Bürgschaft als zusätzliche Mietsicherheit, Abheften in Akte nicht ausreichend, kein Übergang bei Vermieterwechsel

1. Wird anlässlich des Abschlusses eines Mietvertrages unaufgefordert eine zusätzliche Bürgschaft angeboten, reicht für den Abschluss des Bürgschaftsvertrages durch den Vermieter das bloße Abheften in der Mieterakte nicht aus.

2. Eine solche Bürgschaft umfasst allein Ansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien; treten weitere Personen in die Vermieterstellung ein oder scheidet der bisherige Vermieter aus dem Vertragsverhältnis aus, wird die Bürgschaft gegenstandslos.

3. Bei einem volljährigen Mieter mit eigenem Haushalt und Einkommen ist die zusätzliche Bürgschaft durch den Vater des Mieters nicht freiwillig im Sinne der Rechtsprechung des BGH.

4. Schadensersatzansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen die Mieterin wegen Geruchs nach Nikotin und Tierurin bestehen dann nicht, wenn nach dem Sachverständigengutachten einige Probanden starke Beeinträchtigungen feststellten, andere dagegen nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Verpflichtung zur Zahlung von Schadensersatz aus einer Bürgschaft. Die Kl. sind Eigentümer einer in der M.straße in 10629 Berlin im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung. Der Bekl. ist der Vater einer früheren Mieterin dieser Wohnung.

Am 23. Juli 2002 schrieb die D. Immobilien GmbH die Wohnung in der M.straße zur Vermietung aus. Angegeben war: „Kaution: 915,75 € (3 Kaltmieten)“. Die Tochter des Bekl., Frau N., füllte daraufhin einen „Fragebogen zur Wohnungsbewerbung“ aus und teilte der Maklerin durch Schreiben vom 24. Juli 2002 mit, dass sie die Wohnung auf jeden Fall möchte. Der Vater der Bekl. unterzeichnete am 25. Juli 2002 eine „Bürgschaftserklärung“, in welcher sich der Bekl. selbstschuldnerisch unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage für alle finanziellen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, spätere Erhöhungen der Miete, der Nebenkosten, der Kosten der Schönheitsreparaturen und der Rechtsverfolgungskosten sowie Verzugsschäden verpflichtete.

Am 19/22. August 2002 schloss die Tochter des Bekl., Frau N. (nachfolgend Mieterin), mit dem damaligen Eigentümer … einen Mietvertrag über die in der M.straße in 10629 Berlin im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung. In dem Mietvertrag heißt es in „§ 23 Mietsicherheit

„1. Barkaution - Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von 915,75 € in bar zu leisten. Der Mieter ist zu gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. In Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung gelten die gesetzlichen Bestimmungen.“

Im Jahr 2006 erwarb der Kl. Miteigentum an dem Mietobjekt. Im November 2010 ließ die Mieterin für 3.700 € die Wände, Decken, Fenster, Türen und Heizkörper der Wohnung streichen. Die Kl. erwarben am 5. Juli 2011 nach dem Versterben des … Miteigentum an dem Mietobjekt.

Die Mieterin ist Raucherin und hielt in der Wohnung zwei Hunde. Das Mietverhältnis endete am 30. April 2014. Die Mieterin strich zum Auszug die Wohnung mit „Schöner Wohnen Nikotinsperrfarbe“.

Die Kl. strengten gegen die Mieterin ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg zum Aktenzeichen 224 H 1/14 unter anderem über Nikotin- und Tieruringeruch in der Wohnung an.

Die Kl. ließen die Tapeten, Sockelleisten und Dielen sowie Schüttung in der Wohnung entfernen und entsorgen, einen neuen Rieselschutz sowie Bläh-Ton einbringen, den Höhenausgleich auf Balkenlage herstellen, die Trittschalldämmung auf Balkenlage herstellen und OSB-Platten als Unterbau verschrauben. Zudem wurden die Decken- und Wandflächen ganzflächig mit Dispersionsmasse gespachtelt, maschinell geschliffen und mit Tiefengrund grundiert sowie mit einer hochwertigen Dispersi­onsfarbe deckend gestrichen. Ferner ließen die Kl. eine neue Elektrik in die Wände integrieren und in der Küche und im Bad neue Fenster installieren.

Mit der Klage machen die Kl. einen Teil der dafür entstandenen Kosten, dazu Mietausfall, Gerichts- und Anwaltskosten geltend.

Die Kl. behaupten, die Wohnung habe bei Übergabe unerträglich nach Nikotin und undefinierbarem Tier bzw. Tierurin gerochen. Die Holz- und Pitchpine-Dielen seien vollständig mit Urin durchtränkt gewesen und Urin auch in die Schüttung unter den Pitchpine-Boden im Flur, im anschließenden Zimmer und den Dielenboden im hinteren Zimmer gelangt. Deshalb habe der gesamte Holzfußboden einschließlich Schüttung erneuert werden müssen. Die Mieterin sei ausschließlich und allein für den Geruchsschaden verantwortlich. Sie behaupten ferner, weder die Kl. noch der Rechtsvorgänger der Kl. habe die Bürgschaftserklärung vom Bekl. gefordert, blanko gefertigt oder versandt.

Die zulässige Klage ist unbegründet. […]

1. Es fehlt bereits am Vorliegen eines wirksamen Bürgschaftsvertrages. Ein Bürgschaftsvertrag kommt, wie jeder Vertrag, durch Angebot und Annahme nach §§ 145 ff. BGB zustande.

a) Die Kl. haben bereits nicht vorgetragen, wie sich der Vertragsschluss gestaltet haben soll. Weder Angebot noch Annahme wurden konkret vorgetragen. Vielmehr ziehen sich die Kl. darauf zurück, dass diese zu keinem Zeitpunkt eine Bürgschaft gefordert haben sollen. Insoweit kann zwar aus der Bürgschaftsurkunde selbst das Angebot des Bekl. angenommen werden. Es fehlt aber nach dem eigenen Vorbringen der Kl. an einer rechtzeitigen Annahme der Kl. nach § 147 BGB, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde. Die Kl. waren zum damaligen Zeitpunkt nicht Eigentümer oder Vermieter des Grundstücks. Aber auch der damalige Eigentümer und Erblasser hat - jedenfalls nach dem Vortrag der Kl. - die Bürgschaft nicht gefordert. Dass die Bürgschaftsurkunde zu den Akten gelangt ist, genügt insoweit aber gerade nicht. Denn erforderlich ist nicht nur die Hingabe der Bürgschaftsurkunde, sondern auch die Annahme eines darin liegenden Angebotes auf Abschluss eines Bürgschaftsvertrages. Zwar kann der Zugang der Annahmeerklärung nach § 151 BGB entbehrlich sein, nicht aber die Annahme selbst. Die bloße Hinnahme der Urkunde und deren Behalten genügt insbesondere nicht als Betätigung des Annahmewillens. Letzteres würde nur dann genügen, wenn der Gläubiger zuvor eine Bürgschaft verlangt hatte (vgl. nur: BGH, Urteil vom 6. Mai 1997 - IX ZR 136/96, Rn. 10, juris), was die Kl. aber nach ihrem eigenen Vortrag kategorisch ausschließen (auch wenn dies offenbar nicht mit den tatsächlichen Begebenheiten in Einklang zu bringen ist).

b) Zudem scheidet eine Inanspruchnahme des Bekl. jedenfalls deshalb aus, weil die geltend gemachten Ansprüche nicht von dem Bürgschaftsvertrag umfasst sind. Wenn überhaupt, war die Bürgschaft lediglich auf Ansprüche aus dem Mietvertrag zwischen … und der Bekl. bezogen. Dadurch, dass der … im Jahr 2006 nach § 566 BGB in die Vermieterstellung eingerückt ist, war Vertragspartner des Mietvertrages ab diesem Zeitpunkt die dadurch bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus … und … Damit fehlte es aber ab diesem Zeitpunkt an der gesicherten Hauptschuld. Denn es kam nach dem für die Schlüssigkeit der Klage erforderlichen Vortrag der Kl. gerade nicht zu einem Übergang der Bürgschaft auf die Gesellschaft nach § 566a Abs. 1 BGB, da diese - zumindest nach dem Vortrag der Kl. - und auch nach § 23 Nr. 2 jedenfalls keine zusätzliche Mietsicherheit i.S.v. § 566a Abs. 1 BGB darstellte. Im Mietvertrag selbst wurde nur die Kaution angegeben und wurde der Punkt § 23 Nr. 2 (Andere Sicherheitsleistung) ausdrücklich handschriftlich gestrichen. Dass die Kl. nachfolgend den … beerbten, führt dabei auch im Hinblick auf § 1922 BGB zu keiner anderen Bewertung. Denn mit der Beendigung des Mietverhältnisses allein zu … (durch Eintritt des …) ist die ursprünglich gesicherte Forderung (Mietvertrag) erloschen. Denn der Übergang der Bürgschaft war - legt man den Vortrag der Kl. zugrunde - im Hinblick auf § 23 Nr. 2 des Mietvertrages nach § 566a Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Eine Abtretung der Ansprüche aus dem Mietvertrag mit der Folge des § 401 BGB lag ebenfalls nicht vor. Geht aber die Bürgschaft nicht über, so fehlt es im Hinblick auf die fehlende Parteiidentität an einer gesicherten Forderung (vgl. nur: Sprau in Palandt, 74. Aufl. 2015, § 765, Rn. 14 a.E.).

c) Jedenfalls aber würde ein Fall der Übersicherung vorliegen. Denn nach § 551 Abs. 1 BGB ist die Mietsicherheit auf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete beschränkt. Bei einer Übersicherung ist der überschießende Betrag zurückzugewähren und kann der Bürge dies einem Zahlungsverlangen entgegenhalten (vgl. zu dieser Berechtigung: BGH, Urt. v. 20. April 1989 - IX ZR 212/88, NJW 1989, 1853). Zwar ist, worauf die Kl. zutreffend hinweisen, nach der Rechtsprechung des BGH der Schutzzweck des § 551 Abs. 1 BGB nicht betroffen, wenn Eltern für ihre Kinder - an Stelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertrags­schlusses zusagen. In einem solchen Fall steht die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksamen Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen (BGH, Urt. v. 10. April 2013, VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876). Dies gilt allerdings nur dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind (BGH, Urt. v. 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380). So liegt der Fall hier aber nicht. Die Mieterin war volljährig, lebte in einem eigenen Haushalt und verfügte über Einkommen. Nach dem eigenen Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 6. Oktober 2015 bestand gerade keine Veranlassung für das Stellen einer Bürgschaft.

Insoweit hätte der Bekl. gar nicht im eigenen Namen den Mietvertrag abschließen müssen und hat gerade nicht anstelle dieses Umstandes die Bürgschaftserklärung unterschrieben. Entsprechend lagen für die Mieterin ein erheblicher Nachteil und damit eine besondere Belastung durch die daraus resultierende familiäre Belastung vor. […]

2. Auch wenn es hierauf nach dem Vorgenannten nicht ankommt, ist ohnehin mehr als zweifelhaft, ob der Hauptanspruch gegen die Mieterin besteht. Das Empfinden von Gerüchen ist allein subjektiver Natur und zudem abhängig von der Jahreszeit, der Temperatur und der persönlichen physischen und psychischen Veranlagung bzw. Konstitution. Dies zeigt sich bereits in dem Umstand begründet, dass einige der Probanden, die der Sachverständige hinzugezogen hat, keine wesentlichen Geruchsbeeinträchtigungen („nicht wahrnehmbar“) und andere erhebliche Beeinträchtigungen durch Urin oder Zigarettenrauch feststellten („extrem störend“). Völlig unklar ist auch, dass andere Probanden Parfüm oder Essensgerüche („extrem störend“) festgestellt haben wollen, obwohl die Wohnung zumindest nach dem Vortrag der Kl. gelüftet war. Aus dem Gutachten ergibt sich auch, dass weder in den Holzproben noch bei einer Untersuchung der Bodenoberflächen Urinspuren festzustellen waren. Selbst wenn nach Öffnung des Bodens festgestellt worden sein sollte, dass das Holz beeinträchtigt war, lässt sich dabei kein Rückschluss darauf führen, dass gerade die Mieterin dieses verursacht hat. Dies gilt insbesondere deshalb, da die Mieterin im Einvernehmen mit der Vermieterseite das Holz abgeschliffen hat und dadurch erst zu diesem Zeitpunkt vermeintliche Uringerüche hervorgeholt worden sein können. Hinsichtlich der behaupteten Kontaminierung der Tapeten mit Rauch ist zudem festzuhalten, dass die Kosten ohnehin angefallen wären. Denn die Kl. haben die Elektrik erneuern lassen, was notwendigerweise mit der Entfernung der Tapeten und Anstricharbeiten einhergeht. Die Kosten für die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens wären zudem ebenfalls nicht in voller Höhe notwendig. Denn ein Teil der Beweisfragen wurden zu Lasten der Kl. seitens des Sachverständigen beantwortet.

Nach § 551 BGB schuldet der Wohnraummieter nur eine Mietsicherheit in Höhe von drei Nettomieten, was auch für eine Bürgschaft eines Dritten gilt. Eine verbotene Übersicherung liegt aber nicht vor nach der Rechtsprechung des BGH, wenn die Bürgschaft unaufgefordert geleistet wurde. Wenn ein Vermieter sich darauf verlässt, geht er allerdings ein Risiko ein, wie das Urteil des AG Charlottenburg zeigt.

Die (volljährige) Mietinteressentin verpflichtete sich zur Zahlung einer Barkaution von drei Monatsmieten. Schon vorher hatte ihr Vater eine Bürgschaftserklärung unterzeichnet, wonach er selbstschuldnerisch für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis einstehen wolle. Die Mieterin war Raucherin und hielt zwei Hunde. Nach Beendigung des Mietverhältnisses beanstandeten die jetzigen Vermieter (es hatte einen Wechsel durch Übernahme des Miteigentums, Veräußerung und Erbschaft gegeben) starken Nikotin- und Uringeruch und ließen nach Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens Tapeten, Sockelleisten und Dielen sowie Schüttung entfernen. Sie verlangten Erstattung der Kosten von mehreren 1.000 € vom Bürgen.

Das AG Charlottenburg wies die Klage ab. Es sei schon kein Bürgschaftsvertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen; das bloße Abheften der Bürgschaftserklärung in der Mieterakte reiche nicht als Annahme eines Vertragsangebots. Das wäre nur dann ausreichend gewesen, wenn der Vermieter vorher eine Bürgschaft verlangt hätte, was nach ausdrücklichem Vortrag der Kläger jedoch nicht der Fall gewesen sei. Jedenfalls scheide auch eine Inanspruchnahme des Beklagten aus der Bürgschaft aber auch deshalb aus, weil nur Ansprüche aus dem Mietvertrag mit dem ursprünglichen Vermieter erfasst seien. Ein Übergang der Bürgschaft nach § 566a BGB scheide aus, zumal im Mietvertrag nur die Barkaution erwähnt sei.

Darüber hinaus würde hier ein Fall der Übersicherung vorliegen, weil die Rechtsprechung des BGH zur freiwilligen Bürgschaftsübernahme nur bei einem minderjährigen Mieter einschlägig sei und deshalb keine Veranlassung für das Stellen einer Bürgschaft bestanden habe. Letztlich sei es aber auch mehr als zweifelhaft, ob überhaupt ein Schadensersatzanspruch gegen die ehemaligen Mieter bestehe, da das Empfinden von Gerüchen subjektiv sei und die vom Sachverständigen hinzugezogenen Probanden hierzu unterschiedliche Angaben gemacht hätten.

Wer für ein Ergebnis mehrere verschiedene Begründungen anführt, die zum Teil einander ausschließen, hat erkannt, dass eine Begründung allein kaum überzeugend ist. So ist es auch hier.

1. Dass die Bürgschaft ein Vertrag ist, der durch Angebot und Annahme zustande kommt, wobei die Annahmeerklärung grundsätzlich dem Anbietenden zugehen muss, wenn nicht der Zugang der Annahme nach § 151 BGB entbehrlich ist, ist ebenso richtig wie die Unterscheidung zwischen der grundsätzlich nötigen Annahmeerklärung und ihrem nicht erforderlichen Zugang (Juris PK, 7. Auflage 2014, Rn. 8 zu § 151 BGB). Die Annahmeerklärung, die nicht zugehen muss, muss nur nach außen hin hervortreten. Die beiden Entscheidungen des BGH zur Bürgschaft (IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 und IX ZR 397/98, NJW 2000, 1563) nehmen zwar eine Betätigung des Annahmewillens durch Behalten der Bürgschaftsurkunde an, wenn der Gläubiger zuvor die Übernahme der Bürgschaft verlangt hatte. Daraus, wie es das AG tut, zu folgern, dass ein Behalten nur dann ausreicht, wenn zuvor die Bürgschaft gefordert wurde, ist jedoch sehr zweifelhaft. Näher liegt die Annahme, dass nur vorher die Bürgschaft in den Vertragsverhandlungen erwähnt oder auch nur angeboten sein muss, weil eine überraschend eingereichte Bürgschaftsurkunde nicht ohne Weiteres vom Gläubiger angenommen wird. Wenn man nicht ohnehin in diesen Fällen, bei denen es sich um ein für den Gläubiger lediglich vorteilhaftes Rechtsgeschäft handelt, das Schweigen als Annahme auffassen will (Eckert in Beck‘scher Online-Kommentar, Stand 1. November 2015, Rn. 8 zu § 151 m.w.N.), ist es jedenfalls nach Auffassung des BGH (XI ZR 24/99, NJW 2000, 276) für die Annahme eines lediglich vorteilhaften Angebots ausreichend, wenn es nicht durch eine nach außen erkennbare Willensäußerung des Begünstigten abgelehnt wird. Abzustellen ist darauf, ob das Verhalten des Angebotsadressaten vom Standpunkt eines unbeteiligten objektiven Dritten aufgrund aller äußeren Indizien auf einen wirklichen Annahmewillen schließen lässt (BGH aaO.). Es hätte daher näher gelegen, im Abheften der Bürgschaftserklärung in der Mieterakte eine Annahme des Vertragsangebots zu sehen. Vermieter tun jedenfalls gut daran, einen zusätzlichen Vermerk über das Zustandekommen der Bürgschaft der Mieterakte hinzuzufügen.

2. Nach dem Urteil erfasst eine Bürgschaft nur Ansprüche aus dem Mietvertrag des ursprünglichen Vermieters und wird bei späteren Änderungen auf der Vermieterseite gegenstandslos. Dem liegt offenbar die Auffassung zugrunde, dass § 566a BGB, der das Gegenteil anordnet, nur für die Mietkaution nach § 551 BGB gilt, die auf drei Monatsmieten beschränkt ist. Aus Wortlaut und Sinn des Gesetzes ergibt sich das jedoch nicht; wenn die Kautionsvereinbarung wirksam war, kann auch bei einer Veräußerung (auch die Übertragung eines Miteigentumsanteils ist eine Veräußerung im Sinne des § 566 BGB) die neue Vermieterin Rechte aus der Bürgschaft geltend machen. Anderenfalls könnte auch bei anderen zulässigen Mietsicherheiten, die mehr als drei Monatsmieten betragen (etwa anlässlich des Einbaus eines Treppenlifts durch den Mieter nach § 554a BGB), der neue Vermieter ohne besondere Vereinbarungen nicht auf die Sicherheit zurückgreifen.

3. Das AG meint, eine nach der Rechtsprechung des BGH zulässige freiwillige Bürgschaft liege nicht vor, da die Mieterin hier nicht minderjährig gewesen sei. Warum bei einem volljährigen Mieter der Schutzzweck des § 551 BGB verletzt sein soll, nämlich Erschwerungen beim Abschluss eines Mietvertrages zu verhindern, nicht dagegen bei einem minderjährigen Mieter, ist nicht ersichtlich. Der BGH (IX ZR 16/90, GE 1990, 921) führt wörtlich aus: „Verbürgt sich … ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrages gegenüber dem Vermieter, ohne dass dadurch erkennbar der Mieter belastet wird, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft durch den Vermieter wirksam.“ Eine Belastung der Mieterin war auch im vom AG entschiedenen Fall nicht erkennbar.

4. Ein Schadensersatzanspruch wegen vertragswidrigen Gebrauchs und Sachbeschädigung (Nikotin, Urin) wird verneint, weil das Empfinden von Gerüchen subjektiver Natur sei und von anderen Umständen abhänge. Welche Feststellungen der Sachverständige in dem Gutachten zum Beweissicherungsverfahren letztlich getroffen hat, wird im Urteil nicht wiedergegeben. Im Urteil heißt es dazu nur, dass „ein Teil“ (also nicht alle) der Beweisfragen zu Lasten der Kläger beantwortet worden sei. Bei einer Mieterin, die beim Auszug die Wände mit Nikotinsperrfarbe streicht und die zwei Hunde gehalten hatte, liegt allerdings die Annahme nicht fern, dass es sich bei den Beanstandungen der Vermieterin nicht um bloße Schikane gehandelt hatte. Vertretbar erscheint es allerdings, wegen der Erneuerung der Elektrik, die der Mieterin und dem Bürgen nicht in Rechnung gestellt wurde, einen Teil der Arbeiten als „Sowiesokosten“ nicht zu berücksichtigen, wobei auch die umgekehrte Auslegung möglich ist, nämlich dass, wenn schon umfangreiche Sanierungsarbeiten ausgeführt werden müssen, auch die Elektrik gleich mit erneuert wird.

Fazit: Zusätzliche Mietbürgschaften stellen für einen Vermieter ein erhebliches Risiko dar; es sollte immer erwogen werden, eine zusätzliche Sicherung durch Aufnahme eines weiteren Mieters zu erreichen (auch wenn das ebenfalls nicht absolut rechtssicher ist: LG Lübeck, ZMR 2010, 857 wendet dann auch § 551 BGB an).