Coronabedingter Anpassungsanspruch als Einwendung für Vollstreckungsabwehrklage

Gegenüber dem Räumungsanspruch aus einer notariellen Urkunde kann sich der Mieter auf eine Stundung der Miete infolge der coronabedingten Schließung seiner Geschäftsräume berufen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten im Wege der Vollstreckungsgegenklage über die Verpflichtung des Kl. zur Räumung der angemieteten Gewerberäume. Der Bekl. - seinerseits Hauptmieter - vermietete mit schriftlichem Untermietvertrag vom 14.6.2012 möblierte Gewerberäume an den Kl. als Untermieter zum Zwecke des Betriebes eines italienischen Restaurants (§ 1.4 MV). Vereinbart war ein monatlicher Mietzins von zuletzt 12.624,79 €, zahlbar zum dritten Werktag eines jeden Monats (§ 3.1 MV). Der Kl. unterwarf sich durch notarielle Erklärung vom selben Tage der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungsverpflichtung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses. In diesem Zusammenhang haben die Parteien Folgendes vereinbart:

„Mit lediglich schuldrechtlicher Wirkung wird vereinbart, dass der Vermieter wegen der Räumung aus dieser Urkunde erst vollstrecken darf, wenn ich, Herr …, mich mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befinde oder ich für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug bin, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Der Kl. betreibt das Mietobjekt seitdem als gehobenes Café mit einem breiten und auch preislich gehobenen Angebot, das sich ausschließlich an Präsenzgäste richtete. Ab dem 2.11.2020 musste der Kl. aufgrund einer pandemiebedingten Verfügung des Senats von Berlin gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 SARS-CoV-2-lnfektionsschutzverordnung wie alle anderen Restaurants, Bars und Cafés den Betrieb schließen.

Mit Schreiben vom 14.12.2020 teilte der Kl. dem Bekl. mit, die Mietzahlungen ab Januar 2021 derzeit nicht leisten zu können. Der Kl. bat daher um Stundung der Mietzinsverpflichtung für Januar 2021 bis zum Erhalt der staatlichen Förderungen und Zuschüsse zum 21.2.2021. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.12.2020 wiederholte der Kl. seine Bitte und bat zugleich um Mitteilung, ob eine Stundung möglich sei. Zugleich stellte er dem Bekl. anheim, einen entsprechenden Antrag beim Hauptvermieter zu stellen.

Der Bekl. wies die Bitte mit der Begründung zurück, dass er seinerseits zur vollen Mietzinszahlung gegenüber dem Hauptvermieter verpflichtet sei. Mit anwaltlichem Schreiben vom 12.2.2021 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis mit dem Kl. außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzugs sowie hilfsweise ordentlich und forderte den Kl. zugleich auf, die Mieträume bis zum 28.2.2021 geräumt an ihn zu übergeben.

Am 15.2.2021 leistete der Kl. die vereinbarte Miete für die Monate Januar und Februar 2021 unter „Vorbehalt der Rückforderung“ (Anlage A 3).

Am 16.4.2021 stellte der Bekl. dem Kl. die streitgegenständliche notarielle Urkunde zum Zwecke der Zwangsvollstreckung der angeblichen Räumungsverpflichtung zu.

Der Kl. behauptet, aufgrund der pandemiebedingten behördlichen Schließung von Gastronomiebetrieben ab dem 2.11.2020 habe er keinen Umsatz mehr erzielen können. Seit Dezember 2021 habe sich ein finanzieller Engpass bei ihm ergeben. Die sogenannten November- und Dezemberhilfen des Bundes hätten ihn erst verspätet am 15.2.2021 erreicht. Auch das Kündigungsschreiben vom 12.2.2021 habe er erst am 15.2.2021 erhalten.

Er ist der Auffassung, er sei zu Räumung nicht verpflichtet. Die Voraussetzungen für eine Vollstreckung aus der notariellen Urkunde lägen schon nicht vor. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung nicht beendet worden. Es habe zu keinem Zeitpunkt ein Zahlungsverzug des Kl. vorgelegen. Die außerordentliche Kündigung sei auch wegen Art. 240 § 7 EGBGB unwirksam. Ihm sei aufgrund seines Stundungsbegehrens im Dezember 2020 ein Anspruch auf entsprechende Anpassung des Vertrages in Ansehung der Fälligkeit der Mietzinsverpflichtung für Januar und Februar 2021 zuzugestehen. Der Kl. beantragt, die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären.

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Eine Vollstreckungsgegenklage in Ansehung einer sofort vollstreckbaren notariellen Urkunde ist gemäß §§ 767 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5, 795 ZPO begründet, wenn bei gegebener Sachbefugnis des Kl. eine Einwendung durchgreift, die den vollstreckbaren titulierten Anspruch selbst betrifft.

Vorliegend ist die Bedingung, unter der sich der Kl. einer sofort vollstreckbaren Räumungsverpflichtung gemäß § 546 Abs. 1 BGB unterworfen hat, nicht eingetreten.

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob der titulierte Räumungsanspruch des Bekl., dessen materielle Voraussetzungen in Ziffer I. der notariellen Urkunde hinter der Überschrift „Räumungsverpflichtung“ geregelt ist, davon abhängig ist, dass zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung ein Zahlungsverzug weiterhin vorliegt. Denn jedenfalls wurde das Mietverhältnis durch die Kündigungserklärung des Bekl. vom 12.2.2021 nicht beendet.

Dabei kann es weiterhin dahingestellt bleiben, ob die Kündigungserklärung dem Kl. nach oder vor Zahlung der Mieten für Januar und Februar 2021 zugegangen ist. Denn ein Zahlungsrückstand i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) und b) BGB ist jedenfalls zu verneinen.

Dem Kl. stand hier pandemiebedingt wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages in der Form zu, dass die Mietzinsverpflichtung für die Monate Januar und Februar 2021 bis zum 22.2.2021 gestundet waren, Art. 240 § 7 EGBGB, § 313 Abs. 1 BGB.

Gemäß Art. 240 § 7 EGBGB wird dann, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, vermutet, dass sich insofern ein Umstand i.S.d. § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Unstreitig war der Betrieb des Kl. von der Schließungsanordnung für gastronomische Betriebe gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 der SARS-CoV-2-lnfektionsschutzverordnung betroffen. Insofern kann der Kl. hier in den Grenzen der Zumutbarkeit eine Anpassung des Vertrages verlangen. Als eine gebotene Anpassung des Vertrages kommt grundsätzlich auch eine Stundung der vertraglichen Verpflichtungen in Betracht (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl., § 313 Rn. 40). Es bedarf aber stets einer umfassenden Interessenabwägung (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl., § 313 Rn. 40).

Die Interessenabwägung fällt zugunsten des Kl. aus.

Nach der jüngsten Rechtsprechung des Kammergerichts (vgl. Beschluss vom 11. März 2021 - 8 U 1106/20 -, GE 2021, 501, Rn. 38, juris) kann der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung einen solchen auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegenhalten. Im konkreten Fall hat das Kammergericht unter Bezugnahme auf weitere obergerichtliche Rechtsprechung (vgl. OLG Dresden, Urt. v. 24.2.2021, 5 U 1782/20 - GE 2021, 431, juris Rn. 37, 44; LG Mönchengladbach, Urt. v. 2.11.2020 - 12 O 154/20) wegen des Verbots touristischer Beherbergung und daraus folgenden Wegfalls der wesentlichen Umsätze eine Mietreduzierung in Höhe von 50 % der vereinbarten Miete für möglich erachtet. Maßgeblich ist dabei, ob und inwieweit sich aus staatlichen Unterstützungsleistungen an den Mieter etwas anderes ergibt und in welchem Umfang solche Zahlungen an die Bekl. erfolgt sind. Denn der Gesetzgeber stellt darauf ab, dass im Rahmen der Zumutbarkeit zu prüfen ist, wie erheblich die Umsätze zurückgegangen sind und auch, ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkung jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat (z. B. wegen Kurzarbeitergeld oder weggefallenem Wareneinkauf). Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Die Vorschrift des § 313 BGB soll keine Überkompensation gewähren (vgl. BT-Drs. 19/25322 S. 21; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Februar 2021 - 7 U 109/20 Rn. 22-23, juris).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist vorliegend festzustellen, dass es dem Kl. unter Abwägung aller Umstände nicht zuzumuten war, den Mietzins für die Monate Januar und Februar 2021 pünktlich zu zahlen. Der Kl. konnte seinen schließungsbedingten Umsatzverlust zunächst auch nicht kompensieren, weil staatliche Unterstützungsleistungen erst im Februar 2021 gezahlt worden waren. Dass die staatlichen Hilfeleistungen größtenteils mit erheblicher Verspätung erst im Februar 2021 ausgezahlt worden sind, ist gerichtsbekannt (www.tagesschau.de/wirtschaft/corona-dezemberhilfen-103.html). Dass es der Kl. versäumt hatte, rechtzeitig einen Antrag auf Unterstützungsleistungen zu stellen und insofern die verzögerte Gewährung verschuldet hätte, ist weder dargetan noch ersichtlich.

Für die im Rahmen des § 313 BGB zutreffende Abwägungsentscheidung war des Weiteren von Bedeutung, dass es nur zu einer geringfügigen Verzögerung der Mietzinszahlungen gekommen war. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Bekl. hier als Zwischenmieter seinerseits zur pünktlichen Zahlung der Miete an den Hauptvermieter verpflichtet gewesen ist. Dem Bekl. hätte es aber oblegen, sich zur Vermeidung eigener Nachteile erforderlichenfalls an den Hauptvermieter zu wenden, um seinerseits eine Stundung der Mietzinszahlungen zu erreichen. Dass dies erforderlich war oder dass er dies erfolglos versucht habe, hat der Bekl. nicht dargetan.

Der Kl. zahlte dann auch wie angekündigt sogar bereits am 15.2.2021. Die Zahlungen erfolgten auch mit Erfüllungswirkung (§ 362 BGB). Der Kl. hat hier lediglich einen sog. „schlichten Vorbehalt“ erklärt, der nur dem Ausschluss der Rückforderungssperre des § 814 BGB und damit der eventuellen Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprüche dient. Dieser lässt die Erfüllungswirkung nicht entfallen (vgl. BGH, Urteil vom 11.7.2012 - VIII ZR 138/11 -, GE 2012, 1161, Rn. 20, juris; Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, juris- PK-BGB, 9. Aufl., § 569 BGB [Stand: 25.5.2021], Rn. 159). Einen sog. „qualifizierten Vorbehalt“ hat der insofern darlegungs- und beweispflichtige Bekl. nicht konkret dargetan.

Der Kl. hatte sich entgegen der Auffassung des Bekl. mit den Schreiben vom 14.12. und vom 18.12.2020 auch hinreichend um eine einvernehmliche Anpassung des Vertrages bei dem Bekl. bemüht (vgl. zum Erfordernis vorrangiger Verhandlungen Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. § 313 Rn. 41). Der Kl. hat darin unter Berufung auf die pandemiebedingte Schließung sowie Verzögerungen von staatlichen Hilfsleistungen um eine Stundung der Mieten von Januar und Februar 2021 bis Mitte Februar 2021 bei dem Bekl. ersucht. Dieses Anpassungsbegehren hat der Bekl. uneingeschränkt zurückgewiesen, so dass die Anpassung nunmehr gerichtlich durchsetzbar ist.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf 709 ZPO.

Wenn sich der Mieter in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses unterworfen hat, fragt es sich, ob der Räumungsverpflichtung wegen der Corona-Pandemie eine Mietzinsstundung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage entgegengehalten werden kann. Das Landgericht Berlin bejaht das in einem Fall, in dem die monatliche Miete mehr als 12.600 € betrug.

Durch Vertrag vom 14. Juni 2012 vermietete der Beklagte als Hauptmieter dem Kläger als Untermieter möblierte Räumlichkeiten zum Betrieb eines italienischen Restaurants zu einer monatlichen Miete von zuletzt 12.624,79 €. Zeitgleich mit dem Mietvertrag unterwarf sich der Kläger in notarieller Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungsverpflichtung bei Beendigung des Mietvertrages, wobei Folgendes vereinbart wurde:

„Mit lediglich schuldrechtlicher Wirkung wird vereinbart, dass der Vermieter wegen der Räumung aus dieser Urkunde erst vollstrecken darf, wenn, Herr X., mit zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befinde oder ich für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug bin, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Nachdem der Kläger aufgrund der pandemiebedingten Anordnung des Senats von Berlin ab dem 2. November 2020 den Betrieb seines Restaurants einstellen musste, teilte er dem Beklagten am 14. Dezember 2020 mit, dass er die Mieten ab Januar 2021 zur Zeit nicht leisten könne und deshalb um Stundung der Miete bis zum Erhalt staatlicher Zuschüsse am 21. Februar 2021 bäte. Diese Bitte wiederholte der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 18. Dezember 2020 und forderte den Beklagten erneut um Mitteilung auf, ob eine Stundung der Miete möglich sei. Dieser lehnte die Stundung unter Hinweis darauf, dass er gegenüber seinem Vermieter zur vollen Mietzahlung verpflichtet sei, ab, kündigte das Mietverhältnis am 12. Februar 2021 außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzuges und forderte den Kläger zur Räumung bis zum 28. Februar 2021 auf. Am 16. April 2021 stellte der Beklagte dem Kläger, der die Mieten für Januar und Februar 2021 am 15. Februar 2021 unter Vorbehalt gezahlt hatte, die notarielle Urkunde vom 14. Juni 2012 zum Zwecke der Zwangsvollstreckung zu.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit der erhobenen Vollstreckungsabwehrklage.

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt und erklärte die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde hinsichtlich der Kündigung vom 12. Februar 2021 für unzulässig. Diese sei unwirksam gewesen, weil dem Kläger über Art. 240 § 7 EGBGB ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages nach § 313 Abs. 1 BGB wegen der pandemiebedingten Schließung der Gaststätte und des dadurch verursachten Einnahmeausfalls zugestanden habe. Unter Berücksichtigung der gesamten damaligen Situation habe der Kläger Stundung der Miete verlangen dürfen, sodass zum Zeitpunkt der Kündigung kein kündigungsrelevanter Rückstand bestanden habe. Die Stundung als solche stelle eine zu berücksichtigende Einwendung i.S.d. § 767 Abs. 1 ZPO dar, die zur Unzulässigkeit der vom Beklagten betriebenen Zwangsvollstreckung führe.