Bürgschaft neben Barkaution, Kündigung des Bürgschaftsvertrags

Eine durch einen Dritten gegenüber einem Vermieter übernommene selbstschuldnerische Bürgschaft tangiert nicht ohne Weiteres den Schutzbereich des § 551 BGB.

Die Bekl. zu 1.) war aufgrund des schriftlichen Mietvertrages mit Datum vom 8. Oktober 2018 unstreitig mit Wirkung zum 1. November 2018 Mieterin einer Wohnung, gelegen in 1…, bestehend aus 3 Zimmern nebst Toilette, Bad, 1 Balkon und 1 Kellerabteil, KG rechts. Der Netto-Mietzins betrug unstreitig 480 €/Monat zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 115 €/Monat, so dass der Gesamtmietzins 595 €/Monat betrug. Der Mietzins ist gemäß § 6 des Mietvertrages im Übrigen zahlbar im Voraus jeweils zum 3. Werktag des Monats.

Der Mietvertrag mit Datum vom 8.10.2018 und die beiden „Bürgschaftserklärungen“ wurden dann zusammen mit dem Schreiben der Kl.seite vom 9. Oktober 2019 an die Bekl. zu 1.) übersandt, mit der Bitte, diese Unterlagen unterschrieben an die Kl.seite zurückzusenden, wobei zwischen den jetzt noch hier streitenden Parteien streitig blieb, ob der Mietvertrag schon von der Vertreterin der Kl./Vermieterin - der Zeugin Judith B. - zu diesem Zeitpunkt unterzeichnet worden war oder ob die Vertreterin der Kl./Vermieterin diesen Mietvertrag erst unterzeichnet hatte, nachdem die Bekl. zu 1.) diesen Vertrag unterschrieben zurückgesandt hatte und auch die beiden „Bürgschaftserklärungen“ der Bekl. zu 2.) und 3.) unterschrieben ihr vorlagen.

Die Bekl. zu 2.) verpflichtete sich im Übrigen mittels schriftlicher „Bürgschaftserklärung“ vom 8. November 2018 für sämtliche aus diesem Mietvertragsverhältnis entstehende Verpflichtungen ohne zeitliche Begrenzung und auf erste Anforderung zu bürgen.

Der Bekl. zu 3.) verpflichtete sich ebenso mittels schriftlicher „Bürgschaftserklärung“ vom 29. Oktober 2018, für sämtliche aus diesem Mietvertragsverhältnis entstehende Verpflichtungen ohne zeitliche Begrenzung und auf erste Anforderung zu bürgen.

Die Übergabe der Wohnung durch die Vertreterin der Kl. an die Bekl. zu 1.) erfolgte dann jedoch erst am 10. Dezember 2018, wobei die Gründe für die verspätete Wohnungsübergabe streitig sind.

Unstreitig leistete die Bekl. zu 1.)/Mieterin dann aber keine einzige (Miet-) Zahlung an die Kl./Vermieterin. Die Mietzahlungen bis einschließlich April 2019 und die Kaution leistete dann die Bekl. zu 2.) nach entsprechender Zahlungsaufforderung. Anschließend erfolgten aber keine Zahlungen mehr, so dass die Bekl. zu 1.) unstreitig spätestens seit Juli 2019 mit der Zahlung von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand war.

Zum 9.9.2019 belief sich die offene Mietzinsforderung insofern ebenso unstreitig auf insgesamt 3.088,41 €.

Mit Schriftsatz vom 9.9.2019 kündigte der nunmehrige Prozessbevollmächtigte der Kl. im Namen der Kl./Vermieterin dieses Wohnungsmietvertragsverhältnis daraufhin gegenüber der Bekl. zu 1.) fristlos mit der Aufforderung, die Wohnung unverzüglich, spätestens am 16. September 2019 geräumt an die Kl.seite herauszugeben. Darüber hinaus wurde einer Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache ausdrücklich widersprochen und Räumungsklage angedroht.

Dieses Kündigungsschreiben wurde der Bekl. zu 1.) unstreitig mittels Einschreibe-Rückschein am 11.9.2019 zugestellt.

Die Bekl. zu 1.) hat dieser Kündigung nicht widersprochen. Dessen ungeachtet räumte die Bekl. zu 1.) jedoch diese Wohnung selbst nach Rechtshängigkeit des hiesigen Zivilverfahrens (25.10.2019) nicht und gab die Bekl. zu 1.) diese Wohnung auch nicht an die Kl. zurück.

Durch Teil-Versäumnisurteil vom 5.5.2020 wurde die Bekl. zu 1.) bereits rechtskräftig verurteilt, die streitbefangene Wohnung zu räumen und an die Kl. herauszugeben sowie den offenen Mietzins und die bis zur Räumung der Wohnung anfallende Nutzungsentschädigung an die Kl. zu zahlen nebst den der Kl. außergerichtlich entstandenen Kosten.

Die Kl./Widerbekl. trägt vor, dass … [wird ausgeführt] …

Die Kl./Widerbekl. beantragt - nach Erlass des Teil-Versäumnisurteils vom 5.5.2020 -, die Bekl. zu 2.) und 3.) neben der bereits gesondert verurteilten Bekl. zu 1.) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie - die Kl. - 3.133,78 € nebst 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz liegende Zinsen aus je 595 € seit dem 3.5.2019, seit dem 4.6.2019, seit dem 3.7.2019, seit dem 5.8.2019 und seit dem 4.9.2019, sowie aus 158,78 € seit dem Tag der Rechtshängigkeit zu zahlen und die Bekl. zu 2.) und 3.) neben der bereits gesondert verurteilten Bekl. zu 1.) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kl. für jeden weiteren Monat der Nutzung ab dem Monat Oktober 2019 bis zur Räumung der Wohnung WE-Nr. 14, in 1…, bestehend aus 3 Zimmern nebst Toilette, Bad, 1 Balkon und 1 Kellerabteil, KG rechts, Nr. Mk23 (zusätzlich mit Wohnungsnummer 14 beschriftet) eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 595 € nebst 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz liegende Zinsen ab dem 4. Werktag des Monats zu zahlen sowie die Bekl. zu 2.) und 3.) neben der bereits gesondert verurteilten Bekl. zu 1.) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, ihr - der Kl. - die außergerichtlichen Kosten in Höhe von 808,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem Tag der Rechtshängigkeit zu erstatten und im Übrigen die von der Bekl. zu 2.)/Widerkl. erhobene hilfsweise Widerklage abzuweisen.

Die Bekl. zu 2.)/Widerkl. beantragt, die Klage abzuweisen und im Wege der hilfsweisen Widerklage für den Fall, dass und soweit die Klage der Kl. gegen sie - die Bekl. zu 2.)/Widerkl. - im Hinblick auf die streitige Bürgschaftsforderung abgewiesen wird, die Kl. zu verurteilen, die Bürgschaftserklärung vom 8.11.2018 für das Mietvertragsverhältnis vom 8.10.2018 für die Wohnung, 1… mit der Bekl. zu 1.) als Mieterin herauszugeben.

Die Bekl. zu 2.)/Widerkl. behauptet, dass … [wird ausgeführt] …

Mit der hilfsweise erhobenen Widerklage verlange sie die Herausgabe der Miet-Bürgschaft für den Fall, dass der Kl. keine Forderung aus der Bürgschaft gegen sie - die Bekl. zu 2.) - zusteht. Sie gehe aus den vorgenannten Erwägungen nämlich davon aus, dass ihre Bürgschaft unwirksam sei und die Kl. hieraus keine Rechte herleiten könne. Es bestehe daher ein Anspruch auf Herausgabe gegenüber der Kl.

Der Bekl. zu 3.) beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Bekl. zu 3.) behauptet, dass … [wird ausgeführt] …

Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 16.6.2020 Beweis erhoben. Hinsichtlich der Vernehmung der Zeugin B. wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 16.6.2020 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf den Inhalt der Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.

Die zulässige Klage ist nach Erlass des Teil-Versäumnisurteils vom 5.5.2020 hinsichtlich der Bekl. zu 2.) und 3.) noch im zuerkannten Umfang begründet. Der Kl. steht auch gegenüber den Bekl. zu 2.) und 3.) hier der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung dem Grunde nach zu (§ 535 Abs. 2, § 551 und §§ 765 ff. BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag mit Datum vom 8.10.2018 und den schriftlichen Bürgschaftserklärungen der Bekl. zu 2.) und 3.) vom 29.10.2018 bzw. vom 8.11.2018), da lediglich in der Höhe eine geringe Zuvielforderung geltend gemacht wurde.

Die Bekl. zu 2.) und 3.) haben sich nämlich jeweils mit einer schriftlichen, selbstschuldnerischen Bürgschaft gegenüber der Kl. wirksam verpflichtet, für Ansprüche der Kl. gegenüber der Mieterin/Bekl. zu 1.) - die Tochter der Bekl. zu 2.) - aus dem streitbefangenen Mietvertrag als Bürge zu haften.

Hinsichtlich der Bestimmbarkeit der Forderung, für die die Bekl. zu 2.) und 3.) hier bürgen sollen, wird in den beiden schriftlichen, selbstschuldnerischen Bürgschaftserklärung ausdrücklich Bezug genommen darauf, dass diese Bürgschaft für das Mietvertragsverhältnis in 1…, wie im Mietvertrag vom 8.10.2018 zwischen der Kl. als Vermieterin und der Bekl. zu 1.) als Mieterin gilt, was demzufolge nur den hier streitbefangenen Mietvertrag mit Datum vom 8.10.2018 betreffen kann. Für alle Ansprüche aus diesem Mietvertrag wird die Bürgschaft übernommen, und zwar für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages.

Daraus ergibt sich aber hinreichend, dass auch für alle künftigen Forderungen aus diesem Mietvertrag die Mithaftung der Bekl. zu 2.) und 3.) übernommen werden sollte. Die Parteien sind sich jedenfalls hinsichtlich der Identität des Mietobjektes zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich einig gewesen; zumindest bestand diese Einigkeit bei Abgabe der schriftlichen, selbstschuldnerischen Bürgschaftserklärungen (KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196).

Aus dem Mietverhältnis der Kl. mit der Bekl. zu 1.) bestehen im Übrigen unstreitig noch Mietzinsrückstände in Höhe von 3.043,04 €, da von den Bekl. zu 2.) und 3.) lediglich die Bezahlung der beiden Abfallgebührenrechnungen des Jahres 2019 in Höhe von jeweils 45,37 € bestritten wurden, so dass die Bekl. im Übrigen in der Sache diesem Zahlungsanspruch der Kl. substantiiert nicht entgegengetreten sind. Insofern verbleibt ein Zahlungsanspruch der Kl. in Höhe von 3.043,04 € (3.133,78 € - 45,37 € - 45,37 €), für den die Bekl. zu 2.) und 3.) auch als Bürgen nunmehr einstehen müssen (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876 f.; BGH, Urteil vom 30.6.2004, VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 ff.; BGH, Urteil vom 16.10.1997, IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259 f.; BGH, Urteil vom 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; BGH, Urteil vom 30.3.1995, IX ZR 98/94, NJW 1995, 1886 ff.; BGH, Urteil vom 5.1.1995, IX ZR 101/94, NJW 1995, 959; BGH, Urteil vom 21.1.1993, IX ZR 90/92, NJW 1993, 1261 f.; BGH, Urteil vom 3.12.1992, IX ZR 29/92, NJW 1993, 724 ff.; BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380; BGH, Urteil vom 20.4.1989, IX ZR 212/88, NJW 1989, 1853 ff.; BGH, Urteil vom 14.7.1988, IX ZR 115/87, NJW 1989, 27 ff.; BGH, DB 1967, 2115; OLG Bamberg, Beschluss vom 9.3.2006, 6 U 75/05, BeckRS 2006, Nr. 135201; KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196; OLG Hamburg, Urteil vom 31.1.2001, 4 U 197/00, NZM 2001, 375 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 21.4.1999, 4 U 113/98, ZMR 1999, 630 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.; OLG Köln, Urteil vom 30.8.1988, 22 U 83/88, ZMR 1988, 429 f.; LG Berlin, Urteil vom 1.9.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017, 562 f.; LG Berlin, Beschluss vom 7.4.2014, 65 S 469/13, ZMR 2014, 790; LG Coburg, Urteil vom 11.10.2005, 23 O 676/05, BeckRS 2005, Nr. 15173; LG Augsburg, Urteil vom 31.7.2002, 7 S 1452/02, beck-online, LSK 2003, Nr. 210471; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000, 32 O 858/99, GE 2001, 135 f.; LG Hamburg, Urteil vom 22.6.2000, 334 O 107/99, ZMR 2000, 764; LG Berlin, Urteil vom 16.6.1998, 20 O 613/97, MM 2001, 151; LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.; LG Kiel, Beschluss vom 12.4.1991, 7 S 213/90, NJW-RR 1991, 1291 f.; AG Weinheim, Urteil vom 2.8.2018, 1 C 413/16, BeckRS 2018, Nr. 41686; AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2015, 213 C 104/15, GE 2016, 127 ff.; AG Neustadt a. Rbge., Urteil vom 28.9.2015, 41 C 630/15, BeckRS 2016, Nr. 10808; AG Saarbrücken, Urteil vom 28.5.2015, 120 C 51/15 [05], GE 2016, 263 f.; AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2013, 15 C 64/13, ZMR 2014, 295; AG Köpenick, Urteil vom 26.2.2013, 14 C 262/12, GE 2013, 815 f.; AG Hattingen, Urteil vom 13.6.2008, 17 C 43/08, WuM 2008, 480 f.; AG Iserlohn, Urteil vom 1.7.2004, 45 C 49/04, WuM 2004, 544 f.; AG Dillingen, Urteil vom 28.2.2002, 1 C 775/01, ZMR 2003, 39 ff.).

Die von den Bekl. zu 2.) und 3.) jeweils hier unterzeichnete und eingegangene Bürgschaftsverpflichtung geht auch nicht etwa deshalb ins Leere, weil sich deren Umfang nicht hinreichend bestimmen ließe. Auch bei einer Bürgschaft ist nämlich zunächst gemäß §§ 133 und 157 BGB der Inhalt der Vertragsurkunde auszulegen. Erst in einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob die Erteilung der in einem bestimmten Sinn ausgelegten Bürgschaftserklärung den jeweiligen Formerfordernissen entspricht. Diese Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bürgschaftsurkunde sind hier aber nach Überzeugung des erkennenden Gerichts sämtlich gegeben. Die der Bürgschaft unterliegenden Ansprüche müssen nämlich im Bürgschaftsvertrag nicht im Einzelnen aufgeführt und bezeichnet sein. Es genügt vielmehr, wenn ihr Umfang „bestimmbar“ ist und sich in Zweifelsfällen durch Auslegung ermitteln lässt (BGH, Urteil vom 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; BGH, Urteil vom 30.3.1995, IX ZR 98/94, NJW 1995, 1886 ff.; BGH, Urteil vom 5.1.1995, IX ZR 101/94, NJW 1995, 959; BGH, Urteil vom 21.1.1993, IX ZR 90/92, NJW 1993, 1261 f.; BGH, Urteil vom 3.12.1992, IX ZR 29/92, NJW 1993, 724 ff.; BGH, Urteil vom 14.7.1988, IX ZR 115/87, NJW 1989, 27 ff.; OLG Hamburg, Urteil vom 21.4.1999, 4 U 113/98, ZMR 1999, 630 ff.).

Da die Bekl. zu 2.) und 3.) hier ihre jeweilige Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag der Bekl. zu 1.) übernommen haben, erfassen diese Bürgschaften somit auch nur sämtliche von der Bekl. zu 1.) gegenüber der Kl. im Mietvertrag eingegangenen Verpflichtungen, so dass der Umfang der Bürgschaftsverpflichtung der Bekl. zu 2.) und 3.) damit eindeutig bestimmbar war und ist. Die Bekl. zu 2.) und 3.) wollten und sollten nämlich „nur“ hinsichtlich sämtlicher Mieterverpflichtungen der Bekl. zu 1.) aus dem Mietvertrag mit der Kl. bürgen (BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380; OLG Hamburg, Urteil vom 21.4.1999, 4 U 113/98, ZMR 1999, 630 ff.; LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.).

Auch wenn die Bekl. zu 2.) und 3.) - wie nunmehr von dem Bekl. zu 3.) vorgetragen - den Inhalt oder die Reichweite der von ihnen abgegebenen Bürgschaftserklärung nicht voll umfänglich verstanden haben sollten (obwohl sie unstreitig voll handlungsfähig waren und sind), berührt dies die Wirksamkeit der von ihnen jeweils eingegangenen Bürgschaftsverpflichtung nicht. Wer eine Erklärung abgibt, deren Tragweite er gegebenenfalls nicht kennt, kann sich nämlich grundsätzlich nicht später dann auf seine vermeintliche „Unwissenheit“ berufen (BGH, DB 1967, 2115; OLG Hamburg, Urteil vom 21.4.1999, 4 U 113/98, ZMR 1999, 630 ff.).

Damit haften die Bekl. zu 2.) und 3.) gemäß § 765 BGB für die Erfüllung der Mietzinsverpflichtungen der Bekl. zu 1.) in ihrem jeweiligen Bestand. Weder aus der (schriftlichen) selbstschuldnerischen Bürgschaft noch aus den Begleitumständen ist hier nämlich eine Einschränkung ihrer Haftung dergestalt ersichtlich, dass sie nur für eine anteilmäßige Haftung der Bekl. zu 1.) als Mieterin gegenüber der Kl. einstehen sollten. Aufgrund der Akzessorietät der Bürgschaft bezog sich diese nämlich auf die Hauptschuld aus dem Mietvertrag als Gesamtschuld (LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.). Ist darüber hinaus im Zusammenhang mit einem Mietvertrag eine selbstschuldnerische Bürgschaft für „alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag“ übernommen worden, zählen dazu neben der Miete sogar die Kosten eines Räumungsrechtsstreits und die Kosten für eine anschließende Räumung des Mieters (LG Hamburg, Urteil vom 22.6.2000, 334 O 107/99, ZMR 2000, 764).

Die Kl. hätte die Bekl. im Übrigen hier sogar ohne vorherige (erfolglose) Geltendmachung ihrer Ansprüche gegen die Bekl. zu 1.) aus der Bürgschaft in Anspruch nehmen können, weil die Bekl. zu 2.) und 3.) in der jeweiligen Bürgschaftsurkunde ausdrücklich auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hatten (LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.).

Die jeweilige Bürgschaftsverpflichtung der Bekl. zu 2.) und 3.) kann danach bei verständiger Auslegung nur bedeuten, dass die Bekl. zu 2.) und 3.) die rechtzeitige Zahlung des Mietzinses zu dem jeweiligen kalendermäßig bestimmten Fälligkeitstermin durch eine sofortige Zugriffsmöglichkeit der Kl. auf sie bei Versäumung dieser Frist durch die Bekl. zu 1.) sicherstellen sollte (LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.).

Die streitbefangenen, selbstschuldnerischen Bürgschaften, die die Bekl. zu 2.) und 3.) gegenüber der Kl./Vermieterin übernommen hatten sind darüber hinaus auch in voller Höhe wirksam, da der Schutzbereich des § 551 BGB hier nicht tangiert wird (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876 f.; BGH, Urteil vom 30.6.2004, VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 ff.; BGH, Urteil vom 16.10.1997, IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259 f.; BGH, Urteil vom 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; BGH, Urteil vom 30.3.1995, IX ZR 98/94, NJW 1995, 1886 ff.; BGH, Urteil vom 5.1.1995, IX ZR 101/94, NJW 1995, 959; BGH, Urteil vom 21.1.1993, IX ZR 90/92, NJW 1993, 1261 f.; BGH, Urteil vom 3.12.1992, IX ZR 29/92, NJW 1993, 724 ff.; BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380; BGH, Urteil vom 20.4.1989, IX ZR 212/88, NJW 1989, 1853 ff.; BGH, Urteil vom 14.7.1988, IX ZR 115/87, NJW 1989, 27 ff.; BGH, DB 1967, 2115; OLG Bamberg, Beschluss vom 9.3.2006, 6 U 75/05, BeckRS 2006, Nr. 135201; KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196; OLG Hamburg, Urteil vom 31.1.2001, 4 U 197/00, NZM 2001, 375 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 21.4.1999, 4 U 113/98, ZMR 1999, 630 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.; OLG Köln, Urteil vom 30.8.1988, 22 U 83/88, ZMR 1988, 429 f.; LG Berlin, Urteil vom 1.9.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017, 562 f.; LG Berlin, Beschluss vom 7.4.2014, 65 S 469/13, ZMR 2014, 790; LG Coburg, Urteil vom 11.10.2005, 23 O 676/05, BeckRS 2005, Nr. 15173; LG Augsburg, Urteil vom 31.7.2002, 7 S 1452/02, beck-online, LSK 2003, Nr. 210471; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000, 32 O 858/99, GE 2001, 135 f.; LG Hamburg, Urteil vom 22.6.2000, 334 O 107/99, ZMR 2000, 764; LG Berlin, Urteil vom 16.6.1998, 20 O 613/97, MM 2001, 151; LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.; LG Kiel, Beschluss vom 12.4.1991, 7 S 213/90, NJW-RR 1991, 1291 f.; AG Weinheim, Urteil vom 2.8.2018, 1 C 413/16, BeckRS 2018, Nr. 41686; AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2015, 213 C 104/15, GE 2016, 127 ff.; AG Neustadt a. Rbge., Urteil vom 28.9.2015, 41 C 630/15, BeckRS 2016, Nr. 10808; AG Saarbrücken, Urteil vom 28.5.2015, 120 C 51/15 [05], GE 2016, 263 f.; AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2013, 15 C 64/13, ZMR 2014, 295; AG Köpenick, Urteil vom 26.2.2013, 14 C 262/12, GE 2013, 815 f.; AG Hattingen, Urteil vom 13.6.2008, 17 C 43/08, WuM 2008, 480 f.; AG Iserlohn, Urteil vom 1.7.2004, 45 C 49/04, WuM 2004, 544 f.; AG Dillingen, Urteil vom 28.2.2002, 1 C 775/01, ZMR 2003, 39 ff.).

Unmittelbar kann § 551 BGB zum einen grundsätzlich nur die Abrede zwischen Mieterin und Vermieterin betreffen und kann der Mieterin - d. h. hier die Bekl. zu 1.) - gegebenenfalls die entsprechende Einwendung ermöglichen, soweit ein Betrag von mehr als 3 Monatsmieten von der Vermieterin begehrt wird.

Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum nicht davon abhängig machen kann, dass ein Mieter neben einer Mietkaution zusätzlich auch noch eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. So liegt hier der Fall hier aber jedoch gerade nicht.

Anders als bei § 551 BGB ist es nämlich zu beurteilen, wenn - wie hier - quasi unaufgefordert eine dritte Person - hier die Bekl. zu 2.) und 3.) - der Vermieterin/Kl. eine Bürgschaft für die Mieterin/Bekl. zu 1.) zusagen. Es widerspricht insoweit nämlich nicht dem Schutzzweck des § 551 BGB, wenn Eltern bzw. Bekannte für die Mieterin - anstelle einer Anmietung der Wohnung im eigenen Namen - von sich aus einer Vermieterin eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876 f.; BGH, Urteil vom 30.6.2004, VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 ff.; BGH, Urteil vom 16.10.1997, IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259 f.; BGH, Urteil vom 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; BGH, Urteil vom 30.3.1995, IX ZR 98/94, NJW 1995, 1886 ff.; BGH, Urteil vom 5.1.1995, IX ZR 101/94, NJW 1995, 959; BGH, Urteil vom 21.1.1993, IX ZR 90/92, NJW 1993, 1261 f.; BGH, Urteil vom 3.12.1992, IX ZR 29/92, NJW 1993, 724 ff.; BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380; BGH, Urteil vom 20.4.1989, IX ZR 212/88, NJW 1989, 1853 ff.; BGH, Urteil vom 14.7.1988, IX ZR 115/87, NJW 1989, 27 ff.; BGH, DB 1967, 2115; OLG Bamberg, Beschluss vom 9.3.2006, 6 U 75/05, BeckRS 2006, Nr. 135201; KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196; OLG Hamburg, Urteil vom 31.1.2001, 4 U 197/00, NZM 2001, 375 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 21.4.1999, 4 U 113/98, ZMR 1999, 630 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.; OLG Köln, Urteil vom 30.8.1988, 22 U 83/88, ZMR 1988, 429 f.; LG Berlin, Urteil vom 1.9.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017, 562 f.; LG Berlin, Beschluss vom 7.4.2014, 65 S 469/13, ZMR 2014, 790; LG Coburg, Urteil vom 11.10.2005, 23 O 676/05, BeckRS 2005, Nr. 15173; LG Augsburg, Urteil vom 31.7.2002, 7 S 1452/02, beck-online, LSK 2003, Nr. 210471; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000, 32 O 858/99, GE 2001, 135 f.; LG Hamburg, Urteil vom 22.6.2000, 334 O 107/99, ZMR 2000, 764; LG Berlin, Urteil vom 16.6.1998, 20 O 613/97, MM 2001, 151; LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.; LG Kiel, Beschluss vom 12.4.1991, 7 S 213/90, NJW-RR 1991, 1291 f.; AG Weinheim, Urteil vom 2.8.2018, 1 C 413/16, BeckRS 2018, Nr. 41686; AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2015, 213 C 104/15, GE 2016, 127 ff.; AG Neustadt a. Rbge., Urteil vom 28.9.2015, C 630/15, BeckRS 2016, Nr. 10808; AG Saarbrücken, Urteil vom 28.5.2015, 120 C 51/15 [05], GE 2016, 263 f.; AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2013, 15 C 64/13, ZMR 2014, 295; AG Köpenick, Urteil vom 26.2.2013, 14 C 262/12, GE 2013, 815 f.; AG Hattingen, Urteil vom 13.6.2008, 17 C 43/08, WuM 2008, 480 f.; AG Iserlohn, Urteil vom 1.7.2004, 45 C 49/04, WuM 2004, 544 f.; AG Dillingen, Urteil vom 28.2.2002, 1 C 775/01, ZMR 2003, 39 ff.).

Das gilt zumindest nach der herrschenden Rechtsprechung dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für die Mieterin/Bekl. zu 1.) verbunden sind. Der Wortlaut von § 551 BGB steht einer solchen Auslegung auch nicht entgegen. Der Vermieter darf über den Rahmen von § 551 BGB hinaus zwar keine zusätzliche Sicherheit von seiner Mieterin fordern. Verbürgt sich dagegen eine dritte Person - wie hier die Bekl. zu 2.) und 3.) - quasi unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrages gegenüber der Vermieterin, ohne dass dadurch erkennbar die Mieterin - d. h. hier die Bekl. zu 1.) - belastet wird, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft durch die Vermieterin/Kl. wirksam und die Bürgschaft selbst auch nicht nach § 551 BGB zu beanstanden (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876 f.; BGH, Urteil vom 30.6.2004, VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 ff.; BGH, Urteil vom 16.10.1997, IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259 f.; BGH, Urteil vom 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; BGH, Urteil vom 30.3.1995, IX ZR 98/94, NJW 1995, 1886 ff.; BGH, Urteil vom 5.1.1995, IX ZR 101/94, NJW 1995, 959; BGH, Urteil vom 21.1.1993, IX ZR 90/92, NJW 1993, 1261 f.; BGH, Urteil vom 3.12.1992, IX ZR 29/92, NJW 1993, 724 ff.; BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380; BGH, Urteil vom 20.4.1989, IX ZR 212/88, NJW 1989, 1853 ff.; BGH, Urteil vom 14.7.1988, IX ZR 115/87, NJW 1989, 27 ff.; BGH, DB 1967, 2115; OLG Bamberg, Beschluss vom 9.3.2006, 6 U 75/05, BeckRS 2006, Nr. 135201; KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196; OLG Hamburg, Urteil vom 31.1.2001, 4 U 197/00, NZM 2001, 375 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 21.4.1999, 4 U 113/98, ZMR 1999, 630 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.; OLG Köln, Urteil vom 30.8.1988, 22 U 83/88, ZMR 1988, 429 f.; LG Berlin, Urteil vom 1.9.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017, 562 f.; LG Berlin, Beschluss vom 7.4.2014, 65 S 469/13, ZMR 2014, 790; LG Coburg, Urteil vom 11.10.2005, 23 O 676/05, BeckRS 2005, Nr. 15173; LG Augsburg, Urteil vom 31.7.2002, 7 S 1452/02, beck-online, LSK 2003, Nr. 210471; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000, 32 O 858/99, GE 2001, 135 f.; LG Hamburg, Urteil vom 22.6.2000, 334 O 107/99, ZMR 2000, 764; LG Berlin, Urteil vom 16.6.1998, 20 O 613/97, MM 2001, 151; LG Kassel, Urteil vom 19.12.1996, 1 S 613/96, NJW-RR 1998, 661 f.; LG Kiel, Beschluss vom 12.4.1991, 7 S 213/90, NJW-RR 1991, 1291 f.; AG Weinheim, Urteil vom 2.8.2018, 1 C 413/16, BeckRS 2018, Nr. 41686; AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2015, 213 C 104/15, GE 2016, 127 ff.; AG Neustadt a. Rbge., Urteil vom 28.9.2015, 41 C 630/15, BeckRS 2016, Nr. 10808; AG Saarbrücken, Urteil vom 28.5.2015, 120 C 51/15 [05], GE 2016, 263 f.; AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2013, 15 C 64/13, ZMR 2014, 295; AG Köpenick, Urteil vom 26.2.201314 C 262/12, GE 2013, 815 f.; AG Hattingen, Urteil vom 13.6.2008, 17 C 43/08, WuM 2008, 480 f.; AG Iserlohn, Urteil vom 1.7.2004, 45 C 49/04, WuM 2004, 544 f.; AG Dillingen, Urteil vom 28.2.2002, 1 C 775/01, ZMR 2003, 39 ff.).

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des erkennenden Gerichts hier fest, dass es an einer Übersicherung der Kl./Vermieterin im Sinne des § 551 Abs. 4 BGB hier fehlt, da die Bekl. zu 2.) und 3.) die streitgegenständlichen Bürgschaften der Mieterin/Bekl. zu 1.) und insofern auch der Kl./Vermieterin freiwillig angeboten haben.

Die Zeugin B. von der Firma B. Hausverwaltung hat dies mit ihrer Aussage zum Zustandekommen dieser beiden Bürgschaftserklärungen nämlich glaubhaft und nachvollziehbar bestätigt. Die Zeugin B. hat glaubhaft und ohne Belastungstendenz gegenüber den Bekl. nämlich ausgesagt, dass die Bekl. zu 1.) bereits am Tag der Wohnungsbesichtigung ihr gegenüber geäußert habe, dass ihre Familie sie in jeglicher Form unterstützen würde, dass die Familie der Bekl. zu 1.) auch dafür mit eintreten würde, dass sie diese Wohnung bekommen und ihre Familie sie in jeglicher Form unterstützen würde.

Zudem sagte die Zeugin B. aus, dass er Abschluss des Mietvertrages von der Vermieterin - d. h. von der Firma … GmbH - nicht davon abhängig gemacht wurde, dass hier irgendwelche Bürgschaften vorgelegt werden. Sie und die Kl. seien nämlich davon ausgegangen, dass die Bekl. zu 1.) mit ihrem Einkommen sich diese Wohnung habe leisten können. Die Bekl. zu 1.) habe damals nämlich angegeben, dass sie 1.600 € netto im Monat erhalten würde.

Die Bekl. zu 1.) - Frau … - habe jedoch ihr - der Zeugin - gegenüber freiwillig angeboten, dass ihre Familie sie hier insoweit unterstützen würde. Die Bekl. zu 1.) habe ihr dann auch die konkreten Daten der beiden Bürgen mitgeteilt, so dass sie - die Zeugin - diese Daten dann auch in die jeweiligen Bürgschaftsurkunden habe anführen können.

Dass die Bekl. zu 1.) insofern diese Daten der Bekl. zu 2.) und zu 3.) gegenüber der Zeugin B. bereits zu diesem Zeitpunkt mitgeteilt haben muss ergibt sich auch aus den beiden „Bürgschaftserklärung“ selbst, in welchen die Namen und Anschriften der Bekl. zu 2.) und 3.) bereits per Computer-Ausdruck aufgeführt worden sind.

Des Weiteren führte die Zeugin B. auch glaubhaft aus, dass die Kl./Vermieterin an langfristigen Mietverhältnissen interessiert sei. Die Bekl. zu 1.) habe insofern aber auch gesagte, das sie dort neu Fuß fassen und ihr Kind dort auch in die Schule schicken wolle. Auch wohne dort eine Tante der Bekl. zu 1.) einen Eingang weiter bei der Kl./Vermieterin. Dies sei dann auch ein Beweggrund dafür gewesen, dass die Kl./Vermieterin diese Wohnung der Bekl. zu 1.) angeboten habe. Aus diesem Grunde sei die Bekl. zu 1.) dann bevorzugt worden.

Die beiden Bürgschaften der Bekl. zu 2.) und zu 3.) seien also nicht der Grund dafür gewesen, dass die Bekl. zu 1.) diesen Mietvertrag erhalten habe. Auch seien diese Bürgschaften nicht für die Wohnungsübergabe erforderlich gewesen. Notwendig hierfür sei nur gewesen, dass der Mietvertrag unterzeichnet worden war. Die Wohnungsübergabe hätte somit auch ohne Vorlage der beiden Bürgschaften erfolgen können.

Im Übrigen sagte die Zeugin B. auch noch aus, dass sie wohl schon am 8.10.2018 diesen Mietvertrag unterzeichnet habe; mithin schon vor der Übersendung des Mietvertrages an die Bekl. zu 1.) am 9.10.2018 und auch schon vor der Unterzeichnung der Bürgschaftserklärungen durch die Bekl. zu 2.) am 8.11.2018 und durch den Bekl. zu 3.) am 29.10.2018. Zwar erklärte sie dann auch, dass sie nicht mehr konkret wisse, ob sie vielleicht zunächst bei den beiden Mietvertragsentwürfen schon das Datum 8.10.2018 eingeschrieben habe und dann aber ohne ihre Unterschrift diese beiden Mietvertragsentwürfe an die Bekl. zu 1.) übersandt hat und die Erstbekl. ihr dann diese beiden Mietverträge unterzeichnet zurücksandte und sie dann erst danach als Vermieter unterzeichnete. Jedoch muss wohl schon zum Zeitpunkt der Übersendung der Mietverträge an die Bekl. zu 1.) zumindest das konkrete Datum dort gestanden haben, da dieses Datum mit dem Inhalt der beiden Bürgschaftserklärungen vom 8.11.2018 und vom 29.10.2018 übereinstimmt, in denen jeweils der „Mietvertrag vom 8.10.2018“ konkret angeführt ist.

Dass diese Wohnung dann erst im Dezember 2018 an die Bekl. zu 1.) übergeben wurde hat die Zeugin B. zudem damit begründet, dass sich diese Wohnung zunächst noch in der Renovierung befand und erst zum 15.11.2018 fertiggestellt werden konnte. Sie hätten dann ab dem 15.11.2018 zwar mehrmals versucht, mit der Bekl. zu 1.) eine Übergabe der Wohnung zu vereinbaren, jedoch sei dies zunächst nicht möglich gewesen.

Unter Beachtung dieser Zeugenaussage geht das Gericht hier insofern aber davon aus, dass die Bekl. zu 1.) der Kl. die streitgegenständlichen Bürgschaften der Bekl. zu 2.) und 3.) freiwillig angeboten hatte und die Bekl. zu 2.) und 3.) diese Bürgschaftserklärungen dann auch freiwillig unterzeichneten.

Insoweit konnte die Kl. aus diesen beiden Bürgschaftsurkunden selbst auch das Angebot der Bekl. zu 2.) und zu 3.) zur Annahme selbiger entnehmen. Es fehlt auch nicht an einer rechtzeitigen Annahme der Kl. Zwar ist auch nach § 151 BGB die Betätigung des Annahmewillens der Kl.seite hier erforderlich gewesen; dafür genügt aber eine schlüssige Handlung, die z. B. in einer Zueignungshandlung gesehen werden kann (BGH, Urteil vom 10.2.2000, IX ZR 397/98, NJW 2000, 1563 ff.; BGH, Urteil vom 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 15.6.2005, 3 U 179/04, WM 2006, 1855 ff.; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 79. Aufl. 2020, § 151 BGB, Rn. 2; Lammel, jurisPR-MietR 6/2016, Anm. 1).

Schickt der Bürge seine schriftliche Bürgschaftserklärung dem abwesenden Gläubiger zu, ist es nämlich regelmäßig als Bestätigung von dessen Annahmewillen im Sinne des § 151 Satz 1 BGB anzusehen, wenn der Gläubiger diese Bürgschaftsurkunde behält. Das Bürgschaftsangebot erlischt daher nicht gemäß § 147 Abs. 2 BGB, wenn der Gläubiger/Vermieter keine ausdrückliche Annahmeerklärung abgibt (OLG Brandenburg, Urteil vom 15.6.2005, 3 U 179/04, WM 2006, 1855 ff.).

Dies ist hier aber mit der Einordnung der Bürgschaftsurkunde in die Miet-Akten der Kl.seite unstreitig gegeben. Der Zugang der Annahmeerklärung war hier deshalb entbehrlich, weil es sich um ein für die annehmende Kl. vorteilhaftes Geschäft gehandelt hat (BGH, Urteil vom 10.2.2000, IX ZR 397/98, NJW 2000, 1563 ff.; BGH, Urteil vom 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 15.6.2005, 3 U 179/04, WM 2006, 1855 ff.; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 79. Aufl. 2020, § 151 BGB, Rn. 4; Lammel, jurisPR-MietR 6/2016, Anm. 1).

So wie im Übrigen der Bundesgerichtshof die Bürgschaft als zusätzliche Sicherheit für wirksam ansieht, die bei Zahlungsverzug eine Kündigung wegen des Zahlungsverzugs vermeiden soll (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876 f.), so muss diese Wirksamkeit wohl aber auch dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft anbietet, um die Vermieterin dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit der Mieterin abzuschließen. Andernfalls würde der durch die Begrenzung der Kaution beabsichtigte gesetzliche Schutz der Mieterin nämlich in sein Gegenteil verkehrt, weil die Vermieterin ohne die zusätzliche Sicherheit den Mietvertrag nicht abschließen würde und die Mieterin die Wohnung somit auch nicht bekommen könnte (LG Berlin, Urteil vom 1.9.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017, 562 f.; LG Augsburg, Urteil vom 31.7.2002, 7 S 1452/02, beck-online; AG Weinheim, Urteil vom 2.8.2018, 1 C 413/16, BeckRS 2018, Nr. 41686; AG Saarbrücken, Urteil vom 28.5.2015, 120 C 51/15 [05], GE 2016, 263 f.; AG Köpenick, Urteil vom 26.2.2013, 14 C 262/12, GE 2013, 815 f.; AG Dillingen, Urteil vom 28.2.2002, 1 C 775/01, ZMR 2003, 39 ff.).

Das erkennende Gericht ist deshalb auch der Auffassung, dass eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft selbst dann wirksam ist, wenn diese Bürgschaft keine Verpflichtung der Mieterin aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen der Vermieterin und den Bürgen - so wie hier - vereinbart wurde.

Aus diesem Grunde würde es hier wohl auch noch nicht einmal darauf ankommen, ob die Bekl. zu 1.) die Bürgschaftserklärungen der Bekl. zu 2.) und 3.) von sich aus der Kl./Vermieterin angeboten hat - wovon das Gericht hier aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme ausgeht - oder ob - wie von den Bekl. zu 2.) und 3.) behauptet - die Kl./Vermieterin diese Bürgschaften ausdrücklich für den Abschluss des Mietvertrages von der Bekl. zu 1.)/Mieterin verlangt hatte, da auch dann diese Bürgschaftserklärungen wohl als wirksam anzusehen wären (LG Berlin, Urteil vom 1.9.2016, 6 O 70/16, ZMR 2017, 562 f.; LG Augsburg, Urteil vom 31.7.2002, 7 S 1452/02, beck-online; AG Weinheim, Urteil vom 2.8.2018, 1 C 413/16, BeckRS 2018, Nr. 41686; AG Saarbrücken, Urteil vom 28.5.2015, 120 C 51/15 [05], GE 2016, 263 f.; AG Köpenick, Urteil vom 26.2.2013, 14 C 262/12, GE 2013, 815 f.; AG Dillingen, Urteil vom 28.2.2002, 1 C 775/01, ZMR 2003, 39 ff.).

Darüber hinaus sind auch die Behauptungen der Bekl. zu 2.) und zu 3.), die Bekl. zu 1.) sei von der Kl. zur Beibringung der beiden Bürgschaften aufgefordert worden, hinsichtlich des Zeitpunktes, des Ortes, der Umstände und der handelnden Personen auch nicht ausreichend substantiiert (AG Saarbrücken, Urteil vom 28.5.2015, 120 C 51/15 [05], GE 2016, 263 f.).

Dies hier umso mehr, als dass die Bekl. zu 1.)/Mieterin den Vortrag der Kl. im hiesigen Verfahren nicht widersprochen hat, dass sie - die Bekl. zu 1.) - von sich aus selbst der Kl.seite ohne einen zwingenden Grund diese Bürgschaftserklärungen der Bekl. zu 2.) und zu 3.) freiwillig angeboten habe und insofern auch die entsprechenden Daten der Bekl. zu 2.) und zu 3.) mitteilte, damit die Kl.seite die entsprechenden Bürgschaftsurkunden vorbereiten könne.

Jedoch konnte dies hier sogar dahingestellt bleiben, da die Bekl. zu 1.) entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Bürgschaftserklärungen der Bekl. zu 2.) und 3.) von sich aus freiwillig der Kl./Vermieterin gegenüber ohne zwingenden Grund angeboten hatte.

Die von den Bekl. zu 2.) und 3.) erklärten Kündigungen ihrer jeweiligen Bürgschaft waren im Übrigen auch nicht wirksam.

Allerdings hat ein Bürge, der sich für unbestimmte Zeit für die Verbindlichkeiten eines Mieters ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Kündigungsrechts verbürgt hat, nach Ablauf eines gewissen Zeitraums oder bei Eintritt besonderer Umstände das Recht, die Bürgschaft mit Wirkung für die Zukunft zu beenden. Der Bürge, der sich aus seiner Haftung für die Zukunft befreien will, hat allerdings auf die berechtigten Interessen des Vermieters Rücksicht zu nehmen. Ein Kündigungsrecht mit sofortiger Wirkung hätte zur Folge, dass unter Umständen vertragliche Ansprüche der Vermieterin auf Zahlung von Mietzins ungesichert blieben. Die Vermieterin hat es nämlich nicht unbedingt in der Hand, der Mieterin den Mietgebrauch sofort zu untersagen. Sie muss vielmehr abwarten, bis in der Person der Mieterin ein Kündigungsgrund entstanden ist, der sie berechtigt, das Mietverhältnis ihrerseits zu beenden.

Um diesem Interesse gerecht zu werden, bedarf die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit des Bürgen einer Einschränkung dahin, dass die Kündigung erst zu einem Zeitpunkt wirksam wird, zu dem die Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000, 32 O 858/99, GE 2001, 135 f.; AG Iserlohn, Urteil vom 1.7.2004, 45 C 49/04, WuM 2004, 544 f.).

Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit bestand für die Kl./Vermieterin jedoch hier nicht. Zwar besteht ggf. ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der geschuldete Mietzins nicht gezahlt und die Mietsicherheit nicht erbracht wird.

Stets erforderlich ist jedoch eine Abwägung zwischen den Interessen der Kl./Vermieterin und der Mieterin/Bekl. zu 1.). Die Pflichtverletzung der Mieterin/Bekl. zu 1.) muss nämlich so erheblich sein, dass die Belange der Vermieterin/Kl. in einem solchen Maße beeinträchtigt werden, dass die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses als angemessene Reaktion erscheint (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000, 32 O 858/99, GE 2001, 135 f.; AG Iserlohn, Urteil vom 1.7.2004, 45 C 49/04, WuM 2004, 544 f.).

Die Kl. hatte ihre Forderungen nämlich mit anwaltlichem Schreiben vom 27.2.2019 allen Bekl. gegenüber deutlich angemahnt.

Daraufhin sind dann aber auch unstreitig die von der Bekl. zu 2.) angekündigten Ratenzahlungen am 12.3.2019 und am 27.3.2019 bei der Kl./Vermieterin eingegangen. Die Bekl. zu 2.) hatte somit zu diesem Zeitpunkt unstreitig die vollständige Mietsicherheit in Höhe von 1.440 € sowie alle offenen Mieten bis April 2019 zzgl. der Anwaltskosten der Kl. bezahlt, so dass aufgrund dessen der vorherige Zahlungsverzug der Bekl. zu 1.) und somit auch ein etwaiger Kündigungsgrund zunächst entfallen war. Insofern konnte die Kl./Vermieterin also eine Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs zu diesem Zeitpunkt gerade nicht mehr aussprechen, so dass insofern dann frühestens im Juni 2019 die Kl./Vermieterin das Mietvertragsverhältnis hätte aufkündigen können.

Insoweit hat die Zeugin B. aber auch ausgesagt, dass der Bekl. zu 3.) ihr mitgeteilt habe, dass er sich mit der Familie in Verbindung setzen würde um dies alles wegen den Mietzahlungen zu klären. Er habe ihr auch gesagt, dass er wolle, dass die Bekl. zu 1.) in dieser Wohnung verbleibe. Er hätte ihr zudem noch gesagt, dass die Familie sich darum kümmern würde, dass die Bekl. zu 1.) die entsprechende Miete nunmehr bezahlt.

Aus diesem Grunde kann der Kl./Vermieterin dann aber hier wohl auch nicht vorgeworfen werden, dass sie „erst“ mit Schreiben vom 9.9.2019 die fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber der Mieterin/Bekl. zu 1.) ausgesprochen hat, da zum einen die Bekl. zu 2.) zunächst die Mietschulden der Mieterin/Bekl. zu 1.) - ihrer Tochter - vollständig ausgeglichen hatte und der Bekl. zu 3.) darum bat, die Mieterin/Bekl. zu 1.) dort weiterhin wohnen zu lassen.

Eine Bürgschaft für mietvertragliche Verpflichtungen kann ein Bürge nämlich nur zu solchen Terminen kündigen, zu denen auch der Vermieter das Mietverhältnis beenden kann, und zwar so rechtzeitig vor Ablauf der Kündigungsfrist, dass der Vermieter seinerseits überlegen kann, ob er das Mietverhältnis ohne die Sicherheit fortführen will (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000, 32 O 858/99, GE 2001, 135 f.; AG Iserlohn, Urteil vom 1.7.2004, 45 C 49/04, WuM 2004, 544 f.).

Die Bekl. zu 2.) und 3.) berufen sich auch zu Unrecht darauf, dass die Kl. sich wegen des Unterlassens einer fristlosen Kündigung gegenüber der Mieterin/Bekl. zu 1.) nach § 242 BGB so behandeln lassen müssten, als sei das Mietverhältnis bereits im Juni 2019 und nicht erst im September 2019 fristlos gekündigt worden. Auch wenn die Mieterin/Bekl. zu 1.) im Juni 2019 wohl mit dem Mietzins für die Monate Mai und Juni 2019 in Rückstand war, lag es im Ermessen der Kl., ob sie zu diesem Zeitpunkt schon von ihrem Recht auf fristlose Kündigung Gebrauch machen wollten (KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196; OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.).

Ein Bürge, der sich zugunsten der Vermieterin auf unbestimmte Zeit verbürgt hat, kann den Bürgschaftsvertrag somit zwar grundsätzlich auch kündigen, jedoch erst zu einem Zeitpunkt, zu dem die Vermieterin den Mietvertrag - nach Ablauf einer Überlegungsfrist - ordentlich kündigen kann. Die Möglichkeit außerordentlich zu kündigen, reicht hingegen nicht aus (KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196; OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998, 24 U 264/97, NJW 1999, 3128 f.).

Die Anwendung der Grundsätze zum Leasingvertrag sind bereits deshalb hier wohl nicht geboten, weil beim Leasingvertrag für den Leasinggeber aus vernünftigem wirtschaftlichen Interesse Veranlassung für eine alsbaldige fristlose Kündigung bei Zahlungsverzugs des Leasingnehmers besteht, da die Leasingsache mit Zeitablauf immer mehr an Wert verliert und eine frühzeitige Verwertung der Leasingsache den Schaden für den Leasinggeber möglichst gering hält. Diese Situation besteht aber nicht bei der Vermietung einer Wohnung. Die Mietsache „Wohnung“ verliert jedenfalls nicht in dem Maße wie eine Leasingsache ständig an Wert, sondern es besteht für den Vermieter in erster Linie nur die Gefahr, dass er den Mietzins nicht erhält und eine Neuvermietung unterbleibt, die den Schaden begrenzen würde. Da zudem die Mietpreise erheblichen Schwankungen unterliegen, muss es im Ermessen der Kl./Vermieterin liegen, ob sie kündigt und versucht den Schaden durch eine alsbaldige Neuvermietung zu begrenzen. In diesem Falle läuft sie Gefahr, die Sache zu einem geringeren Preis vermieten zu müssen, wobei sodann Streit mit dem Mieter entstehen kann, ob eine Vermietung zum gleichen Preis wie bisher möglich gewesen wäre (KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196).

Auch bestand die Möglichkeit, dass die Bekl. zu 2.) die Mietschulden ihrer Tochter - der Bekl. zu 1.) - erneut bezahlt. Jedenfalls ist aufgrund der zuvor erfolgten Zahlungen hier nicht ersichtlich, dass die Kl./Vermieterin irgendwelche Pflichten gegenüber den Bekl. zu 2.) und zu 3.) als Bürgen verletzte, so dass die Kl./Vermieterin zunächst mit der Kündigung noch zu warten und prüfen durften, ob entweder die Bekl. zu 1.) den Mietvertrag weiterhin erfüllt und die noch ausstehenden Mieten nachzahlt oder ob ggf. die Bekl. zu 2.) dies erneut tut (KG, Urteil vom 5.7.2001, 8 U 8899/99, GE 2001, 1196).

Die Einwände der Bekl. zu 2.) und 3.) wären zudem auch nur schlüssig, wenn sie geltend machen könnten, dass sogleich nach einer Kündigung im Juni 2019 diese Wohnung zum bisherigen Mietzins hätte weitervermietet werden können, was sie nicht behaupten, zumal die Bekl. zu 1.) sich weiterhin weigert, diese Wohnung zu räumen und herauszugeben, obwohl sie hierzu zwischenzeitlich bereits rechtskräftig verurteilt wurde.

Wenn dies aber nicht der Fall gewesen ist, hätten bis zur möglichen Weitervermietung die Mieterin/Bekl. zu 1.) und für sie die Bekl. zu 2.) und 3.) den Mietzins ohnehin weiter zahlen müssen, wobei sich am Ergebnis nichts ändern würde, es sei denn, dass die Bekl. zu 2.) und 3.) dartun könnten, die Wohnung hätte schon ab Juli 2019 zum selben Mietpreis weitervermietet werden können. An einem derartigen Vortrag fehlt es hier aber.

Aus all diesen Gründen ist die Kl. hier somit auch berechtigt, die Bekl. zu 2.) und zu 3.) aus den jeweiligen „Bürgschaftserklärungen“ hinsichtlich des streitbefangenen Mietvertrages dem Grunde nach in Anspruch zu nehmen.

Bezüglich der Höhe der geltend gemachten Ansprüche hat die Kl.seite zwar die Rechnungen der A. GmbH eingereicht, jedoch [trotz Bestreitens der Bekl. zu 2.) und 3.)] einen Nachweis hinsichtlich der tatsächlich erfolgten Bezahlung dieser Abfallgebührenrechnungen für das Jahr 2019 in Höhe von insgesamt 90,74 € (45,37 € + 45,37 €) nicht belegt bzw. bewiesen, so dass diese Kosten vorliegend auch der Kl. nicht zu erstatten sind. Der Kl. steht daher gegenüber den Bekl. zu 2.) und 3.) als Gesamtschuldnern [neben der bereits insofern verurteilten Bekl. zu 1.)] noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 3.043,04 € zu.

Zudem hat die Kl. gegenüber den Bekl. zu 2.) und 3.) neben der bereits gesondert verurteilten Bekl. zu 1.) aber auch einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB in Höhe von 595 €/Monat für jeden weiteren Monat der Nutzung ab dem Monat Oktober 2019 bis zur Räumung der streitbefangenen Wohnung durch die Bekl. zu 1.).

Ein Vermieter erhält gegen seine Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses gemäß § 546a BGB dann, wenn das Mietverhältnis durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung beendet worden ist und dem Vermieter die Mietsache von der Mieterin vorenthalten wird, indem die Mieterin die Wohnung nicht an die Vermieterin zurückgibt (BGH, Urteil vom 12.7.2017, VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997; BGH, Urteil vom 29.1.2015, IX ZR 279/13, NJW 2015, 1109; BGH, Urteil vom 25.4.2001, XII ZR 43/99, NJW 2001, 2251 f.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, 937).

Die Vorschrift des § 546a BGB setzt insofern auch keine aktiv auf Besitzentziehung gerichtete Handlung der Mieterin voraus; nach ständiger herrschender Rechtsprechung wird eine Wohnung insofern nämlich im Sinne von § 546a BGB (= § 570 BGB a.F.) bereits dann durch die bisherige Mieterin „vorenthalten“, wenn die Mieterin die Wohnung nicht zurückgeben hat und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen der Vermieterin widerspricht.

Davon ist in der Regel dann auszugehen, wenn die Mieterin die Wohnung entgegen ihrer Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB nicht, verspätet oder nicht vollständig geräumt zurückgegeben hat (BGH, Urteil vom 12.7.2017, VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997; BGH, Urteil vom 29.1.2015, IX ZR 279/13, NJW 2015, 1109; BGH, Beschluss vom 13.7.2010, VIII ZR 326/09, NJW-RR 2010, 1521 f.; BGH, NJW 1996, 1886; BGH, NJW 1984, 1527; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.7.2013, 6 U 11/12, ZMR 2014, 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, 937; OLG Koblenz, NZM 2006, 181; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 27; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 742; OLG Hamm, ZMR 1996, 372; OLG Köln, NJW-RR 1996, 1480) und dieses Unterlassen der Rückgabe dem Willen der Vermieterin widerspricht (= Vorenthaltung; Reichsgericht, RGZ Band 103, 289; BGH, Urteil vom 29.1.2015, IX ZR 279/13, NJW 2015, 1109; BGH, NJW-RR 2010, 1521 f.; BGH, BGHZ Band 90, 145 ff.; BGH, NJW 1960, 909 f.; BGH, NJW 1983, 112; BGH, NJW 1996, 1886 f.; BGH, NJW 2001, 2251; BGH, NJW-RR 2004, 558; BGH, NJW-RR 2005, 1081; BGH, NJW 2007, 1594 ff. = MDR 2007, 910 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.7.2013, 6 U 11/12, ZMR 2014, 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, 937; KG, KG-Report 2006, 375 f.; OLG München, WuM 2003, 279; OLG München, WM 2002, 614).

Die Rückgabepflicht erfüllt ein Mieter aber in der Regel erst, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt; bei Räumen grundsätzlich durch Schlüsselübergabe und vollständiger Entfernung der Sachen der Mieterin (BGH, Urteil vom 12.7.2017, VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.7.2013, 6 U 11/12, ZMR 2014, 28 ff.).

Wenn eine Mieterin - wie hier die Bekl. zu 1.) - die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Sinne somit nicht an die Vermieterin (bzw. deren Vertreterin) zurückgibt, so kann die Vermieterin - hier somit die Kl. - gemäß § 546a Abs. 1 BGB dann grundsätzlich auch für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Voraussetzungen für eine Entschädigung des Vermieters nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete sind somit die Beendigung eines Mietvertrages sowie die fehlende Rückgabe der Wohnung trotz eines Rückerlangungswillens der Vermieterin/Kl. (BGH, Urteil vom 12.7.2017, VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997; BGH, Urteil vom 29.1.2015, IX ZR 279/13, NJW 2015, 1109; BGH, NJW 2007, 1594 ff. = MDR 2007, 910 f.; BGH, NJW 1996, 1886 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.7.2013, 6 U 11/12, ZMR 2014, 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, 937 = MietRB 2007, 286 f.; LG Potsdam, Urteil zu 3 O 35/05).

Der § 546a Abs. 1 BGB ist dementsprechend ein vertraglicher Anspruch eigener Art, der im - nach Beendigung des Mietverhältnisses - bestehenden Abwicklungsverhältnis an die Stelle des Mietzinsanspruches tritt (BGH, Urteil vom 29.1.2015, IX ZR 279/13, NJW 2015, 1109; BGH, NJW 1984, 1527; BGH, NJW 1988, 2665; BGH, NZM 2003, 231; OLG Frankfurt/Main, NZM 1999, 969; KG, GE 2003, 46; LG Berlin, ZMR 1992, 541; LG Essen, NJW-RR 1992, 205). Dieser Anspruch der Kl./Vermieterin besteht im Übrigen für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, ohne dass es darauf ankommt, ob die Mieterin die (Wohn-) Räume tatsächlich noch weiterhin nutzt (BGH, BGHZ Band 107, 123 ff. = NJW 1989, 1730).

Wenn ein derartiger Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 BGB somit begründet ist, ist im Übrigen auch die ortsübliche Miete grundsätzlich unerheblich und dann allein die vereinbarte Miete maßgeblich (OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, 937 = MietRB 2007, 286 f.), wobei die von der ehemaligen Mieterin geschuldete Miete dann sogar den Betriebskostenanteil mit umfasst (KG, KG-Report 2006, 375 f.). Auf die Frage der Angemessenheit bzw. Ortsüblichkeit kommt es hierbei auch nicht an (OLG München, Urteil vom 26.3.2008, 3 U 3608/07).

Zur Rückgabe der Mietsache gehört es dabei grundsätzlich, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Mietsache verschafft wird. Die Rückgabeverpflichtung erfüllt ein Mieter somit nur dann, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt. Bei der (Wohn-) Raummiete ist hierfür die Rückgabe sämtlicher (Wohnungs-) Raum-Schlüssel durch die Mieterin an die Vermieterin/Kl. erforderlich (BGH, NJW 1988, 2665; BGH, NJW 1994, 3232; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.7.2013, 6 U 11/12, ZMR 2014, 28 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012, I-10 U 44/12, ZMR 2013, 706 ff.; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 750; OLG Hamm, NZM 2003, 26; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 742 f.).

Eine Mieterin enthält die Mietsache der Vermieterin insofern also dann noch vor, wenn sie noch Schlüssel der Wohnung - entgegen ihrer Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB - weiter in Besitz behält (OLG Hamburg, WuM 1977, 73; OLG Köln, DWW 1996, 189).

Hier hat die Mieterin/Bekl. zu 1.) aber bisher die Wohnung unstreitig immer noch nicht geräumt und auch noch nicht an die Kl./Vermieterin herausgegeben, so dass der Kl./Vermieterin auch einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber der Mieterin/Bekl. zu 1.) gemäß § 546a BGB hier zur Seite steht.

Aufgrund der wirksamen „Bürgschaftserklärungen“ der Bekl. zu 2.) und zu 3.) steht der Kl./Vermieterin dieser Anspruch dann aber auch nunmehr gegenüber den Bekl. zu 2.) und 3.) als Gesamtschuldnern mit der Bekl. zu 1.) zu.

Aus diesem Grunde ist die Klage auch hinsichtlich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung bezüglich der Bekl. zu 2.) und zu 3.) begründet.

Bei dem hier durch die Kl.seite u. a. noch geltend gemachten Zahlungsanspruch gegenüber der Bekl.seite bezüglich der vorprozessualen/außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 808,13 €, die nach der Vorbemerkung 3 Abs. 4 Satz 1 des Vergütungsverzeichnisses (Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 RVG) nicht in voller Höhe auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens angerechnet werden, handelte es sich um eine Nebenforderung im Sinne des § 4 ZPO, die bei der Streitwertberechnung unberücksichtigt zu bleiben hat (Steenbuck, MDR 2006, 423 ff.; Enders, JurBüro 2004, 57, 58; Heinrich, in: Musielak, § 4 ZPO, Rn. 8; Zöller-Herget, Zivilprozessordnung, § 4 ZPO, Rn. 13; Hansens, ZfSch 2007, 284 f.; BGH, FamRZ 2007, 808 f.; BGH, NJW 2006, 2560 f.; BGH, BB 2006, 127; OLG Celle, AGS 2007, 321 = RVGreport 2007, 157; OLG Frankfurt/Main, RVGreport 2006, 156 f.; OLG Oldenburg, NdsRpfl. 2006, 132; OLG Celle, OLG-Report 2006, 630; OLG Köln, RVG-Report 2005, 76; LG Berlin, MDR 2005, 1318; AG Hamburg, Urteil vom 18.9.2006, 644 C 188/06; AG Brandenburg an der Havel, NJOZ 2006, Heft 35, 3254 ff.).

… [wird ausgeführt] …

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den §§ 247, 286 und 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage. Der Zinsanspruch der Kl. ist jedoch nicht in Höhe von 8 Prozentpunkten, sondern nur in Höhe von 5 Prozentpunkten begründet, da die Bekl. zu 2.) und 3.) unstreitig Verbraucher sind. Insofern ist die Klage somit hier auch ebenso zu einem gewissen Teil abzuweisen.

Da mit den hier streitbefangenen Bürgschaften eine Übersicherung nicht eingetreten ist, ist die Kl./ Widerbekl. der Bekl. zu 2.)/Widerkl. im Übrigen auch nicht zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verpflichtet, so dass die Widerklage der Bekl. zu 2.) auch hätte abgewiesen werden müssen, wenn sie nicht nur hilfsweise erhoben worden wäre.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91, § 92 Abs. 2 Nr. 1 und § 100 ZPO sowie auf § 344 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist im Übrigen hier noch festzusetzen gewesen.

Der Streitwert des Klageantrags zu Ziffer 3. beträgt insoweit 3.133,78 €.

Der Streitwert des Klageantrags zu Ziffer 4. auf Zahlung der künftigen Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) bis zur Räumung des Mietobjekts bestimmt sich gemäß § 48 Abs. 1 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO im Übrigen höchstens auf das 12-fache der künftigen monatlichen Nutzungsentschädigung (OLG Braunschweig, Beschluss vom 21.3.2017, 1 UF 106/16, juris; OLG Hamburg, Beschluss vom 12.4.2016, 8 W 62/15, WuM 2016, 447 f.; OLG Celle, Beschluss vom 17.2.2014, 2 W 32/14, MDR 2014, 568; OLG Dresden, Beschluss vom 2.8.2012, 5 W 745/12, NJW-RR 2012, 1214 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.5.2011, I-10 W 79/10, AGS 2012, 144 f.; OLG Naumburg, Beschluss vom 19.5.2011, 1 W 14/11, Info M 2011, 446; OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.1.2011, 5 U 158/10, MDR 2011, 513 f.; KG, Beschluss vom 28.4.2007, 12 W 35/07, AGS 2007, 632 f.; KG, Beschluss vom 20.12.2006, 12 W 66/06, NZM 2007, 600; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.1.2006, I-24 W 65/05, NZM 2006, 583 f.; OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.1.2006, 2 W 94/06, OLG-Report 2006, 318; KG, Beschluss vom 22.12.2005, 12 W 46/05, MDR 2006, 957 f.; OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 5.2.2004, 2 W 3/04, OLG-Report 2004, 201 f.; OLG Bamberg, Beschluss vom 13.4.1981, 4 W 93/80, JurBüro 1981, 1047 f.; OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.3.1980, 22 W 1/80, MDR 1980, 761; LG Essen, Beschluss vom 16.9.2013, 15 T 113/12, juris; LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 30.1.2013, 1 T 22/13, AGS 2013, 142 f.; LG Itzehoe, Beschluss vom 27.5.2011, 1 T 50/11, NZM 2012, 173 f.; LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2009, 65 T 137/09, GE 2010, 205; LG Landau/Pfalz, Beschluss vom 4.6.2009, 1 T 47/09, WuM 2009, 415 f.; LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 17.11.2008, 5 T 361/08, juris; LG Potsdam, Beschluss vom 11.10.2007, 11 T 68/06, GE 2008, 126; LG Köln, Beschluss vom 10.9.2007, 1 T 231/07, Info M 2007, 378; LG Berlin, Beschluss vom 24.5.2007, 62 T 60/07, GE 2008, 125 f.; LG Berlin, Beschluss vom 24.1.2005, 62 T 12/05, GE 2005, 237; AG Hoyerswerda, Urteil vom 15.7.2014, 1 C 113/14, juris; AG Bad Segeberg, Urteil vom 29.8.2013, 17 C 262/12, juris), mithin nach dem einfachen Jahresbetrag. Dieser beträgt hier 7.140 € (595 €/Monat x 12 Monate).

Der Gegenmeinung, der zufolge dieser Gebührenstreitwert sich gemäß § 9 ZPO nach dem 3½-fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Nutzungsentschädigung ergibt, kann das hiesige Gericht derzeitig - d. h. bis zu einer etwaig anderweitigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs - nicht folgen. Dies um so mehr, als auch das Landgericht Potsdam (vgl. Beschluss vom 11.10.2007, 11 T 68/06, GE 2008, 126) - als das hiesige Berufungsgericht - wohl auch nur von einem einfachen Jahresbetrag ausgeht.

Für den Streitwert des Klageantrags zu Ziffer 5. auf Räumung- und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung ist der Wert des Entgelts eines Jahres gemäß § 41 Ab. 2 GKG maßgebend, wobei sich unter Beachtung von § 41 Abs. 1 GKG dieser Wert nach der gesamten Nettomiete - d. h. ohne die Betriebs-/Nebenkosten - bemisst. Dies wäre nur dann anders, wenn diese Nebenkosten nicht als Vorauszahlung (wie wohl überwiegend), sondern als Pauschale vereinbart worden wären. Der Gebührenstreitwert für die Räumung nach § 41 Abs. 2 GKG umfasst nämlich nur dann auch die Betriebs-/Nebenkosten, wenn diese als Pauschale mit vereinbart worden sind (KG, ZMR 2005, 123; LG Cottbus, ZMR 2004, 584).

Der Streitwert der Räumungs- und Herausgabeklage ist somit in der Regel nach dem Jahresbetrag der (Netto-) Grundmiete zu bestimmen (BGH, NJW-RR 2006, 378; KG, ZMR 2005, 123; KG, NZM 2000, 659; KG, GE 2005, 916; LG Paderborn, MDR 2003, 56; AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2004, 591 ff.). Dieser beträgt hier aber 5.760 € (480 €/Monat x 12 Monate).

Der Streitwert des Rechtsstreits betrug somit bis zur Verkündung des Versäumnisurteils vom 5.5.2020 insgesamt 16.033,78 € (3.133,78 € + 7.140 € + 5.760 €) und nach Verkündung dieses Versäumnisurteils nur noch 10.273,78 € (3.133,78 € + 7.140 €).

Bezüglich der nur hilfsweise für den Fall des Obsiegens der Bekl. zu 2.) erhobenen Widerklage hinsichtlich der Herausgabe der schriftlichen „Bürgschaftserklärung“ vom 8.11.2018 ist dies jedoch hier bei der Bestimmung des Streitwerts des Rechtsstreits nicht mit zu berücksichtigen gewesen, da die Klage (derzeitig noch) nicht abgewiesen wurde und somit vorliegend auch noch nicht rechtskräftig über die von der Bekl. zu 2.) hilfsweise erhobene Widerklage durch das hiesige Gericht zu entscheiden war (§ 45 GKG; BGH, Beschluss vom 14.7.1999, VIII ZR 70/99, NJW-RR 1999, 1736; BGH, Beschluss vom 12.7.1972, VIII ZR 259/69, NJW 1973, 98; OLG Köln, Beschluss vom 20.10.1989, 2 W 181/89, JurBüro 1990, 246 f.; LG Freiburg/Breisgau, Beschluss vom 23.4.1982, 9 T 53/82, Rpfleger 1982, 357).

Wenn der Vermieter von Wohnraum eine Mietsicherheit von mehr als drei Nettokaltmieten verlangt, ist das grundsätzlich unzulässig, weil dann eine „Übersicherung“ vorliegt. Eine unzulässige Übersicherung über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus liegt wiederum dann nicht vor, wenn die Bürgschaft von sich aus vom Bürgen angeboten wurde, wobei auch weitere Ausnahmen aus Gründen des Mieterschutzes in Betracht kommen. So etwa nach Auffassung des AG Brandenburg, wenn der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages von der Beibringung einer Bürgschaftserklärung abhängig gemacht hatte und der Mieter die Wohnung sonst nicht erhalten hätte.

Die Beklagte zu 2 hatte für ihre Tochter anlässlich des Mietvertragsabschlusses eine schriftliche Bürgschaftserklärung abgegeben, ebenso der Beklagte zu 3. Die Mieterin, die Beklagte zu 1, zahlte von Beginn an keine einzige Miete; auf eine Zahlungsaufforderung nach einigen Monaten überwies ihre Mutter die Mietrückstände und die Kaution; weitere Zahlungen erfolgten nicht mehr. Die Bürgen kündigten den Bürgschaftsvertrag; später kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und verlangte wegen unterlassener Räumung Nutzungsentschädigung. Die Klage gegen die Bürgen war erfolgreich.

Das Amtsgericht Brandenburg/Havel bejahte eine Bürgschaftsverpflichtung, da ein Vertrag mit der Vermieterin dadurch zustande gekommen sei, dass die Bürgen die schriftliche Bürgschaftserklärung übersandt hatten, die von der Vermieterin zur Akte genommen wurde. Eine ausdrückliche Annahme des Vertragsangebots des Bürgen durch die Vermieterin sei nicht erforderlich gewesen, da bei einem vorteilhaften Geschäft für den Gläubiger in der Regel ein Zugang einer Annahmeerklärung entbehrlich sei.

Es liege auch keine unzulässige Übersicherung nach § 551 BGB vor, denn die Bürgschaft sei nicht nur ohne besondere Anforderung der Vermieterin angeboten worden, sondern wäre auch wirksam im Falle, dass die Vermieterin den Abschluss des Mietvertrages davon abhängig gemacht hätte. Der Bundesgerichtshof habe eine zusätzliche Sicherheit durch Bürgschaft für den Fall gebilligt, dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs vermieden werden solle. Das müsse auch dann gelten, wenn der Vermieter dazu bewegt werden solle, überhaupt einen Mietvertrag abzuschließen. Anderenfalls würde der durch die Begrenzung der Kaution beabsichtigte gesetzliche Schutz des Mieters in sein Gegenteil verkehrt.

Die Kündigung der Bürgschaft sei unwirksam, da diese erst dann möglich sei, wenn der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. Nach der Zahlung der Mietschulden durch die Mutter der Mieterin habe die Vermieterin zunächst mit der Kündigung zu Recht noch gewartet, um zu prüfen, ob erneut gezahlt werden würde. Dazu komme, dass die Bürgen nicht vorgetragen hätten, dass bei einer früheren Kündigung die Wohnung hätte weitervermietet werden können. Die Bürgen seien daher bis zur Räumung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

Das Amtsgericht ist im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung, wenn es einen Vertragsabschluss über die Bürgschaft bejaht, auch wenn nach Übersendung der Bürgschaftsurkunde (Vertragsangebot) keine ausdrückliche Annahme dieses Angebots den Bürgen zugegangen war. Bei einem vorteilhaften Geschäft für die Gegenseite sei dies in der Regel nicht erforderlich. Eine Übernahme für sämtliche aus dem Mietverhältnis entstehende Forderungen lasse auch keinen Zweifel daran, für welche Forderungen gehaftet werden solle.

Ohne dass es darauf angekommen wäre, weil die Bürgschaft von der Vermieterin nicht gefordert worden war, führt das Amtsgericht zusätzlich aus, dass auch bei einem ausdrücklichen Verlangen einer zusätzlichen Sicherung für den Abschluss des Mietvertrages die Verpflichtung aus der Bürgschaft wirksam sei, weil sonst der beabsichtigte gesetzliche Mieterschutz in § 551 BGB in sein Gegenteil verkehrt werden würde. Es ist damit im Einklang mit dem Urteil des AG Saarbrücken (GE 2016, 263), nicht aber mit der „schon betagten und vielleicht nicht mehr gegenwärtigen Rechtsprechung des BGH “ (Schach GE 2013, 785).

Das Gericht betritt Neuland mit den Ausführungen zur Kündigung der Bürgschaft. Die bisherige Rechtsprechung dazu betrifft allein Geschäftsraummietverhältnisse. Ein Bürgschaftsvertrag ist grundsätzlich jederzeit kündbar, nicht jedoch zur Unzeit, wenn dadurch Nachteile für den Gläubiger entstehen, weswegen darauf abgestellt wird, wann das Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden kann. Das ist bei einem Geschäftsraummietverhältnis ohne Begründung möglich, wenn nur die Kündigungsfrist eingehalten ist. Bei Wohnraum ist das anders; hier ist ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB erforderlich. Ohne das zu problematisieren, übernimmt das Amtsgericht die Rechtsprechung zur Bürgschaft für Geschäftsraummiete auch auf die Wohnraummiete. Damit kann sich im Ergebnis der Bürge für einen Wohnraummieter kaum aus der Verpflichtung durch Kündigung lösen, weil auch der Vermieter nur unter erschwerten Bedingungen ordentlich kündigen kann.