Dachfunkantenne

Dachfunkantenne; Mietvertrag; vertragsmäßiger Gebrauch; CB-Dachfunkantenne; Duldungspflicht des Vermieters; Treu und Glauben

I. Der Vermieter kann grundsätzlich die Beseitigung einer ohne seine Zustimmung vom Mieter angebrachten CB-Dachfunkantenne verlangen. II. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Duldung einer ohne Zustimmung des Vermieters errichteten Dachfunkantenne, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, daß die Anbringung von Dachantennen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters gestattet ist, es sei denn, daß der Vermieter auf Grund der Umstände des Einzelfalles nach Treu und Glauben seine Zustimmung nicht hätte verweigern dürfen,

1. Die Kl. sind Eigentümer des Anwesens, in dem die Bekl. auf Grund eines mit den Kl. auf unbestimmte Zeit geschlossenen, schriftlichen Mietvertrages eine Wohnung gemietet haben. Nach Nr. Il b Abs. 2 der Hausgemeinschaftsordnung zum Mietvertrag ist die Anbringung u. a. von Dachantennen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters gestattet. Die Bekl. errichteten auf dem Dach des Hauses eine Funkantenne, ohne zuvor die Genehmigung der Kl. eingeholt zu haben. Die postalische Genehmigung für die ortsfeste Sprechfunkanlage liegt vor. Nachdem die Kl. vergeblich die Entfernung der Funkantenne von den Bekl. verlangt hatten, erhoben sie unter dem 5./8. Februar 1980 beim Amtsgericht Klage auf Beseitigung der Antennenanlage. Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Beseitigung der Funkantennenanlage verurteilt. Das Landgericht hat dem Bayerischen Obersten Landesgericht folgende Rechtsfrage vorgelegt: "Kann der Vermieter die Beseitigung einer vom Mieter errichteten Dachfunkantenne verlangen, oder hat der Mieter trotz eines mietvertraglichen Genehmigungsvorbehalts unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. AG Hamburg in WM 80/176) einen Anspruch auf Duldung der Antenne durch den Vermieter? 1. Die Vorlage ist zulässig.

a) Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zur Erteilung des - durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (im folgenden: 3. MietÄndG) vom 21.12.1967 (BGBI. I S. 1248) eingeführten - Rechtsentscheids berufen (Art. lll Abs. 2 des 3. MietÄndG; § 1 der Verordnung über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 GVBI. S. 17 - i.V.m. § 1 der VO vom 9. 1. 1968 - GVBI. S. 4 -).

In diese Zuständigkeitsregelung hat das Gesetz zur Änderung des 3. MietÄndG vom 5.6.1980 (DGBI. I S. 657) nicht eingegriffen. Die neue, seit dem 1. 7.1980 geltende Fassung des Art. lll Abs. 1 des 3. MietÄndG dehnt zwar den - bisher auf Rechtsfragen aus dem Bereich der §§ 556 a bis 556 c BGB beschränkten - Rechtsentscheid auf sämtliche bedeutsamen Rechtsfragen aus dem Recht der Mietverhältnisse über Wohnraum aus, Die auf der Rechtsgrundlage des Art. lll Abs. 2 des 3. MietÄndG erlassenen Rechtsverordnungen decken jedoch auch die nachträgliche Erweiterung des sachlichen Zuständigkeitsbereichs ab (BayObLGZ 1980 Nr. 62). b) Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den (nunmehr weiter gesteckten) Rahmen des Art. lll Abs. 1 des 3. MietÄndG fällt, ob sie grundsätzliche Bedeutung hat und ob sie für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (BayObLGZ 1970,169/170 f.; 1971,363/365; 1980 Nr. 62; OLG Köln NJW 1968,1834; OLG Stuttgart NJW 1969, 1070; OLG Karlsruhe ZMR 1970, 310; Palandt BGB 40. Aufl. § 556a Anm. 7e; Dänzer Vanotti NJW 1980, 1777/1778 f.; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 39. Aufl. Anh. § 544 Anm. 3). Der im Schrifttum vertretenen abweichenden Ansicht zur Entscheidungserheblichkeit (vgl. insbesondere Schmidt Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 3. Aufl. RdNr. B 294; Thomas/Putzo ZPO 11. Aufl. Vorbem. § 511 Anm. VII 4) hat sich bisher ersichtlich kein Obergericht in einem Rechtsentscheid angeschlossen (zweifelnd nur: OLG Hamm NJW 1968, 2339). Der Senat sieht ebenfalls keinen Anlaß, von der bisherigen Rechtsprechung abzugehen. c) Ob die Voraussetzungen für einen Vorlagebeschluß gegeben sind, kann das Oberlandesgericht in der Regel nur dem mit einer entsprechenden Begründung versehenen Vorlagebeschluß entnehmen (Thomas/Putzo Vorbem § 511 ZPO Anm. Vll 3; Schmidt-Futterer/Blank RdNr. B 287). Eine solche Begründung fehlt hier. Es konnte jedoch ausnahmsweise auf sie verzichtet werden, weil die Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit und der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage nach dem Vorlagebeschluß und den vorausgegangenen Ausführungen der Parteien ohne weiteres möglich war (BayObLGZ 1970, 169/171; 1980 Nr. 62; Baumbach/Lauterbach/Alberts/Hartmann Anh. § 544 ZPO Anm. 2). Die in Art. lll Abs. 1 des 3. MietÄndG bestimmten Voraussetzungen für den begehrten Rechtsentscheid sind hier erfüllt. Die gestellte Frage setzt sich aus zwei Einzelfragen zusammen, die jedoch nur einheitlich beantwortet werden können, weil eine etwaige Duldungspflicht die Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs der Vermieter ausschließt. Dies ergibt sich daraus, daß den sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten des einen Vertragspartners regelmäßig Ansprüche auf Seiten des anderen entsprechen (Palandt Ein. v. § 535 BGB Anm. 5 b). Die Fragen haben sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben und sind, soweit ersichtlich, noch von keinem Obergericht durch Rechtsentscheid entschieden worden. Es handelt sich auch um Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung. Sie sind für die Entscheidung des Landgerichts dann erheblich, wenn das Verlangen der Vermieter auf Beseitigung der Funkantennenanlage nach den Umständen des Falles aus grundsätzlichen Erwägungen nicht gerechtfertigt wäre, oder wenn den Mietern - ungeachtet des vertraglichen Genehmigungsvorbehalts - aus den geltend gemachten Gründen ein Recht auf Beibehaltung der

Entscheidung des Landgerichts dann erheblich, wenn das Verlangen der Vermieter auf Beseitigung der Funkantennenanlage nach den Umständen des Falles aus grundsätzlichen Erwägungen nicht gerechtfertigt wäre, oder wenn den Mietern - ungeachtet des vertraglichen Genehmigungsvorbehalts - aus den geltend gemachten Gründen ein Recht auf Beibehaltung der Funkantenne zustünde. Andere Gründe, aus denen ohne Beantwortung dieser grundsätzlichen Fragen entschieden werden könnte, liegen nicht vor. 2. Nach § 535 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Was unter dieser Verpflichtung zu verstehen ist, hat das Gesetz selbst in § 536 BGB näher beschrieben. Maßgebendes Kriterium für den Inhalt der Verpflichtung des Vermieters gemäß § 535 Satz 1, § 536 BGB, ist der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache. Ihn zu bestimmen, ist Sache der Vertragsparteien, denn es besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit, soweit die §§ 535 bis 580 BGB sie nicht in Einzelheiten einschränken (BGB-RGRK 12. Aufl. Vor § 535 RdNr. 44: Palandt Einf. v. § 535 BGB Anm. 8b). Ist Gegenstand eines Mietvertrages eine Wohnung, so ist, selbst wenn es an einer ausdrücklichen Erklärung fehlt, im Zweifel anzunehmen, daß der vertragsgemäße Gebrauch die Benutzung als Wohnung ist. In diesem Rahmen umfaßt "Wohnen" alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie (Schmidt-Futterer/Blank RdNr. A 26) gehört, also die gesamte Lebensführung des Mieters in allen ihren Ausgestaltungen und mit allen ihren Bedürfnissen (Herpers Wohnraummietrecht: RdNr. 159). Bei deren Verwirklichung kann sich der Mieter auch solcher Errungenschaften der Technik bedienen, die als wirtschaftliche Hilfsmittel aus dem gesamten Leben nicht mehr wegzudenken sind (LG Essen WoM 1980, 30). Technische Neuerungen können folglich zu einer Ausweitung des vertragsmäßigen Gebrauchs führen (Soergel BGB 11. Aufl. §§ 535, 536 RdNr. 230), insbesondere dann, wenn sie für weite Schichten der Bevölkerung eine Selbstverständlichkeit geworden sind und zum allgemeinen Lebensstandard gehören (Herpers RdNr. 155). a) Das Betreiben einer Funksprechanlage in der vermieteten Wohnung unter Inanspruchnahme des Hausdaches zum Aufstellen einer Antenne gehört im allgemeinen nicht zu dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, auf dessen Gewährung der Mieter einen Anspruch hat (LG Essen WoM 1980, 30; LG Mainz DAS GRUNDEIGENTUM 1974, 736; AG Köln WoM 1980, 4/5; AG Castrop-Rauxel WoM 1979, 212; AG Dortmund WoM 1979, 86; BGB-RGRK § 535 BGB RdNr. 2S; Soergel §§ 535, 536 BGB RdNr. 236; Palandt § 535 BGB Anm. 2a bb c; Sternel Mietrecht 2. Aufl. Teil ll RdNr. 325; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht von A bis Z 9. Aufl. "Außenantenne" S. 240 a. E. m. Nachw.; Lutz Lexikon des Miet- und Wohnrechts 3. Aufl. Stichwort "Antenne"; a. A. LG Bochum NJW 1960, 1622 für Taxiunternehmer, AG Düren WoM 1979, 103 für störstrahlungssichere Antenne; weiter einschränkend AG Hamburg WoM 1980 176). Die Gebrauchsgewährung erstreckt sich bei gemieteten Räumen ohne besondere Abrede auf solche Grundstücks- und Gebäudeteile (z B. Hausflur, Hof, Durchfahrt, Treppen, Lift), die zum Gebrauch oder zum Zugang der Mieträume notwendig sind (BGH NJW 1967, 154 Palandt § 535 BGB Anm. 2a bb B), und nur insoweit darf der Mieter den außerhalb seiner Wohnung liegenden Bereich nutzen. Nicht in diesem Rahmen liegt jedoch die Inanspruchnahme des Daches eines

dstücks- und Gebäudeteile (z B. Hausflur, Hof, Durchfahrt, Treppen, Lift), die zum Gebrauch oder zum Zugang der Mieträume notwendig sind (BGH NJW 1967, 154 Palandt § 535 BGB Anm. 2a bb B), und nur insoweit darf der Mieter den außerhalb seiner Wohnung liegenden Bereich nutzen. Nicht in diesem Rahmen liegt jedoch die Inanspruchnahme des Daches eines Mehrfamilienhauses durch Errichtung einer Funkantenne zum Zwecke der Ausübung einer Freizeitbeschäftigung in der Wohnung. Als eine solche ist der Betrieb einer CB-Funksprechanlage nämlich auch dann anzunehmen, wenn über sie gelegentlich hilfreiche Informationen vermittelt werden können. aa) Der Betrieb einer CB-Funksprechanlage als Freizeitbeschäftigung ist mit Rundfunk- und Fernsehempfang nicht vergleichbar. Infolge des technischen Fortschritts hat heute jeder Mieter ein Recht auf Teilnahme am Rundfunk- und Fernsehprogramm (Staudinger BGB 12. Aufl. §§ 535, 536 RdNr. 67). Sowohl Rundfunk als auch Fernsehen dienen nicht lediglich der Unterhaltung, sondern ganz allgemein der Information über das jeweilige Tagesgeschehen, der Unterrichtung über aktuelle politische und zeitgeschichtliche Vorgänge, und bieten jedermann vielfältige Möglichkeiten der Fortbildung, sei es im wirtschaftlichen und sozialen oder technischen Bereich, sei es auf dem Gebiet der Kunst und Wissenschaft; sie stellen einen wesentlichen Bestandteil des häuslichen Lebens dar und gehören deshalb zu den Tätigkeiten, aus denen sich der Begriff des Wohnens zusammensetzt. Demnach handelt ein Mieter im Rahmen der Vertragsmäßigkeit, wenn er sich Anlagen zum einwandfreien Rundfunk- und Fernsehprogramm einrichten läßt (Roquette Das Mietrecht des GB § 550 BGB RdNr. 13); er hat Anspruch auf die Anbringung einer Einzelantenne (Hochantenne) außerhalb der Mieträume, solange keine ausreichende Gemeinschaftsantenne vorhanden ist (LG Hamburg, ZMR 1978, 140/141; BGB RGRK RdNr. 23, Palandt Anm. 2 a bb c, je zu § 535 BGB).

Demgegenüber handelt es sich bei einer CB-Funksprechanlage - mit Dachantenne - nicht um ein für weite Schichten der Bevölkerung zum Allgemeingut gewordenes technisches Hilfsmittel, dessen Gebrauch zur Selbstverständlichkeit geworden ist und einem unbedingten Verkehrsbedürfnis entspricht. Diese Funksprechanlage ist als Übermittlungsgerät auch nicht dem Fernsprecher mit seiner hohen wirtschaftlichen Bedeutung gleichzusetzen, da sie, anders als dieser, nicht den Charakter eines wirtschaftlichen Hilfsmittels hat, sondern ausschließlich der Freizeitbeschäftigung gewidmet ist. Dar unterscheidet sie sich auch vom gewerblichen Funkbetrieb (Funktaxi; Betriebsfunk), der hier jedoch nicht in Frage steht. Sie gehört nicht notwendig zur Führung eines häuslichen Lebens (Roquette a.a.O.) . bb) Die Anbringung und Erhaltung einer einem einzelnen Mieter dienenden Funkantenne auf dem Dach eines Mietshauses kann folglich auch nicht zur allgemein üblichen Nutzung von Gebäudeteilen gerechnet werden, auf die sich der Gebrauch von Mieträumen zu Wohnzwecken erstreckt. Der Mieter überschreitet eindeutig die Grenzen des ihm zustehenden Gebrauchsrechts, wenn er eigenmächtig und ohne vorherige Genehmigung auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses eine Funkantenne anbringt (Lutz a.a.O.). Eine solche Maßnahme ist notwendigerweise mit einem Eingriff in die Dachkonstruktion verbunden, der dem Mieter regelmäßig nicht gestattet ist. Ein Verstoß hiergegen löst unter dem Gesichtspunkt des vertragswidrigen Gebrauchs und der Eigentumsbeeinträchtigung Unterlassungs-, Beseitigungs- und Schadensersatzansprüche gemäß §§ 550, 823, 1004 BGB aus (vgl. BGH NJW 1974, 1463/1464). cc) Der Gesichtspunkt der Sozialpflichtigkeit des Eigentums steht dem nicht entgegen. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums bezieht sich in erster Linie auf Grund und Boden (BVerfGE 21, 73/83), gilt aber auch für die Wohnung des Einzelnen und seiner Familie (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze RdNr. A 26). Das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) umfaßt zwar auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die sozialen Belange derjenigen, die auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen sind (BVerfGE 37, 132/140). Es wird vom Eigentümer aber nicht schon dadurch verletzt, daß er von seinem Abwehrrecht gegenüber einer unbefugt vorgenommenen baulichen Veränderung am Gebäude (Eingriff in die Dachkonstruktion) Gebrauch macht (vgl. BVerfGE 7, 230/235). Das Recht des Mieters, innerhalb seiner Wohnung einer Freizeitbeschäftigung nachzugehen, findet dort seine Grenze, wo ihm gewichtige Interessen des Vermieters oder die natürlichen Eigentümerbedürfnisse entgegenstehen. b) Der Mieter hat daher grundsätzlich auch keinen Anspruch auf Duldung einer ohne Zustimmung des Vermieters errichteten Dachfunkantenne. aa) Der Vermieter kann im Mietvertrag verbindlich die Grenzen dafür festlegen, welche Veränderungen, Einrichtungen und Anlagen der Mieter schaffen bzw. in Gebrauch nehmen darf (Erman, BGB 6. Aufl. § 536 Rdnr. 13). Ist im Mietvertrag oder der Hausgemeinschaftsordnung, wenn sie - wie in den meisten Fällen - zum Bestandteil des Mietvertrages erklärt ist, die Anbringung einer Dachantenne von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht worden, die das Gesetz als Einwilligung bezeichnet (§ 183 Satz 1 BGB), dann stellt die Anlage, so lange sie der Vermieter auch nicht nachträglich genehmigt hat, einen vertragswidrigen Zustand dar (§ 550 BGB), den

Mietvertrages erklärt ist, die Anbringung einer Dachantenne von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht worden, die das Gesetz als Einwilligung bezeichnet (§ 183 Satz 1 BGB), dann stellt die Anlage, so lange sie der Vermieter auch nicht nachträglich genehmigt hat, einen vertragswidrigen Zustand dar (§ 550 BGB), den herbeizuführen der Mieter nicht berechtigt war. War aber die Errichtung einer Funkantenne rechtswidrig, so hat der Mieter regelmäßig auch keinen Anspruch auf Fortbestand dieses Zustandes; vielmehr ist er zur Beseitigung verpflichtet. Der Vermieter braucht eine Dachfunkantenne nicht zu dulden, die er mietvertraglich durch das schriftliche Zustimmungserfordernis (Verbot mit Erlaubnisvorbehalt) von Anfang an in seine Entscheidungsfreiheit stellen wollte und durfte. bb) Anders ist es im Ausnahmefall nur dann, wenn der Vermieter nach Treu und Glauben seine Zustimmung zu der Errichtung einer Funkantennenanlage nicht hätte verweigern dürfen, falls sie von dem Mieter erbeten worden wäre, die Verweigerung einer etwa vom Mieter nachgesuchten Zustimmung zu einer solchen Anlage also als rechtsmißbräuchlich angesehen werden müßte. Nur unter diesen Voraussetzungen könnte der Vermieter verpflichtet sein, eine Funkantenne auch in den Fällen zu dulden, in denen der Mieter durch eigenmächtiges Handeln den Vermieter vor vollendete Tatsachen gestellt hat (BGH NJW 1974, 1483/1484), (1) Die Erteilung oder Versagung der Einwilligung steht im Ermessen des Vermieters, jedoch darf dieser sein Ermessen nicht mißbrauchen. Denn der auch die Vermieter- und Mieterpflichten beherrschende Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebietet es, daß der Vermieter nicht ohne triftigen Grund dem Mieter Einrichtungen versagt, die ihm das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestalten können (BGH WPM 1964, 563), durch die er als Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und durch die die Mietsache nicht verschlechtert wird (MünchKomm § 550 RdNr. 19). (2) Als triftige Gründe können nur sachbezogene gelten. Unter diesen werden im Einzelfall meist Beachtung verdienen, daß der Vermieter, vornehmlich bei größeren Wohnanlagen und dichter Bebauung, auf schutzwürdige Belange Dritter Rücksicht zu nehmen hat und insbesondere eine vom Funkbetrieb etwa ausgehende Beeinträchtigung und Störung des Rundfunk- und Fernsehempfangs von den übrigen Mietern im Hause und in der Nachbarschaft fernhalten muß, um ein geordnetes Zusammenleben der Mietparteien und den Wohnfrieden eines Mehrfamilienhauses (LG Mainz a.a.O.) zu sichern. Das Dach des Hauses muß seiner Beschaffenheit nach die Einrichtung einer Funkantenne überhaupt zulassen (Soergel §§ 535, 536 BGB RdNr, 234). Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes braucht der Vermieter nicht verunzieren (AG Köln ZMR 1979, 116 m. Anm. von Weimar; Soergel §§ 535, 536 RdNr. 236) oder durch einen Antennenwald entstellen (AG Castrop-Rauxel a.a.O.) zu lassen. Er muß auch darauf bedacht sein, eine unterschiedliche Behandlung verschiedener Mieter zu vermeiden (AG Köln WoM 1980, 4/5), auch wenn eine Rechtspflicht zur Gleichbehandlung der Mieter nicht besteht (Soergel §§ 535, 536 BGB RdNr. 227; Palandt Anm. 2b aa je zu § 535 BGB; BGB RGRK Vor § 535 RdNr. 3, Weimar MDR 1971, 108 ff. a. A. Rathjen MDR 1980, 713/717 f.). Daß die Funkanlage öffentlich-rechtlich zulässig ist, die Antennenanlage fachmännisch entsprechend den Vorschriften der VDE und an einem vom Vermieter zu bestimmenden Ort angebracht sein muß und

l §§ 535, 536 BGB RdNr. 227; Palandt Anm. 2b aa je zu § 535 BGB; BGB RGRK Vor § 535 RdNr. 3, Weimar MDR 1971, 108 ff. a. A. Rathjen MDR 1980, 713/717 f.). Daß die Funkanlage öffentlich-rechtlich zulässig ist, die Antennenanlage fachmännisch entsprechend den Vorschriften der VDE und an einem vom Vermieter zu bestimmenden Ort angebracht sein muß und daß zuvor der Nachweis einer ausreichenden Schadenshaftpflichtversicherung erbracht worden ist, versteht sich von selbst (vgl. AG Hamburg WoM 1980, 176). (3) Ob dem Vermieter nach Treu und Glauben zuzumuten ist, eine verlangte Zustimmung zur Einrichtung einer Funkantenne zu geben, und ob daher gegen ihn bei deren Versagung der Vorwurf unzulässiger Rechtsausübung erhoben werden kann, ist sonach für jeden Einzelfall unter Berücksichtigung der vorgenannten, nur beispielhaft aufgezeigten Umstände gesondert und nach einer den Belangen der Vertragsparteien gerecht werdenden und sorgfältigen Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden (BGH NJW 1963,1539 zur Umstellung von einer Koksheizung auf Ölfeuerung). Hierzu ist der Tatrichter berufen.