Coronabedingte Verlängerung von Räumungsfristen

1. Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit in Berlin gemäß § 721 ZPO grundsätzlich jedenfalls bis zum 30. Juni 2020 zu erstrecken oder auf Antrag entsprechend zu verlängern. Die erlassenen Landesverordnungen zur Eindämmung des Corona-Virus haben das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht, so dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.

2. Eine davon abweichende Bemessung oder die Versagung der Räumungsfrist kommen ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn der Verbleib des Räumungsschuldners in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründet oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache gebieten.

Der […] Antrag des Bekl. ist begründet.

Gemäß § 721 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO kann die Räumungsfrist auf Antrag verlängert werden. Für den Erfolg des Verlängerungsantrags ist wesentlich, ob die im Urteil gewährte Räumungsfrist hinreichend lang bemessen ist, um dem Mieter die Erlangung von Ersatzwohnraum zu ermöglichen (vgl. Kammer, Beschl. v. 5. April 2018 - 67 T 40/18, WuM 2018, 383 m.w.N.).

Die vom Amtsgericht bis zum 31. März 2020 gewährte Frist war für den Bekl. aufgrund seines unstreitigen Antragsvorbringens nicht hinreichend lang bemessen, um Ersatzwohnraum zu beschaffen. Es kommt hinzu, dass der Senat von Berlin - letztmalig am 22. März 2020 - Verordnungen zur Eindämmung des Coronavirus in Berlin erlassen hat, die das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht haben. Vor diesem Hintergrund ist die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum, die in Berlin wegen der Anspannung des örtlichen Wohnungsmarktes ohnehin besonders erschwert ist (vgl. dazu Kammer, aaO.), für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen. Zu welchem Zeitpunkt die Anmietung von Ersatzwohnraum bei hinreichendem Bemühen des Räumungsschuldners wieder erfolgreichen sein wird, ist ungewiss. Die genaue Bemessung der insoweit erforderlichen Zeitspanne kann hier jedoch dahinstehen. Denn der Bekl. hat die Verlängerung der Räumungsfrist lediglich bis zum 30. Juni 2020 beantragt. Jedenfalls der sich bis zu diesem Termin erstreckende Zeitraum ist wegen der weitgehenden Beschränkung des öffentlichen Lebens erforderlich, um Ersatzwohnraum in Berlin anzumieten. Deshalb sind gerichtliche Räumungsfristen gemäß § 721 ZPO derzeit grundsätzlich bis zum genannten Zeitpunkt zu erstrecken oder entsprechend zu verlängern. Eine davon abweichende Beurteilung käme ausnahmsweise nur in Betracht, wenn der Verbleib des Räumungsschuldners in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründen würde oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache gebieten würden. Hier indes ist keine der genannten Ausnahmevoraussetzungen erfüllt.

Nach § 721 ZPO kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr bewilligen. Maßgeblich ist insbesondere die Möglichkeit der Ersatzraumbeschaffung. Diese ist jedenfalls bis zum 30. Juni 2020 durch die Corona-Krise erheblich erschwert.

Das AG hatte im Dezember den Mieter zur Räumung verurteilt und ihm eine Räumungsfrist bis 31. März 2020 bewilligt. Nach Einlegung der Berufung beantragte der Mieter beim Landgericht Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2020.

Die 67. Kammer des LG Berlin gab dem Antrag statt, weil bis Ende März 2020 Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen sei. Schließlich habe der Senat von Berlin mehrere Verordnungen zur Eindämmung des Corona-Virus erlassen, die das öffentliche Leben in Berlin weitgehend zum Erliegen gebracht hätten. Es sei daher überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen, dass „derzeit“ ein Mieter Ersatzwohnraum beschaffen könne. Die Räumungsfrist sei jedenfalls bis Ende Juni 2020 entsprechend dem Antrag des Mieters zu verlängern. Etwas anderes käme nur in Betracht, wenn ausnahmsweise Gefahr für Leib oder Leben bestünde oder gleichrangige (gemeint: „überwiegende“ – die Redaktion) Interessen des Vermieters anzunehmen seien.

Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO beträgt höchstens ein Jahr; sie darf nur bei Wohnraum bewilligt werden. Abzuwägen sind insbesondere die Parteiinteressen und die Möglichkeit der Ersatzraumbeschaffung. Die 67. Kammer meint, dass in Berlin wegen der Corona-Krise jedenfalls bis zum 30. Juni 2020 Ersatzwohnraum kaum zu beschaffen sei. Den Gründen lässt sich entnehmen, dass die Kammer auch eine weitere Fristverlängerung für angemessen hält. Angesichts der sich täglich ändernden Lage ist das nachvollziehbar und entspricht auch der Linie des Senats, der im Wege des Dialogs (eine förmliche Anweisung wäre rechtswidrig) bewirkt hat, dass die Amtsgerichte die Gerichtsvollzieher angewiesen haben, auf eine Vollstreckung von Wohnungsräumungen und Zählersperrungen zu verzichten (Pressemitteilung Senatsverwaltung für Justiz vom 24. März 2020).