Coronabedingter Verzug des Bauträgers/-unternehmers mit Fertigstellung

1. Ein Werkunternehmer oder Bauträger hat seinen Verzug nicht zu vertreten, soweit er durch schwerwiegende, unvorhersehbare und unabwendbare Umstände an der rechtzeitigen Erfüllung gehindert war.

2. Ist es umstritten, ob die Auswirkungen der Corona-Pandemie einen Werkunternehmer in diesem Sinne vom Verzug entlasten, so hat er darzulegen, wie sich ein von ihm nicht zu verantwortender Umstand im Einzelnen auf den Herstellungsprozess ausgewirkt und ihn verzögert hat („bauablaufbezogene Darstellung“).

3. Ist ein Bauträger in Verzug mit der Übergabe einer Wohneinheit, die der Erwerber nicht selbst beziehen, sondern vermieten will, so besteht der Schaden des Erwerbers in den Vermietungserlösen, die ihm verzugsbedingt entgangen sind.

I. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Schadensersatz aus einem Bauträgervertrag in Anspruch.

Mit notariellem Vertrag vom 9. März 2017 verpflichtete sich die damals abweichend firmierende Bekl., eine Wohneinheit (Wohnung Nr. 11 gemäß Aufteilungsplan) im Gebäude F. Straße 11 in Berlin für die Kl. herzustellen und an sie zu übereignen (Anlage K 1, im Folgenden: Bauträgervertrag oder BTV). Dieser Vertrag enthält u. a. die folgenden Regelungen:

Die Wohnung sollte eine Wohnfläche von ca. 105 m2 aufweisen, § 1.1 BTV.

- Der Kaufpreis beträgt 505.000 €, § 4.1 BTV

- Bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 2 % von der Sollgröße ist der Kaufpreis anzupassen, § 3.2 BTV.

- Die Wohnung war bis zum 30. Juni 2018 bezugsfertig herzustellen, § 3.4 BTV.

Die Bekl. übergab die Wohnung den Kl. am 6. Juli 2020.

Im Zeitraum von Juli 2018 bis einschließlich Juni 2020 wohnten die Kl. in einer Mietwohnung und zahlten insgesamt 21.755 € Miete. Nachdem die Bekl. ihnen die Wohnung Nr. 11 übergeben hatte, zogen sie in diese nicht ein, sondern vermieteten sie.

Die Kl. finanzierten den Erwerb der Wohnung. Da die Bekl. bedingt durch den verzögerten Baufortschritt einzelne Kaufpreisraten erst verspätet fällig stellte, konnten die Kl. die entsprechenden Darlehensraten erst verspätet bei ihrer Bank abrufen. Dadurch entstanden ihnen zusätzliche Bereitstellungszinsen von insgesamt 7.054,70 €.

Die Kl. behaupten, die Wohnung weise eine Fläche von lediglich 98,60 m2 auf.

Mit ihrer Klage nehmen die Kl. die Bekl. auf Schadensersatz i.H.v. 59.590,67 € und die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen in Anspruch. Der Schadensersatz setzt sich wie folgt zusammen:

- Miete, die die Kl. von Juli 2018 bis Juni 2020 für die von ihnen bewohnte Mietwohnung zahlten: 21.755,00 €

- Bereitstellungszinsen: 7.054,70 €

- Kaufpreisminderung wegen geringerer Wohnfläche: 30.780,97 €

Die Bekl. meint, die verspätete Fertigstellung der Wohnung könne ihr zumindest teilweise nicht angelastet werden. Zwischen März 2020 und Juli 2020 hätten als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeiter aus diversen Ländern nicht nach Deutschland einreisen können, zudem konnten zahlreiche Baumaterialien nicht zeitgerecht geliefert werden. Die Kl. könnten die Miete, die sie für die von ihnen von Juli 2018 bis Juni 2020 bewohnte Wohnung zahlten, nicht als Schaden geltend machen, da sie in die gekaufte Wohnung gar nicht eingezogen seien, sondern sie vermieten.

Das Landgericht hat die Bekl. zunächst mit Versäumnisurteil vom 15. Juni 2021 bis auf eine Auslassung gemäß dem Klageantrag verurteilt. Am 19. Oktober 2021 hat das Landgericht zwei Urteile erlassen. Mit der ersten hat es das Versäumnisurteil ergänzt, sodass die Bekl. nunmehr vollständig gemäß dem Klageantrag verurteilt ist. Mit dem zweiten Urteil vom 19. Oktober 2021 hat das Landgericht das so ergänzte Versäumnisurteil aufrechterhalten. In dem zweiten Urteil hat das Landgericht das Bestreiten der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung durch die Bekl. als verspätet zurückgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens und der Begründung des Landgerichts wird auf die Urteile des Landgerichts vom 19. Oktober 2021 verwiesen.

Gegen diese Verurteilung wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung, zu deren Begründung sie im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt.

Die Bekl. beantragt sinngemäß, das Urteil des Landgerichts Berlin vom 19. Oktober 2021 dahin abzuändern, dass die Klage abgewiesen wird.

Die Kl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

II. Die zulässige Berufung der Bekl., die dahin auszulegen ist, dass sie sich gegen das zweite Urteil des Landgerichts vom 19. Oktober 2021 richtet, mit dem das ergänzte Versäumnisurteil vom 15. Juni 2021 aufrechterhalten wird, hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat der Klage zu Recht in vollem Umfang stattgegeben.

1. Die Kl. haben einen Anspruch gegen die Bekl. i.H.v. 28.809,70 € wegen der verspäteten Übergabe der von ihnen gekauften Wohnung in der F. Straße 11, §§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

a) Mit dem fruchtlosen Verstreichen des vertraglich bestimmten Termins für die bezugsfertige Herstellung der Wohnung, dem 30. Juni 2018, befand sich die Bekl. mit der Übergabe der Wohnung in Verzug. Der Verzug setzte trotz der in § 3.5 UntAbs. 1 BTV erwähnten Toleranzfrist nicht erst einen Monat später ein. Diese etwas unklar geratene Regelung ist verwenderfeindlich dahin auszulegen (§ 305c Abs. 2 BGB), dass der zeitliche Puffer nur für das Anlaufen des in § 3.5 BTV geregelten pauschalen Schadensersatzes, nicht aber generell für den Verzugsbeginn gilt.

b) Der Verzug der Bekl. endete erst mit Übergabe der Wohnung am 6. Juli 2020. Die Bekl. hat es durchgängig zu vertreten, dass sie die Wohnung erst an diesem Tag und nicht früher den Kl. übergeben konnte, § 286 Abs. 4 BGB. Insbesondere vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Bekl. durch Umstände, die sie weder vorsätzlich noch fahrlässig verursacht hat (§ 276 BGB), an einer rechtzeitigen Leistung gehindert worden wäre.

aa) Die Bekl. beruft sich darauf, dass ihr im Zeitraum März bis Juli 2020 die Fertigstellung der Wohnung durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie erschwert worden sei und sie ihren Fertigstellungsverzug insoweit nicht zu vertreten habe.

Daran ist zutreffend, dass ein Sachleistungsschuldner wie ein Bauunternehmer oder Bauträger die Verspätung seiner Leistung möglicherweise nicht zu verantworten hat, soweit sie auf eine schwerwiegend vorhersehbare Änderung der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückgeht und für ihn unabwendbar ist. Im Fall eines Bauvertrags gemäß der VOB/B hat ein Bauunternehmer in einem solchen Fall Anspruch auf Verlängerung von Ausführungsfristen gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 1 c) VOB/B. So ist es beispielsweise möglich, dass ein Bauvorhaben im ersten Halbjahr 2020 ins Stocken geriet, weil aufgrund von Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeitskräfte nicht aus dem Ausland nach Deutschland einreisen konnten oder weil Baumaterialien nicht geliefert werden konnten.

Die abstrakte Möglichkeit derartiger Erschwernisse allein genügt aber nicht, damit ein nach dem Beginn der Corona-Krise im März 2020 eingetretener Leistungsverzug nicht von einem Bauunternehmer zu vertreten wäre. Da es gemäß § 286 Abs. 4 BGB gesetzlich vermutet wird, dass ein Schuldner die Nichteinhaltung eines Termins für seine Leistung zumindest fahrlässig verschuldet hat (BGH, Urteil vom 10. Februar 2011, VII ZR 53/10; Grüneberg in: Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 81. Aufl., 2022, § 286 BGB, Rn. 49), hat ein Bauunternehmer, der sich auf diesem Weg von seinem Verzug entlasten will, konkret darzulegen, wie sich der schwerwiegende und unvorhersehbare Umstand, auf den er sich beruft, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt hat („bauablaufbezogene Darlegung“). Der Unternehmer hat vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch einen solchen Umstand wann gestört wurde, wie lange die Störung andauerte und wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst hat. Dabei ist zu beachten, dass die Störung eines einzelnen Ablaufs nicht zwangsläufig zur Verzögerung des Gesamtablaufs führen muss, nämlich dann nicht, wenn andere Abläufe, die von der Störung nicht betroffen sind, vorgezogen und der gestörte Ablauf nachgeholt werden kann, ohne dass sich die Gesamtfertigstellungszeit hierdurch verlängert.

Auf diese Darlegungslast haben sowohl das Landgericht im angegriffenen Urteil als auch der Senat in seinem Schreiben vom 28. Februar 2022 die Bekl. hingewiesen.

bb) Das Vorbringen der Bekl. genügt dieser Anforderung nicht.

(1) Allerdings kann der Bekl. die Entlastung von ihrem Verzug durch coronabedingte Störungen nicht schon deshalb verwehrt werden, weil sie die Wohnung den Kl. bereits Ende Juni 2018 hätte übergeben müssen und sie nicht vorträgt, warum sie die Verspätung bis März 2020, als die Corona-Pandemie weitreichende Auswirkungen auf die Wirtschaft in Deutschland zu entfalten begann, nicht zu vertreten haben könnte. Damit hat es die Bekl. zu verantworten, dass ihre eigentlich 2018 fälligen Arbeiten so lange dauerten, dass sie noch von der Corona-Pandemie beeinflusst werden konnten. Dies ändert aber nichts daran, dass sich die Corona-Pandemie sodann in einer Form auf das Bauvorhaben ausgewirkt haben kann, die die Bekl. nicht abwehren konnte. Derartige Beeinträchtigungen könnten natürlich nicht mehr die Verantwortlichkeit der Bekl. für ihren Fertigstellungsverzug von Juli 2018 bis März 2020 rückwärtig ändern, wohl aber, dass ihr eine weitere Verzögerung danach nicht mehr zugerechnet werden kann.

(2) Allerdings hat es die Bekl. unterlassen, konkret und mit Bezug auf den Ablauf ihres Bauvorhabens darzulegen, inwieweit sie durch unvorhersehbare coronabedingte Störungen an einer Fertigstellung der Wohnung vor dem tatsächlichen Übergabetermin, dem 6. Juli 2020 gehindert war. Sie hat sich nur pauschal darauf berufen, dass „Bauarbeiter diverser Nationalitäten ihren Zielort nicht erreichen“ konnten (Schriftsatz vom 7. Februar 2022, S. 2), dass „Lieferketten, insbesondere für Baumaterialien bekanntlich unterbrochen“ gewesen seien (Schriftsatz vom 27. September 2021, S. 2), sowie dass Hygienevorschriften und Abstandsregeln den Arbeitsfortschritt auf der Baustelle gehemmt hätten (Schriftsatz vom 4. Mai 2022, S. 1 f.).

Dies ist nicht ausreichend, weil vollständig unklar bleibt, welcher konkrete Arbeitsablauf auf der Baustelle durch welche Störungen ab wann beeinträchtigt war, wie lange die Störung andauerte und inwieweit dies Auswirkungen auf die hier in Rede stehende Leistung hatte, also die Fertigstellung der von den Kl. gekauften Wohnung Nr. 11.

c) Den Kl. ist durch diesen Verzug der Bekl. ein Schaden von 28.809,70 € entstanden.

aa) Der Schaden der Kl., der in der Vorenthaltung des physischen Nutzwerts der Wohnung (vgl. KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/1, Rn. 84 ff. nach Juris) im Verzugszeitraum von 24 Monaten (von Juli 2018 bis Juni 2020) liegt, ist mit 21.755 € zu beziffern.

Allerdings können die Kl. als Schaden nicht die Zahlungen geltend machen, die sie im Verzugszeitraum zur Anmietung der von ihnen selbst genutzten Wohnung aufwendeten, worauf die Bekl. zu Recht hinweist. Ein Schadensersatzgläubiger kann immer nur verlangen, durch den Schadensersatz so gestellt zu werden, wie er bei pflichtgemäßen Verhalten des Schuldners gestanden hätte. Im vorliegenden Fall sind die Kl. in die streitgegenständliche Wohnung nach Übergabe unstreitig nicht eingezogen, sondern sie haben sie vermietet. Solange nichts Abweichendes vorgetragen wird, ist anzunehmen, dass die Kl. die Wohnung auch vermietet hätten, wenn sie ihnen fristgerecht im Juni 2018 übergeben worden wäre. Folglich hätten die Kl. für die von ihnen selbst genutzte Wohnung auch dann durchgängig selbst Miete zahlen müssen.

Allerdings sind den Kl. durch den Verzug die Einnahmen entgangen, die sie mit der Vermietung ihrer gekauften Wohnung erzielen können. In diesen entgangenen Mieteinnahmen liegt ihr Schaden. Dieser Schaden beläuft sich ebenfalls auf mindestens 21.755 €. Damit die Kl. im Verzugszeitraum Vermietungserlös in diesem Umfang hätten erzielen können, hätten sie ihre mindestens 98,60 m2 große Wohnung für 21.755 € : 24 = 906,46 € im Monat, also für weniger als 10 € pro m2 vermieten müssen. Bei einer Neubauwohnung dieser Größe wäre dies in Berlin während des Verzugszeitraums unschwer möglich gewesen.

Die Bekl. ist bereits durch das angefochtene Urteil und nochmals durch das Schreiben des Senats vom 28. Februar 2022 darauf hingewiesen worden, dass die Vorenthaltung des physischen Nutzwerts der Wohnung im vorliegenden Fall auf diese Weise zu ermitteln ist.

bb) Ferner mussten die Kl. aufgrund des Verzugs der Bekl. zusätzliche Bereitstellungszinsen von 7.054,70 € an ihre finanzierende Bank zahlen. Die dahingehende zutreffende Feststellung des Landgerichts hat die Bekl. in der Berufung nicht mehr angegriffen.

cc) Es errechnet sich der Betrag von 28.809,70 €.

2. Die Kl. haben einen weiteren Anspruch von 30.780,97 € gegen die Bekl. aus § 3.2 BTV. Der Kaufpreis ist zugunsten der Kl. in diesem Umfang anzupassen, weil die Wohnung nicht die vertraglich zugesicherte Größe von 105 m2 aufweist, sondern nur 98,60 m2.

a) Der Senat hat seiner Entscheidung diese Unterschreitung der Sollgröße zugrunde zu legen. Zwar hat die Bekl. es in ihrem Schriftsatz vom 27. September 2021 bestritten, dass die Wohnung die vereinbarte Größe von 105 m2 nicht erreiche. Mit diesem Bestreiten ist die Bekl. in der Berufungsinstanz aber gemäß § 531 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen, da das Landgericht es zu Recht gemäß §§ 340 Abs. 3, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückgewiesen hat (vgl. Urteil des Landgerichts, S. 6 f.). Auch auf den dahingehenden Hinweis des Senats vom 28. Februar 2022 hat die Bekl. keine Einwendungen gegen diese Präklusion vorgebracht.

b) Ausgehend von einer Wohnungsgröße von 98,60 m2 ist die Berechnung der Kaufpreisminderung von 30.780,97 € unstreitig.

3. Die Nebenforderungen der Kl. ergeben sich aus §§ 280, 286 BGB.

Nachdem die Kl. anfangs noch nicht dargelegt hatten, dass sich die Bekl. mit der Erfüllung der Klageforderung in Verzug befand, als sie ihren Prozessbevollmächtigten beauftragten (vgl. Schreiben des Senats vom 28. Februar 2022), haben sie dies mit ihrem Schriftsatz vom 29. März 2022 nachgeholt.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

5. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.

Ein Werkunternehmer oder Bauträger hat seinen Verzug nicht zu vertreten, soweit er durch schwerwiegende, unvorhersehbare und unabwendbare Umstände an der rechtzeitigen Erfüllung gehindert war. Ist es umstritten, ob die Auswirkungen der Corona-Pandemie einen Werkunternehmer in diesem Sinne vom Verzug entlasten, so hat er darzulegen, wie sich ein von ihm nicht zu verantwortender Umstand im Einzelnen auf den Herstellungsprozess ausgewirkt und ihn verzögert hat. Ist ein Bauträger in Verzug mit der Übergabe einer Wohnung, die der Erwerber nicht selbst beziehen, sondern vermieten will, so besteht der Schaden des Erwerbers in den Vermietungserlösen, die ihm verzugsbedingt entgangen sind.

Die Kläger nehmen die Beklagte (Bauträgerin) auf Schadensersatz aus einem Bauträgervertrag in Anspruch. Die Beklagte verpflichtete sich vertraglich u. a., die Wohnung der Beklagten bis zum 30. Juni 2018 bezugsfertig herzustellen; übergeben hat sie die Wohnung den Klägern tatsächlich erst am 6. Juli 2020, also mehr als zwei Jahre verspätet.

Die Kläger finanzierten den Erwerb der Wohnung. Bedingt durch den verzögerten Baufortschritt wurden einzelne Kaufpreisraten erst verspätet fällig, und die Kläger konnten die entsprechenden Darlehensraten erst verspätet bei ihrer Bank abrufen, wodurch ihnen zusätzliche Bereitstellungszinsen entstanden. Außerdem forderten die Kläger die Miete, die sie von Juli 2018 bis Juni 2020 für die von ihnen bewohnte Mietwohnung zahlten. Insgesamt machen sie Schadensersatz in Höhe von 30.780,97 € geltend.

Die Beklagte meint, die verspätete Fertigstellung könne ihr zumindest teilweise nicht angelastet werden. Zwischen März 2020 und Juli 2020 hätten als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeiter aus diversen Ländern nicht nach Deutschland einreisen und zahlreiche Baumaterialien nicht zeitgerecht geliefert werden können. Die Miete, die die Kläger für die von ihnen von Juli 2018 bis Juni 2020 bewohnte Wohnung zahlten, könnten sie nicht als Schaden geltend machen, da sie in die gekaufte Wohnung gar nicht eingezogen seien, sondern sie vermietet hätten.

Das Landgericht hat die Beklagte vollständig gemäß dem Klageantrag verurteilt, ihre Berufung hatte keinen Erfolg.

Zwar sei es zutreffend, dass ein Bauunternehmer oder Bauträger die Verspätung seiner Leistung möglicherweise nicht zu verantworten hat, soweit sie auf eine schwerwiegende, unvorhersehbare Änderung der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückgeht und für ihn unabwendbar ist. Die abstrakte Möglichkeit derartiger Erschwernisse wie Einreisehindernisse von Bauarbeitern oder zeitverzögerte Lieferung von Baumaterialien allein genügt aber nicht, damit ein nach dem Beginn der Corona-Krise im März 2020 eingetretener Leistungsverzug nicht von einem Bauunternehmer zu vertreten wäre.

Der Bauunternehmer/Bauträger habe vielmehr vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch einen solchen Umstand wann gestört wurde, wie lange die Störung andauerte und wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst hat. Dabei sei zu beachten, dass die Störung eines einzelnen Ablaufs nicht zwangsläufig zur Verzögerung des Gesamtablaufs führen muss, nämlich dann nicht, wenn andere Abläufe, die von der Störung nicht betroffen sind, vorgezogen und der gestörte Ablauf nachgeholt werden kann, ohne dass sich die Gesamtfertigstellungszeit hierdurch verlängert. Das sei von der Beklagten nicht detailliert vorgetragen worden.

Ihre eigene Mietzahlung könnten die Kläger zwar nicht als Schadensersatz geltend machen. Doch seien ihnen durch den Verzug die Mieteinnahmen für die gekaufte Wohnung entgangen. In diesen entgangenen Mieteinnahmen liege ihr Schaden, die das Kammergericht in nämlicher Höhe wie die gezahlte Miete bezifferte.