Cerankochfeld statt Plattenherd als Bagatellmodernisierung

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld ist eine vom Mieter zu duldende Bagatellmodernisierung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist verpflichtet, die Erneuerung des Elektroherdes zu dulden. Es kann insoweit dahinstehen, ob die Maßnahme auch eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a Abs. 1 BGB darstellt. Denn sie stellt jedenfalls eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die die Bekl. nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden hat.

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld stellt eine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung dar. Denn der Herd mit einem Cerankochfeld wird allgemein als wohnwerterhöhend gegenüber einem Plattenherd angesehen. Dies bestätigt auch gerade die Aufstellung der wohnwerterhöhenden Merkmale in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in dem Berliner Mietspiegel 2015, in der das Vorhandensein eines Cerankochfeldes als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist, worauf die Bekl. ausdrücklich Bezug nimmt. Die von der Bekl. zitierte Entscheidung des BGH vom 17.8.2011 (- VIII ZR 20/11 -, juris) steht dem nicht entgegen, da sie hierzu keine Aussage trifft. Ihre Ansicht, dass die gleichzeitige Erneuerung der Steigleitungen unabhängig von ihrem bestehenden Zustand Voraussetzung für eine Beurteilung als Modernisierung wäre, begründet die Bekl. nicht und ist auch nicht nachvollziehbar. Dies wird auch von Eisenschmid an der von der Bekl. zitierten Stelle (in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 555b BGB, Rn. 123) so nicht vertreten, sondern lediglich als Beispiel aus der Rechtsprechung aufgeführt, in dem beides gegeben war, ohne dass erklärt werden würde, dass ein kumulatives Vorliegen beider Maßnahmen Voraussetzung für eine Einordnung als Modernisierung wäre.

Die Kl. hat die Modernisierungsmaßnahme mit den Schreiben vom 15.3. und 10.8.2016 auch ausreichend angekündigt. Die formalen Anforderungen an eine Ankündigung nach § 555c BGB gelten in dem vorliegenden Fall nach § 555c Abs. 4 BGB nicht, da es sich um eine Maßnahme handelt, die mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden ist. Dies bestreitet auch die Bekl. nicht konkret. Entgegen der Ansicht der Bekl. führt die Modernisierungsmaßnahme aber auch nicht zu einer Mieterhöhung im Sinne des § 555c Abs. 4 BGB. Denn die Kl. hat auf eine solche nach § 559 BGB ausdrücklich verzichtet. Eine etwaige Mieterhöhung nach § 558 BGB ist im Rahmen der Ankündigungspflicht einer Modernisierungsmaßnahme aber nicht beachtlich (vgl. BGH, Urteil vom 24.9.2008 - VIII ZR 275/07 - juris, Rn. 13 ff.).

Die Bekl. kann sich aus diesem Grund auch nicht auf eine Härte im Sinne des § 555d Abs. 1 BGB durch eine etwaige Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 558 BGB infolge der Modernisierungsmaßnahme berufen. Es ist das Wesen einer wohnwerterhöhenden Modernisierung, dass sie den Wohnwert erhöht. Die sich daraus ergebende Folge der besseren Vermietbarkeit und damit auch der Einordnung bei einer höheren erzielbaren Vergleichsmiete stellt das im Vordergrund stehende Interesse des Vermieters an der Modernisierung dar. Ein Interesse des Mieters, gerade diese Erhöhung des Wohnwerts und damit auch der sich erhöhenden Vergleichsmiete zu vermeiden, mag hiermit allenfalls gleichstehen, kann dieses aber nicht überwiegen.

Eine Modernisierungsmaßnahme liegt dann vor, wenn der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Der Mieter kann sich nicht auf Unzumutbarkeit berufen, weil dann eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel höher ausfallen wird, denn „Es ist das Wesen einer wohnwerterhöhenden Modernisierung, dass sie den Wohnwert erhöht“ – so das Amtsgericht Neukölln.

Die Mieterin wandte sich gegen den Plan der Vermieterin, den Elektroplattenherd gegen einen Herd mit Cerankochfeld auszutauschen. Sie meinte, das wäre nur dann eine Modernisierung, wenn auch die Steigeleitung verstärkt würde. Die Maßnahme sei auch unzumutbar, weil die Vermieterin zwar auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet habe, die Wohnung jedoch bei einem späteren Mieterhöhungsverfahren mit dem Mietspiegel höher eingeordnet werden würde.

Das AG Neukölln folgte dem nicht und verwies darauf, dass der Herd mit Cerankochfeld allgemein als wohnwerterhöhend angesehen werde. Dass gleichzeitig eine Verstärkung der Steigeleitung nötig wäre, um die Maßnahme als Modernisierung anzusehen, sei unzutreffend. Die Möglichkeit einer höheren Einstufung in den Mietspiegel bei einer späteren Mieterhöhung sei auch keine unzumutbare Härte, da das Interesse des Vermieters an einer besseren Vermietbarkeit und der Erzielung einer höheren Vergleichsmiete mindestens gleich zu bewerten sei.

Vgl. auch AG Schöneberg (GE 2016, 1487, 1515), wonach der Ersatz eines Gasherdes durch einen Induktionsherd eine Modernisierung darstellt.