagten Vermieterin Auszahlung der vom Erblasser geleisteten Barkaution in Höhe von 2.000 €; diese behauptet, trotz der Sonderreinigung sei die Wohnung, in der weiterhin Verwesungsgeruch geherrscht habe, von Fliegen und Maden befallen gewesen, wobei sich im Schlafzimmer zudem noch Exkremente befunden hätten. Deshalb sei anlässlich der Wohnungsübergabe vereinbart worden, dass die Kaution bei ihr verbleiben und damit weitere Malerarbeiten durchgeführt werden sollten.

Das Amtsgericht gab der Klage nach durchgeführter Beweisaufnahme statt. Zum einen habe diese die von der Beklagten aufgestellte Behauptung hinsichtlich der Kaution nicht bestätigt. Zum anderen stünden der Beklagten keine aufrechenbaren Ansprüche zu, wobei dahinstehen könne, ob in der Wohnung weiterhin ein schlechter Geruch geherrscht und Ungezieferbefall vorgelegen habe. „Denn das Sterben in der gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Versterbens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar (AG Bad Schwartau, Urteil vom 5. Januar 2001 - 3 C 1214/99.“

Das vom AG Tempelhof-Kreuzberg zitierte Urteil des AG Bad Schwartau (WuM 2001, 546) hat in seinen Entscheidungsgründen u. a. Folgendes ausgeführt: „Der Klägerin steht nämlich kein Schadensersatzanspruch zu. Dies folgt zum einen schon daraus, dass das Sterben in der angemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Versterbens an sich keine Überschreitung des Gebrauchsrechts darstellen. Es ist zwar der Klägerin zuzustimmen, dass der Leichengeruch und die damit verbundene Beeinträchtigung der Mietwohnung über die üblicherweise mit der vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung zu reinen Wohnzwecken hinausgeht. Das Sterben in der Wohnung an sich stellt jedoch keinen vertragswidrigen Gebrauch dar (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 59. Aufl., § 548 Rn. 9). Demnach stellt sich die Beeinträchtigung der Wohnung durch Leichengeruch allein als Folge einer vertragsgemäßen Nutzung dar.“

Nach längerer, strikt relationsmäßig vorgenommener Durchleuchtung der beiden amtsgerichtlichen Entscheidungen lässt sich unter Heranziehung aller einschlägigen Kommentare Folgendes bemerken:

§ 1 BGB: „Die Rechtsfähigkeit des Menschen beginnt mit der Vollendung der Geburt.“ Rechtsfähigkeit: Träger von Rechten und Pflichten (Heraushebung vom Verfasser) zu sein (Palandt/Ellenberger, 80. Aufl., Überblick vor § 1 Rn. 1). Ende der Rechtsfähigkeit: Mit dem Tod (Palandt/Ellenberger, aaO., § 1 Rn. 3). Punkt. Ende. Aus.