Dachgeschoßausbau

Bei einem Dachgeschoßausbau kommt es für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht auf die Feinheiten der Berechnungsregeln der Baunutzungsverordnung für die Geschoßfläche an; entscheidend ist allein, ob sich das Gebäude als solches in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

I. Der Kl. begehrt eine Baugenehmigung für den Ausbau eines Dachgeschosses zu zwei Wohnungen von 115 qm und 176 qm Grundfläche in einem mehrgeschossigen Wohngebäude, das in geschlossener Bauweise in Ecklage errichtet worden ist. Das Baugrundstück liegt nicht im Bereich eines Bebauungsplans. Die Nachbargrundstücke sind mit vergleichbaren Altbauten ähnlicher Geschossigkeit und Höhe ebenfalls in geschlossener Bauweise bebaut.

Einen Bauantrag der Rechtsvorgängerin des Kl. für ein ähnliches Vorhaben hatte die Bekl. abgelehnt, weil sich das Vorhaben nach dem Maß der vorgesehenen baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgehung einfüge und den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse widerspreche. Die dagegen eingelegten Rechtsmittel blieben erfolglos; die gegen das Berufungsurteil eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde hat der Senat mit Beschluß vom 31. Oktober 1986 - BVerwG 4 B 224.86 - (nicht veröffentlicht) zurückgewiesen.

Den neuen Bauantrag des Kl. lehnte die Bekl. mit Bescheid vom 2. Januar 1989 aus denselben Gründen ab. Sie führte aus, das Anwesen sei schon bisher mit einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 4,05 erheblich dichter bebaut als die vergleichbaren Eckgrundstücke in der Umgebung, bei denen Werte zwischen 2,15 und 2,7 erreicht würden. Die durch den Ausbau bewirkte weitere Verdichtung führe zu bodenrechtlichen Spannungen. (...)

II. Die zulässige Revision bleibt erfolglos. Der streitige Dachgeschoßausbau ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig. Einer Änderung bedarf lediglich die vom Berufungsgericht für dieses Ergebnis gegebene Begründung. (...)

Mit der Neufassung des § 34 BauGB durch das Baugesetzbuch sind die Vorschriften des § 34 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BBauG 1976/79 entfallen. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage sind die Regelungen der Baunutzungsverordnung für das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB nunmehr in keinem Fall unmittelbar von Bedeutung. Ob ein Vorhaben zulässig ist, richtet sich jetzt immer allein nach dem Merkmal des "Einfügens" in § 34 Abs. 1 BauGB; das Maß der Nutzung soll stets nach den konkreten Verhältnissen beurteilt werden (BT-Drucks. 10/4630, S. 87). Das bedeutet zwar nicht, daß das Maß der baulichen Nutzung nach anderen als den in § 16 Abs. 2 BauNVO genannten Kriterien zu ermitteln wäre. Aus der ausnahmslosen Abkoppelung von den Maßvorschriften der Baunutzungsverordnung ergibt sich aber, daß es allein auf die das Baugrundstück prägende Umgebungsbebauung ankommen soll. Vorrangig ist deshalb auf diejenigen Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt. Zu ihnen gehört die Geschoßflächenzahl nur bedingt. Auf sie kann es zwar ankommen, wenn es z. B. um die (Neu-) Errichtung eines Gebäudes in einer Baulücke in einem in offener Bauweise bebauten Gebiet mit nach Größe und Zuschnitt gleichen Grundstücken geht, weil hier die Baudichte und damit das Verhältnis von Geschoßfläche und unbebauter Fläche auf den einzelnen Baugrundstücken aus der in der Nachbarschaft vorhandenen Bebauung ohne größere Schwierigkeiten ablesbar ist. Für den Ausbau von Dachgeschossen - gar wie hier bei geschlossener Straßenrandbebauung - besitzt die Geschoßflächenzahl jedoch keine Aussagekraft für das Tatbestandsmerkmal des Einfügens. Maßgebend sind hier vielmehr die (absolute) Grundfläche, die - das Dachgeschoß mitumfassende - Geschoßzahl und die Höhe des Gebäudes. Insoweit weist der Kl. auch zutreffend darauf hin, daß bei Eckgrundstücken in geschlossener Bauweise regelmäßig eine gegenüber der Nachbarbebauung erhöhte Geschoßflächenzahl vorliegt, die städtebaulich im allgemeinen nicht nur unbedenklich, sondern sogar erwünscht ist; eine höhere bauliche Nutzung von Eckgrundstücken ist geradezu eine Voraussetzung dafür, daß sich das Eckgebäude in das Straßenbild harmonisch einfügt. (...)

Der Senat verkennt nicht, daß die von der Gemeinde vorgehaltene Infrastruktur durch die Zulassung der Wohnnutzung in bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschossen berührt wird und daß sich der Dachgeschoßausbau auf sie, vor allem wenn die Wohnnutzung zum ersten Mal in den Dachgeschoßbereich hinein erweitert wird, auch negativ auswirken kann. Dem kann die Gemeinde aber nur mit dem Mittel der Bauleitplanung - auch durch einen gegebenenfalls mit einer Veränderungssperre zu sichernden einfachen Bebauungsplan - begegnen. Die Umwandlung von Nebenräumen im Dachgeschoß ohne wesentliche bauliche Veränderungen in Wohnräume oder gar in selbständige Wohnungen läßt sich in einem Wohngebiet über § 34 Abs. 1 BauGB regelmäßig nicht verhindern, weil die in dieser Vorschrift genannten Kriterien hierdurch nicht betroffen werden. (...)

Ausbau von Dachgeschossen schafft Wohnraum, bringt aber Probleme für die Infrastruktur. Eine Gemeinde in Bayern lehnte deshalb eine Baugenehmigung ab, wogegen in einem jahrelangen Prozeß (die erste Entscheidung des BVerwG stammte aus dem Jahre 1986) der Bauwillige erfolgreich klagte.

In seinem Urteil vom 23. März 1994 stellt das Bundesverwaltungsgericht fest, daß grundsätzlich nach dem Baugesetzbuch nur maßgeblich ist, ob sich das ausgebaute Dachgeschoß in die Umgebung einfügt. Kriterien nach der Baunutzungsverordnung wie die Geschoßflächenzahl sind nicht mehr wesentlich. Nur mit einem Bebauungsplan kann die Gemeinde solche Ausbaupläne verhindern.