Büroräume in reinem Wohngebiet

Büroräume in reinem Wohngebiet; freiberuflich Tätiger; Wirtschaftsprüfer; Steuerberater; Nutzungsänderung; Wohnung

Die Regel, daß die nach § 13 BauNVO in Wohngebieten zulässigen Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger insgesamt nicht größer sein dürfen als eine Wohnung (BVerwG NJW 1986, 1004), ist nicht rechtssatzartig anzuwenden, sondern hat als "Faustregel" nur eine - im konkreten Fall widerlegbare - indizielle Aussagekraft.

I. Der Kl. begehrt eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von Wohnräumen in Büroräume. (...)

Der Kl. erwarb im Jahre 1989 das mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in Göttingen, um im Keller- und im Erdgeschoß des Hauses eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterpraxis einzurichten. Er übt seine Tätigkeit in einer Einzelpraxis und in mehreren Gesellschaften aus. Gegenüber dem Berufungsgericht hat er angegeben, daß er etwa zwölf Mitarbeiter beschäftige.

Das im Jahre 1914 errichtete Mehrfamilienwohnhaus hat eine Grundfläche von 15 m x 18 m. Es besteht aus einem Kellergeschoß (Souterrain), einem Erdgeschoß und zwei Obergeschossen sowie aus einem Dachgeschoß, das der Kl. teilweise ausgebaut hat. Das Haus wurde im Erd- und in den beiden Obergeschossen für Wohnzwecke genutzt. Nach den Angaben des Kl. gab es ursprünglich in jedem dieser drei Geschosse je eine Wohnung; diese waren jedoch im Zeitpunkt des Erwerbs tatsächlich in je zwei Wohnungen aufgeteilt.

Mit Baugenehmigung vom 19. Oktober 1989 wurde die Wohnungsteilung für das Erdgeschoß (und für das 1. OG) nachträglich genehmigt; auf diese Teilungsgenehmigung hat der Kl. später verzichtet. Die Baugenehmigung gestattet auch die Büronutzung von drei Räumen im Souterrain; drei weitere Räume in diesem Geschoß werden tatsächlich für Bürozwecke genutzt. Die Büroräume im Souterrain sind insgesamt 131 qm groß. Mit einer zweiten Baugenehmigung vom 28. Februar 1991 wurde die Nutzungsänderung der größeren Wohnung im Erdgeschoß (etwa 125 qm groß) in Büroräume genehmigt.

Das Grundstück liegt in einem Bereich der Innenstadt von Göttingen, für den es bis 1995 keinen Bebauungsplan gab. Die Beteiligten sind sich inzwischen einig, daß das Gebiet einem reinen oder allgemeinen Wohngebiet entsprach. (...)

Als die kleinere Wohnung im Erdgeschoß im Herbst 1991 frei wurde, erweiterte der Kl. sein Büro auch in diesen Teil des Erdgeschosses. Im März 1993 beantragte er, diese Erweiterung des Büros um 77,55 qm zu genehmigen. Mit Bescheid vom 14. Juli 1993 versagte die Bekl. die beantragte Genehmigung. (...)

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. (...) Das Berufungsgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen. (...)

II. Die Revision des Kl. ist zulässig, aber unbegründet.

1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch des Kl. auf nachträgliche Genehmigung der Nutzungsänderung für die zweite Wohnung im Erdgeschoß des Hauses B.-Straße 18 in Göttingen verneint. Denn die Nutzung dieser Wohnung für Bürozwecke ist mit der Festsetzung eines reinen Wohngebietes in dem für das Grundstück geltenden Bebauungsplan Nr. 150 "B.-Straße" der Bekl. nicht vereinbar (§ 30 BauGB i. V. m. § 3 BauNVO). Die Büronutzung kann auch nicht nach § 13 BauNVO zugelassen werden. Gemäß § 13 BauNVO sind zwar in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4 a bis 9 BauNVO auch Gebäude zulässig. Zu der durch § 13 BauNVO privilegierten Tätigkeit gehört auch die des Kl. als Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Rahmen des § 13 BauNVO gesprengt wird, wenn die freiberufliche Tätigkeit in Gesellschaften ausgeübt wird, kann offenbleiben, weil es hier darauf nicht ankommt. Zulässig kann nämlich im vorliegenden Fall nur die Berufsausübung in "Räumen" sein, nicht die in "Gebäuden"; denn das Haus des Kl. liegt in einem durch einen insoweit wirksamen Bebauungsplan festgesetzten reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO). Mit der Erweiterung des Büros in die zweite Wohnung im Erdgeschoß wird jedoch die in der Beschränkung auf "Räume" liegende Grenze überschritten.

In seinem Urteil vom 20. Januar 1984 (BVerwGE 68, 324) ist der Senat bei der Auslegung des Begriffs "Räume" in § 13 BauNVO von dem in dieser Vorschrift enthaltenen Gegensatzpaar "Räume" und "Gebäude" ausgegangen. Der Begriff der "Räume" kennzeichne Raumeinheiten, die nur Teile des Gebäudes und jedenfalls nicht umfangreicher seien als jeweils eine Wohnung, so wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien Beruf vorgefunden würden. In dem an diese Grundsatzentscheidung anknüpfenden Urteil vom 25. Januar 1985 (BVerwG NJW 1986, 1004) hat der Senat den wesentlichen Inhalt des § 13 BauNVO im Hinblick auf die Wohngebiete gemäß §§ 2 bis 4 BauNVO wie folgt zusammengefaßt: Entscheidend sei, ob bei der Nutzung von "Räumen" durch freie oder ähnliche Berufe der Charakter des Plangebiets verlorengehe. Die Nutzungsänderung müsse den jeweiligen Gebietscharakter wahren. Mit der Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf Räume wolle der Verordnungsgeber verhindern, daß in einem reinen Wohngebiet durch eine zu starke freiberufliche Nutzungsweise - generell - die planerisch unerwünschte Wirkung einer Zurückdrängung der Wohnnutzung und damit einer zumindest teilweisen Umwidmung des Plangebiets eintreten könne. Deshalb dürfe die freiberufliche Nutzung in Mehrfamilienhäusern nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als 50 % der Wohnfläche in Anspruch nehmen. Im Einzelfall könne die Büronutzung sogar auf wesentlich weniger als 50 % der Wohnungsanzahl oder der Wohnfläche zu beschränken sein; unter besonderen Umständen mögen diese Grenzen auch etwas überschritten werden können. Niemals dürfe jedoch die geänderte Nutzungsweise für das einzelne Gebäude prägend sein. Der spezifische Gebietscharakter müsse - auch für das einzelne Gebäude - gewahrt bleiben.

Im Anschluß an diese Rechtsprechung hat das Berufungsgericht die Rechtsauffassung vertreten, die Grenze für die mit dem Begriff "Räume" gekennzeichneten Raumeinheiten sei die Wohnung, so wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien Beruf vorgefunden worden sei, hier also die erste (größere) Wohnung im Erdgeschoß. Die Einbeziehung der zweiten Wohnung in die Büronutzung sei deshalb nicht mit § 13 BauNVO vereinbar. Zwar sei zunächst im Erdgeschoß nur eine einzige Wohnung vorhanden gewesen. Die Wohnung sei später jedoch in zwei Wohnungen aufgeteilt worden. Auf die Genehmigung der Teilung im Jahre 1989 komme es nicht an, so daß auch der Verzicht des Kl. auf die Genehmigung der Teilung unbeachtlich sei.

Der Senat hat das vorliegende Revisionsverfahren zum Anlaß genommen, seine Rechtsprechung zu § 13 BauNVO zu überprüfen. Er hält an ihr im wesentlichen fest. Der Zweck der Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf "Räume" liegt darin, die Prägung der Wohngebäude in den Wohngebieten durch ihre Wohnnutzung zu erhalten. Diesem Ziel dient der Grundsatz, daß die Büronutzung regelmäßig nicht mehr als die Hälfte der Wohnungen und auch nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche umfassen darf. Die Beschränkung der Büronutzung des freiberuflich Tätigen auf eine einzige Wohnung dient demselben Ziel. In einem Wohngebäude in einem Wohngebiet erwartet man keine Büroeinheiten, die größer sind als die in dem Hause und in dem Gebiet vorhandenen Wohnungen. Büros, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen. Zwar trifft es zu, daß § 13 BauNVO in Wohngebieten nicht nur "kleine" Praxen zuläßt (wie § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, nach dem nur "kleine" Beherbergungsbetriebe zulässig sind, so zutreffend Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO § 13 Rn. 23), sondern von "Räumen" spricht. Der Charakter eines Wohngebäudes geht aber verloren, wenn in ihm Büros vorhanden sind, die größer sind als die für Wohnhäuser typische Nutzungseinheit, die Wohnung. "Großbüros" sind geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu beseitigen, auch wenn die 50-%-Grenze noch nicht erreicht ist (a. A. Stock, a. a. O., der aber über § 15 BauNVO zu ähnlichen Ergebnissen gelangt).

Allerdings dürfen die vom Senat aufgestellten Regeln nicht rechtssatzartig angewendet werden. Insoweit ist die Kritik der Revision und des Oberbundesanwalts berechtigt, die ausnahmslose Beschränkung der Büronutzung auf eine einzige Wohnung in der Größe, wie sie vorgefunden worden sei, könne zu Zufallsergebnissen führen. Werden beispielsweise in einem Gebäude mit Wohnungen unterschiedlicher Größe zwei Einzimmerwohnungen zu einem Büro zusammengelegt, so wird das Büro immer noch kleiner sein als einzelne andere Wohnungen. Bei einer rechtssatzartigen Anwendung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts würde ferner verkannt, daß es in erster Linie Aufgabe der Tatsachengerichte - nicht des Revisionsgerichts - ist, im konkreten Fall zu beurteilen, ob sich die Büronutzung noch auf die Nutzung von "Räumen" beschränkt. Als "Faustregel" bleibt die Begrenzung der Büronutzung auf eine einzige Wohnung, wie sie vorgefunden worden ist, aber richtig. Denn bei einer Zusammenlegung von zwei Wohnungen wird regelmäßig eine Nutzungseinheit entstehen, die über die in dem Gebäude vorhandenen Wohnungsgrößen hinausgeht und deshalb geeignet ist, den Wohnhauscharakter des Gebäudes und damit zugleich den Wohnfrieden in ihm zu beeinträchtigen. Insofern kommt der Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einem Büro eine gewisse (widerlegbare) Indizwirkung zu, daß der vorgegebene Rahmen überschritten wird. [...]

Nach der Baunutzungsverordnung sind Freiberufler privilegiert und dürfen auch im reinen Wohngebiet beruflich tätig sein. Dies aber nur in Grenzen.

Der Kläger hatte ein Mehrfamilienhaus in Göttingen gekauft und dort eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterpraxis eingerichtet. Die Praxis florierte, und es wurden Büroräume im Souterrain mit einer Fläche von 131 m2 genutzt, dazu auch eine ehemalige Wohnung im Erdgeschoß mit einer Fläche von etwa 125 m2. Als eine zweite kleinere Wohnung im Erdgeschoß frei wurde, beantragte der Kläger eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung, die von der Stadt versagt wurde. Die Klage blieb erfolglos.

Mit Urteil vom 18. Mai 2001 bestätigte das Bundesverwaltungsgericht im wesentlichen seine frühere Rechtsprechung, wonach die Nutzungsänderung gemäß § 13 BauNVO den jeweiligen Gebietscharakter wahren müsse und die Büroräume nicht mehr Räume umfassen dürften als eine Wohnung. Dies gelte allerdings nur als Faustregel und sei kein Rechtssatz, was etwa bei der Umwandlung von Einzimmerwohnungen eine Rolle spielen könne. Hier seien jedenfalls die Grenzen des § 13 BauNVO überschritten, da schon die größere Wohnung im Erdgeschoß als Büro genutzt würde. Käme noch die kleinere Wohnung dazu, wäre das gesamte Erdgeschoß als Büro eingerichtet. Das sei nicht genehmigungsfähig.