Ca.-Wohnflächenangabe keine zugesicherte Eigenschaft

Eine mit ca. angegebene Wohnfläche ist keine zugesicherte Eigenschaft. Eine Flächendifferenz von mehr als 10 % führt - wenn überhaupt - nur dann zu einer Mietminderung, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung von Mieten aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der Flächenabweichung.

Die Kl. kann gegen die Bekl. keine nachträgliche Mietminderung aus § 537 BGB a. F. bzw. § 536 BGB n. F. wegen der Flächenabweichung geltend machen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die von der Kl. angemietete Wohnung tatsächlich eine Fläche von 64,30 m2 aufweist.

Eine zugesicherte Eigenschaft liegt insoweit nicht vor. Im Mietvertrag heißt es unter § 1 Nr. 1.3: "Als Mietfläche werden insgesamt ca. 72,13 m2 vereinbart." Die Festlegung der Nettokaltmiete von 902 DM in § 3 Nr. 3.1 erfolgte ohne Bezugnahme auf eine bestimmte m2-Angabe. Aus der ca.-Angabe in § 1 Nr. 1.3 wird deutlich, daß sich der Vermieter insoweit nicht binden wollte, sondern vielmehr Flächenabweichungen zulässig sein sollen (dazu Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536, Rn. 290 f.). Auch die getrennte Festlegung der Nettokaltmiete ohne rechnerische Herleitung aus der Fläche spricht gegen eine Zusicherung (KG GE 2002, 257).

Für einen im übrigen zur Mietminderung berechtigenden Mangel hat die Kl. nicht ausreichend vorgetragen. Die Flächendifferenz von 72,13 m2 (aus dem Mietvertrag) gegenüber 64,30 m2 (aus der Mitteilung der Bekl. an die Kl. vom 2. Februar 2000) beträgt 7,83 m2 und entspricht damit 10,855 %. Nach dem grundlegenden Rechtsentscheid des OLG Dresden (WuM 1998, 144/146 = GE 1998, 122) erscheint bei einer Flächendifferenz von mehr als 10 % eine Mietminderung bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen als möglich. Indes ist nach dem Rechtsentscheid (für den alten § 537 BGB) weiter erforderlich, daß die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die Flächenabweichung beeinträchtigt ist (WuM 1998, 144/146). Unter Zugrundelegung des subjektiven Fehlerbegriffs im neuen § 536 BGB erlangt dieser Punkt Bedeutung über die Frage, ob der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536, Rn. 44 f.; Kinne GE 2003, 100/101).

Beide Betrachtungen führen hier zum selben Ergebnis. Die Kl. hat - außer der bloßen Angabe, sie sei durch die kleinere Fläche beeinträchtigt - konkret nichts vorgetragen. Es ist nicht erkennbar, daß eine bestimmte Wohnungsgröße für sie eine besondere Rolle gespielt hätte. Sie erklärt nichts dazu, daß sie die Fläche z. B. wegen ihrer bisherigen Möbel- oder Teppichgrößen benötigt habe. (...) Im übrigen hätte die Kl. bei der erfolgten Besichtigung ohne weiteres bemerken müssen, daß sich der Zuschnitt verändert hat. Hier hat die Kl. die Wohnung offensichtlich nicht wegen einer bestimmten Größenangabe, sondern wegen des unmittelbaren Besichtigungseindrucks - einschließlich der durchgehenden Fensterfront - gemietet. Da die Wohnung ihr ausreichend groß erschien und auch von der Besichtigung keine Rückfragen zur Größe oder andere Absprachen bekannt sind, kann jetzt nicht davon ausgegangen werden, daß der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt sei. Die m2-Angabe im Mietvertrag gibt dazu nichts her. Sie ist nur eine ungefähre Beschaffenheitsangabe. Der vertragsgemäße Gebrauch bestimmt sich hier wegen fehlender weiterer Nachfragen oder Absprachen allein über den Eindruck, den die Kl. bei der Besichtigung gewinnen konnte. Die Wohnung ist heute in bezug auf die Fläche in dem Zustand, den die Kl. damals zur Grundlage ihrer Entscheidung machte.

Aus den vorgenannten Erwägungen scheidet auch ein Feststellungsanspruch zu einer geringeren Höhe der Nettokaltmiete aus.

Die Klage war daher auf die Berufung der Bekl. abzuweisen.

IV. Wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung ist über die Kosten insgesamt im Schlußurteil zu befinden.

V. Das Teilurteil hat keinen vollstreckungsfähigen Inhalt, so daß eine Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit entfällt.

VI. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

In der Wohnraummiete berechtigt eine Flächendifferenz nur dann zur Minderung, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist.

Im Wohnraummietvertrag hieß es, daß als Mietfläche insgesamt ca. 72,13 m2 vereinbart würden. Tatsächlich betrug die Wohnfläche nur 64,30 m2, was einer Differenz von 10,855 % entspricht. Die Mieterin begehrte Rückzahlung von Mieten wegen der Flächenabweichung. Beim Amtsgericht hatte sie damit Erfolg, nicht jedoch in der Berufung beim Landgericht Berlin.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin wies die Klage ab und meinte, aus der Ca.-Angabe werde deutlich, daß sich der Vermieter nicht habe binden wollen. Eine zugesicherte Eigenschaft liege also nicht vor. Bei einer Flächendifferenz von mehr als 10 % könnte eine Mietminderung möglich sein. Indes sei dafür weiter erforderlich, daß die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die Flächenabweichung beeinträchtigt sei. Das verneinte die Kammer anhand des konkreten Falls.

Eine Formulierung in einem Mietvertrag "als Mietfläche werden insgesamt ca. ... m2 vereinbart" sollte man tunlichst vermeiden. Das Wort "Vereinbarung" kann sehr wohl für eine zugesicherte Eigenschaft sprechen. Die Flächenangabe mit ca. relativiert das zwar wieder. Ob das aber "gerichtsfest" ist, darf bezweifelt werden.

Ob Flächendifferenzen bei einer nicht zugesicherten bestimmten Wohnfläche zu einer Minderung führen, ist umstritten. In der Berliner Rechtsprechung wird allerdings nach wie vor der Rechtsentscheid des OLG Dresden (GE 1998, 122) beachtet, wonach nicht schon die Flächendifferenz als solche zur Mietminderung berechtigt, sondern weiter erforderlich ist, daß die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die Flächenabweichung beeinträchtigt ist. Dazu bedarf es substantiierten Vortrages des die Minderung begehrenden Mieters. Im Fall des OLG Dresden betrug die Flächendifferenz knapp mehr als 10 % - so wie im vorliegenden Fall des Landgerichts Berlin. Bei höheren Differenzen gibt es allerdings eine nicht zu übersehende Tendenz vor allem in der westdeutschen Rechtsprechung, daß derart erhebliche Abweichungen per se zur Minderung berechtigten (vgl. z. B. OLG Frankfurt GE 2003, 184 mit einer Differenz von mehr als 25 %).