Dachgeschoßausbau für Großraumbüro, Architektur- und Ingenieurbüro, Gemengelage, Einfügen, Gebot der Rücksichtnahme

Der Ausbau eines Dachgeschosses zu einem Planungsbüro im Innenbereich ist dann zulässig, wenn es sich nicht ausschließlich um ein allgemeines Wohngebiet handelt, sondern um ein Mischgebiet (Gemengelage).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstücks T. in Berlin-Mitte. Sie wendet sich gegen die Versagung einer Baugenehmigung zum Dachgeschoßausbau für ein Architekten- und Ingenieurbüro.

Gemäß dem Bauantrag vom 23. November 2000 beabsichtigt die Kl. den Dachgeschoßausbau zu einem Großraumbüro mit einer Fläche von etwa 500 qm. Geplant ist die Nutzung durch das Architektur- und Ingenieurbüro.

Das Büro soll 28 Mitarbeiter beschäftigen und montags bis freitags von 8 bis 19 Uhr geöffnet sein.

Mit Antrag vom 16. Januar 2001 beantragte die Kl. zudem eine Baugenehmigung für den Anbau von vier Balkonen am Seitenflügel und mit Antrag vom 16. Februar 2001 die Baugenehmigung für den Einbau eines Fahrstuhls im Treppenhaus des Seitenflügels. Diesen Anträgen entsprach das Bezirksamt Mitte mit den Bescheiden vom 25. Oktober 2001.

Mit Bescheid vom 20. November 2001 versagte das Bezirksamt Mitte hingegen die Genehmigung zum Ausbau des Dachgeschosses zu einem Planungsbüro. Zur Begründung führte das Bezirksamt im wesentlichen aus, eine Dachgeschoßnutzung zu Gewerbezwecken sei weder in der näheren noch in der weiteren Umgebung vorzufinden. Das beantragte Vorhaben entspreche deshalb nicht der Art der baulichen Nutzung der näheren Umgebung. Die gewerbliche Nutzung der Dachgeschoßfläche könne zu einer städtebaulich unerwünschten Zurückdrängung der Wohnnutzung und damit zu einer teilweisen Umwidmung der näheren Umgebung von Wohnen in Gewerbe führen.

Die zulässige Klage ist begründet. Der Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 20. November 2001 ist rechtswidrig und verletzt die Kl. daher in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Dem begehrten Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung stehen zumindest aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Bedenken entgegen.

Nach § 62 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln hat die Kl. einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Dies ist - zumindest in bauplanungsrechtlicher Hinsicht - der Fall. Das Vorhaben der Kl. ist nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig. Nach dieser Vorschrift ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB müssen zudem die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und darf das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB anzuwenden. Die zu berücksichtigende nähere Umgebung reicht zum einen so weit, wie sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, zum anderen so weit, wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflußt. Es darf nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muß auch die Bebauung der weiteren Umgebung berücksichtigt werden, sobald sie noch prägend auf das Grundstück einwirkt (BVerwGE 55, 369, 380).

Aufgrund der durchgeführten Augenscheinseinnahme ist die Kammer zu der Überzeugung gelangt, daß die tatsächliche Ausgestaltung der näheren Umgebung des streitbefangenen Grundstücks keinen der in § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. den Bestimmungen der BauNVO genannten Gebietstypen entspricht. In der Torstraße überwiegt zwar in dem hier in Augenschein genommenen Abschnitt zwischen der Tucholskystraße und der Ackerstraße die Wohnnutzung, doch sind in der näheren Umgebung auch gewerblich genutzte Gebäude zu finden. Dies gilt insbesondere für den Abschnitt zwischen der Gartenstraße und der Bergstraße und den gegenüberliegenden Baublock zwischen der Kleinen Hamburger Straße und der Ackerstraße. Da somit die Bebauung in diesem Gebiet diffus und damit keinem bestimmten Gebietstyp zuzuordnen ist, beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die Bestimmung des Rahmens, in den sich ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB einfügen muß, richtet sich grundsätzlich nach den in der Baunutzungsverordnung für die einzelnen Baugebiete typisierten Nutzungsarten, soweit diese in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden sind. Sind in der näheren Umgebung solche den Begriffsbestimmungen der BauNVO entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den vorhandenen Rahmen ein (BVerwG BRS 47 Nr. 63).

Hiervon ausgehend fügt sich das Vorhaben der Kl. in die Eigenart der näheren Umgebung ein. (wird ausgeführt)

Planungsrechtlich muß ein Bauvorhaben sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (§ 34 Abs. 1 BauGB). Ob das für den Ausbau eines Dachgeschosses zum Betrieb eines Planungsbüros in einem Mischgebiet in Berlin-Mitte zutraf, hatte das Verwaltungsgericht Berlin zu entscheiden.

Die Eigentümerin wollte das Dachgeschoß ausbauen zur Nutzung als Architektur- und Ingenieurbüro. Das Bezirksamt Mitte versagte die Baugenehmigung unter Berufung darauf, daß eine Dachgeschoßnutzung zu Gewerbezwecken in der Umgebung nicht vorzufinden sei. Der geplante Umbau könne zu einer städtebaulich unerwünschten Zurückdrängung der Wohnnutzung führen. Die Verpflichtungsklage der Eigentümerin war erfolgreich.

Mit Urteil vom 29. Oktober 2003 verwies das Verwaltungsgericht Berlin darauf, daß nach dem Ortstermin feststehe, daß es sich um Mischgebiet handele und nicht um ein allgemeines Wohngebiet. Das Vorhaben füge sich daher in die Eigenart der näheren Umgebung ein, da zahlreiche gewerbliche Nutzungen in der Umgebung festzustellen seien. Planungsrechtlich könne die Baugenehmigung nicht versagt werden.