Coronabedingt verweigerte Durchführung der Eigentümerversammlung

1. Ein Verwalter darf sich nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn die Durchführung mit vertretbarem Aufwand möglich ist, öffentlich-rechtliche Beschränkungen nicht entgegenstehen und die Versammlung zu einem Zeitpunkt begehrt wird, zu welchem Schulen und Geschäfte vollständig geöffnet waren.

2. Die Verlängerung der Verwalterbestellung nach § 6 Abs. 1 COVMG macht eine Versammlung, auf der über die Verwalterneubestellung entschieden werden soll, nicht entbehrlich.

I. Die Antragstellerin war Verwalterin einer WEG. Ihre Verwalterstellung endete am 31.12.2020. Nachdem im Jahr 2020 keine Eigentümerversammlung durchgeführt worden ist, forderte der Beiratsvorsitzende die Verwalterin zur Einberufung Ende August 2020 auf, um über die Verwalterwahl zu beschließen. Die Antragstellerin weigerte sich unter Hinweis auf die Corona-Pandemie und die Regelung zur Weiterbestellung des Verwalters in § 6 Abs. 1 COVMG, weshalb für eine Verwalterwahl kein Bedürfnis bestünde. Hierauf lud der Beiratsvorsitzende zu einer Versammlung ein. Die Antragstellerin begehrte daraufhin, ihm dies durch eine einstweilige Verfügung zu untersagen.

Das Amtsgericht hat zunächst ausweislich des Tenors des Beschlusses vom 11.11.2020 die einstweilige Verfügung erlassen, sodann den Tenor dahingehend berichtigt, dass der Antrag zurückgewiesen wird. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie angesichts des Zeitablaufes den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

II. Die sofortige Beschwerde ist statthaft und zulässig.

Ob sie sich nur gegen den Berichtigungsbeschluss richtet, ist allerdings zweifelhaft. Zwar ist richtig, dass durch eine Berichtigung die berichtigte Fassung an die Stelle des ursprünglichen Beschlusses tritt, so dass dieser ersetzt wird und auch die Rechtsmittelfristen nicht erneut laufen. Hiervon gibt es aber Ausnahmen, wenn die Entscheidung in der zugestellten, nicht berichtigten Fassung insgesamt nicht klar genug war, um den Parteien die Grundlage für ihr weiteres prozessuales Handeln zu bieten, insbesondere für ihre Entscheidung über die Frage der Notwendigkeit und der Möglichkeit eines Rechtsmittels (Musielak/Voit/Musielak, 17. Aufl. 2020, ZPO § 319 Rn. 17). Dies war hier der Fall, denn der ursprüngliche Tenor gab dem Antrag statt, weshalb auch der Antragsgegner sich seinerseits veranlasst sah, sofortige Beschwerde und Widerspruch einzulegen und die Versammlung nicht durchgeführt wurde. Bei dieser Sachlage führt die Änderung des Tenors dazu, dass mit Zustellung der berichtigten Entscheidung die Frist für die Einlegung eines Rechtsmittels gegen die berichtigte Entscheidung neu beginnen (Musielak/Voit/Musielak, 17. Aufl. 2020, ZPO § 319 Rn. 17). Dass die ursprüngliche Entscheidung in der Beschwerde nicht benannt wird, ist unerheblich, denn bei sachgerechter Auslegung der Beschwerdeschrift ist klar, dass diese sich gegen die Entscheidung als solche richtet.

Letztlich kann dies dahinstehen, denn die Beschwerde ist unbegründet, so dass auch der Antrag auf Feststellung der Erledigung nicht erfolgreich ist.

Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung entschieden, dass der Beiratsvorsitzende gem. § 24 Abs. 3 WEG a.F. berechtigt war, zur Versammlung einzuladen, insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die angefochtene Entscheidung verwiesen werden. Nur ergänzend ist auszuführen, dass die Corona-Pandemie den Verwalter nicht generell davon entbindet, Versammlungen durchzuführen. Im Grundsatz bleibt es dabei, dass Versammlungen einmal im Jahr durchzuführen sind. Da die Eigentümerversammlung der zentrale Ort für Entscheidungen der Eigentümer ist, besteht, soweit diese durchführbar ist, ein Anspruch auf Durchführung von Versammlungen. Ob der Verwalter zu einer Versammlung einladen muss und nach Ablauf der Jahresfrist einem Ersuchen von Eigentümern oder hier des Beirats nachkommen muss, richtet sich daher danach, ob eine Einladung möglich ist. Ist dies der Fall, ist die Versammlung durchzuführen (Schmidt/Zschieschack, COVID-19, 2. Aufl., § 4 Rn. 37; Greiner ZWE 2020, 482).

Vorliegend bestand die Gemeinschaft zwar aus mehr als 50 Eigentümern, die Antragstellerin hat aber selbst vorgetragen, dass üblicherweise ca. 20 Eigentümer auf der Versammlung erschienen sind. Selbst wenn bei einer Verwalterwahl mit einem höheren Teilnahmegrad zu rechnen wäre, dürfte in der derzeitigen Situation davon auszugehen sein, dass die Eigentümer in erheblichem Umfang davon Gebrauch machen, Vollmachten für die Versammlung zu erteilen. Da zum Zeitpunkt der Versammlung nach der Allgemeinverfügung der Stadt W. Zusammenkünfte von bis zu 50 Personen zulässig waren, standen öffentlich-rechtliche Beschränkungen einer Versammlung nicht entgegen. Alleine die Pandemielage als solche rechtfertigte jedenfalls im Oktober 2020, als Schulen und Geschäfte vollständig geöffnet waren, nicht ohne weitere Gründe eine Weigerung des Verwalters, eine Versammlung einzuberufen, dies mag zu Hochzeiten der Pandemie im Frühjahr 2020 oder im Winter 2020/2021 anders zu beurteilen sein. Zutreffend ist, dass die Rahmenbedingungen der Versammlung den Bedingungen der Pandemie entsprechen müssen (zu den Einzelheiten Schmidt/Zschieschack, aaO. § 4 Rn. 17 ff.). Dies erschwert die Versammlung, macht sie aber nicht unmöglich. Ob die Tiefgarage der einzig denkbare Ort war, bedarf hier keiner Entscheidung, denn die Antragstellerin trägt selbst vor, dass für 50 Personen Räume für 1.000 € bis 1.500 € anzumieten waren, dies erscheint nicht unzumutbar, zumal sich die Größe des Raumes an der zu erwartenden Teilnehmerzahl zu orientieren hat und nicht an der Zahl der Eigentümer (Kammer, NZM 2021, 45).

Dass der einzige Tagesordnungspunkt der angestrebten Versammlung die Wahl eines (anderen) Verwalters war, obwohl die Antragstellerin aufgrund Art. 2 § 6 Abs. 1 COVFAG weiter im Amt geblieben wäre, macht die Versammlung, entgegen der Auffassung der Beschwerde, nicht entbehrlich. Das Gegenteil ist zutreffend. Durch die vom Gesetzgeber angeordnete Verlängerung der Verwalterbestellung wird vom Gesetzgeber erheblich in das Verhältnis der WEG zum Verwalter eingegriffen und das Bestellungsrechtsverhältnis unabhängig vom Willen der Eigentümer verlängert, weil der Gesetzgeber Vorsorge für den Zeitraum schaffen wollte, indem eine Versammlung nicht durchführbar ist (BT-Drs. 19/18110, S. 31). Wenn allerdings eine Versammlung - wie hier - durchführbar ist, kann die automatische Verlängerung der Amtsstellung nicht angeführt werden, um eine Willensbildung der Eigentümer über den Verwalter zu verhindern. Da zudem die Rechtsstellung, die § 6 Abs. 1 COVMG gewährt, sich erheblich von der eines „normalen“ Verwalters unterscheidet (dazu Schmidt/Zschieschack, aaO. § 4 Rn. 92 ff.), entspräche es auch in Fällen, in denen es zu einer Verlängerung des Amtes durch § 6 Abs. 1 COVMG kommt, vielmehr ordnungsmäßiger Verwaltung, sobald eine Versammlung möglich ist, einen Beschluss über die Verwalterbestellung zu fassen.

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Verwalterwahl kann nur dann verweigert werden, wenn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften konkret eine solche Versammlung verbieten.

Die Antragstellerin war bis zum 31. Dezember 2020 Verwalterin der WEG. Nachdem 2020 keine Eigentümerversammlung durchgeführt wurde, forderte der Beiratsvorsitzende die Verwalterin zur Einberufung Ende August 2020 auf, um über die Verwalterwahl zu beschließen. Die Antragstellerin weigerte sich unter Hinweis auf die Corona-Pandemie und die Regelung zur Weiterbestellung des Verwalters in § 6 Abs. 1 COVMG, weshalb für eine Verwalterwahl kein Bedürfnis bestünde. Hierauf lud der Beiratsvorsitzende zu einer Versammlung ein. Die Antragstellerin verlangte daraufhin, ihm dies durch eine einstweilige Verfügung zu untersagen. Das AG hat den begehrten Beschluss vom 11. November 2020 erlassen, danach aber den Tenor dahingehend berichtigt, dass der Antrag zurückgewiesen wird. Hiergegen die sofortige Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie angesichts des Zeitablaufes den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die sofortige Beschwerde ist unbegründet, auch der Antrag auf Feststellung der Erledigung ist nicht erfolgreich. Der Beiratsvorsitzende war berechtigt, zur Versammlung einzuladen. Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Corona-Pandemie den Verwalter nicht generell davon entbindet, Versammlungen durchzuführen. Im Grundsatz bleibt es dabei, dass Versammlungen einmal im Jahr durchzuführen sind. Ob der Verwalter einladen muss, richtet sich danach, ob eine Versammlung möglich ist. Ist dies der Fall, ist die Einladung vorzunehmen und die Versammlung durchzuführen. Vorliegend bestand die Gemeinschaft aus mehr als 50 Eigentümern, die Antragstellerin hat aber selbst vorgetragen, dass üblicherweise ca. 20 Eigentümer auf der Versammlung erschienen sind. Danach ist davon auszugehen, dass die Eigentümer in erheblichem Umfang Vollmachten für die Versammlung erteilen. Da zum Zeitpunkt der Versammlung Zusammenkünfte von bis zu 50 Personen zulässig waren, standen öffentlich-rechtliche Beschränkungen einer Versammlung nicht entgegen. Pandemie-Vorschriften erschweren zwar die Versammlung, machen sie aber nicht unmöglich. Dass der einzige TOP der angestrebten Versammlung die Wahl eines anderen Verwalters war, obwohl die Antragstellerin aufgrund Art. 2 § 6 Abs. 1 COVFAG weiter im Amt geblieben wäre, macht die Versammlung nicht entbehrlich. Der Gesetzgeber wollte nur Vorsorge für den Zeitraum schaffen, in dem eine Versammlung nicht durchführbar ist. Ist sie es aber, kann die automatische Verlängerung der Amtsstellung nicht angeführt werden, um eine Verwalterwahl zu verhindern. Selbst in Fällen, in denen es zu einer gesetzlichen Verlängerung des Amtes kommt, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, einen Beschluss über die Neubestellung zu erlassen, sobald eine Versammlung möglich ist.

Einleitend zur Urteilsbegründung musste das LG sich damit auseinandersetzen, dass das AG zunächst unter dem 11. November 2020 die einzelne Verfügung erlassen und später den Tenor dahin berichtigt hat, dass der Antrag zurückgewiesen wird. In zweiter Instanz war nicht ganz klar, ob sich die Beschwerde gegen den ursprünglichen oder den berichtigten Beschluss richtete. Durch die Änderung des Tenors begann aber mit Zustellung der berichtigten Entscheidung die Frist für die Einlegung eines Rechtsmittels gegen die berichtigte Entscheidung erneut zu laufen. Auch wenn dies in der Beschwerde nicht ausdrücklich klargestellt war, ist bei sachgerechter Auslegung der Beschwerdeschrift klar, dass diese sich gegen die berichtigte Fassung richtet.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister