Coronabedingte Verlängerung von Räumungsfristen

1. Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit in Berlin gemäß § 721 ZPO aufgrund der allgemein bekannten, seit Anfang März geltenden, alle Lebensbereiche treffenden Einschränkungen auf Antrag entsprechend zu verlängern, weil die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit erschwert, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.

2. Dem Vermieterinteresse, sich kurzfristig in den Besitz einer Wohnung zu setzen, kommt aktuell auch deshalb weniger Gewicht zu, weil die Möglichkeiten, die Wohnung einem anderen Mieter zu überlassen, derzeit beschränkt sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Antrag des Bekl. auf Verlängerung der Räumungsfrist ist zulässig, insbesondere vor Ablauf der Frist des § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO gestellt worden; die Kl. hatte Gelegenheit zur Stellungnahme und hat davon Gebrauch gemacht.

Der Antrag ist in dem geltend gemachten Umfang (Verlängerung bis zum 30. Juni 2020 gewährt, Anm. d. Red.) begründet. Die Räumungsfrist ist nicht unter die Bedingung der von der Kl. begehrten Auflagen zu stellen.

a) Nach § 721 Abs. 3 ZPO kann eine bereits gewährte Räumungsfrist auf Antrag verlängert werden. Im Rahmen des pflichtgemäß auszuübenden Ermessens hat das jeweils zuständige Instanzgericht, § 721 Abs. 4 Satz 1 ZPO, nach allgemeiner Ansicht am Sinn und Zweck der Vorschrift orientiert sorgfältig die Interessen des Gläubigers gegen die des Schuldners abzuwägen (MüKoZPO/Götz, 5. Aufl. 2016, ZPO § 721 Rn. 1; Seibel in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9, m.w.N.; Kammer, Beschl. v. 17.7.2017 - 65 S 149/17, juris; Beschl. v. 29.2.2016 - 65 S 11/16, n.v.).

Ausweislich der Gesetzesmaterialien soll § 721 ZPO sicherstellen, dass der Mieter von Wohnraum innerhalb einer angemessenen Frist anderweitig untergebracht werden kann (BT-Drs. IV/806, S. 13 unter Hinweis auf § 5a Mieterschutzgesetz) und ihn vor der Obdachlosigkeit bewahren (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 1). Die Vorschrift trägt dem aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten, die Zwangsvollstreckung beschränkenden Übermaßverbot Rechnung, das nicht erst verletzt ist, wenn der Mieter obdachlos wird, sondern bereits dann, wenn zumutbarer Ersatzwohnraum für ihn nicht verfügbar ist (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 1). Die Regelung beruht auf der Erkenntnis, dass die Wohnung als Mittelpunkt der privaten Existenz des Einzelnen von elementarer Bedeutung ist (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036]).

Im Falle der Entscheidung über eine - wie hier beantragte - Verlängerung der Räumungsfrist gelten die vorstehend genannten, die Abwägung beeinflussenden Grundsätze mit Modifizierungen, die daraus folgen, dass nicht erstmals über eine Räumungsfrist entschieden, sondern die Abänderung einer Entscheidung begehrt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 62 f.). Eine - wie hier nicht angefochtene - Entscheidung über die (Bemessung der) Räumungsfrist kann abgeändert werden, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen (BeckOK ZPO/Ulrici, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 721 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 63).

Dem Bekl. war es hier aufgrund der allgemein bekannten, seit Anfang März geltenden, alle Lebensbereiche treffenden Einschränkungen nicht möglich, die Räumungsfrist auszuschöpfen, um auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zumutbaren Ersatzwohnraum zu finden.

Die in der Geschichte der Bundesrepublik beispiellosen Beschränkungen sozialer, selbst familiärer Kontakte, die massiven Grundrechtseingriffe, die Unsicherheit über den Umfang polizeilich überwachter Ausgangsbeschränkungen (vgl. nur § 14 SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmeverordnung Berlin) sowie die diese Einschränkungen rechtfertigende einzigartige lebensbedrohende Gefahrenlage waren für niemanden, auch den Bekl. nicht vorhersehbar. Es sind massiv veränderte Umstände, die sowohl die Wohnungssuche als auch - bei Erfolg - einen Umzug jedenfalls im zeitlichen Zusammenhang mit der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist erschweren bzw. ausschließen.

Hinzu kommt, dass nach den eingangs dargestellten Grundsätzen unter der vor Ablauf der Räumungsfrist eingetretenen allgemeinen pandemiebedingten Gefahrenlage eine etwaige Obdachlosigkeit des Bekl. gegen das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete Übermaßverbot verstieße, ohne dass dem hier berechtigte Interessen des Kl. oder anderer Mieter gegenüberstünden.

Der Kündigung des seit 1995 bestehenden Mietverhältnisses liegt im Wesentlichen ein Streit der Parteien über Mietminderungen wegen (unstreitig vorhandener erheblicher) Mängel der Mietsache, eines von der Kl. behaupteten, in 2015 eingetretenen Annahmeverzugs des Bekl. die Mangelbeseitigung betreffend und eines etwaigen Wiederauflebens des Minderungsrechtes des Bekl. zugrunde.

Dem Interesse der Kl. als Gläubigerin des (nicht rechtskräftigen) Räumungstitels entsprechend hat die Kammer den Anforderungen des § 272 Abs. 4 ZPO gemäß einen zeitnahen Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt und - vor dem Hintergrund der aktuell ungewissen Fortdauer der pandemiebedingten Einschränkungen - vorsorglich einen Ersatztermin mit den Parteien abgestimmt.

Dem etwaigen Interesse der Kl., sich - soweit dies überhaupt möglich ist - kurzfristig in den Besitz der vom Bekl. bewohnten Wohnung zu setzen, kommt aktuell auch deshalb weniger Gewicht zu, weil ihre Möglichkeiten, die Wohnung einem anderen Mieter zu überlassen, derzeit beschränkt sind. Dem gegenüber steht das deutlich gewichtigere, Gesundheit und Leben betreffende Interesse des 61-jährigen, laut ärztlichem Attest an Asthma leidenden Bekl., sich nicht während der aktuell von Experten allgemein bekannt, § 291 ZPO, als hoch eingeschätzten Gefahrenlage und unter den daraus folgenden erschwerten Bedingungen der Gefahr einer Wohnungslosigkeit auszusetzen.

b) Angesichts des seit 2013 andauernden Streits der Parteien (unter anderem) um die Instandsetzung der Fenster und die Meinungsverschiedenheiten der Parteien über deren Instandsetzungsfähigkeit bzw. ihren - so der Bekl. - erforderlichen Austausch muss der schon aufgrund seines Alters mit zusätzlichen Risiken belastete Bekl. in der aktuellen Gefahrensituation und bei zudem zweifelhafter Zulässigkeit der umfangreichen Arbeiten in der von ihm bewohnten Wohnung durch Dritte nach den Einschränkungen der SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmeverordnung Berlin deren kurzfristige Ausführung bis zum Ablauf der verlängerten Räumungsfrist nicht dulden. Eine deutliche Verschlechterung des Zustandes der seit Jahren erheblich instandsetzungsbedürftigen Fenster steht unter den zwischen April und Juni üblichen Witterungsbedingungen nicht zu befürchten. Es ist kein Anhaltspunkt vorgetragen oder ersichtlich, der eine sofortige Durchführung der Arbeiten zwingend erforderlich macht, vgl. § 555a Abs. 2 Alt. 2 BGB. Die Abwägung der betroffenen Interessen fällt aktuell auch insoweit zu Lasten Kl. aus.

Die Gewährung der Räumungsfrist war daher nicht von den von der Kl. gewünschten Bedingungen abhängig zu machen.

Nach § 721 ZPO kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr bewilligen. Maßgeblich ist insbesondere die Möglichkeit der Ersatzraumbeschaffung. Diese ist derzeit auch nach Auffassung der ZK 65 des Landgerichts Berlin durch die Corona-Krise erheblich erschwert oder gar unmöglich. Außerdem komme dem Vermieterinteresse am Rückerhalt einer Wohnung aktuell auch deshalb weniger Gewicht zu, weil die Möglichkeiten einer Wiedervermietung derzeit beschränkt seien.

Der Kündigung des seit 1995 bestehenden Mietverhältnisses lag im Wesentlichen ein Streit der Parteien über Mietminderungen wegen unstreitig instandsetzungsbedürftiger Fenster zugrunde, wobei der Kläger die Fenster instand setzen wollte, was der beklagte Mieter ablehnte, weil der der Meinung war, die Fenster müssten komplett ausgetauscht werden.

Der aufgrund der Kündigung zur Räumung verurteilte Mieter hatte Verlängerung der Räumungsfrist beantragt, der der Vermieter nur unter Bedingungen (der Duldung umfangreicher Instandsetzungsmaßnahmen) zustimmen wollte. Die ZK 65 gab dem Antrag statt und bewilligte ohne weitere Bedingungen eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2020.

Ausweislich der Gesetzesmaterialien solle § 721 ZPO sicherstellen, dass der Wohnraummieter innerhalb einer angemessenen Frist anderweitig untergebracht werden könne, um ihn vor der Obdachlosigkeit zu bewahren. Das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete Übermaßverbot sei bei der Zwangsvollstreckung nicht erst verletzt, wenn der Mieter obdachlos werde, sondern bereits dann, wenn zumutbarer Ersatzwohnraum für ihn nicht verfügbar sei. Aufgrund der allgemein bekannten, seit Anfang März geltenden, alle Lebensbereiche treffenden Einschränkungen sei die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit erschwert, wenn nicht sogar ausgeschlossen, weshalb gerichtliche Räumungsfristen derzeit in Berlin gemäß § 721 ZPO auf Antrag entsprechend zu verlängern seien.

Dem Beklagten sei es aufgrund der nicht vorhersehbaren, seit Anfang März geltenden, alle Lebensbereiche treffenden Einschränkungen nicht möglich gewesen, in der Räumungsfrist auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zumutbaren Ersatzwohnraum zu finden. Außerdem komme dem Vermieterinteresse, sich kurzfristig in den Besitz einer Wohnung zu setzen, aktuell auch deshalb weniger Gewicht zu, weil die Möglichkeiten einer Wiedervermietung derzeit beschränkt seien.

Für den 61-jährigen Mieter spreche, dass er laut ärztlichem Attest an Asthma leide und sich nicht während der aktuell von Experten allgemein als hoch eingeschätzten Gefahrenlage und unter den daraus folgenden erschwerten Bedingungen der Gefahr einer Wohnungslosigkeit aussetzen müsse.

Angesichts des seit 2013 andauernden Streits der Parteien um die Instandsetzung der Fenster müsse der schon aufgrund seines Alters mit zusätzlichen Risiken belastete Beklagte in der aktuellen Gefahrensituation kurzfristige umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen bis zum Ablauf der verlängerten Räumungsfrist auch nicht dulden. Eine deutliche Verschlechterung des Zustandes der seit Jahren erheblich instandsetzungsbedürftigen Fenster stehe unter den zwischen April und Juni üblichen Witterungsbedingungen nicht zu befürchten. Es sei auch kein Anhaltspunkt vorgetragen oder ersichtlich, der eine sofortige Durchführung der Arbeiten zwingend erforderlich mache. Die Gewährung der Räumungsfrist werde daher auch nicht von den von der Klägerin gewünschten Bedingungen abhängig gemacht.

Ähnlich wie hier LG Berlin [ZK 67] vom 26. März 2020 - 67 S 16/20 - (GE 2020 [8] 535).