Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten

Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten; Vereinbarungserfordernis

a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a. F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.

b) Sonstige Betriebskosten i. S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a. F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

Die Bekl. bewohnen seit dem 1. Januar 1978 eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 23. August 1991 erhöhten die Rechtsvorgänger der Kl. die Miete nach der Grundmietenverordnung und legten gleichzeitig die Betriebskosten nach der Betriebskosten-Umlage-Verordnung um. Die Kl. erwarb das Grundstück im Jahr 2000. Der Lasten- und Nutzenübergang auf die Kl. erfolgte zum 1. Juli 2000. Daher fertigten die Voreigentümer die Abrechnung bis zum 30. Juni 2000 und die Kl. für die Zeit vom 1. Juli 2000 bis zum Jahresende. Die Betriebskostenabrechnung vom 8. Januar 2001 für die Zeit vom 1. Oktober 1999 bis 30. Juni 2000 endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 208,20 DM. Die Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 für die Zeit vom 1. Juli 2000 bis 31. Dezember 2000 ergab einen Nachzahlungsbetrag von 674,13 DM zu Lasten der Bekl. Die Bekl. zahlten auf die Betriebskostennachforderungen einen Betrag von 699,38 DM, der von der Kl. zunächst auf die ältere Nachforderung und in zweiter Linie auf die Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 angerechnet wurde.

Mit ihrer Klage verlangt die Kl. Zahlung des Restbetrages von 182,95 DM (= 93,54 Ä). Die Bekl. sind der Auffassung, sie müßten die Kosten für den Hauswart und die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht bezahlen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Berufung zugelassen, das Landgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kosten der Dachrinnenreinigung seien auf die Mieter umlegbar, da es sich um sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung handele. Das Objekt A. sei von mehreren großen Bäumen umrahmt, so daß Kosten für die Reinigung der Dachrinne regelmäßig anfielen, um eine Verstopfung der Dachrinne zu verhindern. Diese Kosten seien im Hinblick darauf, daß das Regenwasser vom Dach ordnungsgemäß abfließen müsse, damit das Mietobjekt vor dem Eintritt von Mietmängeln bewahrt werde, auch laufende Kosten der Betriebsbereitschaft und nicht bloße vorbeugende Instandsetzungsmaßnahmen.

Auch die Position "Hauswart" sei zu Recht auf die Bekl. umgelegt worden, da sie in dem Schreiben vom 23. August 1991 zur Grundmietenerhöhung und Betriebskostenumlage in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin als umlegbare Betriebskostenart unter Nr. 12 genannt worden seien. Die für den Hauswart umgelegten Kosten seien nicht überzogen.

II. Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Restzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 in Höhe von lediglich 51,26 Ä.

1. In Höhe von 42,28 Ä ist die Klage abzuweisen, da die Kl. nicht berechtigt war, die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Bekl. umzulegen.

a) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um Betriebskosten und nicht, wie die Revision meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV die dort im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung die Kosten dar, "die zur Erhaltung des be-stimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen". Auch insoweit muß es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muß, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlaß vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO. Rdnr. 217; ebenso LG Hamburg WuM 1989, 640 und Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 37; vgl. auch Sternel, Mietrecht, III Rdnr. 356; a. A. LG Berlin GE 1994, 1381 und GE 1999, 1428 sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 49). Vorliegend hat das Berufungsgericht festgestellt, daß das von den Bekl. bewohnte Haus von einem hohen Baumbestand umgeben ist, der eine turnusmäßige Reinigung der Dachrinne erforderlich werden läßt. Da keinerlei Anhaltspunkte dafür festgestellt worden sind, daß die Reinigung aus einem besonderen Anlaß erforderlich wurde, ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht die Kosten der Dachrinnenreinigung als laufend anfallende Kosten angesehen hat.

b) Gleichwohl konnte die Kl. im vorliegenden Fall den Bekl. die Kosten für die Dachrinnenreinigung in der Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 nicht auferlegen. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV bzw. Nr. 15 des Schreibens der Rechtsvorgänger der Kl. vom 23. August 1991, zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte. aa) Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne handelt es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks in Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556 Rdnr. 34). Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter a) genannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV.

bb) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde. Dies war vorliegend nicht geschehen. Zwar haben die Parteien durch das Schreiben der Rechtsvorgänger der Kl. vom 23. August 1991 die Betriebskosten-Umlage-Verordnung vom 17. Juni 1991 zum Vertragsinhalt gemacht und dabei unter Nr. 15 festgehalten, daß die Bekl. verpflichtet sind, sonstige Betriebskosten zu tragen. Auch ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß für eine Umlegung von Betriebskosten an sich der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV genügt (vgl. OLG Hamm WuM 1997, 542; OLG Karlsruhe WuM 1986, 9 und BayObLG WuM 1984, 104). Etwas anderes gilt jedoch für die "Sonstigen Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 "Sonstige Betriebskosten" nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, daß nach § 546 BGB a. F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muß dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die "Sonstigen Betriebskosten" im einzelnen zu benennen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II. 2. b) und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück WuM 1995, 434, LG Hannover WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO. Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a. A. für Gewerberaummiete OLG Celle WuM 2000, 130 und LG Frankenthal NZM 1999, 958). Diesem Ergebnis kann auch nicht entgegengehalten werden, daß dadurch die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern.

Im vorliegenden Fall hat die Kl. eine entsprechende Erklärung gegenüber den Bekl. nicht abgegeben. Die Bekl. wurden erstmals durch die Betriebskostenabrechnung vom 10. Oktober 2001 mit Kosten für eine Dachrinnenreinigung belastet. Da die Dachrinnenreinigung auch nicht unter Nr. 15 des Schreibens vom 23. August 1991 aufgeführt ist, sind die insoweit angefallenen Kosten nicht als sonstige Betriebskosten wirksam auf die Bekl. umgelegt worden.

2. Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart. Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens vom 23. August 1991 auf die Mieter umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, so daß insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Bekl. doch vor Augen gehalten, daß sie grundsätzlich verpflichtet waren, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Kl. sich nunmehr entschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen, haben die Bekl. dessen Kosten anteilig zu tragen.

Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht hätte Feststellungen dazu treffen müssen, ob eine wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit für die Beschäftigung eines Hauswarts gegeben sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Grundsätzlich ist es die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen will. Er muß sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten. Die Kosten für den Hauswart sind folglich von den Bekl. zu tragen, so daß sich eine Restforderung der Kl. von noch 51,26 Ä ergibt.

Die Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, entschied der BGH. Voraussetzung für die Umlage "sonstiger Betriebskosten" sei allerdings, daß die Umlegung der Kosten mit dem Mieter durch genaue Benennung vereinbart wurde. Der Vermieter könne jedoch neue Betriebskosten mittels schriftlicher Erklärung (vorher) "auf den Mieter verlagern". Leider ist die BGH-Entscheidung eine weitere aus der Reihe "Schnell & Schlampig".

Der Vermieter einer Wohnung in Ost-Berlin legte seit 1991 die Betriebskosten nach der Betriebskosten-Umlage-Verordnung um. Um die Betriebskostenabrechnungen für 2000/2001 gab es Streit. Die Mieter waren der Auffassung, sie müßten die Kosten für den Hauswart und die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht bezahlen. Das Amtsgericht hatte der Klage des Vermieters stattgegeben, das Landgericht Berlin die hiergegen eingelegte Berufung der Mieter zurückgewiesen und geurteilt, die Kosten der Dachrinnenreinigung seien auf die Mieter umlegbar, da es sich um sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung handele. Das Wohngebäude sei von mehreren großen Bäumen umrahmt, so daß Kosten für die Reinigung der Dachrinne regelmäßig anfielen, um eine Verstopfung der Dachrinne zu verhindern. Diese Kosten seien im Hinblick darauf, daß das Regenwasser vom Dach ordnungsgemäß abfließen müsse, damit das Mietobjekt vor dem Eintritt von Mietmängeln bewahrt werde, auch laufende Kosten der Betriebsbereitschaft und nicht bloße vorbeugende Instandsetzungsmaßnahmen. Die zugelassene Revision der Mieter hatte teilweise Erfolg.

Der BGH verneinte zwar im konkreten Fall ein Recht auf Umlegung der Kosten für die Dachrinnenreinigung, kam aber grundsätzlich zu dem Ergebnis, daß es umlagefähige Betriebskosten sind.

Es handele sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung nicht um vorbeugende Instandsetzungskosten, sondern um Betriebskosten, die auf den Mieter abgewälzt werden könnten. Betriebskosten seien solche Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dagegen seien als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen. Instandhaltungskosten wiederum stellten die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müßten, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen". Auch insoweit müsse es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Für die Dachrinnenreinigung sei daher zu unterscheiden, - ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden müsse, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben sei, - oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlaß vorliege - oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden solle. Im konkreten Fall ordnete der BGH die Kosten als Betriebskosten ein.

Umlagefähig seien die Kosten dennoch nicht gewesen. Der Grund: Die Kosten der Dachrinnenreinigung seien "Sonstige Betriebskosten" im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV, "zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte". "Sonstige" Betriebskosten könnten aber nur dann auf den Mieter umgelegt werden, "wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde", was nicht geschehen war. Im Mietvertrag war lediglich die Betriebskosten-Umlage-Verordnung (die in den neuen Ländern übergangsweise anstelle der Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. der heutigen Betriebskostenverordnung galt) zum Vertragsinhalt gemacht und dabei auch festgehalten worden, daß der Mieter sonstige Betriebskosten trägt. Der allgemeine Verweis auf die gesetzlichen Betriebskostenvorschriften reicht dem BGH dafür aus, daß der Mieter Betriebskosten zu tragen hat. Damit ist auch eine hin und wieder aufflammende Diskussion darüber erledigt, ob der Betriebskostenkatalog im Mietvertrag detailliert aufzuführen ist oder ob der Verweis auf - früher Anlage 3 zu § 7 II. BV - die Betriebskostenverordnung ausreicht. Dem BGH reicht ein Verweis aus (Achtung: gilt nicht für Sozialwohnungen wg. anderer gesetzlicher Regelung), weil der dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können - mit einer Ausnahme: bei den "Sonstige Betriebskosten". Hier sei es erforderlich, die "Sonstigen Betriebskosten" einzeln zu benennen. Dem könne, so der BGH, auch nicht entgegengehalten werden, daß dadurch die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr könne der Vermieter "neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern".

Im vorliegenden Fall habe der Vermieter keine derartige Erklärung gegenüber den Mietern abgegeben. Bei den Kosten für den Hauswart sei das anders gewesen, weil die Betriebskosten-Umlage-Verordnung Vertragsbestandteil gewesen und die Hauswartkosten dort aufgeführt seien. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, sei den Mietern doch vor Augen gehalten worden, daß sie grundsätzlich eventuell anfallende Kosten bezahlen müßten, sobald der Vermieter sich entschließt, einen Hauswart zu beschäftigen.

Leider gibt der BGH weder eine nachvollziehbare Erklärung, warum die Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag den Begriff "Dachrinnenreinigung" enthalten muß, noch liefert er eine zutreffende Begründung, warum die nachträgliche Einführung von Betriebskosten zulässig sein soll.

Der BGH übernimmt völlig unkritisch die Rechtsprechung der Instanzgerichte, daß der Vermieter Betriebskosten nur weitergeben dürfe, wenn dies gesondert im Mietvertrag vereinbart worden sei. Daß ein solches Recht im Gesetz verankert sei, reiche nicht aus.

Man fragt sich, warum ein Vermieter dann eigentlich bei Zahlungsverzug, Eigenbedarf oder Pflichtverletzung kündigen oder nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen darf usw.

Das BGB kennt eine ganze Reihe einseitiger Gestaltungsrechte, deren Ausübung niemals davon abhängig gemacht wurde, daß sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden. Wieso soll das ausgerechnet bei dem Recht, Betriebskosten umzulegen, anders sein?

Was zu dem Verdikt "Schnell & Schlampig" führt, sind die Ausführungen des BGH zur Möglichkeit, "Sonstige Betriebskosten" sozusagen durch Vorankündigung neu einzuführen. Der BGH meint dazu lapidar, der Vermieter könne "neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern".

Zunächst ist festzuhalten: Beim entschiedenen Fall wurden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, über die abgerechnet wurde. Die vom BGH angezogenen gesetzlichen Grundlagen beziehen sich aber auf Bruttomieten und die Weitergabe von Betriebskostenerhöhungen (früher § 4 Abs. 2 MHG) bzw. auf die - seit der Mietrechtsreform ausdrücklich geregelte - Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen und die Möglichkeit, durch einseitige Erklärung bei gestiegenen Betriebskosten die Erhöhung weiterzugeben (§ 560 Abs. 1 BGB). Weil es bei der Erhöhung von Betriebskosten immer um den Betriebskostensaldo geht, können logischerweise auch neue Betriebskosten eine Betriebskostenerhöhung darstellen.

Bei Vorauszahlungen gibt es - anders als bei Bruttomieten oder Betriebskostenpauschalen - keine "Erhöhung", sondern eine Abrechnung. Seit der Mietrechtsreform dürfen beide Vertragsparteien nach einer Abrechnung lediglich die Vorauszahlungen einseitig auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB) - das kann auch die Berücksichtigung neuer Betriebskosten umfassen. Diese Vorschrift zieht der BGH indes nicht an.

Statt dessen gebraucht der BGH - siehe vorstehendes Zitat - mit Bezug auf §§ 4 Abs. 1 MHG/561 Abs. 1 BGB den Begriff "entsprechend". Das ist der deutsche Begriff für "analog". Die spannende Frage ist: Will der BGH die durch § 560 Abs. 1 BGB dem Vermieter bei Betriebskostenpauschalen eingeräumte Möglichkeit, durch einseitige, rechtsgestaltende Erklärung steigende Betriebskosten weiterzugeben, "analog" ("entsprechend") auch auf die Neueinführung von Betriebskosten bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen anwenden? Gegen diese Annahme spricht die Verwendung des deutschen Begriffes anstelle des in der juristischen Fachsprache üblichen Begriffs der Analogie, außerdem auch die Wortstellung des Begriffs "entsprechend" im Satz selbst. Es ist vermutlich nur ein Füllwort. Man darf gespannt sein, wie sich der BGH aus der selbstgestellten Falle befreit.