Dachausbau

Dachausbau; Begründung von Sondereigentum

Wird einem Wohnungseigentümer durch allstimmigen Eigentümerbeschluß der Ausbau des Dachgeschoßes zu Wohnraum gestattet, kommt anstelle einer damit verbundenen formunwirksamen Einräumung von Sondereigentum die Umdeutung in ein Sondernutzungsrecht in Betracht, das allerdings immer nur in Verbindung mit mindestens einem Wohnungseigentumsrecht bestehen kann.

Bei der von der Beteiligten zu 3) und Antragsgegnerin am 24. September 1980 erklärten Teilung des Hausgrundstücks wurden 24 Miteigentumsanteile gebildet. Mit Schreiben vom 17. August 1992 lud die Antragsgegnerin als Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 3. September 1992 ein. Als Tagesordnungspunkt 5 war angekündigt: "Verkauf der Gemeinschaftseigentumsanteile der Miteigentümer". An der Versammlung vom 3. September 1992 nahmen sämtliche damaligen Miteigentümer, darunter auch die jetzigen Beteiligten zu 1 bis 3 teil. Gemäß dem Protokoll hatten sie sich versammelt, "um einen einstimmigen Beschluß zu fassen". Zu TOP 5 lautet das von der Antragsgegnerin und einem inzwischen ausgeschiedenen Miteigentümer unterzeichnete, allen Miteigentümern übersandte Protokoll wie folgt:

"Der Verkauf von Gemeinschaftseigentum ist nicht möglich. Frau L. (Antragsgegnerin) spricht erneut den Wunsch aus, das 4. OG rechts im Quergebäude sowie sämtliche Dachflächen mit einem Ziegeldach neu aufzubauen.

Es ergeht einstimmiger Beschluß wie folgt:

1. Errichtung eines 4. OG im Quergebäude rechts.

2. Errichtung eines Dachgeschoßes über allen Gebäudeteilen und Ausbau zu Wohnraum.

3. Freistellung der Miteigentümer Frau ... (Beteiligte zu 2), Frau ... (Beteiligte zu 1), Herr ... (ausgeschiedener Miteigentümer) von allen Kosten im Zusammenhang hiermit.

4. Überführung der neuen Gebäudeteile in das Sondereigentum L.

5. Neuberechnung der Miteigentumsanteile entsprechend der neuen Gesamtfläche. Änderung der Teilungserklärung.

6. Errichtung von Balkonen vor den Wohnungen Nr. 3.4 (Beteiligte zu 2 und 3.5 (Beteiligte zu 1) auf Kosten der Eigentümerin L. (Antragsgegnerin)."

Der Eigentümerbeschluß vom 3. September 1992 zu TOP 5 wurde nicht angefochten.

In der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 1994 legte die Antragsgegnerin ausweislich des Protokolls den Bauordner mit allen Zeichnungen vor. Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 1995 lautet zu TOP 5 und 6 wie folgt:

5. Baumaßnahme Dachausbau

Frau ... und Frau ... (Beteiligte zu 1 und 2) fordern für jede Baumaßnahme genauen Zeitplan. Frau L. (Antragsgegnerin) will mit Bauunternehmer Plan ausarbeiten. Baustrom geht über Extra-Zähler. Frau ... und Frau ... fordern nicht nur Balkone, sondern alle damit zusammenhängenden Nebenarbeiten. Frau ... will Rechtsanwalt befragen.

6. Geplanter Fahrstuhleinbau

Bedingt durch das 6. Geschoß baut Frau ... Fahrstuhl ein. Es werden weder Eigentümer noch Mieter gezwungen, den Fahrstuhl anteilig zu kaufen oder zu mieten. Frau Qu. und Frau B. wollen sich noch überlegen, wie sie sich entscheiden."

Am 21. November 1995 erklärten ein Vertreter der Antragsgegnerin und eine vollmachtlose Vertreterin der übrigen Wohnungseigentümer vor dem Notar K. eine Änderung der Teilungserklärung. Danach sollten neben der Erweiterung eines Miteigentumsanteils 5 neue Miteigentumsanteile entstehen und der Antragsgegnerin übertragen werden. Diese sollte weiter auf eigene Kosten dazu berechtigt sein, einen zweiten Rettungsweg für die Wohnung Nr. 4.5, je einen Personenfahrstuhl im Lichthof zwischen dem Seitenflügel und dem Quergebäude sowie im Hof vor der rechten Fassade des Seitenflügels und Balkone vor der hinteren Fassade des Seitenflügels vor den Wohnungen Nr. 1.4, 2.4, 3.4, 4.4, 1.5. 2.5 und 3.5 zu errichten. Die laufenden Kosten der Personenfahrstühle sollten anteilig nur von denjenigen Eigentümern getragen werden, die sich vom Verwalter Schlüssel zu dessen Benutzung aushändigen lassen. Gegenüber den Beteiligten zu 1) und 2) verpflichtete sich die Antragsgegnerin, die Balkone vor deren Wohnungen bis zum 31. Dezember 1996 errichten zu lassen und auch die Kosten für eine Zugangstür sowie die Verlegung eines in diesem Bereich vorhandenen Heizkörpers zu tragen. Die Beteiligten zu 1) und 2) sowie die Beteiligte P. (letztere ist im Kaufvertrag vom 17. Dezember 1993 dem Eigentümerbeschluß vom 3. September 1992 beigetreten) haben dieser Regelung bisher nicht zugestimmt.

Nach Beginn der Bauarbeiten. die die Antragsgegnerin aufgrund der ihr erteilten Baugenehmigung vom 21. März 1995, ergänzt am 8. November 1995, in Angriff nahm, hat die Antragstellerin zunächst die unverzügliche Einstellung sämtlicher Baumaßnahmen an dem Haus gefordert und diesen Antrag später insbesondere dahin konkretisiert, daß die Errichtung eines Fahrstuhls im Hof und die Anbringung einer Feuertreppe an der Hinterseite des Quergebäudes zu unterlassen sei. Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin lediglich verpflichtet, Baumaßnahmen zur Errichtung der Fahrstühle und der Feuertreppe zu unterlassen, im übrigen hat es die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen wie auch den Widerantrag der Antragsgegnerin, die Beteiligten zu 1) und 2) sowie die Miteigentümerin P. zu verpflichten, die in deren Namen am 21. November 1995 abgegebenen notariellen Erklärungen zu genehmigen. Nachdem die Antragsgegnerin in zweiter Instanz ihren Widerantrag zurückgenommen hat, hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß vom 3. November 1997 auf die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin sämtliche Anträge der Antragstellerin sowie deren Erstbeschwerde zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1), der sich die bereits in zweiter Instanz beigetretene Beteiligte zu 2 angeschlossen hat, führte zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Das Landgericht hat nicht richtig gesehen, daß die Vereinbarung der damaligen Miteigentümer vom 3. September 1992 insoweit unwirksam ist, als zu 4 Sondereigentum an dem ausgebauten Wohnraum begründet und zu 5 die Miteigentumsanteile der Wohnanlage geändert werden sollten. Damit wird zugleich eine Prüfung erforderlich. inwieweit die Vereinbarung der damaligen Miteigentümer trotz Teilnichtigkeit gelten soll (§ 139 BGB) und gegebenenfalls eine Umdeutung stattfinden muß (§ 140 BGB). Ferner sind die Feststellungen zur Notwendigkeit der Fahrstühle und der Feuertreppe nicht verfahrensfehlerfrei. Damit bedarf der Umfang der Ausbaubefugnisse der Antragsgegnerin einer rechtlichen Neubewertung, die nicht ohne weitere tatsächliche Ermittlungen vorgenommen werden kann.

1. Ohne Rechtsirrtum sieht das Landgericht in dem einstimmigen Beschluß aller damaligen Miteigentümer vom 3. September 1992 eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG, durch die die Wohnungseigentümer im Verhältnis untereinander Sonderrechte und Sonderpflichten der Antragsgegnerin hinsichtlich des Dachgeschoßausbaus zu Wohnraum begründet haben. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist die Miteigentümerin P. in dem notariellen Kaufvertrag vom 17. Dezember 1993 dem Eigentümerbeschluß vom 3. September 1992 "beigetreten" und muß deshalb diese Regelung trotz fehlender Eintragung im Grundbuch gegen sich gelten lassen. Sollte in den Kaufverträgen anderer inzwischen in die Gemeinschaft eingetretener Miteigentümer eine Übernahmeregelung fehlen, müßten sich diese jedenfalls die inzwischen weitgehend vollzogenen baulichen Veränderungen entgegenhalten lassen, die mit allseitiger Zustimmung ins Werk gesetzt worden sind.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht ausgeschlossen, daß die Abstimmung am 3. September 1992 lediglich die Herbeiführung eines unverbindlichen "allgemeinen Meinungsbildes" darstellen würde. Die verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts zum Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses sind für das Rechtsbeschwerdegericht bindend. Rechtlich unbedenklich führt das Landgericht weiter aus, daß die Berufung auf einen Einberufungsmangel nach Ablauf der Anfechtungsfrist ausscheidet. Dasselbe gilt für die Geltendmachung eines eventuellen Stimmrechtsausschlusses gemäß § 25 Abs. 5 WEG und den behaupteten Verstoß gegen § 181 BGB. Rechtsfehlerfrei verneint das Landgericht formelle Bedenken gegen die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses vom 3. September 1992 aus § 24 Abs. 6 WEG. Ob der Eigentümerbeschluß vom 3. September 1992 im Widerspruch zu vorangegangenen Eigentümerbeschlüssen steht, bedarf aus Rechtsgründen keiner weiteren Aufklärung, weil die Eigentümer einen Beschlußgegenstand regelmäßig später ändern dürfen, zumal wenn dies mit allen Stimmen geschieht. Rechtlich unbedenklich hat das Landgericht eine innere Widersprüchlichkeit des Eigentümerbeschlusses vom 3. September 1992 sowie eine Formbedürftigkeit aus dem Gesichtspunkt einer Schenkung (§ 518 BGB) ausgeschlossen.

2. Rechtlich nicht zu billigen sind allerdings die Ausführungen des Landgerichts, daß die unter 4) und 5) des Eigentümerbeschlusses vom 3. September 1992 enthaltene Verpflichtung zur Einräumung von Sondereigentum am Dachgeschoß nicht nach §§ 125, 313 BGB, § 4 Abs. 4 WEG formbedürftig sei bzw. die Form wegen des vereinbarungsersetzenden Eigentümerbeschlusses entbehrlich sei; gleichermaßen ist in dem angefochtenen Beschluß für die Neufestlegung der Miteigentumsanteile die Formbedürftigkeit in Gestalt einer notariell beurkundeten Einigung aller Miteigentümer und der Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern nicht richtig gesehen.

Es kann dahinstehen, ob die Vereinbarung der damaligen Miteigentümer hinsichtlich der "Überführung der neuen Gebäudeteile in das Sondereigentum L. bzw. Neuberechnung der Miteigentumsanteile entsprechend der neuen Gesamtfläche, Änderung der Teilungserklärung" schon deshalb keine wirksame Verpflichtung zu begründen vermag, weil "die neuen Gebäudeteile" bzw. die "Neuberechnung der Miteigentumsanteile" nicht im einzelnen festgelegt war, sondern durch Auslegung in ihrem Umfang erst noch ermittelt werden müßte. Eine notarielle Urkunde, welche die Überführung der neuen Gebäudeteile in das Sondereigentum und die Neuberechnung der Miteigentumsanteile in dieser Weise enthalten würde, wäre mangels Bestimmtheit nicht vollziehbar und könnte selbst als Verpflichtung kaum eingeklagt werden. Darauf kommt es jedoch aus folgenden Gründen nicht an.

Wie der Senat in seiner nach Erlaß des landgerichtlichen Beschlusses ergangenen Entscheidung vom 17. Dezember 1997 (24 W 3797/97 - ZMR 1998, 368 = WM 1998, 366 = FGPrax 1998, 94 = KGRep 1998, 1994 ausgeführt hat, fällt die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ebenso wie die Änderung der Miteigentumsquoten nicht in den Regelungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG, sondern betrifft das im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Grundverhältnis der Wohnungseigentümer (vgl. BayObLGZ 1997 Nr. 41 = WM 1997, 512 = WE 1998, 151, vgl. jetzt auch BGH, NJW 1998, 3711). Zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und zur Änderung der Miteigentumsanteile bedarf es vielmehr gemäß § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch (BayObLGZ 1987, 390). Die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft das Grundverhältnis der Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume (BayObLGZ 1986, 444). Sie betrifft dagegen nicht das "Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander" im Sinne von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG. Dies ergibt sich auch aus der Gegenüberstellung von § 5 Abs. 4 und § 5 Abs. 3 WEG. Nach der letzteren Bestimmung können die Wohnungseigentümer, und zwar auch nachträglich, vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Das Gesetz hebt eine solche Vereinbarung, für die auch die Formvorschrift des § 4 Abs. 1 und 2 WEG gilt, klar von der Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG ab.

Wohnungseigentum besteht aus dem Miteigentum an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen. Dieses sachenrechtliche Grundverhältnis wird als notwendiger Inhalt im Grundbuch eingetragen und kann nur durch notariell beurkundete Erklärung und deren Eintragung im Grundbuch geändert werden (§ 4 WEG). Daneben kann die Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung enthalten, in der die Wohnungseigentümer im Rahmen der dispositiven Vorschriften der §§ 10 ff. WEG ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften regeln können. Dieser fakultative Teil der Teilungserklärung kann mit dinglicher Wirkung ausgestattet werden, indem er als "Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen" (§ 10 Abs. 2 WEG) wird. Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kann aber ebensowenig wie die Festlegung der Miteigentumsquoten "Inhalt des Sondereigentums" sein, weil dies Bereiche betrifft, die nach der Systematik der §§ 3 ff. WEG als grundlegender Bestandteil des Wohnungseigentums dem Sondereigentum gegenüberstehen. Es wäre auch mit sachenrechtlichen Grundsätzen schwer zu vereinbaren. wenn die im Grundbuch verlautbarte Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sowie die Festlegung von Miteigentumsquoten durch formlose Vereinbarungen der Wohnungseigentümer oder bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse wirksam abgeändert werden könnten. Zur Klarstellung sei jedoch darauf hingewiesen, daß Wohnungseigentümer untereinander und auch der Inhaber mehrerer Wohneinheiten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer die ihnen zustehenden Miteigentumsquoten intern verändern dürfen (vgl. BGH NJW 1976, 1976), jedenfalls wenn dies ohne Einwirkung auf die Beitragspflichten und die Stimmrechte bleibt (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 56. Aufl., WEG § 12 Rdn. 3). Im vorliegenden Fall war nicht etwa nur eine Abzweigung von Miteigentumsanteilen der Antragsgegnerin für die Wohnungen im Dachgeschoß, sondern eine generelle Neuberechnung der Miteigentumsanteile entsprechend der neuen Gesamtfläche vorgesehen.

3. Da das Landgericht von einer Wirksamkeit aller Elemente des Eigentümerbeschlusses vom 3. September 1992 zu TOP 5 ausgegangen ist, hat es keine Veranlassung gesehen, die Gesamtregelung gemäß §§ 139, 140 BGB daraufhin zu überprüfen, ob trotz Teilnichtigkeit die rechtlich wirksamen Elemente aufrechtzuerhalten und die unwirksamen Teile in rechtlich zulässige Vereinbarungen umzudeuten sind. Die Teilbereiche des Eigentümerbeschlusses zu 1), 2), 3) und 6) behandeln bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 WEG sowie den Kostenverteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 und 3) WEG, also gesetzliche Bestimmungen, die dispositiv und damit einer Regelung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugänglich sind.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist der Antragsgegnerin durch die Vereinbarung vom 3. September 1992 in großem Umfang der Umbau im Bereich eines 4. Obergeschosses im Quergebäude rechts sowie die Errichtung eines Dachgeschosses über allen Gebäudeteilen und ihr Ausbau zu Wohnraum gestattet worden, wovon die Antragsgegnerin in der Zwischenzeit auch bereits Gebrauch gemacht hat. Sofern sich die gegenwärtigen Miteigentümer nicht insgesamt freiwillig bereit finden, der Umwandlung der geschaffenen Wohnungen in Wohnungseigentum nach den Bestimmungen des § 4 WEG zuzustimmen, liegt es nahe, in der Bewilligung der Ausbaurechte zu Wohnungen die Einräumung von Sondernutzungsrechten an den betreffenden Gemeinschaftsflächen gemäß § 15 Abs. 1 WEG zu sehen. Die Nutzung der Wohnungen stünde damit der Antragsgegnerin allein zu. Die Antragsgegnerin könnte allein bestimmen, welcher ihrer sonstigen Wohnungen das oder die Sondernutzungsrechte an den ausgebauten Wohnungen zuzuordnen sind und diese Zuordnung auch nachträglich ändern. Die Antragsgegnerin könnte ferner entscheiden, ob sie eine ihrer bisherigen Wohnungen mit oder ohne Sondernutzungsrecht an einer ausgebauten Wohnung veräußert. Da ein Sondernutzungsrecht immer nur einem Miteigentümer zustehen kann, wäre bei Veräußerung der letzten Wohnung der Antragsgegnerin ohne ein noch bestehendes Sondernutzungsrecht an deren Heimfall an die Eigentümergemeinschaft zu denken. Eine getrennte Veräußerung der auf Sondernutzungsflächen errichteten neu ausgebauten Wohnungen scheidet freilich aus Rechtsgründen aus. Auch Stimmrechte für die Inhaber der neu ausgebauten Wohnungen kommen nicht in Betracht, soweit nicht dem Inhaber für eine der bisherigen Wohnungen ein Stimmrecht zusteht. Soweit nicht durch eine notariell beurkundete Erklärung aller jetzigen Wohnungseigentümer eine Neufestlegung der Miteigentumsanteile zustande kommt, kann an deren Stelle lediglich eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend der neuen Gesamtfläche verlangt werden, die mangels Einigung alle Miteigentümer erst mit einer rechtskräftigen ersetzenden gerichtlichen Entscheidung wirksam wird (vgl. BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791).

Gemäß den vorstehenden Ausführungen wird das Landgericht festzustellen haben, ob eine Umdeutung der Teilbereiche zu 4) und 5) des Eigentümerbeschlusses vom 3. September 1992 gemäß § 140 BGB nach dem mutmaßlichen Willen der Beteiligten in Betracht kommt und damit trotz Teilnichtigkeit die Gesamtregelung des Eigentümerbeschlusses vom 3. September 1992 Bestand haben kann. Den Beteiligten ist darüber hinaus eine Bedenkzeit einzuräumen, ob sie im Hinblick auf die vorstehenden Rechtsausführungen den einfacheren WEG einer formwirksamen Begründung neuen Sondereigentums und der Neufestlegung der Miiteigentumsanteile gemäß § 4 WEG wählen wollen, was allerdings nur mit allseitiger Zustimmung möglich ist.

4. Sollte das Landgericht gemäß den Rechtsausführungen des Senats zur Aufrechterhaltung der Gesamtregelung in der Vereinbarung vom 3. September 1992 mit den rechtlich notwendigen Einschränkungen gelangen, bestehen gegen die der Antragsgegnerin zugebilligten Ausbaubefugnisse im Grundsatz keine rechtlichen Bedenken. Nach den bisherigen verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts werden die erlaubten baulichen Maßnahmen (Aufstockung des Quergebäudes um ein 4. Obergeschoß und Errichtung eines Dachgeschosses über sämtlichen Gebäudeteilen mit Ausbau von Wohnräumen auf Kosten der Antragsgegnerin) hinreichend konkret beschrieben. Rechtlich einwandfrei legt das Landgericht den Eigentümerbeschluß vom 3. September 1992 dahin aus, daß die Antragsgegnerin bei der Durchführung ihres Vorhabens alle diejenigen Arbeiten vornehmen darf, die sich im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Vorschriften halten oder sonst unabdingbar mit dem Ausbau verbunden sind. Wer ohne vorherige Vorlage von konkreten Plänen allgemein einer Aufstockung des Gebäudes zustimmt, kann diese Erklärung nicht nachträglich dadurch entwerten, daß er einzelnen für die Fertigstellung des Bauvorhabens zwingend notwendigen Maßnahmen widerspricht. Zum Schutz dessen, der eine Zustimmung pauschal erklärt hat, ist der ausbauende Miteigentümer jedoch gehalten, sein Vorhaben in der schonendsten, die übrigen Miteigentümer am wenigsten beeinträchtigenden Form zu verwirklichen.

Nicht verfahrensfehlerfrei sind die Feststellungen des Landgerichts allerdings bezüglich der unabdingbaren Notwendigkeit der Feuertreppe und der vorgesehenen Aufzüge. Das Landgericht stützt sich insoweit auf die "nachvollziehbaren" Darlegungen der Antragsgegnerin, die sie in dem nachgereichten Schriftsatz vom 11. April 1997 unter Bezugnahme auf §§ 15 Abs. 4 und 34 Abs. 6 der Bauordnung Berlin gemacht hat. Zutreffend verweist die Rechtsbeschwerdebegründung darauf, daß von zwingenden Vorschriften der Bauordnung Berlin gemäß § 61 durchaus Ausnahmen und Befreiungen erteilt werden könnten. Mit diesem Vortrag wird sich das Landgericht bei seiner neuen Entscheidung noch zu befassen haben.

Durch Vereinbarung, d. h. mit allseitiger formloser Zustimmung, können die Wohnungseigentümer den Ausbau von Dachräumen gestatten. Dagegen können sie nicht ohne notarielle Beurkundung die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum billigen.

Das Kammergericht hat ausgeführt, daß notfalls die formlose Begründung von Sondernutzungsrechten an den ausgebauten Dachräumen in Betracht komme, die aber immer mit mindestens einem sonstigen Wohnungseigentumsrecht verbunden bleiben müssen.