China-Restaurant contra Café

China-Restaurant contra Café; Konkurrenzschutz; Zweckbestimmung

1. Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist das Rechtsbeschwerdegericht nicht an die Auslegung des Landgerichts gebunden. Maßgebend für die Auslegung ist der Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt; was der Verfasser der Teilungserklärung gewollt hat, ist ohne Bedeutung.

2. Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Restaurant und ein anderes als Café Konditorei bezeichnet, ist die nächstliegende Bedeutung, daß damit unmittelbar miteinander konkurrierende gastronomische Betriebe verhindert werden sollen.

3. Sollte der Unterlassungsanspruch des ein China-Restaurant betreibenden Teileigentümers gegen den Betrieb eines italienischen Speiserestaurants in einem anderen, in der Teilungserklärung als Café-Konditorei beschriebenen Teileigentum verwirkt sein, ist damit nicht auch ein Unterlassungsanspruch gegen die Änderung des Betriebs in ein China Restaurant verwirkt.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. In der Teilungserklärung vom 30.10.1984 ist das Sondereigentum des Antragstellers als "im Kellergeschoß gelegenes Restaurant samt Weinstube und Kellerräumen" beschrieben und das Sondereigentum der Antragsgegnerin als "im I. Obergeschoß gelegene Café-Konditorei, samt Backstuben, Laden im Erdgeschoß, Personalräumen im II. Obergeschoß und Dachgeschoß sowie Kellerräumen".

Der Antragsteller betrieb in seinem Teileigentum bis zum Eintritt eines Wasserschadens im Jahr 1995 ein China Restaurant. Die Antragsgegnerin betreibt in ihrem Teileigentum seit 1996 ein China Restaurant.

Der Antragsteller hat beantragt, der Antragsgegnerin den Betrieb eines China Restaurants in ihrem Teileigentum zu untersagen und für den Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsmittel anzudrohen. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat ihm stattgegeben und der Antragsgegnerin zur Umstellung des Betriebs eine Frist von sechs Monaten eingeräumt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin), die erfolglos blieb.

a) Die Auslegung der Teilungserklärung durch das Landgericht ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

(1) Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Restaurant oder als Café Konditorei stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG dar. Zulässig ist grundsätzlich aber auch eine andere Nutzung, als sie sich aufgrund dieser Zweckbestimmung ergibt, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Wird ein Raum nach diesen Grundsätzen von einem Wohnungs- oder Teileigentümer zweckbestimmungswidrig genutzt, kann ein anderer Wohnungseigentümer Unterlassung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verlangen (allgemeine Meinung und ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLG WuM 1993, 490; WE 1998, 398).

Die Auslegung einer Zweckbestimmung in der Teilungserklärung kann das Rechtsbeschwerdegericht ohne Bindung an die Auslegung des Landgerichts vornehmen. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt; ohne Bedeutung ist damit, was der Verfasser der Teilungserklärung gewollt hat (allgemeine Meinung und ständige Rechtsprechung des Senats, z. B. BayObLG WE 1996, 235; NZM 1998, 775).

(2) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht anhand dieser Grundsätze zu dem Ergebnis gelangt, daß die Räume der Antragsgegnerin im ersten Obergeschoß nicht als Restaurant genutzt werden dürfen. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, daß die Bezeichnung der Räume im Keller und die der Räume im Obergeschoß unmittelbar miteinander konkurrierende gastronomische Betriebe verhindern soll. Diese Auslegung entspricht der nächstliegenden Bedeutung. Der Senat macht sie sich zu eigen. Auf die Frage, ob eine Nutzung der Räume im ersten Obergeschoß als Restaurant mehr stört als eine Nutzung als Café-Konditorei, kommt es bei diesem Auslegungsergebnis nicht an. Entscheidend ist nämlich, daß miteinander konkurrierende Betriebe mit den sich daraus für die Wohnungseigentümergemeinschaft ergebenden Unzuträglichkeiten verhindert werden sollen. Dies verbietet eine Nutzung des Teileigentums der Antragsgegnerin als Restaurant ohne Rücksicht darauf, ob die damit verbundenen Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer im allgemeinen größer sind als bei einer Nutzung als Café-Konditorei.

b) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht eine Verwirkung des damit gegebenen Unterlassungsanspruchs des Antragstellers verneint.

(1) Eine Verwirkung setzt voraus, daß seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment), und besondere Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (§ 242 BGB). Dies ist namentlich dann der Fall, wenn der Verpflichtete nach dem Verhalten des Berechtigten mit der Geltendmachung der Ansprüche nicht mehr zu rechnen braucht und sich daher darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Berechtigte Kenntnis von dem Anspruch hatte. Es genügt, daß er bei objektiver Beurteilung davon hätte Kenntnis nehmen können (BGHZ 67, 56/68; BayObLG NZM 1998, 966/967).

(2) Die Antragsgegnerin behauptet, seit 1987 sei in ihrem Teileigentum ein italienisches Speiserestaurant betrieben worden. Es erscheint schon zweifelhaft, ob mit dem Ablauf von etwa neun Jahren das Zeitmoment erfüllt ist (vgl. MünchKomm/Roth BGB 3. Aufl. § 242 Rn. 383). Auch für das Umstandsmoment genügt es grundsätzlich nicht, daß sich das Verhalten des Berechtigten darauf beschränkt, den Anspruch nicht geltend zu machen (vgl. MünchKomm/Roth § 242 Rn. 388). Denn dadurch wird ein Vertrauenstatbestand noch nicht geschaffen. Unabhängig davon hat das Landgericht aber zu Recht darauf hingewiesen, daß für die Antragsgegnerin ein Vertrauenstatbestand allenfalls dahin geschaffen wurde, daß der Antragsteller den Betrieb eines italienischen Speiserestaurants in den Räumen im ersten Obergeschoß hinnimmt. Da der Antragsteller in seinen Kellerräumen bis zu dem Wasserschaden ein China-Restaurant betrieb, konnte die Antragsgegnerin aber nicht darauf vertrauen, der Antragsteller werde es hinnehmen, wenn sie in unmittelbarer Konkurrenz dazu in ihren Räumen statt des italienischen Speiserestaurants ebenfalls ein China-Restaurant betreibt.

c) Der Erklärung des Antragstellers im Gerichtstermin vom 28.4.1998 hat das Landgericht zu Recht keine entscheidungserhebliche Bedeutung beigemessen. Unzweifelhaft hat der Antragsteller damit jedenfalls nicht den geltend gemachten Unterlassungsanspruch in bezug auf die Nutzung des Teileigentums der Antragsgegnerin als China-Restaurant aufgegeben oder darauf verzichtet. Die Antragsgegnerin kommt auf diese Erklärung in der Rechtsbeschwerde im übrigen auch nicht mehr zurück.

d) Schließlich ändert auch der Eigentümerbeschluß vom 16.3.1998 an der Rechtslage nichts. Die Zweckbestimmung des Teileigentums der Antragsgegnerin in der Teilungserklärung könnte durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abgeändert werden. Eine solche Vereinbarung liegt aber nicht vor. Auch ein Eigentümerbeschluß kann grundsätzlich eine wirksame Änderung der Teilungserklärung herbeiführen, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht (BGHZ 95, 137; BayObLGZ 1990, 107) oder der Beschluß, wenn dies nicht der Fall ist, nicht für ungültig erklärt wird (BGHZ 127, 99/102 f.; 129, 329). Dem Eigentümerbeschluß vom 16.3.1998 sind auf die Anfechtung des Antragstellers hin durch einstweilige Anordnung des Wohnungseigentumsgerichts jegliche Rechtswirkungen genommen worden. Er ist daher nicht geeignet, die Zweckbestimmung aufgrund der Teilungserklärung in Frage zu stellen.

e) Zu Recht hat das Landgericht in der Verpachtung des Restaurants durch die Antragsgegnerin keinen Grund gesehen, der dem gegen sie gerichteten Unterlassungsanspruch entgegenstehen könnte (vgl. § 14 Nr. 2 i. V. m. Nr. 1 WEG; BayObLG WuM 1991, 208 f.).

Die vom Landgericht eingeräumte "Auslauffrist" hat rechtlich die Bedeutung, daß erst bei einem Verstoß gegen die Unterlassungsverpflichtung nach Ablauf der eingeräumten Frist ein Ordnungsgeld verhängt werden kann (vgl. BayObLG WuM 1991, 208/209, zugleich zur Vollstreckung des Unterlassungsanspruchs bei einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung durch einen Mieter oder Pächter).

In der Teilungserklärung waren die Gewerbeeinheiten als "Restaurant mit Weinstube" und "Café-Konditorei" bezeichnet. Aus dem Weinrestaurant wurde ein China-Restaurant, wenig später aus der Konditorei auch. Der Konflikt war da. Der eine Restaurant-Teileigentümer verlangte von dem Konditorei-Teileigentümer die Einstellung des Restaurantbetriebs und erhielt auch vor dem BayObLG recht. Die Teilungserklärung wollte mit der unterschiedlichen Zweckbestimmung die Konkurrenz von zwei gleichartigen gastronomischen Betrieben verhindern. Auf konkrete Störungen komme es nicht an, die bloße Konkurrenz sei bereits unzuträglich.