Bundesanleihen

Bundesanleihen; Bundesschatzbrief; Kontenbestand; Instandhaltungsrücklage; Jahresabrechnung; Wertsteigerungangabe

Zur Behandlung von Bundesanleihen und Bundesschatzbriefen "B" bei der Darstellung des Kontenbestands und der Kontenentwicklung betreffend die Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung.

Die Eigentumswohnanlage besteht aus vier Häusern mit insgesamt 21 Wohnungen sowie einem Garagenhof mit sieben Garagen. In einer Versammlung vom 5.7.1993 haben die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Jahresabrechnung für 1992 genehmigt und unter TOP 5 den Verwalter entlastet. Die Bet. zu 1 haben diese Beschlüsse angefochten und u. a. geltend gemacht, die Vermögensaufstellung sei unklar und unübersichtlich, weshalb dem Verwalter in diesem Punkt zu Unrecht Entlastung erteilt worden sei.

Das AG ist dem nicht gefolgt. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 1 hat das LG den Beschluß der Wohnungseigentümer zu TOP 2 u. a. auch bezüglich der Positionen Bundesschatzbriefe und Bundesschatzbriefe B und den Beschluß zu TOP 5 für ungültig erklärt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 2 und 3.

1. Die Darstellung der Kontenstände der Gemeinschaft in der Jahresabrechnung für 1992 ist hinsichtlich der Positionen Bundesschatzbriefe und Bundesschatzbriefe B entgegen der Auffassung des LG nicht fehlerhaft. Diese Darstellung soll den Wohnungseigentümern jeweils in Verbindung mit der Jahresabrechnung einen Überblick über den Stand ihrer Geldanlagen, insbesondere der Instandhaltungsrücklagen geben, und sie in die Lage versetzen, bei im Verlauf des Jahres etwa notwendig werdenden Reparaturen schon zu einem möglichst frühen Zeitpunkt zu überlegen, ob die vorhandenen Rücklagen ausreichen oder möglicherweise besondere Umlagen erhoben werden müssen. Außerdem soll sie den Wohnungseigentümern eine Überprüfung dahin ermöglichen, ob die als Rücklagen dienenden Gelder möglichst gewinnbringend angelegt sind.

Diesen Anforderungen wird die Kontenübersicht hinsichtlich der beiden genannten Positionen gerecht. Hinsichtlich der Position Bundesschatzbriefe mit einem Anfangsbestand von 10.176 DM ist zwischen den Bet. unstreitig, daß es sich dabei nicht um Bundesschatzbriefe, sondern um Bundesanleihen handelt. Bezüglich dieser Position und auch der Position "Bundesschatzbriefe B" läßt die Kontendarstellung erkennen, daß es sich bei den unter Zugang verzeichneten Beträgen von 940,80 DM und 3.810 DM nicht um Zinsen, sondern um die Angabe des Betrags handelt, um den sich der Wert der genannten Papiere zum 31.12.1992 gegenüber dem Stand 1.1.1992 erhöht hat. Zwar ist dem LG zuzugeben, daß es sich bei diesen Beträgen nicht um "reale" Zuflüsse zu den betreffenden Wertpapieren gehandelt hat. Dies ist aber aufgrund der Darstellung auch nicht anzunehmen. Daß in Höhe der genannten Beträge 840,80 DM und 3.810 DM neue Papiere hinzuerworben worden seien - denn nur insoweit könnte es sich um echte Zugänge handeln - kann schon allein deshalb nicht angenommen werden, weil der Nennwert der genannten Papiere derartige Beträge nicht ermöglichte.

Es war daher für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, daß es sich bei den unter der Überschrift "Zugang" aufgeführten Beträgen um die Wertsteigerung der Papiere in dem betreffenden Jahr handelte. Diese Wertsteigerung ist in der Abrechnung aber auch zu Recht berücksichtigt worden. Daß nur auf diese Weise eine genaue Information der Wohnungseigentümer über den Kontenstand ermöglicht wird, ergibt sich eindeutig schon daraus, daß die Bundesobligationen einen Nennwert von 12.800 DM haben, wie sich aus der Anlage zur Jahresabrechnung für 1991 ergibt. Würden diese Papiere in der Entwicklung der Rücklagen und der Kontenübersicht mit diesem Nennbetrag aufgeführt, so würde der tatsächliche Wert der Rücklagen verfälscht, denn zum 1.1.1992 wiesen sie nur einen Wert von 10.176 DM und zum 31.12.1992 einen Wert von 11.116,80 DM aus. Diese genaue Wertangabe ist für die Wohnungseigentümer aber maßgeblich und wesentlich. Müßten nämlich im Falle einer dringend notwendigen Reparatur diese Rücklagen aufgelöst werden, so würden sie bei einem vorzeitigen Verkauf eben nicht den Nennwert von 12.800 DM erzielen, sondern nur den Wert, den sie zum betreffenden Zeitpunkt nach dem Verlauf der Zinsentwicklung haben.

Hinsichtlich der Bundesschatzbriefe B gilt nichts anderes. Auch insoweit müssen die jährlich anfallenden Zinsen, die bei diesen Schatzbriefen nicht zur Auszahlung gelangen, sondern angesammelt werden, in der Kontenübersicht in der Weise erscheinen, daß sie den Wert der Schatzbriefe um den jeweils für das betreffende Jahr anfallenden Zinsbetrag erhöhen. Bei einem Verkauf der Bundesschatzbriefe B am 31.12.1992 würde der in der Übersicht angegebene Betrag von 54.610 DM zur Auszahlung gelangen. Dieser Betrag ist aber für die Information der Wohnungseigentümer maßgeblich, nicht der ursprünglich zum Erwerb der Bundesschatzbriefe aufgewandte Betrag, der mit dem Nennwert der Papiere übereinstimmt.