Dach über Sondereigentum gehört zum Gemeinschaftseigentum

1. Das Dach eines Flachdach-Anbaus einer WEG-Anlage gehört selbst dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu ein und derselben Sondereigentumseinheit gehören.

2. Im Wege der Beschlussersetzungsklage kann auch auf bloßen Grundlagenbeschluss zu einer Erhaltungsmaßnahme beantragt werden.

3. Rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers, wenn der Kostenanteil für den Verwaltungsaufwand von 9/10 auf 1/3 durch „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten“ gedrückt werden soll.

I. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2021 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 5 und 9 sowie um Beschlussersetzung.

Der Kl. ist Miteigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und hält fünf Sondereigentumseinheiten. Eine weitere Sondereigentumseinheit entfällt auf die X., 54 Sondereigentumseinheiten entfallen auf die Y.

Unter TOP 5 der gegenständlichen Eigentümerversammlung wurde die Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der im Objekt befindlichen Gaststättenküche mehrheitlich abgelehnt, obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern allgemein Einigkeit darüber herrschte, dass das Dach im genannten Bereich dringend der Sanierung bedürfe. Im Gutachten des Sachverständigen S. vom 20.6.2020 erachtete auch der Gutachter die Sanierung dieses - dort als „Dachfläche über dem Zwischendach“ bezeichneten - Dachs als dringend erforderlich. Aufgrund des Zustands des Dachs bestehe die Gefahr von Feuchtigkeitseintritt.

Unter TOP 9 der Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:

Die Kosten für den Verwaltungsaufwand sind entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen.

Für den Beschluss TOP 9 hat die Miteigentümerin Y. (900/1000 MEA) gestimmt, die übrigen Eigentümer (100/1000 MEA) haben dagegen gestimmt.

Der gegenständlichen Beschlussfassung vorausgehend wurde auf der Eigentümerversammlung vom 2.9.2021 mehrheitlich beschlossen, dass eine „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten“ erfolgen solle.

Der Kl. hat erstinstanzlich hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses TOP 5 vorgetragen, dass die Dachfläche über der Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Eine anderslautende Regelung bestehe nicht. Im Übrigen befinde sich das Dach nicht nur über der - in seinem Sondereigentum befindlichen - Gaststättenküche, sondern auch über dem „Fluchtweg“, der Gemeinschaftseigentum darstelle. Die Ablehnung des Antrages widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss sei daher ungültig. Gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG sei der Beschluss auf Antrag des Kl. vom Gericht zu fassen.

Hinsichtlich TOP 9 hat er vorgetragen, die Miteigentümerin Y. habe diesen Beschluss mit ihrer Stimmenmajorität gefasst. Der Beschluss widerspreche § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu belasten sei. Die Kostenverteilung würde zu unzumutbaren Belastungen der übrigen Eigentümer führen.

Der Kl. hat erstinstanzlich beantragt, folgende Beschlüsse der Eigentümerversammlung B. vom 30. November 2021 werden für ungültig erklärt:

1. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 (Ablehnung der Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der Gaststättenküche);

2. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 (Kosten für den Verwaltungsaufwand sind entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen);

ferner: 3. den abgelehnten Beschluss zu TOP 5 wie folgt zu ersetzen: Die Instandsetzung des Daches über der Gaststättenküche wird beschlossen.

Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. haben vorgetragen, dass die Restaurantküche an das Kerngebäude nachträglich angebaut worden sei und sich nicht unter dem Hauptdach des Gebäudes befinde. Sie habe ein eigenes Flachdach, das keine anderen Gebäudeteile überdecke. Da die Restaurantküche ausschließlich zum Sondereigentum des Kl. gehöre, diene auch deren Flachdach ausschließlich diesem Sondereigentum, so dass die Kosten einer - wohl notwendigen - Dachsanierung nicht der Gemeinschaft auferlegt werden dürften. Für diese Eigentumsaufteilung spreche auch die Teilungserklärung. In dieser werde unter Teil B Abschnitt I das Sondereigentum so definiert, dass dazu auch „Einrichtungen und Anlagen, soweit diese nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur dem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind“, gehörten. Aus diesem Grund sei auch der Beschlussersetzungsantrag zurückzuweisen. Mit der Beschlussfassung TOP 9 sollten die grundbuchmäßig definierten Eigentumsanteile zu Verwaltungseinheiten zusammengefasst werden, soweit mehrere Anteile demselben Eigentümer gehören, und auf dieser Grundlage die Verwalterkosten verteilt werden. Dies entspreche den tatsächlich entstehenden Verwalterkosten und sei gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 11.4.2022, der Bekl. am 19.4.2022 zugestellt, vollumfänglich stattgegeben. Zur Begründung hat es insbesondere ausgeführt, dass das Dach über der Gaststättenküche im Gemeinschaftseigentum stehe. Der Beschluss TOP 5 sei deshalb ungültig und wie beantragt zu ersetzen. Der Beschluss TOP 9 sei nichtig, da die Zusammenfassung der Verwaltungseinheiten nicht hinreichend bestimmt sei. Es fehle an der Beschlusszuständigkeit.

Die Bekl. begehrt mit ihrer Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils. Das Dach über der Gaststätte stehe im Sondereigentum des Kl. Trotz Beschlussfassung über eine provisorische Reparatur sei bisher nichts passiert, was gegen eine dringende Sanierungsbedürftigkeit spreche. TOP 9 sei hinreichend bestimmt. Die Verteilung der Verwaltungskosten nach dem neuen Maßstab sei gerecht.

Die Bekl. beantragt: Das Urteil des Amtsgerichts Pforzheim vom 11.4.2022 - 12 C 1944/21 - wird aufgehoben und die Klage wird vollumfänglich zurückgewiesen.

Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kl. trägt vor, dass es sich bei der Restaurantküche nicht um einen nachträglichen Anbau handele. Das Objekt habe eine einheitliche Dachfläche, die nicht im Sondereigentum des Kl. stehe. Für die provisorische Reparatur sei die Bekl. zuständig, hierzu habe der Kl. die Verwaltung auch aufgefordert. Hinsichtlich TOP 9 sei nicht ersichtlich, welche Kosten „Kosten der Verwaltungsbetreuung“ seien. Durch die neue Kostenverteilung würden Eigentümer, die nur einzelne Eigentumseinheiten besäßen, unbillig benachteiligt.

II. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pforzheim vom 11.4.2022 - 12 C 1944/21 - gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet. Wie vom Amtsgericht ausgeführt, war der Beschluss TOP 5 für ungültig zu erklären und wie beantragt zu ersetzen. Der Beschluss TOP 9 war ebenfalls für ungültig zu erklären.

1. Für die unter dem 27.12.2021 erhobene Klage ist das WEG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung maßgeblich.

2. Der Negativbeschluss TOP 5 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist ungültig.

Die Ablehnung einer positiven Beschlussfassung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel gegeben ist (BGH, Urteil vom 2.10.2015 - V ZR 5/15 - GE 2015, 1605 = BeckRS 2015, 18341 Rn. 13). Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, besteht nur, wenn sich das Ermessen der Gemeinschaft im Einzelfall auf null reduziert hat, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellte (Hügel/Elzer in: Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 18 Rn. 44 m.w.N.).

So liegt der Fall hier. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht war die abgelehnte Sanierung dringend erforderlich und stellte eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar. Hieran ändert auch die jedenfalls bis zum Eingang der Berufungsbegründung unterlassene Umsetzung des Beschlusses zur provisorischen Reparatur nichts, insbesondere stellt diese keine „Selbstwiderlegung“ des klägerischen Vortrags zur Sanierungsbedürftigkeit dar. Nach unbestritten gebliebenem Vortrag des Kl. scheiterte die Umsetzung dieser Reparatur nicht an ihm, sondern an der Untätigkeit der Verwaltung. Die Ablehnung einer notwendigen Instandsetzung des Dachs beinhaltet die Gefahr nicht unerheblicher Folgeschäden und in der Folge auch Haftungsrisiken sowie ggf. die Einschränkung oder Aufgabe der Nutzung der darunter belegenen Räumlichkeiten. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG, die notwendige Instandsetzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums gänzlich zu unterlassen.

Bei dem Dach handelt es sich auch nicht um Sondereigentum.

Die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes sind nicht sondereigentumsfähig. Dazu zählen insbesondere die das Gebäude tragenden Mauern, das Fundament, die Fassade, die Geschossdecken und das Dach (Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 35; vgl. auch BeckOGK/Meier, Stand: 1.6.2023, WEG § 5 Rn. 75). Dies gilt selbst dann, wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen (Dr. Heinemann, Das Dach - sondereigentumsfähig? ZMR 2017, 716). Unerheblich ist nach diesem Maßstab die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Räumlichkeiten und das Dach bereits bei ursprünglicher Errichtung des Objekts vorhanden waren oder einen nachträglichen Anbau darstellen. Eine Ausnahme von der fehlenden Sondereigentumsfähigkeit ist nur denkbar, wenn auch die mit dem Gegenstand des Sondereigentums verbundene Grundstücksfläche im Sondereigentum steht (vgl. Elzer, Stichwort-Kommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Aufl. 2023, Sondereigentum Rn. 20). Hierfür bestehen vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte.

Es kann deshalb auch dahinstehen, ob - wie die Bekl. meint - in der Teilungserklärung das Dach als Sondereigentum ausgewiesen wird. Denn eine Regelung, die Gebäudeteile oder Grundstücksflächen zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, obgleich diese nicht sondereigentumsfähig sind, ist nichtig (vgl. BeckOGK/Meier, Stand: 1.6.2023, WEG § 5 Rn. 56).

3. Der Beschluss TOP 5 war wie beantragt zu ersetzen.

Liegen die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG vor, steht dem Gericht grundsätzlich ein Rechtsfolgenermessen zu, das von ihm pflichtgemäß auszuüben ist (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 44 Rn. 83; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 207). Zulässig ist es in diesem Rahmen insbesondere, lediglich eine sog. Grundlagenentscheidung („Grundlagenbeschluss“) zu treffen - also anzuordnen, dass eine Instandsetzung bestimmter Bauteile zu erfolgen hat - und den Wohnungseigentümern im Übrigen die weitere inhaltliche Konkretisierung (Auswahl des Fachunternehmens, Finanzierung der Maßnahme, etc.) zu überlassen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.8.2019 - 55 S 99/18, ZWE 2019, 499 Rn. 22, beck-online). Es ist also nicht zu beanstanden, dass der Beschlussersetzungsantrag vorliegend nur auf das „Ob“ der Instandsetzung, nicht jedoch bereits auf das „Wie“ zielt und das Amtsgericht diesem Antrag gefolgt ist (vgl. auch für den Fall der Beschlussersetzung hinsichtlich baulicher Maßnahmen: LG München I, Urteil vom 8.12.2022 - 36 S 3944/22 WEG, NZM 2023, 164 Rn. 35 ff.).

4. Auch der Beschluss TOP 9 war für ungültig zu erklären.

Ein Beschluss, der mit dem beherrschenden Stimmenübergewicht eines Eigentümers gefasst worden ist, kann bei einer unzulässigen Majorisierung für ungültig zu erklären sein. Indes reicht allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts eines Mehrheitseigentümers hierfür nicht aus (BGH, Beschluss vom 19.9.2002 - V ZB 30/02 - BeckRS 2002, 8294; Urteil vom 14.7.2017 - V ZR 290/16 - GE 2017, 1099 = BeckRS 2017, 122577 Rn. 15). Nach allgemeiner Ansicht muss ein weitergehendes Moment hinzutreten: Die Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers muss rechtsmissbräuchlich sein (BGH, Beschluss vom 19.9.2002 - V ZB 30/02; BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 - 2Z BR 93/01; Beschluss vom 19.12.2001 - 2Z BR 15/01; Rüge in: Elzer, Stichwortkommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Aufl. 2023, Majorisierung Rn. 4; Merle in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 25 Rn. 200 - jeweils m.w.N.).

Dies ist hier der Fall. Denn die Y., die ein beherrschendes Stimmenübergewicht besitzt, verschafft sich mit dem gegenständlichen Beschluss unrechtmäßige finanzielle Vorteile zu Lasten der übrigen Eigentümer. Die Kosten des Verwalters steigen maßgeblich insbesondere mit der Anzahl der Wohn- und Teileigentumseinheiten (vgl. Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, § 2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Verwaltung, Rn. 819 ff., 831, beck-online) und nicht (nur) mit der Anzahl an Sondereigentümern bzw. zusammengefasster „Verwaltungseinheiten“ pro Sondereigentümer. In der Folge des Beschlusses würde - obwohl die Y. 54 Sondereigentumseinheiten hält und nur sechs weitere Einheiten auf die übrigen Eigentümer entfallen - die Y. mit lediglich 1/3 der Verwaltungskosten belastet, während die übrigen Eigentümer trotz erheblich geringerer Anzahl kostenverursachender Sondereigentumseinheiten ebenfalls jeweils mit 1/3 der Verwaltungskosten belastet werden würden. Ein sachlicher Grund für diese Ungleichbehandlung ist nicht ersichtlich.

Ob der Beschluss darüber hinaus - wie das Amtsgericht meint - zu unbestimmt ist, kann folglich dahinstehen.

III. 1. Die Berufungskl. wird darauf hingewiesen, dass bei einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss die gleichen Kosten entstehen wie bei Zurückweisung durch Urteil mit Begründung (4,0 Gerichtsgebühren nach § 3 GKG, KV Nr. 1220). Wird jedoch die Berufung zurückgenommen, bevor ein Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO ergeht, fallen lediglich 2,0 Verfahrensgebühren für die Berufungsinstanz an (KV Nr. 1222).

2. Die Festsetzung des Streitwerts erfolgt in Anlehnung an die Streitwertfestsetzung erster Instanz gemäß §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 49 GKG.

Die Berufung wurde auf diesen Hinweis zurückgenommen.

Das Dach eines Flachdach-Anbaus einer WEG-Anlage gehört selbst dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu derselben Sondereigentumseinheit gehören. Soll der Kostenanteil des Mehrheitseigentümers für den Verwaltungsaufwand durch „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten“ von 9/10 auf 1/3 gedrückt werden, liegt eine rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung vor.

Die GdWE besteht aus drei Eigentümern. Der Kläger hält fünf Sondereigentumseinheiten, ein weiterer Eigentümer eine, ein dritter 54. Auf der Eigentümerversammlung vom 2. September 2021 wurde mehrheitlich beschlossen, dass eine „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten“ erfolgen solle.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. November 2021 wurden zwei Beschlüsse gefasst, die der Kläger anficht. Unter TOP 5 wurde die Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der im Objekt befindlichen Gaststättenküche, einem Anbau, mehrheitlich abgelehnt, obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern allgemein Einigkeit über die durch ein Gutachten belegte dringende Sanierung des Anbau-Daches herrschte. Unter TOP 9 wurde mehrheitlich der Beschluss gefasst, die Kosten für den Verwaltungsaufwand entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen.

Für den Beschluss TOP 9 hat die Mehrheitseigentümerin (900/1000 MEA) gestimmt, die übrigen Eigentümer (100/1000 MEA) haben dagegen gestimmt.

Der Kläger hat hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses TOP 5 vorgetragen, dass die Dachfläche über der Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Eine anderslautende Regelung bestehe nicht. Im Übrigen befinde sich das Dach nicht nur über der – in seinem Sondereigentum befindlichen – Gaststättenküche, sondern auch über dem „Fluchtweg“, der Gemeinschaftseigentum darstelle.

Der Beschluss zu TOP 9 zur Neuverteilung der Verwaltungskosten sei nur durch die Mehrheitseigentümerin mit ihrer Stimmenmajorität gefasst worden und widerspreche § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu belasten sei. Die Kostenverteilung würde zu unzumutbaren Belastungen der übrigen Eigentümer führen.

Das AG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Das Dach über der Gaststättenküche stehe im Gemeinschaftseigentum. Der Beschluss TOP 9 sei nichtig, da die Zusammenfassung der Verwaltungseinheiten nicht hinreichend bestimmt sei.

Die Berufung blieb erfolglos. Die abgelehnte Dachsanierung sei dringend erforderlich gewesen und stelle eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar. Bei dem Dach handele es sich nicht um Sondereigentum, denn die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes seien nicht sondereigentumsfähig. Dies gelte selbst dann, wenn alle Räume unter dem Dach einem Sondereigentümer gehörten, und auch dann, wenn die Räume durch einen späteren Anbau hinzugekommen sind. Es sei auch ohne Bedeutung, wenn in der Teilungserklärung das Dach als Sondereigentum ausgewiesen worden wäre, denn eine Regelung, die Gebäudeteile – obwohl nicht sondereigentumsfähig – zu Sondereigentum erkläre, sei nichtig.

Auch der Beschluss zu TOP 9 sei für ungültig zu erklären. Ein Beschluss, der mit dem beherrschenden Stimmenübergewicht eines Eigentümers gefasst wurde, kann bei einer unzulässigen Majorisierung für ungültig zu erklären sein. Zwar reicht allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts hierfür nicht aus, vielmehr muss ein weitergehendes Moment hinzutreten: Die Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers muss rechtsmissbräuchlich sein.

Das sei hier der Fall. Die Eigentümerin mit ihrem Stimmenübergewicht habe sich mit dem Beschluss unrechtmäßige finanzielle Vorteile zu Lasten der übrigen Eigentümer verschafft. Die Kosten des Verwalters stiegen maßgeblich insbesondere mit der Anzahl der Wohn- und Teileigentumseinheiten und nicht (nur) mit der Anzahl an Sondereigentümern bzw. zusammengefasster „Verwaltungseinheiten“ pro Sondereigentümer. In der Folge des Beschlusses würde die Eigentümerin mit 54 Sondereigentumseinheiten gegenüber nur sechs weiteren Einheiten der übrigen Eigentümer ohne sachlichen Grund mit lediglich 1/3 der Verwaltungskosten belastet, während die beiden übrigen Eigentümer auch jeweils mit 1/3 der Verwaltungskosten belastet werden würden.