Dachgeschossausbau

Dachgeschossausbau; Nutzungsverdichtung; Sanierungsgebiet; Sanierungsziel; Mischnutzung

1. Die durch den Ausbau von Dachgeschossen entstehende partielle Nutzungsverdichtung widerspricht auch im Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" nicht öffentlichen Belangen.

2. Die Mischung von Wohnnutzung und nicht störender gewerblicher Nutzung ist kein städtebaulicher Mißstand, so daß die Heranziehung zweckentfremdungsrechtlicher Gesichtspunkte als Sanierungsziel zweifelhaft ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. begehrt die Erteilung einer Sanierungsgenehmigung für die Errichtung zweier Dachgeschoßwohnungen auf seinem im Bezirk Mitte in der Spandauer Vorstadt gelegenen, 451,40 qm großen Hausgrundstück. Das Grundstück ist mit einem vier Wohngeschosse und ein Souterrain aufweisenden, 1864 errichteten Altbau bebaut, der 1945 mit einem Notdach versehen wurde. Das Grundstück liegt im durch die 9. VO über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBl. S. 403) festgelegten Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt. Es ist in der Denkmalliste Berlin vom 3. August 1995 als konstituierender Bestandteil des Ensembles Spandauer Vorstadt verzeichnet (ABl. S. 3236). Weiterhin liegt das Grundstück im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebietes "Spandauer Vorstadt" im Bezirk Mitte von Berlin vom 27. Mai 1993 (GVBl. S. 260).

Die zwei Wohneinheiten im 1. Obergeschoß des Hauses werden gewerblich genutzt, und zwar die linke Einheit als Büro aufgrund des Mietvertrages vom 27. März 1993, die rechte Einheit als Hautarztpraxis durch Mietvertrag vom 19. Dezember 1992. Darüber hinaus werden die Wohnungen im Erdgeschoß gewerblich genutzt; die Wohnungen im Erdgeschoß (Hochparterre) rechts von einem Zahnarzt. Unter dem 15. Januar 1993 genehmigte das Wohnungsamt des Bezirksamts Mitte die Zweckentfremdung der Wohnung im Hochparterre rechts (Zahnarzt) mit der Nebenbestimmung: "Entsprechend ihrer Erklärung schaffen Sie für die zweckentfremdete Wohnung (123,7 qm) Ersatzwohnraum in der ... im Dachgeschoß mit einer Wohnfläche von 122,4 qm. Die Genehmigung zur dauerhaften Umwidmung wird erst wirksam, wenn Ersatzwohnraum in der ... im Dachgeschoß bezugsfertig ist. Die Bezugsfertigkeit muß bis spätestens zum 30. Juli 1993 hergestellt und binnen der nächsten 14 Tage nachgewiesen sein." Für die Wohnung im 1. OG links (Büro) wurde unter dem 8. Juli 1993 ein entsprechender Bescheid erteilt. Die Zweckentfremdungsgenehmigungen wurden widerrufen.

Mit Anträgen vom 3. März 1994 beantragte der Kl. die Erteilung einer Sanierungsgenehmigung für die Errichtung zweier Dachgeschoßwohnungen mit einem begrünten, begehbaren Dach.

Mit Bescheid vom 4. Juli 1994 versagte das Bezirksamt Mitte von Berlin, Stadtplanungsamt, die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung.

Die die begehrte Sanierungsgenehmigung versagenden Bescheide des Bezirksamts Mitte von Berlin sind rechtswidrig und verletzen den Kl. in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Kl. hat einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB, weil der Ausbau des Dachgeschosses mit zwei Dachgeschoßwohnungen den Zielen der Sanierung nicht widerspricht. Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die Sanierungsgenehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, daß das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

Der beantragte Dachgeschoßausbau widerspricht nicht den Zielen der Sanierung, wie sie in der Anlage 6 des Berichts an das Abgeordnetenhaus zur Begründung der 9. Sanierungsverordnung vom 21. September 1993 zum Ausdruck kommen, er entspricht ihnen vielmehr. Nach den vom Senat von Berlin beschlossenen Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin können die in den festgelegten Sanierungsgebieten bestehenden, flächendeckenden städtebaulichen Mißstände nicht durch öffentliche Förderung allein beseitigt werden. Vielmehr ist die Menge der baulichen Mißstände an den Altbauten nur mit deutlicher Unterstützung von Privatinvestitionen zu beseitigen (Nr. 1 der Leitsätze, 2. Absatz). Dem entspricht der beantragte Dachausbau, da er wegen der damit in der Regel verbundenen lnstandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen (Treppenhaus, Fassade) zu einer Verbesserung der baulichen Substanz im Sanierungsgebiet beiträgt (vgl. auch die Einleitung der Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 2. November 1990 - Ausbau von Dachräumen zu Wohnzwecken -, ABl. S. 2220, wonach Investitionsanreize durch den Dachgeschoßausbau geschaffen werden sollen).

Die vom Bekl. in den angefochtenen Bescheiden aufgeführten Gegenargumente vermögen nicht zu überzeugen. Zwar wird die Geschoßflächenzahl auf dem Grundstück durch den Dachgeschoßausbau erhöht, und es entsteht insoweit eine partielle Nutzungsverdichtung. Diese wird von der öffentlichen Hand in Berlin grundsätzlich nicht mehr als dem Ausbau entgegenstehender öffentlicher Belange angesehen (vgl. Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 2. November 1990, a. a. O.). Die partielle Nutzungsverdichtung widerspricht entgegen der Auffassung des Bekl. nicht den besonderen Zielen der Sanierung in der Spandauer Vorstadt nach der Anlage 6 des Berichts an das Abgeordnetenhaus zur Begründung der 9. Sanierungsverordnung. Danach bewirkt zwar die hohe bauliche Dichte schwere strukturelle Mängel hinsichtlich der Belüftungs- und Belichtungsverhältnisse der Wohnungen (S. 23 der Anlage). Damit hat der Bekl. einen städtebaulichen Mißstand im Sanierungsgebiet beschrieben (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 1 a) BauGB). Dieser Mißstand wird jedoch durch den Ausbau von Dachgeschoßwohnungen nicht wesentlich verfestigt und auch nicht verstärkt, weil durch den Dachgeschoßausbau im Regelfall nur vorhandene bauliche Räume intensiver genutzt werden und zusätzliche Baumassen nicht entstehen. Der "inhumanen baulichen Dichte" (S. 32 des Berichts) ist nach den Sanierungszielen durch die Erhaltung von vorhandenen Freiflächen bei behutsamer Block- und Lückenschließung zu begegnen. Damit ist aber nicht gesagt, daß der Dachgeschoßausbau den sanierungsrechtlichen Zielen widerspricht. Im übrigen hat die Augenscheinseinnahme ergeben, daß aufgrund der besonderen baulichen Situation auf dem Baugrundstück und seiner Umgebung eine erhebliche Verschlechterung von Belüftungs- und Belichtungsverhältnissen des noch vorhandenen Wohnraums durch den Dachgeschoßausbau nicht zu besorgen ist.

Durch den Ausbau bzw. den Ersatz des vorhandenen Notdachs durch ein Dachgeschoß wird auch die Stadtgestalt - räumliche Ordnung - (vgl. S. 32 und S. 27 des Berichts) der Spandauer Vorstadt nicht beeinträchtigt (vgl. § 136 Abs. 4 Nr. 4 BauGB). Weder wird durch den Dachgeschoßausbau das Grundgerüst des Stadtkörpers, die Straßen und Plätze (S. 27 des Berichts), beeinträchtigt, noch werden Grund- und Aufrisse sowie räumliche Texturen der Stadtgestalt verändert. Insbesondere ist auch nicht die für die Spandauer Vorstadt typische kleinparzellige Nutzung durch den Dachgeschoßausbau gefährdet.

Schließlich verkennt der Bekl., daß zweckentfremdungsrechtliche Gesichtspunkte hier nicht durchgreifen können. Zwar heißt es insoweit auf Seite 13 des Berichts, daß die Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich den Zielen der Stadterneuerung widerspreche, soweit sie nicht im Einzelfall zur Gebietsentwicklung unabweisbar sei. Es kann offenbleiben, ob eine derartige Festlegung ein zulässiges Sanierungsziel im Sinne von § 136 Abs. 2 und Abs. 3 BauGB darstellt, woran allerdings Zweifel bestehen, weil im Prinzip die Mischung von Wohnnutzung und nicht störender gewerblicher Nutzung kein städtebaulicher Mißstand ist (Roeser in Schlichter/Stich, Berliner Kommentar zum BauGB, 2. Auflage § 136 Rdnr. 19). Die in Rede stehenden Dachgeschoßwohnungen sollen jedoch nicht zweckentfremdet werden, sie sollen zu Wohnzwecken genutzt werden. Ihre Errichtung verstößt damit nicht gegen Sanierungsziele nach dem Bericht. Im übrigen sind die zweckentfremdungsrechtlich relevanten Umnutzungen bereits vor Inkrafttreten der Sanierungsverordnung erfolgt. Die zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungen vom 15. Januar und 8. Juli 1993 und die Mietvertragsabschlüsse bezüglich der Wohnung im 1. Obergeschoß links (Büro) und der Hochparterrewohnung rechts (Zahnarzt) erfolgten vor Inkrafttreten der 9. Sanierungsverordnung am 9. Oktober 1993. Damit ist der zweckentfremdungsrechtliche Vorgang abgeschlossen; es kann nun nicht nachträglich im Hinblick auf neueres Sanierungsrecht der Dachgeschoßausbau verweigert werden. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, daß die Zweckentfremdungsgenehmigungen widerrufen worden sind, da es insoweit nicht auf formelle Legalität, sondern auf materielle Legalität ankommt (vgl. § 2 Abs. 3 der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 15. März 1994, GVBl. S. 91). Die Zweckentfremdung war vor dem Inkrafttreten der 9. Sanierungsverordnung materiell legal, d. h., der Bekl. durfte dem Kl. nicht verwehren, zweckentfremdeten Wohnraum durch gleichwertigen Ersatzwohnraum im Dachgeschoß zu ersetzen. Dachgeschoßwohnungen sind nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich als Ersatzwohnraum geeignet (vgl. Urteil der Kammer vom 9. April 1997 - VG 19 A 184.94 -, GE 1997, 629 m. w. N.). Es ist auch nicht ersichtlich, daß eine der sechs Voraussetzungen, die für die Anerkennung des Ersatzwohnraums erfüllt sein müssen (vgl. OVG Berlin, Beschluß vom 23. September 1996 - OVG 5 S 136.96 -), nicht gegeben ist. Zwar muß insoweit Ersatzwohnraum im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden (OVG, a. a. O.); dies hat jedoch hier offensichtlich allein der Bekl. unter Berufung auf angeblich entgegenstehendes Sanierungsrecht verhindert.

Der Eigentümer wollte das Dachgeschoß seines im Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" liegenden Hauses ausbauen, wofür eine sanierungsrechtliche Genehmigung und eine Baugenehmigung nötig waren. Beide Genehmigungen erhielt er von der Behörde nicht, die sich auf eine dadurch entstehende "inhumane bauliche Dichte" berief.

Durch Urteil vom 21. Mai 1997 verpflichtete das Verwaltungsgericht Berlin die Behörde zur Erteilung der Genehmigungen und berief sich darauf, daß nach dem erklärten Ziel des Senats Dachgeschoßausbauten erwünscht sind und die dadurch entstehende "partielle Nutzungsverdichtung" nicht gegen öffentliche Belange verstößt. Dies hat nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auch in Sanierungsgebieten zu gelten. Auf zweckentfremdungsrechtliche Gesichtspunkte darf die Behörde sich dabei nicht berufen; das Verwaltungsgericht konnte sich hier allerdings darauf beschränken, Zweifel zu äußern, da es für die Entscheidung letztlich nicht darauf ankam.